토지 경매 낙찰 후 건물철거소송 진행 필요하다면
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Dec 3. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스는 부동산과 관련된 법적 분쟁으로 도움이 필요하신 분들을 위해 알아두면 유용한 법률 정보를 제공해드리고 있습니다.
오늘은 토지 경매 낙찰후 건물철거소송이 필요한 경우가 언제이고, 문제를 해결하기 위해서는 어떠한 것들을 주의해야 하는지 함께 알아보도록 하겠습니다.
토지 경매 낙찰 후 건물철거소송 진행 필요하다면토지 경매는 경매 고수들이 고수익을 내는 투자 방법 중의 하나로 알려져 있습니다.
이 때문에 많은 분들이 토지 경매에 관심을 가지고 계신데요.
그런데 토지경매를 통해 수익을 내는 일은 생각보다 매우 어려운 일입니다. 어렵게 낙찰을 받았다고 하더라도 그 이후에 처리해야할 것들이 산더미처럼 많은데요.
그 중 대표적인 것 중의 하나는 낙찰 받은 토지 위에 무허가, 미등기 건축물이 지어져 있는 경우입니다.
무허가, 미등기 건축물이 지어져 있을 뿐만 아니라 해당 주택에 누군가가 살고 있다면 이를 처리하기 위한 법적 절차를 진행해야 합니다.
이 경우 일반적으로 진행되는 소송이 바로 '건물철거소송'인데요. 정식명칭은 '건물철거 및 토지인도소송'입니다.
토지와 건물을 동시에 낙찰받는 경우도 있지만 지상에 있는 건축물이 등기가 되어 있지 않다면 어쩔 수 없이 토지만을 낙찰받아야 합니다.
미등기 건물이 지상에 세워져 있는 것은 심각한 권리제한사항이지만 이를 잘 처리하기만 하면 토지 경매를 통해 수익을 얻는 것도 가능합니다.
토지 경매 낙찰 이후에 건물철거소송을 진행하는 경우 몇가지 주의해야 할 사항들이 있습니다.
첫째 건물철거소송을 진행하면서 점유이전금지가처분이나 처분금지가처분 등의 절차를 진행해야 합니다.
건물철거소송 진행 도중 건물에 대한 소유 혹은 점유가 누군가에게 이전된다면 승소 판결을 받은 이후에도 집행이 불가능해질 수 있기 때문입니다.
점유이전금지가처분이나 처분금지가처분 절차를 잘 이용하면 판결을 받기 전 건물의 점유자를 설득해 퇴거를 시키는 것이 가능하기도 합니다.
둘째 법정지상권이나 점유취득시효가 성립하지 않는지 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있습니다.
토지 경매 낙찰 후 건물철거소송을 진행하면 피고들이 주장하는 대표적인 항변사항이 바로 법정지상권과 점유취득시효입니다.
법정지상권에는 민법 제366조상의 법정지상권과 관습법상 법정지상권이 있는데, 성립요건이 매우 까다롭기는 하지만 일단 요건이 충족되면 건물철거청구를 막을 수 있게 됩니다.
점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유를 계속한 사람에게 소유권 취득을 인정하는 권리인데요.
이 역시 건물철거소송에서 단골로 등장하는 피고의 항변사항입니다. 점유취득시효는 관련된 법적 분쟁이 많고, 판례의 법리가 매우 복잡하기 때문에 소송에서 피고가 이를 항변사항으로 내세우는 경우 판례의 법리를 잘 분석해 항변에 대한 합리적인 반박을 제시해야 합니다.
세번째 건물철거소송 승소 후 대체집행절차를 진행할 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
드문 경우이기는 하지만 건물철거소송에서 원고 승소 판결이 난 이후에도 퇴거를 하지 않는 피고들이 간혹 있습니다.
이 경우 어쩔 수 없이 건물철거소송 승소 판결문에 기해 강제집행절차를 진행해야 하는데요.
