전세집 경매, 압류 보증금반환받는 방법
안녕하세요.
세입자를 생각하는 제이씨엘파트너스 임차인닷컴입니다.
작년부터 최근까지 전세 사기로 온 나라가 떠들썩했는데요. 서울, 경기, 수도권 전 지역에 퍼진 전세사기로 인해 세입자들의 삶이 파탄이 나는 상황입니다.
이에따라 정부가 전세사기 대책을 내놓기는 했지만, 피해회복의 상당 부분은 여전히 피해자들에게 남겨져 있는 상황입니다. 전세사기 피해자들이 절망적인 상황을 극복하지 못하고 극단적인 선택을 했다는 뉴스들도 나오고 있어 더욱 안타까운 현실입니다.
전셋집 경매, 압류 보증금반환받는 방법또한 금리 인상 등으로 전셋집이 경매나 압류에 넘어가는 사례도 급증하고 있는데요. 멀쩡히 잘살고 있던 전셋집이 갑자기 경매에 넘어가거나 국세 미납으로 압류가 설정되는 경우 세입자 입장에서 크게 당황할 수밖에 없습니다.
전셋집에 경매나 압류가 설정되었다는 것은 집주인이 빚을 갚지 못했다는 것을 의미하기 때문에 세입자는 내 보증금을 떼이지 않을까 불안한 마음이 더 커질텐데요.
보통 수십 채, 수백 채의 부동산을 소유하고 있는 집주인들을 많이 들어보셨을 텐데 속칭 '빌라왕'이라고 합니다. 빌라왕 전세사기 사건에 휘말린 세입자들은 발을 동동 구를 수밖에 없습니다.
하지만 이러한 상황일수록 침착하게 대응해야 합니다. 물론 걱정이 앞서겠지만 마음을 추스르고 냉정하게 상황을 직시하고 신속하게 법적조치를 취하는 것이 좋습니다. 신속하고 정확한 법적 조치를 취한 피해자만이 피해회복에 성공할 수 있어요.
전셋집이 경매에 넘어간 경우 먼저 권리분석 절차를 진행하여 경매 배당으로 보증금을 회수할 수 있는지를 따져보아야 합니다. 만약 배당절차에서 보증금을 회수할 수 있다면 크게 걱정할 것은 없지만 대항력을 갖춘 선순위 임차인이라면 낙찰자가 임대인의 지위를 승계하기 때문입니다.
하지만 최근 기승을 부리고 있는 전세 사기의 경우 상황이 조금 다른데요. 전세가격과 매매가격이 전반적으로 폭락함에 따라서 보증금을 반환받기 위해 승소 판결 후 전셋집을 경매에 넘겨도 낙찰자가 나타나지 않는 사태가 발생하고 있습니다.
보통 매매가 대비 전세가가 70% 정도인 경우에 보증금을 돌려받을 확률이 높다고 이야기합니다. 깡통전세 매물의 경우에는 전세가와 매매가가 동일하거나 전세가가 매매가보다 높은 경우가 대부분이므로 이 경우에는 낙찰자가 이상한 사람이 아니고서야 해당 매부을야 당 매물을 낙찰받지 않는 것이 당연하죠.
HUG 등 전세보증보험에 가입한 경우라면 그나마 상황이 조금 더 낫지만, 깡통전세의 경우 보증보험에 가입되지 않은 경우가 보통입니다. 그리고 전세보증보험에 가입했다고 하더라도 보증보험회사가 석연치 않은 이상한 이유로 보증 채무 이행을 거절하는 경우가 많습니다.
이러면 보증금반환에 대한 부담은 고스란히 세입자에게 남겨지게 됩니다. 경매 절차에서 보증금을 반환받지 못할 것이 확실한 상황이면 집주인을 상대로 보증금반환청구소송을 빠르게 진행하는 것이 좋아요.
이 과정에서 경매 절차는 매우 복잡하며 진행 과정에서 여러 가지 변수가 많습니다. 그리고 무엇보다 위에서 말씀드린 것처럼 깡통전세의 경우 임대주택을 경매에 넘긴다고 하더라도 보증금 전액을 돌려받지 못할 가능성이 높습니다. 그 때문에 신속하게 보증금반환청구소송을 진행해 승소 판결문을 확보한 후 집주인의 다른 재산에 강제집행을 진행하는 것이 유리합니다.
지금과 같이 전셋집이 경매에 넘어가거나 전셋집에 압류가 설정되는 현상은 깡통전세, 전세 사기와 밀접한 관련이 있어요. 저금리 시대에 세입자의 보증금을 받아 사실상 주택을 무상으로 구입한 집주인이 금리 인상으로 국세나 이자를 감당하지 못해 문제가 발생하게 되는 것입니다.
따라서 전세 사기 사건은 휘말리지 않는 것이 좋지만, 전세라는 정상적인 제도를 악용한 범죄이기 때문에, 세입자는 영문도 모르는 채 전세 사기를 당하게 됩니다. 이 경우 자책만 할 것이 아니라 신속하게 법적 조치를 진행해 피해회복을 도모해야 하는게 좋으며 전세사기에 대응하는 방법은 여러 가지가 있습니다.
1. 형사고소, 2. 보증금반환청구소송, 3. 채권추심/강제집행, 4. 공인중개사에 대한 손해배상 등이 있어요.
그렇지만 세입자가 투입할 수 있는 시간과 비용은 한정되어 있기 때문에, 이 중 가장 효과적인 법적 대응 방법을 모색해 효율적으로 법적 조치를 진행해야 하는 것이 효율적입니다. 이를 위해서는 관련 분야에 풍부한 경험과 노하우를 보유한 부동산 전문 변호사의 도움이 필요합니다.
최근 유행하는 갭투자 깡통전세 사기는 안타깝지만, 사기꾼이 남겨놓은 재산을 세입자들이 나눠먹기를 하는 상황이 되는데요. 그 때문에 신속하게 법적 조치를 취한 세입자와 그렇지 않은 세입자는 당연히 차이가 있을 수밖에 없습니다.
이러한 깡통전세사기 사건의 경우 경매 절차에 수동적으로 대응하는 것만으로는 피해회복을 하지 못하기 때문에 적극적으로 법적 조치를 진행해 보증금을 회수할 필요가 있어요.
제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 다수의 전세사기 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 전세사기 피해를 당해 법적 도움이 필요하신 분들은 주저하지 마시고 제이씨엘파트너스 임차인닷컴에 도움을 요청하시기를 바랍니다.
