도시형 생활주택 규제 덜하고 낮은 세율 강점으로 각광

정부가 주택시장을 겨냥한 고강도 규제책들을 연달아 내놓으면서, 규제를 피해 임대수익과 시세차익, 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 부동산 상품들이 인기가 높아지고 있다.

특히 소형 아파트를 대체해 날로 증가하는 1~2인가구 주거수요를 공유할 수 있는 수익형 부동산시장의 대표적 소형&소액투자처인 ‘도시형 생활주택’의 가치를 눈여겨보는 수요자들이 많다.

도시형 생활주택이 투자자들의 관심상품으로 부상한 이유는 아파트에 비해 규제가 덜하고 낮은 세율 때문이다.

각종 정부 규제와 부지 부족으로 아파트 공급난이 심화되는 수도권에서 도시형 생활주택이 대체재 역할을 하고 있다.

300가구 미만 규모로 조성되는 만큼 부지가 희소한 도심 안에 들어서기 쉬운데다 청약이나 분양가 규제에도 해당되지 않아 건설사와 수요자를 모두 만족시키는 주거상품으로 각광받고 있다.

먼저 도시형 생활주택은 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 관리 대상에서 제외되고 분양가 상한제 적용도 받지 않아 건설사 입장에서는 수익성 확보와 더불어 분양가 협의 과정에 대한 번거로움을 덜 수 있어 공급이 한결 수월하다.

수요자 입장에서 보더라도 청약통장 보유 여부와 무관하게 청약접수가 가능하고 재당첨 제한에 대한 규제가 없다는 장점이 있다.

다음으로 낮은 세율의 적용을 받는다는 점이다. 우선 주택법에 따라 면적별로 1.1~3.2% 이내의 취득세를 부과 받는데, 공동주택이면서 전용면적이 60㎡ 이하인 경우 내년 말일까지 한시적 면제 혜택을 받을 수 있다. 전용면적이 40㎡ 이하라면 역시 내년 말일까지 재산세도 전액 면제된다.

경쟁상품인 주거용 오피스텔의 취득세가 4.6%에 달하고, 취득세와 재산세 모두 별도의 감면 규정이 없는 점과 크게 대비되는 혜택이다.

종합부동산세는 0.5~2%의 세율을 적용 받지만, 합산 배제 기준이 넉넉해 통상의 경우 과세 부담이 없다.

도시형 생활주택의 종합부동산세 합산 배제 기준은 수도권 시가 6억원 이하, 기타 지역 시가 3억원 이하로 명시돼 있으며, 이 밖에도 8년 이상의 의무 임대 기준을 준수하고 연 5%이내의 임대료 증감률을 유지한다면 종합부동산세 합산에서 배제된다.

마지막으로 양도세율은 1년 미만일 경우 40%, 1년 이상일 경우 6~42%의 일반세율을 따른다.

오피스텔의 양도세율은 1년 미만 50%, 1년 이상~2년 미만 40%, 2년 이상 보유 시 6~42%로 훨씬 높다.

수요자들 역시 도시형 생활주택에 대한 관심이 높았다. 한국감정원 청약홈 자료를 보면 올해 5월 서울 중구 인현동2가에 공급된 도시형 생활주택 ‘세운 푸르지오 헤리시티’는 청약 결과 293가구 모집에 3133건이 접수되면서 평균 10.69대 1의 경쟁률을 보였다. 특히 2군(전용면적 40~42㎡)에서는 무려 34.88대 1의 최고 경쟁률을 기록했다.

기존 도시형 생활주택도 활발하게 거래되고 있는 모습이다. 서울부동산정보광장 자료를 보면 지난 5월 서울에서 매매 거래된 도시형 생활주택은 826건으로 전 달(679건)과 비교했을 때 약 22% 늘었다. 뿐만 아니라 지난해 같은 기간(623건) 대비해서는 32% 이상 급증한 것으로 나타났다.

장경철 부동산일번가 이사는 “아파트 청약 및 분양 관련 규제가 계속해서 이어지면서 청약 가점이 낮거나 자금 여력이 떨어지는 젊은 수요자들의 내 집 마련 문턱이 점차 높아지고 있다”며 “이 같은 상황 속에서 수도권 도심 내 공급되는 도시형 생활주택은 교통, 교육, 편의 등 입지 여건이 좋은 알짜 부지에 선보이는 경우가 많아 눈 여겨 볼만하다”고 말했다.

장이사는 이어 “청약통장이 없어도 청약이 가능하고, 주택임대업자 등록이 가능하다는 점 또한 도시형 생활주택의 매력적이지만 전용면적 20㎡ 이하 1개 가구 이상을 소유한다면 주택 수에 포함되며, 주택법에 의한 전매제한 규정을 따라야 한다는 점은 유념해야 한다”고 말했다.

수도권에 분양(예정)중인 주요 도시형 생활주택 현황

왕십리 지음재 조감도

●왕십리 지음재=㈜도시공감이 5개 지하철 노선(2호선, 5호선, 분당선, 중앙선, 동북선(예정))이 위치하고 있는 교통 1번지 왕십리역에서 도보 4분 거리, 2호선 상왕십리역에서 도보 5분거리에 위치한 초소형 아파트인 도시형 생활주택 ‘왕십리 지음재’가 소형 오피스와 상가도 동시에 분양중이다. 대지면적 446㎡, 건축면적 240,11㎡에 지하 2층~지상 10층 총 63세대 규모의 도시형 생활주택(지상 4~지상 10층), 근린생활시설 3호(지하 1~지상 1층), 업무시설 16호(지상 2~지상 3층)로 지어진다. 먼저 도시형 생활주택의 전용면적별로 살펴보면 ▲16.76㎡ 35가구 ▲13.72㎡ 28가구로 이뤄져 있으며 즉시 입주가 가능하며 주차는 총 41대다. 업무시설은 전용면적 16.52㎡~26.95㎡으로 소형 오피스(사무실)로 분양가는 1억대(VAT 별도)로 공급되며 세무사 및 법무사사무실, 중개업소, 여행사, 네일아트, 인터넷 쇼핑몰 사무실 등으로 활용이 가능하며 상가는 실투자금 2억대(대출 및 보증금 차감)면 투자가 가능하며 편의점, 애견센터, 치킨호프전문점 등이 권장업종이다. ‘왕십리 지음재’는 소형 주택 임대수요가 풍부한 성동구 도심권에서 직주근접 수요를 겨냥한 도시형 생활주택으로 생활 편의시설 접근이 용이하며 업무지구인 종로, 을지로에 입점되어 있으며, 인근에 교육시설 집중 및 중심 관광지로서 경쟁력을 확보해 인근 투자자들의 관심 대상이다. 왕십리 지음재는 총 5개호선이 교차하는 왕십리역 대로변 초역세권에 위치하고 있으며, 경의중앙선을 이용하면 용산까지 15분, 분당선을 이용하면 수서역까지 20분대에 도착한다. 도로교통여건도 수월해 내부순환로, 고산자로, 왕십리로 등 고속도로로 서울 주요부와 외곽으로 빠르게 이동 가능하다. 사업지 반경 2km거리에 한양대학교와 한양여자대학교 등의 교육시설이 위치하고 있어 1인 가구의 소규모 주거시설 임대 수요층인 교직원과 학생의 배후수요도 기대할 수 있다. 반경 500m 내에 성동구청이 위치해 구청 관련 종사자를 비롯 출퇴근 직장인의 수요도 확보할 수 있다. 생활 편의시설도 잘 갖췄다. 도보 10분 거리인 단지 바로 앞에 위치한 대형마트, 영화관(CGV), 동대문패션타운, 엔터식스몰, 행당시장 등 생활 편의시설 이용이 편리하다. 왕십리역 민자역사 내 대규모 상권이 형성돼 유동인구가 주중 평균 약 8만명에 달할 것으로 예상돼 쇼핑·문화 등 원스톱 생활이 가능할 전망이다. 차별화된 설계도 눈에 띈다. 1인 가구를 위한 실용적 공간 활용은 활동에 편리를 더하는 맞춤식 평면설계를 적용해 공간의 실속을 높인 게 특징이다. 또한 전 세대 테라스 확장공간은 오피스텔의 한계를 넘어선 실사용공간의 효율성도 높다. 이 밖에도 냉장고, 전기쿡탑, 세탁기, 전자레인지, 등 생활에 필요한 풀퍼니시드(Full-furnished)시스템의 원룸을 갖췄으며 단지 곳곳에 CCTV를 설치해 안전 시스템을 강화했다. 문의 010-2732-9283

아현 푸르지오 클라시티 투시도

●아현 푸르지오 클라시티=대우건설은 마포구 아현동 일대에서 초소형 아파트인 ‘아현 푸르지오 클라시티’를 이달 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 6층~지상 18층, 1개동, 전용면적 30~45㎡ 총 239가구 규모로 조성된다. 아현 푸르지오 클라시티는 도보권 내 2개 노선을 이용할 수 있는 더블역세권 단지다. 우선 단지 바로 앞에 지하철 5호선 애오개역이 위치해 있다. 또한 도보 약 6분 거리에는 지하철 2호선 아현역이 자리하고 있다. 이 밖에도 반경 약 1㎞ 거리에 지하철 2호선 이대역, 지하철 2·5호선 환승역 충정로역 등이 가깝다. 단지 주변으로 마포대로, 신촌로 등 간선도로망도 잘 갖춰져 있어 서울 및 수도권 전 지역으로 편하게 이동할 수 있다. 특히 차량을 통해 공덕역 일대의 마포 업무지구까지 약 5분이면 도착 가능하다. 인근 용산 업무지구도 15분대면 도달할 수 있다. 서울 도심권역에 속하는 종로 및 서울역 일대도 약 10분 거리에 위치하고, 여의도권역은 15분대, 강남권역은 30분대에 이동 가능하다. 교통 이외에 편의, 교육 등 생활 인프라도 풍부하다. 반경 1.5㎞ 이내에 롯데아울렛(서울역점), 롯데마트(서울역점), 이마트(마포공덕점) 등 대형 유통시설이 위치해 있다. 또한 아현시장, 만리시장, 마포공덕시장, CGV(신촌아트레온), 신촌세브란스병원, 서울마포경찰서, 서울서부지방법원 등 편의시설도 가깝다. 단지가 들어서는 아현동 일대로 대규모 정비사업이 진행되고 있어 향후 서울 도심권 대표 주거타운으로 자리잡을 전망이다. 단지와 인접한 아현뉴타운은 재개발이 완료되면 1만8000여 가구가 들어선다. 그 중 아현동에 위치한 4개 구역은 현재 아현1-3구역(아현아이파크), 3구역(마포래미안푸르지오), 4구역(공덕자이)이 입주한 상태이며 아현2구역은 시공사 선정 후 분양을 준비 중이다. 물론 도시형생활주택으로 공급되는 만큼 각종 규제에서 한결 자유롭다는 강점도 있다. 초소형 주택인 도시형 생활주택은 전국에 거주하는 만 19세 이상이라면 청약통장 유무 및 주택소유 여부와 무관하게 누구나 청약할 수 있다. 또한 군별 중복 청약이 가능하고 재당첨 제한도 적용되지 않는다. 문의 010-9315-4168

영등포자이르네 투시도

●영등포 자이르네=GS건설 자회사인 자이S&D는 2호선 구로디지털단지역·신안산선 대림삼거리역(개통 예정) 더블역세권에 ‘영등포자이르네’를 7월 중 공급할 예정이다. ‘영등포자이르네’는 지하철 2호선 구로디지털단지역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 위치한다. 여의도∼광명∼안산을 잇는 신안산선 대림삼거리역(예정)이 개통되면 더블역세권 입지를 누릴 수 있어 구로디지털단지 및 강남, 여의도 등 서울 중심업무지구로의 출퇴근이 편리하며 신안산선 개통 시 여의도 10분 생활권을 그대로 공유할 수 있다. 특히 단지가 들어서는 영등포는 서울 2030도시기본계획상 강남·여의도와 함께 3대 도심으로 지정된 이후 영등포뉴타운, 쪽방촌과 집창촌 등 재개발 사업들이 탄력을 받으면서 미래가치가 기대되는 지역이다. KOSIS국가통계포털에 따르면 사업지 주변은 10년 초과 노후 아파트 비율이 85.2%로 지난 2016년 247가구를 마지막으로 입주가 전무했던 지역으로 주거 수요도 풍부하다. 영등포자이르네는 청약규제에서 자유로우며 전국 만 19세 이상이라면 지역·청약통장 유무 상관없이 누구나 청약할 수 있다. 주택임대사업자로 등록할 경우 취득세 면제를 받을 수도 있다. ‘영등포자이르네’는 대한민국 실리콘밸리 중심에 있는 구로디지털단지역세권 일대에 서울에서 희소성이 높은 중소형 공동주택으로 선보인다. 서울특별시 영등포구 시흥대로 175길 6 일대에 지하 2층~지상 20층, 3개동, 총 212세대 규모로 들어선다. 서울에서 보기 드문 전세대 전용 49 ㎡ 중소형 단일면적 4개(A~D) 타입으로 구성된다. 문의 1811-9570

종암사거리 동우 리즈힐스 투시도

●종암사거리 동우 리즈힐스=코리아신탁이 시행하고 대양산업건설이 시공하는 '종암사거리 동우 리즈힐스‘도 성북구 하월곡동 일대에서 6월 중 분양 예정이다. 지하 2층~지상 10층, 도시형 생활주택 29실, 오피스텔 66실, 근린생활시설 4실 등 총 99실으로 구성된다. 종암사거리 동우 리즈힐스의 가장 먼저 손꼽히는 장점은 트리플라인의 이점을 누리고 있다는 것이다. ‘종암사거리 동우 리즈힐스’가 위치한 곳은 도보로 10분거리에 4호선 길음역과 6호선 월곡역이 있어 서울 중심을 동서남북으로 편리하고 짧은 시간 안에 이동이 가능하도록 되어 있다. 이와 함께 2024년 동북선 종암경찰서역이 들어설 예정이라 미래가치 또한 크게 증가하고 있는 상황이다. 특히 동북선은 성동구 왕십리역과 노원구 상계역 사이의 16개 정거장을 잇는 13.4km의 도시철도로 해당 단지 앞에 들어서는 종암경찰서 역은 해당단지와 불과 약 100m 정도로 가까운데다 동북선 라인이 강북 지역 개발의 중심이 된다는 소식에 그 가치가 증가하는 상황이다. 뿐만 아니라 배후수요 또한 뛰어나다는 평가다. 숭곡초, 영훈국제고, 대일외고 등 신 명문학군을 비롯해 동덕여대, 한국예술종합학교, 경희대, 고려대, 성신여대, 동덕여대, 카이스트 등 서울 주요 대학이 근접한 강북 최고의 학세권을 갖췄다. 여기에 1km 이내에는 병원, 이마트, 현대백화점, 롯데백화점, CGV 등 다수의 의료·편의시설이 자리잡으면서 약 80만명에 달하는 배후수요가 갖춰짐에 따라 안정적인 임대수요를 기대할 수 있다. 내실 있고 기품 있는 고품격 하이엔드 오피스텔로써 시설과 설계도 빼놓을 수 없다. ‘종암사거리 동우 리즈힐스’ 단지는 지하 2층~지상 10층 규모로 들어설 예정으로 타 사업지와 차별화 된 특화설계로 주거공간 효율을 극대화 했다. 동시에 삼성 비스포크 냉장고 기본 옵션, 고품격 마감재 및 인공지능 스마트 iot 기능까지 갖춘 주거공간으로 보안과 생활 편리성까지 최첨단 특화설계를 구현했다. 한편, 코리아신탁이 시행하고, 대양산업건설이 시공을 맡았다. 문의 1666-6507