재개발 사업 영업손실보상 받을 수 있을까?
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련한 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
부동산과 관련된 법적 분쟁 중 자주 일어나는 것이 재개발, 재건축과 관련된 법적 분쟁입니다. 이는 당사자의 재산권과 밀접한 관련이 있기 때문에 문제를 제대로 해결하지 못하면 곤란한 상황에 처하게 됩니다.
특히나 최근 재개발 영업보상과 관련된 법적 분쟁이 많은 편인데요. 재개발 구역에서 영업을 하고 계신 임차인 분들이 영업손보상을 받을 수 있는지 많은 문의를 주시는 편입니다.
영업손실보상 가능성에 관심이 몰리고 있다
최근 재건축, 재개발 사업의 수익성이 악화되면서 현금청산과 관련한 문의가 예전보다 훨씬 많아지고 있는 상황입니다.
특히나 재개발 사업의 경우 재개발 구역 내에서 건물을 임대해 영업을 하고 계신 분들이 영업손실보상 가능성에 대해 많은 관심을 가지고 계십니다.
재건축 사업고 달리 재개발 사업에서는 재개발 사업 진행으로 인해 영업장소를 이전해야 하는 사람들은 영업손실보상을 받을 수 있습니다.
하지만 이 역시 토지보상법, 도시정비법 등에서 규정하고 있는 일정한 요건을 충족해야 하는데요. 토지보상법 제77조는 영업보상에 관해서 다음과 같이 규정하고 있습니다.
제77조(영업의 손실 등에 대한 보상)
① 영업을 폐업하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 고려하여 보상하여야 한다.
② 농업의 손실에 대하여는 농지의 단위면적당 소득 등을 고려하여 실제 경작자에게 보상하여야 한다. 다만, 농지소유자가 해당 지역에 거주하는 농민인 경우에는 농지소유자와 실제 경작자가 협의하는 바에 따라 보상할 수 있다.
③ 휴직하거나 실직하는 근로자의 임금손실에 대하여는 「근로기준법」에 따른 평균임금 등을 고려하여 보상하여야 한다.
④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 보상액의 구체적인 산정 및 평가 방법과 보상기준, 제2항에 따른 실제 경작자 인정기준에 관한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
아울러 도시정비법 시행령 제54조는 영업손실보상에 관해서 다음과 같이 규정하고 있습니다.
제54조(손실보상 등)
① 제13조제1항에 따른 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있지 아니한 건축물의 소유자는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」 제40조제5항제2호에 따라 이주대책대상자에서 제외한다. 다만, 같은 호 단서(같은 호 마목은 제외한다)에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 정비사업으로 인한 영업의 폐지 또는 휴업에 대하여 손실을 평가하는 경우 영업의 휴업기간은 4개월 이내로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 실제 휴업기간으로 하되, 그 휴업기간은 2년을 초과할 수 없다.
1. 해당 정비사업을 위한 영업의 금지 또는 제한으로 인하여 4개월 이상의 기간동안 영업을 할 수 없는 경우
2. 영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성을 요구하는 등 해당 영업의 고유한 특수성으로 인하여 4개월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우
③ 제2항에 따라 영업손실을 보상하는 경우 보상대상자의 인정시점은 제13조제1항에 따른 공람공고일로 본다.
④ 주거이전비를 보상하는 경우 보상대상자의 인정시점은 제13조제1항에 따른 공람공고일로 본다.
재개발 정비구역에서 영업손실보상을 받기 위해서는 토지보상법, 도시정비법 등에 따라서 정비계획 공람 공고일 이전부터 계속해서 영업을 하고 있었어야 합니다.
이와 관련하여 사업자등록을 해야 영업손실보상을 받을 수 있는지, 무허가 건물의 세입자도 보상을 받을 수 있는지가 자주 쟁점이 되는데요.
재개발 정비구역에서 영업손실보상을 받기 위한 요건은 의외로 매우 까다로운 편입니다. 영업손실보상을 받기 위해서는 적법한 장소에서 적법한 허가를 받아 영업을 하고 있어야 합니다.
관련 법에서 영업손실보상의 요건을 까다롭게 규정하고 있는 점과 임차인 등이 관련 법률의 내용을 잘 알지 못한다는 점을 이용해 조합 측이 터무니 없이 낮은 금액을 제시하기도 합니다.
재개발 조합원도 청구할 권리가 인정이 될까?
또한 최근에는 재개발 조합원에게 영업손실보상금을 청구할 수 있는 권리가 인정되는지 여부에 대하여 논란이 벌어지고 있는 상황인데요.
재개발 조합원의 영업보상청구권을 부정하는 견해도 있지만, 최근 판례들이 이와 반대되는 입장을 취하면서 재개발 조합원도 영업보상청구권을 행사하는 추세에 있습니다.
이에 더해 조합 측과의 협상력을 강화하기 위하여 영업손실보상금을 미지급했다는 이유로 조합원이 토지의 인도를 거부하는 등의 복잡한 법적 문제가 발생하고 있습니다.
소송 진행이 복잡하여 법률 상담이 필요하다
재개발 구역 내에 영업손실보상금에 관한 문제는 금액을 산출하는 방법부터 관련 소송 진행까지 매우 복잡한 양상으로 진행되는 경우가 대부분입니다.
소송에서 승소해 영업손실보상금을 수령하는 경우도 있지만, 판결이 나기 전 재개발 조합과 협상을 통해 문제를 해결하는 경우도 많습니다. 이 때 법리적인 측면 뿐만 아니라, 사업진행 상황 등 여러가지 심리적인 부분을 복합적으로 고려해야 좋은 결과를 이끌어낼 수 있습니다.
제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 복잡하고 어려운 부동산 관련 법적 문제로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
재개발 영업손실보상금 등 재개발 사업과 관련된 복잡한 문제로 인해 어려움을 겪고 계신 분들은 저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
