명도소송 강제집행절차 진행방법

안녕하세요. 제이씨엘파트너스 명도의 신입니다.

저희 제이씨엘파트너스 명도의 신은 다수의 명도 관련 법적 분쟁에서 성공적인 결과를 이끌어낸 경험과 노하우를 바탕으로 도움이 필요하신 의뢰인들께 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.

최근 경기 침체의 장기화로 세입자들이 월세를 내지 못하는 경우가 많아지면서 명도소송과 관련된 문의도 폭증하고 있는 상황인데요.

월세를 제 때에 받지 못하게 되면 건물주들도 어려움에 처하는 것은 마찬가지입니다. 실제로 월세 미납과 관련된 문제로 어려움을 겪으시는 분들이 많은데요.

월세미납 등 세입자의 채무불이행이 발생하게 되면 임대인은 임대차 계약을 종료하는 것을 진지하게 고민하게 됩니다.

임대차보호법은 주택의 경우에는 2기, 상가의 경우에는 3기분 이상의 월세 미납이 있으면 임대차 계약을 적법하게 해지할 수 있는 것으로 규정하고 있습니다.

만약 임대차 계약이 임대인의 해지통보로 적법하게 종료되었음에도 불구하고 세입자가 건물을 인도하지 않으면 임대인은 세입자를 상대로 명도소송을 진행하게 됩니다.

명도소송의 쟁점은 '임대차 계약이 적법하게 종료되었는지'와 '세입자에게 점유를 정당화할 법적 권리가 있는지' 입니다.

세입자의 채무불이행으로 임대차 계약이 적법하게 종료되었다는 것이 입증되면 시간이 걸리더라도 임대인은 명도소송에서 승소하게 됩니다.

명도소송이 진행되거나, 명도소송에서 임대인 승소 판결문이 나오게 되면 세입자들은 건물을 자발적으로 인도하는 경우가 많습니다.

그런데 간혹 임대인이 명도소송에서 승소하였음에도 불구하고, 세입자가 건물을 인도하지 않는 경우가 있는데요.

이러한 경우에는 승소 판결문에 기해 명도소송 강제집행절차를 진행해야 합니다. 명도소송 강제집행절차는 그 과정이 매우 어렵고 까다로운만큼 명도 사건을 많이 다뤄본 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.

명도소송 강제집행절차를 진행해 세입자를 퇴거시키는 것은 물리적 강제력이 동원되기 때문에 다른 강제집행절차와 많은 차이가 있습니다.

명도소송 강제집행절차를 진행하기 위해서는 상당한 정도의 시간, 노력, 비용이 들어가기 때문에, 해당 절차가 어떻게 진행되는지에 대해 알아둘 필요가 있습니다.

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명도소송 승소 후 강제집행절차는 (1) 강제집행신청서 접수, (2) 계고 절차, (3) 본집행, (4) 매각의 순으로 진행이 됩니다.

(1) 강제집행신청서 접수

명도소송 승소 후 강제집행절차를 진행하기 위해서는 먼저 승소 판결문에 기해 집행문을 발급받고, 집행관 사무실에 강제집행신청서를 접수해야 합니다.

판결문, 제소전화해조서, 공증문서 등을 보유하고 있다면 집행문을 부여받아 강제집행신청서를 접수하는 것이 가능합니다.

(2) 계고 절차

신청인의 집행문 부여 신청이 적법하고, 강제집행신청서에 별다른 법적 하자가 존재하지 않는다면 그것으로 강제집행절차는 시작이 된 것입니다.

이후 사건을 담당한 집행관이 현장에 나가 '계고 절차'라는 것을 진행하는데요. 계고 절차는 일종의 경고 절차로 세입자의 임의퇴거를 유도하기 위한 절차라고 할 수 있습니다.

사실 경험이 많은 집행관들도 물리적 강제력을 행사해 점유자를 강제적으로 퇴거시키는 것은 매우 부담스러울 수밖에 없습니다.

이에 계고 절차를 통해 일정한 시간을 주고, 해당 기간 내에 세입자가 퇴거하지 않을 경우 본집행 절차를 진행한다는 고지를 하게되는 것입니다.

계고 절차에서 상대방을 잘 설득하면 본집행에 들어가는 시간, 비용, 노력을 줄일 수 있기 때문에 해당 절차를 잘 활용하는 것이 바람직합니다.

실제로 저희 사무실에서 진행한 사례 중 계고절차에서 집행관과 함께 현장에 나가 상대방을 설득해 임의퇴거를 유도한 사례가 굉장히 많습니다.

(3) 본집행 절차

계고절차에서 임의로 퇴거하는 분들도 많지만, 그렇지 않은 경우도 꽤 많습니다. 이러한 경우에는 부득이하게 본집행 절차를 진행할 수밖에 없습니다.

본집행 절차에서 집행관은 세입자를 강제로 퇴거시키고, 인부, 컨테이너, 트럭을 동원해 점유를 강제로 이전하는 절차를 진행합니다.

이 과정에서 상대방이 극렬하게 저항할 경우 심각한 물리적 충돌이 일어나게 됩니다. 때문에 본집행 현장은 언제나 긴장감이 감돌곤 합니다.

뉴스를 보면 강제집행현장에서 점유자들이 극렬하게 저항하여 강제집행이 실패로 끝났다는 소식을 많이 들을 수 있는데요.

본집행 절차가 실패로 끝나게 되면 신청인 측은 재차 강제집행을 신청해야 해서 많은 손해가 발생하게 됩니다.

본집행절차는 실패없이 한 번에 점유를 이전하는 것이 핵심이라고 할 수 있습니다. 본집행 절차가 잘 진행되면 집행관은 상대방의 물건을 압류하고, 물류차량을 통해 물건을 보관소로 이동시키게 됩니다.

짐을 다 옮긴 후 비밀번호를 바꾸거나 열쇠를 교체하면 그것으로 본집행 절차는 완전하게 마무리가 됩니다.

(4) 매각 절차

본집행 절차가 마무리되면 명도소송 승소 후 강제집행절차는 어느정도 완료가 된 것이라고 볼 수 있습니다.

그런데 보관소로 옮긴 물건을 상대방이 찾아가지 않게되면 물류창고 비용 등은 강제집행을 신청한 사람이 부담해야 합니다.

물건의 보관 기간이 길어지면 신청인은 그만큼의 손해를 보기 때문에, 하루빨리 임차인의 물건을 처분하는 절차를 진행해야 합니다.

매각 절차에서 상대방의 물건을 압류해 처분을 하게 되면 미납된 월세에 충당할 수 있다는 장점이 있기도 합니다.

매각 절차가 끝나면 명도 강제집행절차는 최종적으로 마무리가 됩니다.

명도소송 강제집행절차는 매우 어렵고 복잡합니다. 위에서 말씀드린 바와 같이 때로는 심각한 물리적 충돌이 일어나고 유혈사태가 일어나는 등의 문제가 발생하기도 합니다.

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하지만 불법점유로 발생하는 피해를 최소화하기 위해서는 신속하게 명도 강제집행절차를 진행하는 것이 필요합니다.

특히나 고시원, 재건축/재개발 현장, 예식장, 주유소, 대형 사무실 등은 명도소송 강제집행절차를 진행하는데 매우 큰 어려움이 발생합니다.

명도 강제집행으로 인해 발생하는 막대한 시간, 비용을 줄이기 위해서는 초기단계에서부터 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.

제이씨엘파트너스 명도의 신은 명도와 관련된 문제로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.

명도 강제집행 등 명도 사건과 관련된 복잡한 문제로 어려움을 겪고 계신 분들은 저희 제이씨엘파트너스 명도의 신에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.

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