승소 노하우로 보는 허위 실거주 손해배상청구소송
by
Feb 2. 2026
안녕하세요. 세입자를 위한 변호사, 제이씨엘파트너스 임차인닷컴입니다.
저희 제이씨엘파트너스는 오랜 기간 동안 전세 사기나 보증금 미반환 등 다양한 임대차 분쟁 상황에서 세입자분들의 소중한 권리와 재산을 보호하기 위해 앞장서 왔습니다.
최근 부동산 시장의 흐름을 보면 많은 분이 혼란스러움을 느끼실 것 같습니다. 경기 침체의 장기화와 고금리 기조가 이어지면서 부동산 가격이 대폭락할 것이라는 예측이 지배적이었으나, 실제 시장 상황은 전혀 다른 양상을 띠고 있기 때문입니다.
일부 지역에서는 가격 조정이 일어나고 있지만, 소위 '알짜배기'라 불리는 핵심 지역의 부동산은 여전히 상승세를 유지하며 투자자들의 관심을 받고 있습니다.
승소 노하우를 통해 알아보는 허위 실거주 손해배상청구소송 진행 방법주식이나 코인 시장이 활황을 보일 때조차 부동산은 변함없이 안정적인 수익을 보장하는 대표적인 재테크 수단으로 그 지위를 굳건히 지켜왔기에, 이러한 흐름은 어찌 보면 자연스러운 현상일지도 모릅니다.
하지만 이러한 부동산 가격의 불안정성은 세입자분들에게는 큰 근심거리가 되고 있습니다.
특히 여전히 높은 수준으로 형성된 전세가는 세입자들에게 막대한 주거 비용 부담으로 다가오고 있는 것이 현실입니다.
오늘은 이러한 상황에서 임대인과 임차인 사이에 빈번하게 발생하는 법적 분쟁 중 하나인 '전세계약갱신청구권'과 그에 따른 '허위 실거주 손해배상청구소송'에 대해 이야기를 나눠보려 합니다.
1. 부동산 시장의 양극화와 전세계약갱신청구권의 명암
부동산은 누군가에게는 투자의 대상이지만, 누군가에게는 삶을 영위하는 필수적인 주거 공간입니다.
이 두 가지 성격이 충돌할 때마다 시장은 요동치고, 이를 조율하기 위한 법률이 제정되면 찬반 논쟁이 격화되곤 합니다.
그 중심에 서 있는 대표적인 제도가 바로 '전세계약갱신청구권'입니다. 도입 당시부터 수많은 논란을 불러일으켰던 이 제도는 임차인의 주거 안정을 최우선 목표로 삼아 만들어졌습니다.
임대인의 의사와 관계없이 임차인이 1회에 한하여 계약 갱신을 요구할 수 있도록 함으로써, 세입자가 이사 걱정 없이 최소 4년 동안은 안정적으로 거주할 수 있는 권리를 보장하려 한 것입니다.
현재는 제도가 어느 정도 시장에 안착해가는 과정에 있지만, 법이 시행된 지 그리 오래되지 않았고 임대인과 임차인의 이해관계가 워낙 첨예하게 대립하다 보니 여전히 현장에서는 잡음이 끊이지 않고 있습니다.
특히 임대인의 재산권 행사를 지나치게 제한한다는 비판과 세입자의 주거권 보호라는 명분이 부딪히며, 법적 분쟁으로 비화하는 사례가 급증하고 있는 실정입니다.
2. 집주인의 '실거주' 주장, 정당한 권리 행사인가 꼼수인가
전세계약갱신청구권 제도와 관련하여 가장 큰 갈등의 불씨가 되는 부분은 바로 임대인의 '실거주' 조항입니다.
국회는 법 개정 당시 임대인의 재산권을 과도하게 침해한다는 비판을 수용하여, 임대인(또는 직계존비속)이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우에는 임차인의 계약 갱신 요구를 적법하게 거절할 수 있도록 예외 규정을 두었습니다.
문제는 부동산 상승기에 임대료를 5%밖에 올리지 못하는 갱신 계약 대신, 기존 세입자를 내보내고 새로운 세입자를 받아 시세에 맞춘 높은 전세금을 받고 싶어 하는 임대인들이 이 조항을 악용한다는 점입니다.
겉으로는 "내가 들어가 살겠다"라며 실거주를 사유로 갱신을 거절해 놓고, 실제로는 세입자가 퇴거하자마자 더 높은 금액으로 제3자에게 임대를 주거나 매매를 시도하는 허위 실거주 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.
이는 명백히 법의 허점을 파고들어 임차인의 주거 안정을 해치는 행위이며, 주택임대차보호법은 이러한 경우 임대인이 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다고 명확히 규정하고 있습니다.
실제로 법원은 이러한 '꼼수'에 대해 엄격한 잣대를 적용하고 있습니다. 허위 실거주에 따른 손해배상 금액은 사안에 따라 2~3천만 원에서 많게는 5천만 원, 심지어 1억 원 이상으로 책정되기도 합니다.
이는 결코 적은 금액이 아니기에, 억울하게 쫓겨난 세입자라면 반드시 짚고 넘어가야 할 권리입니다.
3. 허위 실거주 손해배상청구소송 승소를 위한 핵심 요건과 증거 확보 전략
그렇다면 임대인의 허위 실거주로 인해 피해를 본 경우, 어떻게 대처해야 할까요?
감정적인 호소만으로는 법적 보상을 받을 수 없습니다. 전세계약갱신청구권 손해배상청구소송에서 승소하기 위해서는 명확한 요건 충족과 이를 입증할 증거가 필수적입니다.
첫째, '집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절했다'는 사실이 입증되어야 합니다.
이는 임대인과 주고받은 문자 메시지, 카카오톡 대화 내용, 통화 녹음 등을 통해 확보할 수 있습니다. 단순히 나가달라는 말이 아니라, '내가 들어가 살 것이니 비워달라'는 구체적인 거절 사유가 담겨 있어야 합니다.
