다가구 전세사기, 효율적인 문제 해결 방법은 무엇일까?
안녕하세요.
전세사기 피해자를 위한 변호사, 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴입니다. 저희 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건에서 피해자들을 대리해 보증금 반환에 성공한 무수히 많은 성공사례들을 보유하고 있습니다.
오늘은 다가구주택에서 전세사기를 당한 경우 대응하는 방법에 대해서 말씀드리려고 하는데요. 다가구주택 전세사기 사건은 다른 전세사기 사건보다 양상이 훨씬 더 복잡해 문제 해결이 어려운 편입니다. 그렇기 때문에 신속하게 법적 조치를 취해야 피해회복에 성공할 수 있습니다.
전세사기의 수법은 매우 다양합니다. 신탁 전세사기, 갭투기 전세사기, 바지사장 전세사기, 대항력의 효력발생시기를 악용한 전세사기, 집주인 변경 전세사기 등 전세사기꾼들은 다양한 수법을 사용해 세입자들의 보증금을 편취합니다.
다가구 전세사기 피해회복 법적조치전세사기의 수법은 다양하지만 대부분은 부동산에 설정된 권리제한 사항을 숨기고 세입자를 기망해 전세 계약 체결을 유도하는 것은 공통적입니다. 소개하는 부동산에 심각한 하자가 있음에도 이를 숨기고 세입자를 속여 보증금을 편취하는 것입니다.
부동산의 '권리상 하자'는 물건 자체의 하자만큼이나 심각한 것입니다. 따라서 권리상 하자를 숨기고 계약을 체결하도록 하는 것은 문제가 있는 물건을 정상적인 것처럼 속여 파는 행위입니다.
부동산 계약에서 권리상 하자 여부가 중요한 이유는 권리상 심각한 제한사항이 있는 매물에 전세계약을 체결하고 입주하는 경우 최근 유행하는 전세사기 사건처럼 보증금을 떼이게 될 수도 있기 때문입니다.
다가구 주택은 다세대 주택과 비교해서 한 부동산에 권리관계가 복잡하게 설정될 수밖에 없는 구조로 되어 있습니다. 다세대는 한 건물 내에 개별 호실마다 세대별로 구분해서 등기부가 나와 있는 경우를 의미하고, 다가구는 여러개의 호실이 존재하지만 건물 한채에 하나의 등기부만 있는 경우를 의미합니다.
똑같은 건물이라고 하더라도 다세대인지, 다가구인지에 따라서 권리관계가 완전히 달라지게 됩니다. 전세사기 사건의 경우에는 다세대 주택보다 다가구 주택에서 벌어진 경우 더 해결이 어려운 경우가 대부분입니다.
다세대 주택의 경우 다른 선순위 권리자 없이 임차인이 입주한 후 전입신고, 확정일자를 마쳤다면 그 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인의 권리를 보유하게 됩니다. 이 경우 임대인이 보증금을 갚지 않더라도 경매절차에서 보증금의 상당 부분을 회수할 수 있습니다. 부동산 매매가가 하락하여 경매절차에서 손해를 볼 수도 있겠지만 적어도 보증금 전액을 떼이게 될 위험은 상당히 낮습니다.
반면 다가구 주택에 후순위 임차인으로 들어간 경우에는 상황이 훨씬 좋지 않습니다. 다가구는 여러개의 호실이 존재함에도 건물 한채에 하나의 등기부만 있기 때문에 다세대와 달리 여러 임차인들 간에 이해관계가 경매 절차에서 정면으로 상충하게 됩니다. 선순위 임차인이 낙찰대금을 받아가면 후순위 임차인은 그만큼 받아갈 수 없는 구조로 설정이 되어 있는 것입니다.
다가구 주택은 경매에 넘어간다고 하더라도 낙찰이 잘 되지 않기 때문에 세입자들은 언제 끝날지도 모르는 경매 절차 때문에 정신적으로 큰 고통을 받게 됩니다. 다세대의 경우 낙찰이 되지 않으면 세입자가 낙찰을 할 수 있는데, 다가구는 워낙 규모가 크다보니 세입자 한 명이 낙찰을 받을 수도 없습니다.
이 때문에 다가구의 경우에는 나 이외에 다른 선순위 임차인이 존재하는지 여부가 매우 중요한 권리제한 사항으로 작용하게 됩니다. 선순위 임차인이 경매 절차에서 돈을 받아가면 나에게 돌아오는 것은 없기 때문입니다.
다가구주택 전세사기는 이렇게 중요한 권리제한사항을 제대로 알려주지 않고 숨기거나, 아예 허위사실을 고지해 대놓고 속이는 방식으로 진행됩니다. 이 과정에서 공인중개사가 적극 동원되기도 합니다. "건물 사장님이 이 동네에서 제일가는 부자라 보증금을 떼일 일이 전혀 없다.", "선순위 임차인이 얼마되지 않는다."라는 식으로 세입자를 안심시켜 전세 계약을 체결하도록 하는 것입니다.
다가구주택에서 선순위 임차인의 현황을 제대로 고지하지 않아 무수히 많은 문제가 발생했고, 이에 최근에는 법률을 개정하여 공인중개사 등이 다가구 주택의 선순위 임차인의 현황을 고지하도록 했습니다.
그런데 최근 문제가 되고 있는 다가구주택 전세사기의 경우에는 법률이 변경되기 전에 체결된 계약들이어서 개정된 법률의 보호를 전혀 받지 못하고 있는 실정입니다.
여기에 다가구주택은 전세사기 특별법의 사각지대에 있어 다가구주택 전세사기 피해자들은 자체적으로 문제를 해결하기 위하여 부단한 노력을 기울여야만 하는 상황인 것입니다.
다가구주택 전세사기 피해회복을 위한 법적조치로는 (1) 임차권등기명령/보증금반환청구소송, (2) 형사고소, (3) 공인중개사에 대한 손해배상청구 등이 있습니다. 후순위 임차인이라면 공인중개사에 대한 손해배상청구가 현실적인 해결방법이 될 수도 있습니다. 최근에는 다가구주택의 선순위 권리관계를 제대로 고지하지 않은 공인중개사에 대해 보증금 전액을 배상하라는 판결이 내려지기도 하였습니다.
전세사기 피해회복은 매우 복잡하고 어려운 편입니다. 다가구주택 전세사기는 특히 더 그렇습니다. 다가구 주택에 후순위로 들어가 있는 세입자의 상황은 누구보다 좋지 않다고 할 수 있습니다. 문제가 발견되는 즉시 신속하게 법적 조치를 취하셔야 보증금 회수에 성공할 수 있습니다. 이를 위해서는 전세사기 사건에 정통한 부동산전문변호사의 도움이 필수입니다.
제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 전세사기 사건에 휘말려 도움이 필요하신 분들은 관련 분야에 압도적인 성공 노하우를 보유한 전세사기변호사닷컴에 도움을 요청하시기 바랍니다. 전세사기변호사닷컴은 앞으로도 전세사기 피해자들의 피해회복을 위해 최선을 다하겠습니다.
