건설사 임대인, "새 세입자 오면 주겠다"
보증금 전액 돌려받았습니다
건설사 임대인, "새 세입자 오면 주겠다" — 보증금 전액 돌려받았습니다
안녕하세요. JCL Partners 이상덕 대표변호사입니다.
오늘은 임대차 기간이 끝났음에도 임대인이 갖가지 이유를 들어 보증금 반환을 거부했던 사건을 소개해 드리겠습니다. 의뢰인은 1억 2천만 원이라는 적지 않은 금액을 돌려받지 못한 채 수개월을 버텨야 했습니다. 그리고 그 과정에서 임대인이 내세운 논리는 놀랍도록 뻔뻔한 것이었습니다.
"새로운 세입자를 받아야 돈이 생긴다"는 말의 진짜 의미
의뢰인은 임대차 기간 만료 3개월 전, 임대인에게 계약을 갱신하지 않겠다고 명확하게 통보했습니다. 법에서 정한 절차를 정확하게 밟은 것입니다. 그런데 임대인인 주식회사 뜰안채건설은 만료일이 지나도록 보증금을 돌려주지 않았습니다. 돌아온 답변은 이것이었습니다. "새로운 세입자를 받아야 자금 운영이 가능하다."
이 말이 무엇을 의미하는지 법률적으로 풀어보면 간단합니다. 임대인이 보증금을 이미 다른 곳에 사용했거나, 해당 건물의 자금 구조 자체가 신규 임차인의 보증금으로 기존 임차인에게 돌려주는 방식으로 운영되고 있다는 뜻입니다. 이른바 '돌려막기' 구조입니다. 임차인은 보증금을 돌려받을 권리가 있으며, 그 권리는 임대인이 새 세입자를 구했는지 여부와 아무런 관련이 없습니다. 법률은 명확합니다.
더 심각한 문제가 있었습니다. 이 다가구주택에는 선순위 근저당권과 다수의 임차권이 이미 설정되어 있었습니다. 의뢰인이 계약을 체결할 당시 이러한 권리 관계를 알았다면 어땠을까요. 그러나 공인중개사는 이를 제대로 고지하지 않았고, 의뢰인은 건물의 실질적인 위험을 인지하지 못한 채 계약서에 도장을 찍었습니다. 이런 상황에서 임대인이 보증금 반환을 거부하는 것은 단순한 지연이 아니라, 의뢰인의 재산 자체가 위협받는 상황이었습니다.
소송을 선택할 수밖에 없는 이유
임대차 분쟁에서 많은 분들이 소송을 망설입니다. 시간이 오래 걸리지 않을지, 비용이 더 들지 않을지, 혹시 불리한 결과가 나오지 않을지 걱정하시는 것입니다. 그런데 이 사건처럼 임대인이 법적 의무를 이행할 의사가 없고, 구조적으로도 자력 반환이 어려운 상황이라면 소송 외에 다른 방법이 없습니다. 내용증명을 보내고, 합의를 시도하고, 기다리는 시간이 쌓일수록 의뢰인의 피해만 커집니다.
이 사건에서 저는 임차인의 법적 권리가 명확하다는 점을 정확하게 파악하고, 서울중앙지방법원에 보증금 반환 청구 소송을 제기했습니다. 임대차 기간 만료와 적법한 계약 갱신 거절 통보, 그리고 임대인의 반환 의무가 법률상 이미 확정되어 있는 상황이었습니다.
임차인 보증금 문제로 고민 중이시라면, 지금 바로 JCL Partners에 연락하셔서 상담을 받아보시기 바랍니다. 상황을 정확하게 파악한 뒤 가장 빠른 해결 경로를 함께 찾아드리겠습니다.
자백간주 판결, 그리고 전부 승소
피고 주식회사 뜰안채건설은 소송 과정에서 답변서를 제출했습니다. 그러나 그 내용에는 원고의 청구를 실질적으로 다투는 내용이 전혀 포함되어 있지 않았습니다. 법원은 이를 청구 사실을 자백한 것으로 간주하였고, 자백간주 판결로써 원고 전부 승소를 선고했습니다. 결과는 보증금 1억 2천만 원 전액 반환이었습니다.
자백간주 판결이란, 피고가 청구 사실에 대해 명시적으로 다투지 않는 경우 이를 자백으로 보아 별도의 증거 조사 없이 원고 승소 판결을 내리는 제도입니다. 이 사건에서 임대인은 실질적인 방어 논리를 제시하지 못했고, 법원 역시 원고의 권리가 명백하다고 판단한 것입니다.
임대인의 말이 아니라 법이 기준입니다
"새 세입자가 올 때까지 기다려 달라"는 말은 법적 의무가 아닙니다. 임대차 계약이 종료된 순간, 임대인은 보증금을 즉시 반환할 의무를 지게 됩니다. 이 의무는 임대인의 자금 사정, 후속 임차인 여부, 건물의 부채 규모와 아무런 상관이 없습니다. 의뢰인은 정당한 절차를 밟았고, 정당한 결과를 얻었습니다.
선순위 근저당권이나 복잡한 임차권 구조 속에 놓여 있는 건물에 거주하는 임차인이라면, 계약 종료 시점에 더욱 신중하게 대응하셔야 합니다. 임대인의 말만 믿고 기다리다가 보증금을 영영 돌려받지 못하는 경우가 실제로 발생하고 있습니다. 소송은 최후의 수단이 아니라, 때로는 가장 확실한 첫 번째 수단입니다.
감사합니다.
* 위 내용은 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 일부 각색한 사안입니다.
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