공동근저당 전세사기, 내 보증금을 지키는 방법
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Dec 29. 2025
안녕하세요! 복잡한 부동산 법률 문제로 고민하는 분들을 위해 늘 유용한 정보를 전해드리는 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
최근 전세사기 수법이 지능화되면서, 많은 세입자분들이 예상치 못한 피해를 겪고 계십니다.
그중에서도 특히 '공동근저당 전세사기'는 그 피해 규모와 심각성 때문에 큰 사회적 문제로 떠오르고 있습니다.
오늘은 이 공동근저당 전세사기가 왜 그렇게 위험한지, 그리고 피해를 회복하기 위해 얼마나 신속하고 적극적인 법적 조치가 필요한지에 대해 자세히 알아보겠습니다.
� 공동근저당 전세사기, 내 보증금을 지키는 단 하나의 방법1. 피할 수 없는 위협, 공동담보 전세사기의 실체
혹시 경기도 수원 일대에서 발생했던 800억 원대 전세사기 사건을 기억하시나요? 이 사건의 주범들은 바로 공동담보와 쪼개기 대출이라는 수법을 악용했습니다.
수백 채의 부동산을 무자본 갭투기 형식으로 소유하면서, 이 주택들을 묶어 공동으로 담보를 설정하고 대출을 받는 방식으로 사기 행각을 벌인 것입니다. 문제의 핵심은 일반적인 전세계약 시 세입자들이 확인하는 개별 주택의 등기부등본만으로는 위험을 파악하기 어렵다는 점입니다.
등기부등본상으로는 근저당 설정액이 적어 보이게끔 교묘하게 속였기 때문에, 법률 지식이 부족한 세입자들은 '공동근저당'이라는 용어 자체의 의미와 그 숨겨진 위험을 인지하지 못한 채 안심하고 계약을 체결하게 됩니다.
이처럼 공동근저당의 복잡한 구조는 세입자들이 보증금의 상당 부분, 혹은 전부를 떼일 가능성을 매우 높이는 치명적인 요소가 됩니다.
2. 부동산등기부등본만으론 부족하다! 공동근저당이 보증금을 위협하는 원리
많은 분들이 전세계약 시 등기부등본 확인을 필수 상식으로 여기지만, 공동근저당의 경우 등본을 보더라도 사기를 피하기가 매우 어렵습니다. 이 사기 수법은 법의 맹점을 악용하여 세입자의 대항력과 우선변제권을 무력화시키기 때문입니다.
공동근저당은 여러 개의 부동산을 묶어 하나의 채무(대출)에 대해 담보를 설정하는 것입니다. 사기범들은 수백 채의 주택에 쪼개기 대출을 일으키며 이 공동담보를 설정합니다.
만약 임대인에게 문제가 생겨 해당 주택이 경매로 넘어가게 되면, 공동근저당이 설정된 모든 부동산이 함께 경매 절차를 밟게 됩니다. 이 과정은 일반적인 경매 사건보다 훨씬 복잡하고 까다롭습니다.
가장 큰 문제는, 공동근저당이 설정된 부동산에 계약을 맺은 세입자는 **선순위 담보권(근저당)**이 이미 존재하는 상태에서 후순위로 입주한 것이기 때문에, 경매 절차에서 보증금을 제대로 회수하지 못할 가능성이 매우 높다는 것입니다.
결국, 사기꾼들의 기망 행위에 속아 계약을 진행한 세입자들은 자신이 예상했던 것보다 훨씬 더 큰 위험에 노출되는 것입니다.
신탁 전세사기나 다가구주택 전세사기와 마찬가지로, 공동근저당 사기는 세입자의 핵심 권리를 무너뜨리는 교활한 수법이므로, 문제를 인지한 즉시 시간을 지체하지 않고 법적 대응을 시작해야 합니다.
3. 보증금을 되찾기 위한 적극적이고 다각적인 법적 조치
공동근저당 전세사기에 휘말렸다면, 단순한 법적 조치만으로는 피해 회복이 어려울 수 있습니다. 통상적으로 진행하는 임차권등기명령이나 전세보증금반환소송은 물론 중요하지만, 보증금을 최대한 회수하고 사기범에게 책임을 묻기 위해서는 보다 적극적인 조치가 병행되어야 합니다.
첫째, **형사고소(사기 혐의 입증이 매우 중요함)**를 고려해야 합니다. 임대인이 계약의 **중요한 부분(공동근저당의 위험성)**에 대해 고지하지 않고 세입자를 기망하여 계약을 유도했다면, 이는 단순히 민사적 책임에 그치지 않습니다. 임대인에게 사기 혐의를 적용하여 형사 처벌을 받게 할 가능성이 매우 높습니다. 형사고소는 임대인을 압박하고 피해 회복을 위한 동력을 얻는 중요한 수단이 됩니다.
둘째, 공인중개사 손해배상청구소송도 중요합니다. 계약 과정에서 공인중개사가 공동담보의 법률적 의미와 위험성에 대해 세입자에게 제대로 설명하고 고지할 의무를 다하지 않았다면, 중개 과실이 인정될 수 있습니다. 이 경우 공인중개사를 상대로 손해배상청구소송을 제기하여 보증금 손실의 일부를 회복할 수 있는 가능성도 열립니다.
전세사기꾼들은 피해자에게 "나는 모르겠으니 알아서 하라"는 식의 뻔뻔한 태도를 취하는 경우가 많습니다. 이러한 사회 질서를 어지럽히는 행위에 합당한 법적 책임을 묻고 금전적 손실을 회복하기 위해서는, 피해자의 적극적인 법적 대응이 필수적입니다.
다만, 개별 사건마다 승소 가능성과 효율적인 전략이 모두 다르기 때문에, 관련 사건 해결 경험이 풍부한 부동산전문변호사의 도움을 받아 상황에 맞는 최적의 법적 솔루션을 찾는 것이 가장 현명합니다.
4. 결론: 피해회복의 골든타임, 전문성을 갖춘 파트너와 함께
전세사기로 인한 금전적 손실과 심리적 고통은 말로 다 표현하기 어렵습니다. 특히 공동근저당 사기는 그 법리와 절차가 매우 복잡하고 어렵기 때문에, 혼자서 대응하다가는 피해 회복의 골든타임을 놓치기 쉽습니다.
신속하고 효율적인 법적 조치를 위해서는 전세사기 사건을 다수 해결하여 확실한 노하우를 축적한 부동산전문변호사의 도움이 반드시 필요합니다.
