임대인의 부당한 경매, 상계와 청구이의로 완전차단 사례
임대인의 부당한 경매, 상계와 청구이의로 완전차단 사례
안녕하세요. JCL Partners 이상덕 대표변호사입니다.
지난달 급하게 사무실로 찾아오신 A씨는 손에 법원 서류를 쥔 채 떨고 계셨습니다. 상가 임대차 분쟁으로 소송을 진행했고 원상회복비 일부만 인정되는 판결을 받았는데, 갑자기 임대인이 본인 소유 아파트에 경매를 신청했다는겁니다.
"변호사님, 판결대로만 하면 제가 보증금 3천만원 받을 수 있는거 아닌가요? 근데 왜 제 집이 경매로 넘어가는건가요?"
이미 법원에서 감정평가까지 진행되고 있었습니다.
확정판결 후에도 싸움은 끝나지 않습니다
많은분들이 오해하시는 부분이 있습니다. 법원 판결이 확정되면 그걸로 모든게 끝났다고 생각하시는데 사실은 그때부터가 진짜 시작입니다. 특히 임대차보증금 분쟁에서는 판결 직후의 대응이 향후 재산을 지킬수 있느냐 없느냐를 완전히 결정해버립니다.
A씨 케이스를 보면 소송에서 원상회복비 800만원이 인정됐지만 보증금 3000만원중 나머지는 받을수 있다는 판결이었습니다. 그런데 문제는 A씨가 판결 직후 아무런 조치를 취하지 않았다는점입니다. 만약 그때 상계 의사표시를 내용증명으로 발송했다면 이런일은 없었을겁니다.
상계라는게 뭐냐구요? 쉽게 말씀드리면 서로 빚을 주고받는 관계에서 같은 금액만큼 없던걸로 하는 것입니다. A씨는 임대인에게 보증금 받을 권리가 있고 임대인은 A씨에게 원상회복비 받을 권리가 있으니까 내 보증금으로 당신 원상회복비를 상계하겠다고 선언하면 대등액에서 둘다 소멸하는거죠. 민법 492조에 나와있는 내용입니다. 예를들어 제가 상대방에게 5천만원 받을 권리가 있고 상대방이 저한테 800만원 받을 권리가 있으면 상계 후 제가 4200만원 받을 권리만 남는겁니다.
임대인의 부당한 공탁과 경매신청, 이렇게 막습니다
A씨는 상계 의사표시를 안했고 임대인은 이걸 악용했습니다. 법원에 임의로 돈을 공탁하면서 원상회복비 상당액을 근거로 A씨 소유 아파트에 경매를 신청한 것입니다. 법을 모르는 일반인 입장에서는 법원에서 판결도 났고 임대인이 법원에 돈도 넣었는데 내가 뭘 잘못했지 라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 이건 명백히 부당한 공탁입니다. A씨가 먼저 상계 의사를 표시했다면 임대인의 채권은 이미 소멸한 상태니까 공탁 자체가 무효인거죠. 문제는 A씨가 이걸 몰랐다는겁니다. 저희 사무실에 오셨을때는 이미 경매가 진행중이었습니다.
저는 즉시 두가지 조치를 취했습니다.
첫째 청구이의 소송을 제기했습니다. 민사집행법 44조에 따르면 확정판결 후에 발생한 사유로 채권이 소멸했다면 강제집행을 막을수 있습니다. A씨의 경우 비록 늦었지만 지금이라도 상계 의사표시를 하고 이로인해 임대인의 채권이 소멸했으니 경매를 중단해달라고 청구한겁니다.
둘째 강제집행정지 신청을 동시에 제기했습니다. 민사집행법 46조에 근거한건데요 본안소송인 청구이의 판결이 나올때까지 일단 경매를 멈춰달라는겁니다. 경매는 진행속도가 빠르기때문에 본안 판결을 기다리다간 집이 넘어갈수 있거든요.
이게 바로 72시간의 골든타임입니다. 경매 신청 사실을 알게된 순간부터 3일 안에 전문가와 상담하고 집행정지 신청까지 완료해야 재산을 지킬수 있습니다.
2주만에 경매 중단, 4개월 후 완전 승소
법원은 2주만에 강제집행정지 결정을 내렸습니다. 경매가 중단됐습니다. A씨는 그제서야 안도의 한숨을 쉬었습니다. 그리고 4개월 후 본안인 청구이의 소송에서도 승소했습니다. 서울중앙지방법원은 상계로 인해 피고의 채권이 모두 소멸하였으므로 강제집행을 불허한다고 판결했습니다.
더 놀라운건 그다음입니다. 저희는 청구이의 소송과 강제집행정지 사건의 변호사 비용까지 임대인에게 청구했고 법원은 이를 인정했습니다. 민사소송법에 따라 소송비용은 패소한쪽이 부담하니까요. A씨는 변호사님 제가 변호사 비용을 내는게 아니라 오히려 받는건가요 라며 놀라워했습니다.
실제 판결문을 보면 피고들의 원고에 대한 서울중앙지방법원 판결에 기초한 강제집행을 불허한다 이 법원이 한 강제집행정지결정을 인가한다 소송비용은 피고들이 부담한다 라고 명확히 적혀있습니다. 이런 판결이 가능했던 이유는 상계의 효력과 시점을 정확히 입증했기 때문입니다.
혼자 대응하다 놓치는 결정적 순간들
만약 A씨가 조금만 더 늦게 저희를 찾아왔다면 어땠을까요? 경매가 완료되고 집이 낙찰됐다면 되돌리기 훨씬 어려웠을겁니다. 임대차분쟁은 타이밍이 정말 중요합니다. 특히 경매같은 강제집행 절차가 시작되면 72시간 안에 전문가와 상담하고 대응방향을 정해야합니다.
제가 12년간 임대차 분쟁을 다루면서 느낀건 일반인들이 놓치는 결정적 순간들이 있다는겁니다. 판결 직후 상계 의사표시를 해야하는 타이밍, 공탁이 무효임을 입증하는 방법, 청구이의와 집행정지를 동시에 신청하는 전략, 내용증명이 상대방에게 정확히 언제 도달했는지 증명하는 서류 준비, 이런것들은 경험많은 변호사가 아니면 알기 어렵습니다.
실제로 A씨도 인터넷 검색하면서 혼자 해보려고 했는데 도저히 모르겠더라구요 청구이의가 뭔지 상계가 뭔지 어떻게 입증해야하는지 라고 말씀하셨습니다. 법률용어 자체가 어렵기도 하지만 각 절차마다 제출해야할 증거와 주장이 다르기때문에 전문적인 도움없이는 힘듭니다.
지금 바로 전화주세요, 내일은 늦을수 있습니다
저희 JCL Partners는 이런 복잡한 임대차분쟁 특히 강제집행 관련 사건에서 다수의 승소 경험을 보유하고있습니다. 상가건물 임대차분쟁, 보증금반환청구, 청구이의, 강제집행정지까지 전체 과정을 일관되게 대응할수 있습니다.
만약 지금 임대인이 경매를 신청했거나 확정판결 후에도 채권채무 관계가 복잡하게 얽혀있다면 더이상 혼자 고민하지마세요. 시간이 지날수록 대응방법은 줄어들고 불리해집니다. 특히 경매는 한번 진행되면 되돌리기 어렵기때문에 초기 대응이 전부입니다.
지금 이 글을 읽고 계신다면 이미 비슷한 상황에 처해계실 가능성이 높습니다. 망설이지 마시고 지금 바로 전화주세요. 상황을 정확히 분석하고 72시간 안에 집행정지 신청까지 완료할수 있도록 도와드리겠습니다. 12년간 쌓아온 경험과 실제 승소 사례를 바탕으로 여러분의 재산을 지켜드리겠습니다.
감사합니다.
* 위 내용은 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 일부 각색한 사안입니다.
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