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Jul 04. 2024
전세계약갱신청구권 손해배상 2억 7천만원 승소
안녕하세요. 세입자를 위한 변호사 제이씨엘파트너스 임차인닷컴입니다.
저희 임차인닷컴은 오랜기간동안 세입자의 권리보호를 위해 앞장 서 왔습니다. 임차인닷컴은 임대차법 관련 분야에서 타의추종을 불허하는 독보적인 승소 노하우를 보유하고 있습니다.
임대차보호법의 목적은 임차인(세입자)을 보호하는 것인데요. 임대차보호법에는 주택임대차보호법과 상가임대차보호법이 있습니다.
말 그대로 주택임대차보호법은 주택 세입자를 보호하는 법률이고, 상가임대차보호법은 상가 세입자를 보호하는 법률입니다.
세입자에게 주택임대차보호법과 관련된 법적 분쟁은 주거지의 안정과 밀접한 관련이 있고, 상가임대차보호법과 관련된 법적 분쟁은 생계의 터전을 지킬 수 있는지의 여부와 관련되어 있습니다.
그렇기 때문에 만약 임대인(건물주)와 소송이 벌어지게 되면 임차인은 절박한 심정으로 소송절차에 임하게 될 수밖에 없는데요.
그런데 이는 임대인의 경우에도 마찬가지입니다. 임대인에게 임대차와 관련된 분쟁은 재산권 행사와 밀접한 관련이 있기 때문입니다.
임대차보호법과 관련된 법적 분쟁은 임대인과 임차인 모두에게 중요한 문제이기 때문에 소송이 진행되면 매우 복잡한 양상으로 전개가 되는 것이 일반적입니다.
최근 주택임대차보호법에 신설된 '전세계약갱신청구권'과 관련된 분쟁이 특히나 그러한데요. 계약갱신청구권은 본래 상가임대차보호법에 있던 제도인데, 주택 임차인의 주거 안정을 위해 주택임대차보호법에도 해당 규정을 도입하게 되었습니다.
주택임대차보호법상 계약갱신청구권은 세입자가 '1회에 한하여' 계약갱신청구권을 행사해 임대차 계약을 갱신할 수 있는 것으로 규정하고 있습니다. 일반적인 임대차 계약기간이 2년이기 때문에, 계약갱신청구권을 행사하면 2년+2년으로 4년의 거주기간을 보장받을 수 있게 되었습니다.
계약갱신청구권은 임대인의 의사와 상관없이 세입자의 일방적인 의사표시만으로 임대차 계약을 갱신할 수 있는 권리입니다. 계약갱신청구권을 행사하면 임대료 상승률도 5% 이내로 제한되기 때문에 이는 임대인의 권리를 침해하는 측면이 있습니다.
법 도입 당시에 임대인의 반발이 거세지자 입법자들은 임대인의 재산권 행사의 측면을 고려하여 임대인이나 임대인의 가족이 '실제로 거주(실거주)'하는 경우 임차인의 갱신청구를 적법하게 거절하도록 규정했습니다.
이는 무수히 많은 법적 분쟁의 원인이 되었는데요. 임대인들이 허위 실거주 사유를 내세워서 임차인의 계약갱신청구권을 무력화시키는 경우가 많았기 때문입니다. 특히나 부동산 가격 상승기에는 기존 임차인을 내보내고 새로운 임차인을 들이면 막대한 임대수익을 얻을 수 있어 이러한 유혹에 넘어가는 임대인들이 많았습니다.
세입자를 위한 변호사 제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 계약갱신청구권이 생겨난 초창기 단계에서부터 허위 실거주 전세계약갱신청구권 손해배상청구소송을 진행해 승소한 다수의 성공사례를 보유하고 있습니다.
오늘 소개해드릴 사안은 저희가 진행한 무수히 많은 사안 중 특별히 기억에 남는 사안이었는데요. 손해배상액수가 다른 사안과 비교해보았을 때 많이 컸기 때문이었습니다.
승소 판결을 통해 임대인에게 청구할 수 있는 손해배상금액은 무려 2억 7천만원 정도였는데요. 저희가 진행했던 사안 중에 손해배상금액이 가장 큰 사안이었습니다.
전세계약갱신청구권이 도입되었을 당시 이에 대한 분쟁이 별로 진행되지 않아 거래계에서는 '500만원 정도만 물어주면 된다.'는 식의 근거없는 소문이 돌기도 했습니다.
하지만 오늘 소개해드릴 사안에서 볼 수 있듯이 이는 결코 사실이 아닙니다. 전세계약갱신청구권 손해배상청구소송의 경우 보통 서울/수도권에서 진행되는 사건의 경우 1~3천만원 정도로 손해배상금액이 설정되고, 많게는 6~8천만원 정도까지 설정되는 경우도 있습니다.
전세계약갱신청구권 손해배상청구소송에서 임차인이 임대인에게 청구할 수 있는 금액은 허위 실거주 갱신거절 후 임대인이 얻게된 이득이 크면 클수록 이에 비례에 커지게 됩니다.
전세계약갱신청구권 손해배상의 입법취지 자체가 임대인의 임대 수익을 억제하고, 세입자의 주거권을 보장하는 것에 있기 때문입니다.
예컨대 기존 임대차 계약의 보증금 액수가 3억인데, 새로운 세입자를 7억에 들인 경우 임대인은 막대한 임대수익을 얻은 것이 됩니다. 이 경우 주택임대차보호법은 '환산 월차임'을 산출해 손해배상금을 계산하도록 규정하고 있습니다.
7억의 24개월 환산 월차임(A)과 3억의 환산 월차임(B)을 산출한 뒤 A-B를 하면 임대인에게 청구할 수 있는 손해배상금액이 결정되는 것입니다.
여기에 환산월차임은 한국은행 기준금리를 반영해 산출하도록 되어 있기 때문에 A를 산출할 때의 기준금리가 높거나 B를 산출할 때의 기준금리가 낮으면 손해배상금액이 커지는 경향이 있습니다.
법률의 내용을 정확하게 알지 못하고 임대 수익에 눈이 멀어 허위 실거주 사유를 내세워 계약갱신을 거절했다가 수천만원, 수억원을 물어줘야 할 수도 있으니 임대인 분들은 많은 주의를 기울이셔야 하겠습니다.
오늘 소개해드릴 사안의 경우 위에서 말씀드린 A-B의 방식으로 산출한 손해배상금액이 매우 큰 사안이었습니다. 보증금 액수가 매우 큰 사안이었기 때문에 무려 2억 7천만원의 손해배상금액을 임대인이 임차인에게 배상하라는 내용의 판결이 선고되었습니다.
아래는 오늘 소개해드린 사안의 승소 판결문입니다.
