안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
평범하게 살아가는 일반 시민들이 송사에 휘말리면 큰 스트레스를 받게 됩니다. 그런데 재개발, 재건축 사건에서는 잘못한 것이 없어도 명도소송에 휘말리기도 합니다.
재개발 또는 재건축 구역에 사시는 분들은 조합 측이 제기하는 명도소송에 연루될 가능성이 매우 큽니다. 재개발 또는 재건축 조합은 관리처분계획인가 이후 주민을 상대로 본격적인 명도소송 절차를 개시합니다.
재개발 재건축 명도소송 주거이전비 이주정착금
재개발, 재건축 사업을 추친하는 조합 측은 자신들의 계획에 반대하는 주민을 상대로 명도소송을 제기하고, 승소 판결문을 받으면 명도 강제집행절차를 진행합니다.
주민들을 대상으로 한 명도소송은 재개발, 재건축 지역에 사는 주민 모두를 대상으로 하는 경우가 많기 때문에, 이를 '일괄명도'라고 부르기도 합니다.
재개발, 재건축 사업은 시간이 오래걸리지만 일단 관리처분계획인가가 나게 되면 해당 구역 내 토지와 건물의 사용권이 사업지행자에게 이전됩니다.
때문에 조합원이나 세입자 등 구역 내에 거주하는 사람들은 관리처분계획인가에 따라 다른 지역으로 이주해야 하는 상황에 처하게 됩니다.
사업시행자의 동의를 받았거나, 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우 예외적으로 해당 지역에서 거주할 권리가 부여되기도 합니다. 재개발, 재건축 명도소송은 내보내려는 자와 버티려는 자 사이에서 분쟁의 양상이 매우 치열하게 전개됩니다.
토지보상법에 따른 손실보상은 다음과 같은 항목으로 구성됩니다.
(1) 영업권을 가진 영업자에 대한 영업손실보상
(2) 현금청산자의 토지 및 지장물에 대한 보상
(3) 거주자의 주거이전비, 이주정착금, 이사비 등
재개발 사업으로 인해 이전을 해야 하는 사람들에게 주거이전비, 이주정착금, 이사비 등이 마땅히 지급되어야 하지만, 실무에서는 이것이 제대로 지급되지 않는 경우가 많습니다.
토지 및 지장물에 대한 보상이나 영업손실보상은 수용재결 절차를 통해 보상이 이루어지지만 주거이전비 등에 대해서는 재결절차를 거치지 않아도 되기 때문입니다.
때문에 재개발 지역에서 거주하시는 분들은 이를 확인하고 권리를 행사하여 보상절차에서 제외되는 일이 없도록 하셔야합니다.
현금청산자의 경우 정비계획 공람공고일 이전부터 수용재결일까지 계속해서 소유 또는 거주를 이어가야만 주거이전비와 이주정착금을 지원받을 수 있는 자격을 보유하게 됩니다.
이주를 해야하는 입장에서는 어느정도의 보상을 받을 수 있는지가 주된 관심사 일 수밖에 없는데요. 현금청산자에 대한 주거이전비는 보통 수용재결일을 기준으로 가구원수에 따라 2개월 분의 통계청 작성 월평균 가계지출비를 산정해 지급을 합니다.
이주정착금은 보상대상이 된 주거용 건축물의 평가액의 30%를 지급하되 1,200만원 ~ 2,400만원의 한도에서 지급이 됩니다. 한가지 더 기억하셔야 하는 점은 1989. 1. 24. 이후에 지어진 무허가 건축물은 이주정착금 지급 대상에서 제외가 된다는 점입니다.
세입자의 경우는 정비계획 공람 당시 구역 내에서 3개월 이상 거주하고, 사업시행계획 인가일까지 거주한 경우에 주거이전비를 보상 받을 수 있습니다.
세입자는 통계청 월평균 가계지출비를 기준으로 하여 4개월 상당의 금액을 주거이전비로 받을 수 있지만, 이주정착금은 받을 수 없습니다. 무허가 건물에 거주하는 세입자도 일정한 요건을 충족하면 주거이전비를 받을 수 있습니다.
위에서 말씀드린 것처럼 주거이전비와 이주정착금은 매우 중요한 문제임에도 불구하고, 실무에서는 이를 지급하지 않는 경우가 많습니다. 보상요건을 갖췄음에도 제대로 된 보상을 받지 못한 경우 당사자는 행정소송 등의 절차를 통해 문제를 바로잡을 수 있습니다.
다만 행정소송은 시간과 비용 측면에서 불필요한 낭비를 초래할 수 있으므로, 조합측이 제기한 명도소송 절차에서 주거이전비 등에 대한 문제를 해결하는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다. 명도소송이 지연되면 조합이 보는 손해가 커지기 때문에, 원활한 절차 진행을 위해 신속한 보상을 할 가능성이 높기 때문입니다.
재개발, 재건축 지역에서 명도소송이 발생하고, 세입자의 주거이전비와 이주정착금 수령이 문제가 된다면 이미 복잡한 법적 분쟁에 휘말린 상황이라고 볼 수 있습니다. 효율적인 문제 해결을 위해서는 재개발, 재건축 명도소송 사건에 정통한 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.
제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 다수의 부동산 관련 법적 분쟁에서 성공적인 결과를 이끌어낸 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
재개발, 재건축 명도소송 등 부동산과 관련된 복잡한 문제로 인해 어려움을 겪고 계신 분들이 있다면 저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
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