상가임대차보호법 10년 계약갱신청구권 적용대상은?
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 임차인닷컴입니다.
저희 임차인닷컴은 다수의 상가임대차 관련 분쟁에서 임차인을 대리해 성공적인 결과를 이끌어낸 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
저희 사무실에 상가임대차보호법과 관련된 문의를 주시는 분들이 많은데요. 상가임대차보호법은 임차인(세입자) 보호를 위해 제정된 법률입니다.
상가임대차보호법은 세입자를 강하게 보호하는 규정을 많이 두고 있는데, 법률의 내용을 잘 알지 못해 손해를 보는 경우가 많습니다.
"권리 위에 잠자는 자는 보호받을 수 없다."는 유명한 법률 격언이 있는데, 권리의 행사하기 위해서는 일단 법률이 나에게 보장해주는 권리가 무엇인지를 잘 알 필요가 있습니다.
상가임대차보호법과 관련해 가장 많이 문제가 되는 사항 중의 하나가 "상가임대차보호법 10년 계약갱신청구권"에 관한 것입니다.
본래 상가임대차보호법 상 계약갱신청구권 행사기간은 5년이었는데, 2018. 10. 16.자로 법률이 개정되어 10년으로 기간이 늘어나게 되었습니다.
이를 둘러싸고 상가 임대인(건물주)와 임차인(세입자) 간의 법적 분쟁이 일어나는 경우가 매우 많은데요. 임대인과 임차인 모두 자기에게 유리한 방식대로 법률을 해석하는 경향이 있기 때문입니다.
어떤 경우에는 서로간에 잘못된 내용으로 법률을 이해하기도 합니다. 법률의 내용이 임차인에게 유리하게 개정되었음에도 불구하고 양쪽이 잘 알지 못하는 경우라면, 임차인이 손해를 볼 가능성이 높습니다.
상가임대차 계약에서 계약기간은 임대인과 임차인 모두에게 매우 중요한 문제입니다. 임대인은 임대차 계약이 빨리 끝나야 월세를 올려 새로운 세입자를 받을 수 있습니다.
반면 임차인은 어떻게든 비슷한 조건으로 기존 계약을 오래 끌고 싶어하는 경향이 있습니다. 이 경우 상가임대차보호법이 보장하는 계약갱신청구권을 행사하면 큰 도움을 받을 수 있습니다.
계약갱신청구권은 매우 강력한 권리입니다. 최근에는 주택 임대차와 관련해서도 계약갱신청구권을 둘러싼 심각한 문제가 발생하고 있는데, 주택임대차보호법의 계약갱신청구권에 관한 내용은 상가임대차보호법의 내용을 거의 그대로 차용한 것입니다.
계약갱신청구권은 임대인의 의사와 상관없이 임차인의 일방적인 의사표시만으로 계약을 갱신할 수 있는 권리입니다.
임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 원칙적으로 "전 임대차와 동일한 조건으로" 임대차 계약이 갱신이 됩니다.
임대인은 예외적인 경우에 한하여 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는데, 예외적인 사유가 있다는 것에 대한 입증책임은 임대인이 부담하게 됩니다.
계약갱신청구권은 임대인의 권리를 제한해 임차인의 권리를 보장하고 있기 때문에, 이에 대해서 임대인 측의 반발이 굉장히 거세게 제기되기도 합니다.
실제 이와 관련된 분쟁이 발생하면 임대인은 임차인의 계약갱신청구권을 제한적으로만 인정하려고 하는 경향이 있습니다. 상가임대차보호법 계약갱신청구권이 5년인지, 10년인지에 관한 문제에서도 개정전 법률이 적용되어 5년이라는 입장을 취하는 것이 일반적입니다.
하지만 상가임대차보호법은 계약갱신청구권 10년 조항을 적용함에 있어서 일정한 정도의 '소급효'를 인정하고 있습니다.
법률 개정 시점인 2018. 10. 16. 이전에 체결된 임대차 계약의 경우에도 개정 후의 법률 조항의 적용을 받아 임차인이 10년간 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 경우가 있는 것입니다.
부칙조항에 따라 2018. 10. 16. 이전에 체결된 임대차 계약의 경우에도 2018. 10. 16. 이후에 '갱신되는' 임대차 계약의 경우에는 개정된 법률이 적용되어 임차인은 10년간 영업을 계속할 수 있습니다.
임차인이 영업을 계속할 수 있는지에 관한 운명이 법률 조항의 해석에 달린 것인데, 잘못된 법률 해석으로 손해를 보는 경우가 많은만큼 관련 분쟁이 발생하였을 경우 임대차법 전문 변호사이 도움을 받아 문제를 해결하는 것이 좋습니다.
임대차 관련 분쟁은 임대인에게는 재산권 행사와 밀접한 관련이 있고, 임차인에게는 생계의 터전을 지킬 수 있는지와 밀접한 관련이 있습니다. 양 측 다 절박한 사정이 있는만큼 실제 법적 분쟁으로 비화되는 경우 분쟁의 양상이 매우 복잡해지는 경향이 있습니다.
제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 상가임대차보호법과 관련된 다수의 법적 분쟁을 성공적으로 수행한 승소 노하우를 보유하고 있습니다.
상가임대차보호법과 관련된 문제로 어려움을 겪고 계신 분들은 관련 분야에 독보적인 승소 노하우를 보유한 저희 제이씨엘파트너스에 도움을 요청하시기 바랍니다.
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