코로나19 여파에도 선방한 서울 상권 알아보니
경희대·신림역·수유역·왕십리·청량리 등 대표적인 상권
올 1분기 코로나19 여파로 공실증가, 상가 임대료가 하락하는 등 상업용 부동산 시장에 부정적 영향이 있었으나 주거지역과 업무시설 등 배후수요가 안정적인 상권은 영향이 크지 않은 것으로 나타났다.
최근 우리금융경영연구소가 발표한 '서울 상업용부동산 최근 동향과 시사점' 보고서에 따르면 코로나 19 영향으로 2020년 1분기 임대가격지수는 서울 시내 50개 세부상권 모든 곳이 전기대비 하락 전환했다.
그러나 낮은 공실률로 임대여건이 안정적인 서울 주요 상권으로는 '경희대, 신림역, 수유역, 왕십리, 청량리'로 나타났다.
이들 상권의 공통점은 유동인구와 주변 거주지의 배후수요가 공존해 상가매출이 안정적이고 공실이 적으며, 임대료가 서울 평균보다 낮아 '가성비' 높은 상권으로 꼽힌다.
공실률이 2019년 이후 꾸준히 하락하고 있으며 2020년 1분기 공실률도 5%이하로 코로나 19의 여파가 크지 않았다.
반면 서울대입구역, 건대입구, 남대문, 충무로, 강남대로, 종로, 홍대·합정, 동대문 지역은 전기대비 올해 1분기 공실률 상승 폭이 높은 지역으로 코로나19 충격이 공실 증가에 영향을 미친 것으로 나타났다.
충무로는 코로나19 외에도 인근 오피스 시장 침체로 상가 수요도 부진했다. 강남대로와 서울대입구역은 임대료 부담이 공실 증가의 주요 원인이 됐다.
강남대로는 강남지역 대표 상권으로 상가 면적당 매출액은 강남구 평균 대비 20~30% 우위에 있으나 임대료와 권리금 부담으로 최근 공실률이 상승했다.
서울대입구역은 유동인구가 늘어나며 상권이 활성화된 영향으로 임대료가 빠르게 상승하면서 오히려 공실이 늘어난 것으로 조사됐다. 일례로 서울대입구역 중대형상가 1층 기준 임대료는 제곱미터 당 8만원 이상으로 서울 평균의 1.45배로서 신사역, 남대문, 광화문과 비슷한 수준이다.
논현역과 압구정 지역은 장기간 임대료가 하락하며 공실률이 20%에 육박해진 직전 고점 대보로는 공실이 감소했지만 여전히 10% 이상의 공실률을 기록하고 있다. 임대료는 서울 평균의 80% 내외로 낮은 수준이나 소비자의 관심도에서 멀어져 우량 임차인 확보가 어려워졌다.
신사역, 신촌, 혜화동, 테헤란로, 도산대로, 이태원 등은 장기간 공실부담이 누적되고 있는 상황에서 코로나 19 유탄을 맞아 상가 매출이 감소하며 공실이 크게 늘었다. 테헤란로, 도산대로, 이태원은 최근 3년 평균 공실률이 10% 이상으로 높은 수준이고 공실이 꾸준히 늘고 있다. 특히 이태원은 최근 6분기 연속 공실률이 20%를 상회했다.
수요를 쫒아 이동이 불가능한 부동산의 특성상 개별 상업용 부동산의 임대여건과 수익성은 상권의 활성화와 침체에 따라 편차가 커지고 있는 것이다.
장경철 부동산일번가 이사는 "서울 도심 재생사업으로 시설 여건이 개선되는 지역이 늘어나고 신림선, 동북선, 서부선 등 서울경전철 신설 등으로 교통망이 촘촘해지며 서울 상권의 축이 다원화되고 있어 상업용 부동산도 주거용 부동산 시장처럼 세분화되는 경향이다“고 말했다.
장이사는 이어 "제한된 임차수요가 교통망이 확충되고 있는 유망 지역이나 뉴타운 등 신흥 상권에 쏠리는 반면 소비자의 관심도가 낮아진 지역은 높은 수준의 공실이 지속되고 있다"고 전했다.
코로나19에도 선방중인 서울 상권 공급 수익형 부동산 현황
-왕십리 상권-
왕십리 지음재 조감도●왕십리 지음재(도시형 생활주택·소형 오피스·상가)=㈜도시공감이 5개 지하철 노선(2호선, 5호선, 분당선, 중앙선, 동북선(예정))이 위치하고 있는 교통 1번지 왕십리역에서 도보 4분 거리, 2호선 상왕십리역에서 도보 5분거리에 위치한 초소형 아파트인 도시형 생활주택 ‘왕십리 지음재’가 소형 오피스와 상가도 동시에 분양중이다. 대지면적 446㎡, 건축면적 240,11㎡에 지하 2층~지상 10층 총 63세대 규모의 도시형 생활주택(지상 4~지상 10층), 근린생활시설 3호(지하 1~지상 1층), 업무시설 16호(지상 2~지상 3층)로 지어진다. 먼저 도시형 생활주택의 전용면적별로 살펴보면 ▲16.76㎡ 35가구 ▲13.72㎡ 28가구로 이뤄져 있으며 즉시 입주가 가능하며 주차는 총 41대다. 업무시설은 전용면적 16.52㎡~26.95㎡으로 소형 오피스(사무실)로 분양가는 1억대(VAT 별도)로 공급되며 세무사 및 법무사사무실, 중개업소, 여행사, 네일아트, 인터넷 쇼핑몰 사무실 등으로 활용이 가능하며 상가는 실투자금 2억대(대출 및 보증금 차감)면 투자가 가능하며 편의점, 애견센터, 치킨호프전문점 등이 권장업종이다. ‘왕십리 지음재’는 소형 주택 임대수요가 풍부한 성동구 도심권에서 직주근접 수요를 겨냥한 도시형 생활주택으로 생활 편의시설 접근이 용이하며 업무지구인 종로, 을지로에 입점되어 있으며, 인근에 교육시설 집중 및 중심 관광지로서 경쟁력을 확보해 인근 투자자들의 관심 대상이다. 왕십리 지음재는 총 5개호선이 교차하는 왕십리역 대로변 초역세권에 위치하고 있으며, 경의중앙선을 이용하면 용산까지 15분, 분당선을 이용하면 수서역까지 20분대에 도착한다. 도로교통여건도 수월해 내부순환로, 고산자로, 왕십리로 등 고속도로로 서울 주요부와 외곽으로 빠르게 이동 가능하다. 사업지 반경 2km거리에 한양대학교와 한양여자대학교 등의 교육시설이 위치하고 있어 1인 가구의 소규모 주거시설 임대 수요층인 교직원과 학생의 배후수요도 기대할 수 있다. 반경 500m 내에 성동구청이 위치해 구청 관련 종사자를 비롯 출퇴근 직장인의 수요도 확보할 수 있다. 생활 편의시설도 잘 갖췄다. 도보 10분 거리인 단지 바로 앞에 위치한 대형마트, 영화관(CGV), 동대문패션타운, 엔터식스몰, 행당시장 등 생활 편의시설 이용이 편리하다. 왕십리역 민자역사 내 대규모 상권이 형성돼 유동인구가 주중 평균 약 8만명에 달할 것으로 예상돼 쇼핑·문화 등 원스톱 생활이 가능할 전망이다. 차별화된 설계도 눈에 띈다. 1인 가구를 위한 실용적 공간 활용은 활동에 편리를 더하는 맞춤식 평면설계를 적용해 공간의 실속을 높인 게 특징이다. 또한 전 세대 테라스 확장공간은 오피스텔의 한계를 넘어선 실사용공간의 효율성도 높다. 이 밖에도 냉장고, 전기쿡탑, 세탁기, 전자레인지, 등 생활에 필요한 풀퍼니시드(Full-furnished)시스템의 원룸을 갖췄으며 단지 곳곳에 CCTV를 설치해 안전 시스템을 강화했다. 지난 5월말 공개된 국토교통부의 GTX-C노선 전략환경영향평가서에 따르면 기존 성수동 저층 주거지역을 관통하기로 했던 청량리~삼성역 구간이 분당선을 따라 왕십리역 지하를 경유하는 노선으로 변경된 것으로 알려지면서 최근 2026년 개통 예정인 수도권광역급행철도(GTX)-C노선의 왕십리역 신설에 대한 목소리가 높아지고 있다. 왕십리역은 총 5개의 지하철(철도) 노선이 정차하는 퀸터플 역세권이다. 지하철2·5호선, 분당선, 경의중앙선뿐만 아니라 2025년 동북선 경전철의 개통도 앞두고 있어 명실상부한 수도권 광역교통허브로 도약할 전망이다. 특히 왕십리역은 직장인들의 출퇴근 시 서울의 주요거점을 연결하는 환승역의 기능을 수행하며 연간 총 이용 인원이 1억900만여명에 달한다. 이는 GTX-C노선이 정차하는 청량리역(약 6800만명)에 비해 약 1.5배가 넘는 수치다. 문의 010-2732-9283
-청량리역 상권-
힐스테이트 청량리역 투시도●힐스테이트 청량리역=서울특별시 동대문구 청량리동 일원에 들어서는 ‘힐스테이트 청량리역’은 지하 7층~지상 20층 규모로 지어지며, 전용면적 20~44㎡ 규모의 주거형 오피스텔 총 954실과 상업시설 및 공공업무시설(동주민센터)로 구성된다. ‘힐스테이트 청량리역’은 도시철도 지하철 1호선, 경의중앙선, 분당선, 광역철도 강릉선KTX, 경춘선ITX까지 총 5개의 철도노선이 지나는 청량리역을 도보로 이용할 수 있다. 인접한 청량리역 환승센터에서는 약 60여개의 버스노선을 이용할 수 있으며, 차량으로는 내부순환로, 동부간선도로로 진·출입이 용이하다. 단지 주변으로 생활 인프라도 풍부해 편리한 생활을 누릴 수 있다. 롯데백화점, 롯데마트, 롯데시네마 등 쇼핑, 문화시설이 도보권에 위치해 있으며, 청량리역 주변으로 형성된 다양한 상업시설 이용도 편리하다. 청량리종합시장, 경동시장, 동대문세무서, 동대문경찰서, 서울성심병원 등의 각종 생활 인프라도 쉽게 접근할 수 있다. 반경 수키로 이내에 다수의 공공기관과 대형병원을 비롯해 서울시립대, 고려대, 경희대 등 5개 대학이 위치하고 있어 임대수요가 풍부하며, 업무 중심지인 시청, 용산, 광화문 등으로도 이동이 용이한 만큼 직장인 수요까지 아우를 수 있을 전망이다. 주변으로 개발호재도 잇따르고 있다. 청량리동과 회기동 등 홍릉 일대는 바이오 산업단지로 거듭나고 있다. 서울시는 홍릉 주변을 바이오·의료 연구개발(R&D) 거점으로 구축하고, 주변 대학·연구기관·기업·병원을 연계해 바이오 의료 클러스터를 조성한다는 계획이다. 지난해 1단계 사업이 마무리됐고, 사업 2단계로 ‘BT·IT 융합센터’, ‘2021년 글로벌협력동’, 2024년 ‘첨단의료기기개발센터’가 조성될 예정이다. 청량리종합시장 일대 도시재생사업도 추진되고 있다. 청량리종합시장 일대는 도시한옥을 활용한 복합문화 공간 조성 등에 대한 방안을 마련해 향후 전통시장 환경개선 및 편의성 증대와 더불어 다양한 세대가 오래도록 즐길 수 있는 시장으로의 기능이 확대될 전망이며 수요자들의 부담을 낮추기 위해 중도금 무이자 금융혜택을 제공한다. 문의 1600-4880
-수유역 상권-
어반빌리움 수유 투시도●어반빌리움 수유(오피스텔)=태산종합건설㈜이 시공하는 ‘어반빌리움 수유’는 일대 마지막 1억원대 오피스텔로 시선을 끌고 있다. 최근 단지 인근 오피스텔 부지가 3.3㎡당 약 6000만원 대에 거래되는 등 분양가는 더욱 높아질 것으로 전망된다. 이에 따라 ‘어반빌리움 수유’는 강북 수유에서 1억원 대에 누릴 수 있는 마지막 오피스텔이 될 것이란 전망이다. ‘어반빌리움 수유’는 더블역세권 입지도 갖추고 있다. 먼저, 지하철 4호선 수유역이 도보 5분 거리에 위치해있다. 4호선은 서울을 남북으로 횡단하는 노선으로, 환승 없이 동대문·명동·서울역 등 주요 도심으로의 이동이 수월하다. 여기에 우이신설선 화계역도 주변에 위치하고 있다. 각종 공공기관과 편의시설도 가깝다. 우선 강북구청과 강북 경찰서, 강북 소방서가 단지 인근에 위치한다. 이에 직주근접을 원하는 공공기관 종사자들의 임대수요도 확보할 수 있다. 이와 함께 롯데백화점과 현대백화점 등이 단지 인근에 위치하며 롯데시네마, 대한병원, 수유재래시장도 인접해 다양한 생활편의시설도 이용 가능하다. 또한 총 16개 대학교를 배후수요로 품어 높은 안정성을 갖췄다. 반경 1㎞ 내 성신여대, 한신대 신학대학원, 서울사이버대학교 등이 자리하고 있다. 또한 덕성여대, 서경대, 광운대 등 대학들도 가까이 위치한다. 단지 서쪽으로 위치한 북한산국립공원을 비롯해 북서울 꿈의숲과 오패산 등 풍부한 녹지공간을 품은 만큼 입주민들에게 쾌적한 주거생활도 마련된다. 가장 큰 특징은 높은 층고를 보유한 올림 공간과 복층형 설계 등 주거환경 특수도 있다. 아울러 단지 내에는 기존 오피스텔에서 보기 힘들었던 △루프탑가든 △어반스카이 파티룸 △ 어반북카페 등 고급 커뮤니티 시설이 더해질 계획이다. 게다가 ‘어반빌리움 수유’는 입주민들의 주거 만족도 제고를 위해 강북 수유 지역 내 최초 조식 서비스, 무료 자전거 렌탈 서비스 등을 제공할 예정이다. 한편, ‘어반빌리움 수유’는 서울 강북구 수유동 92-6번지 외 10필지에 위치하며, 지하 3층~지상 17층 오피스텔 전용 16~17㎡ 총 314실 규모로 조성된다. 문의 1566-5485
