릴레이 규제와 제로금리에 미소짓는 수익형 부동산 3인방

이어지는 아파트 규제와 제로금리의 영향으로 수익형 부동산이 수요자들의 주목을 받고 있다.

업계에서는 시중에 투자처를 잃은 풍부한 자금들이 초저금리 상황에서 아파트 등 주택을 겨냥한 규제가 워낙 세고 촘촘해 마땅한 투자처가 되지 못하자 상대적으로 대출이 자유롭고 각종 세금 규제 부담도 없는 수익형 부동산 쪽으로 수요가 몰리는 풍선효과가 나타나고 있는 것이다.

부동산 업계에선 교통망 개발 호재와 탄탄한 배후수요를 안고 있는 수도권 지역을 중심으로 수익형 부동산이 잇따라 나올 예정이어서 투자자들의 움직임은 더욱 활발해질 것으로 내다보고 있다.

한국은행은 올해 3월 기준금리를 종전 1.25%에서 0.75%로 하향 조정한 데 이어 5월, 0.25%p 추가 인하했다. 사상 첫 제로금리 시대를 맞아, 수익형 부동산이 예적금 상품 대안으로 급부상하고 있다.

그렇다면 규제와 초저금리 여파로 반사이익을 보고 있는 수익형 부동산은 어떤 것이 있을까.

업계에서는 대단지 주택가 상가, 업무지구 인접 오피스텔, 교통망이 좋은 섹션 오피스(소형 오피스)가 주목을 받을 것으로 보고 있다.

먼저 대단지 주택가 상가가 있다. 코로나19 등 사회적 이슈로 인하여 소비 생태계에 새로운 변화의 바람이 불고 있어 상가투자처로 대단지 주택가를 품은 상가들이 인기를 끌고 있다.

전국적으로 소비심리가 얼어붙은 가운데 지하철역, 쇼핑몰, 먹자골목 등 중심 상권이나 오피스 밀집지역은 인파가 줄면서 매출 감소로 연결되는 반면, 대규모 아파트 단지, 주택가 등 안정적 배후를 지닌 상권은 고정수요를 기반으로 안정적으로 영업하거나 오히려 매출이 상승하는 역설적인 상황이 나타나고 있다.

매경이코노미 보도에 따르면 치킨플러스가 전국 각지의 아파트 단지 상가나 주택가 내 입점한 가맹점 5곳의 지난 2월 매출을 분석한 결과, 전년동기대비 적게는 30.8%에서 많게는 95.2%까지 상승한 것으로 나타났다.

또한 지난달 1월 27일부터 이달 10일까지 주택가에 위치한 세븐일레븐 매출도 전년동기대비 11.9% 증가한 반면, 오피스 밀집지역 근처의 세븐일레븐 매출은 3.1% 증가하는데 그쳤으며 유흥과 위락 상권에 위치한 지점 매출은 각각 2.3%, 9.6% 줄었다.

이는 코로나19 확산으로 사람들이 유동인구가 많거나 불특정 다수가 붐비는 장소를 꺼리는 대신, 심리적 안정감이 높은 ‘우리 동네’에서 안정적인 소비를 하려 하기 때문인 것으로 풀이된다.

하지만 이 같은 상황이 꼭 코로나19 같은 특정이슈에만 국한된 것은 아니라는 점이다.

대단지를 품은 집 앞 상가는 외부 요인에 영향을 적게 받는 안정적인 상권으로 꾸준히 자리할 것으로 전망된다.

기본적으로 입주민의 탄탄한 고정 수요가 뒷받침되는 안정적인 상권이기 때문이다.

거기에 라이프스타일의 변화도 한몫하고 있다. 워라밸을 중시하는 트렌드가 정착되면서, 원거리 이동에 시간과 에너지를 소모하지 않고 집앞 생활반경 내에서 여유롭게 보내는 것을 선호하는 현상이 확산되고 있는 셈이다.

집 근처에 쇼핑·문화·생활운동 등 일상에 필요한 인프라가 모두 갖춰진 ‘올인빌’을 선호하는 현상도 이와 같은 맥락이다.

주52시간 근무제, 재택근무 확산 등 근로문화의 변화도 주택가의 유동인구와 체류시간이 늘어난 근본적인 원인으로 분석된다.

따라서 대단지 아파트 입주민을 고정 수요층으로 확보한 단지내 상가나 근린상가는 꾸준히 안정적으로 운영할 수 있는 상권으로 지목되고 있다.

다음으로 배후수요가 탄탄한 업무지구 인근 주거용 오피스텔이 인기를 끌고 있다.

직주근접 특성을 누리기 위한 임차수요가 풍부한 만큼, 공실 우려를 덜 수 있어 타 오피스텔 단지 대비, 사업 안정성이 높다는 점에서 최근 투자자들 사이에서 유망 투자처로 떠오르고 있다.

실제 업무지구 인접 오피스텔이 인기를 끌었다. 한국감정원 청약홈에 따르면, 올해 3월 인천에서 분양한 ‘힐스테이트 송도 더 스카이’ 오피스텔은 320실 모집에 5만7692명이 몰리며, 평균 180.29대 1의 경쟁률을 기록했다. 송도 지역 내에 셀트리온·코오롱글로벌·포스코인터내셔널 등 기업 본사 다수가 위치한데다, 단지 인근의 국제업무지구역을 중심으로 대규모 업무시설 조성이 예정돼 분양시장에서도 좋은 반응을 얻을 수 있었다는 평가다.

삼호와 대림코퍼레이션이 지난 6월 인천시 부평구 부평동 일원에 선보인 ‘e편한세상 시티 부평역’은 1208실 모집에 9019건의 청약신청이 접수돼 평균 7.47대 1의 경쟁률로 청약마감을 달성했다. 최고 경쟁률은 28.78대 1이었다. 해당 단지는 ‘한국지엠부평공장’과의 거리가 가까워 이에 따른 수혜를 높이 평가받았다.

또한 서울 등 수도권 업무지구 오피스텔은 임대수익과 매매차익까지 볼 수 있는 희소성 높은 수익형 상품으로, 당분간 지속될 부동산 규제와 초저금리 여파까지 고려한다면 인기는 더욱 높아질 것으로 내다봤다.

대표적으로 뜨는 틈새 상품으로 철도와 도로 등 교통여건을 고루 갖춘 '사통팔달' 섹션 오피스(소형 오피스)가 뜨고 있다.

고속도로, 철도 등 우수한 교통여건을 갖춘 섹션 오피스가 주목을 받는 이유로는 교통이 편리하면 물류비를 절감할 수 있을 뿐만 아니라 직원들의 출퇴근이 쉬워져 근무 만족도까지 높일 수 있기 때문이다.

또한 최근엔 스타트업이나 1~2인 기업 등 소기업의 증가로 작은 면적을 활용할 수 있는 섹션 오피스가 매력적인 투자처로 떠오르고 있는 이유다.

수익형 부동산 시장에서 틈새투자처로 자리매김하고 있는 섹션 오피스는 말 그대로 규모가 큰 업무용 시설을 다양한 크기로 나눠 공급하는 형태를 말하는데 벤처기업, 지식산업, 1인기업 등이 늘어나자 수요가 늘어나는 양상이며 지식산업센터보다 낮은 몸값과 다양한 시설 등으로 최근 각광받고 있다.

여기에 주택과 달리 청약의 제한이 없고 대출에 대한 규제가 완화되어 있어 진입 문턱이 낮은 편이며 또 소규모 면적으로 공급되는 경우가 많아 비교적 소액투자가 가능한 점이 특징이다.

최근 1인 창조기업(4명까지 근로자를 고용하더라도 1인 창조기업으로 분류)의 증가 추이를 살펴보면 다음과 같다.

통계청 자료에 따르면 2013년 7만7,009개였던 1인 창조기업은 2017년 26만4,337개로 급증하더니 2019년에는 28만856개로 집계되었는데 이는 6년간 약 4배 가량 증가한 수치다.

1인 창조기업 증가 추세에 소규모 사업체의 사무실로 적합한 섹션 오피스가 떠오르는 것은 당연한 수순이다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “수익형 부동산은 공실 위험없이 안정적인 수익이 목표인 만큼 배후수요가 탄탄하고 교통여건이 좋은 지역을 주목해야 한다”며 “특히 해마다 증가하는 1인가구와 1인 창조기업 등이 선호하는 지역의 오피스텔이나 섹션 오피스가 소액 투자처로 각광을 받을 것으로 보인다”고 말했다.

수도권에 분양중인 주요 수익형 부동산 현황

-단지내 상가-

신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가 조감도

●신길뉴타운 센트럴자이=GS건설이 시공한 서울 영등포구 신길동 신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가를 분양중이다. 참고로 2017년 분양에 나선 서울 영등포구 신길뉴타운에 분양하는 '신길 센트럴자이' 아파트가 올해 서울 최고 청약 경쟁률을 기록했다. 금융결제원 아파트투유 분양정보에 따르면 전날 1순위 청약을 받은 '신길 센트럴자이'는 일반분양 350가구(특별공급 제외) 모집에 1만9906명이 몰려 평균 56.9 대 1의 경쟁률을 기록했다. 2017년 서울 민간 분양 아파트 중 가장 높은 청약률이다. 신길뉴타운(신길재정비촉지구역) 12구역으로 아파트 1,008세대를 배후로 두고 있는 이 상가는 7호선 신풍역과 2024년 개통 예정인 신안산선 등 역세권 입지를 갖췄다. 스트리트형으로 조성되는 신길 센트럴자이 상가는 108동에 10개 점포, 103동에 4개 점포가 들어서며, 1층 상가로만 구성된다. 전용면적 기준으로 37.65~53.32㎡로 소규모 업종 위주의 면적으로 공급되며 편의점, 미용실, 세탁소, 커피전문점, 문구점, 중개업소, 베이커리, 패스트푸드점 등 생활밀착형 업종이 권장업종이다. 5월말 현재 편의점은 실수요로 확정되었고, 분식 프랜차이즈 및 정육 전문식당이 임대가 확정되어 있다. 브랜드 세탁소와 햄버거 전문점이 임차로 협상중에 있는 등 속속 입점이 이뤄지고 있으며 실투자금 2억대면 분양이 가능하다. 신길뉴타운 초입상가로 1,000여세대 고정수요를 두고 있으며 인근 초·중·고 및 근린공원 조성으로 인근 유동인구까지 유입이 용이하다. 신길 센트럴자이 단지내 상가는 신길뉴타운 완성시 8,733세대를 배후로 하는 항아리 상권형태로 소비력이 높은 3040세대 젊은층과 여의도나 7호선 라인 강남권 출퇴근 직장인, 초·중·고 등 학생수요를 기대할 수 있다. 또한 지하철 7호선 신풍역, 신안산선(예정) 신풍역과 도보 3분 거리에 위치해 강남을 10분대에 닿을 수 있으며, 해군회관 사거리 경전철(신림선)이 신설 예정이다. 아파트는 지난 2월 말부터 입주를 시작했으며 5월말 기준으로 70%의 높은 입주율을 보이고 있다. 계약금 20%며 1008세대에 점포가 14개 뿐이라 업종이 겹칠 염려가 없다고 보면 된다. 문의 010-2732-9283

-오피스텔-

용산 더힐센트럴파크뷰 투시도

●용산 더힐센트럴파크뷰=㈜원일개발이 서울 용산구 문배동 8-5번지 일원에 선보일 ‘용산 더힐센트럴파크뷰’ 1.5룸 및 투룸 오피스텔을 분양중이다. ‘용산 더힐센트럴파크뷰’는 지하 4층~지상 20층, 전용면적 21.53㎡~33.65㎡ 규모, 총 133실의 오피스텔로 구성된다. 지하철 남영역(1호선)과 삼각지역(4·6호선), 효창공원앞역(6호선·경의중앙선)을 도보로 2~10분이면 이용할 수 있어 아주 편리하다. 차량을 이용할 경우 한강대로, 마포대교, 올림픽대교, 원효대교를 통해 도심 및 수도권 어디든 빠르게 진·출입이 가능해 사통팔달의 교통망을 지녔다. 반경 3km 이내에 용산구청·서부지방법원·삼성서울병원 등 다수의 공공기관과 대형병원을 비롯해 서강대, 숙명여대, 이화여대 등 종합대학이 산재해 배후수요가 든든하다. 용산아이파크몰 · 이마트·신라면세점·롯데하이마트·용산전자상가·CGV·전쟁기념관·국립중앙박물관·남산도서관 등 쇼핑 및 문화시설을 도보로 이용할 수 있어 주거환경도 아주 양호하다. 주거생활에 편리한 실용적인 구조로 설계됐고, 내부에는 천정형에어컨, 냉장고, 세탁기, 건조기, 인덕션, 스타일러, 전자레인지등이 미리 비치돼 주거만족도를 높여준다. 특히, 테라스야외 휴게실 겸 바비큐장이 별도로 개설돼 입주민이면 누구나 이용할 수 있다. ‘용산 더힐센트럴파크뷰’ 오피스텔 주변에는 대규모 개발호재가 상존한다. 뉴욕의 센트럴파크나 런던 하이드파크보다 더 유명한 명품공원으로 등장할 용산민족공원(2027년 완공 예정)을 조성중이며 이중 리모델링이 끝난 일부 건물을 포함해 녹지 4만㎡를 내달부터 개방할 예정이다. 또한, 용산역~서울역 지하화, 용산국제업무지구 조성, 용산역과 신사역간 신분당선(2027년 완공 예정)연장, 수도권 광역급행철도(GTX) A노선(2026년 개통예정) · B노선(2029년 개통예정)신설 등 굵직한 사업들이 한창 진행 중이라 미래가치 상승 전망이 밝다. ‘용산 더힐센트럴파크뷰’ 분양 관계자는 “저금리 속 마땅한 투자처가 없는 상태이고 아파트 대체상품이자 소액투자가 가능해 실수요자나 주택임대업자들의 방문과 문의가 끊이지 않고 있다”고 전하면서, “정부의 강도 높은 규제를 피할 수 있고, 교통요지에 풍부한 임대수요와 개발호재가 많아 적잖은 시세차익이 기대된다”고 강조했다. ‘용산 더힐센트럴파크뷰’ 오피스텔은 선착순으로 원하는 동호수지정이 가능하고 계약금 10% 준비 후 계약 시 중도금 50% 전액 무이자 혜택을 제공한다. 문의 010-2732-9283

-섹션 오피스(소형 오피스)-

왕십리 지음재 광역 조감도

●왕십리 지음재=㈜도시공감이 5개 지하철 노선(2호선, 5호선, 분당선, 중앙선, 동북선(예정))이 위치하고 있는 교통 1번지 왕십리역에서 도보 4분 거리, 2호선 상왕십리역에서 도보 5분거리에 위치한 초소형 아파트인 도시형 생활주택 ‘왕십리 지음재’가 소형 오피스와 상가도 동시에 분양중이다. 대지면적 446㎡, 건축면적 240,11㎡에 지하 2층~지상 10층 총 63세대 규모의 도시형 생활주택(지상 4~지상 10층), 근린생활시설 3호(지하 1~지상 1층), 업무시설 16호(지상 2~지상 3층)로 지어진다. 먼저 도시형 생활주택의 전용면적별로 살펴보면 ▲16.76㎡ 35가구 ▲13.72㎡ 28가구로 이뤄져 있으며 즉시 입주가 가능하며 주차는 총 41대다. 업무시설은 전용면적 16.52㎡~26.95㎡으로 소형 오피스(사무실)로 분양가는 1억대(VAT 별도)로 공급되며 세무사 및 법무사사무실, 중개업소, 여행사, 네일아트, 인터넷 쇼핑몰 사무실 등으로 활용이 가능하며 상가는 실투자금 2억대(대출 및 보증금 차감)면 투자가 가능하며 편의점, 애견센터, 치킨호프전문점 등이 권장업종이다. ‘왕십리 지음재’는 소형 주택 임대수요가 풍부한 성동구 도심권에서 직주근접 수요를 겨냥한 도시형 생활주택으로 생활 편의시설 접근이 용이하며 업무지구인 종로, 을지로에 입점되어 있으며, 인근에 교육시설 집중 및 중심 관광지로서 경쟁력을 확보해 인근 투자자들의 관심 대상이다. 왕십리 지음재는 총 5개호선이 교차하는 왕십리역 대로변 초역세권에 위치하고 있으며, 경의중앙선을 이용하면 용산까지 15분, 분당선을 이용하면 수서역까지 20분대에 도착한다. 도로교통여건도 수월해 내부순환로, 고산자로, 왕십리로 등 고속도로로 서울 주요부와 외곽으로 빠르게 이동 가능하다. 사업지 반경 2km거리에 한양대학교와 한양여자대학교 등의 교육시설이 위치하고 있어 1인 가구의 소규모 주거시설 임대 수요층인 교직원과 학생의 배후수요도 기대할 수 있다. 반경 500m 내에 성동구청이 위치해 구청 관련 종사자를 비롯 출퇴근 직장인의 수요도 확보할 수 있다. 생활 편의시설도 잘 갖췄다. 도보 10분 거리인 단지 바로 앞에 위치한 대형마트, 영화관(CGV), 동대문패션타운, 엔터식스몰, 행당시장 등 생활 편의시설 이용이 편리하다. 왕십리역 민자역사 내 대규모 상권이 형성돼 유동인구가 주중 평균 약 8만명에 달할 것으로 예상돼 쇼핑·문화 등 원스톱 생활이 가능할 전망이다. 차별화된 설계도 눈에 띈다. 1인 가구를 위한 실용적 공간 활용은 활동에 편리를 더하는 맞춤식 평면설계를 적용해 공간의 실속을 높인 게 특징이다. 또한 전 세대 테라스 확장공간은 오피스텔의 한계를 넘어선 실사용공간의 효율성도 높다. 이 밖에도 냉장고, 전기쿡탑, 세탁기, 전자레인지, 등 생활에 필요한 풀퍼니시드(Full-furnished)시스템의 원룸을 갖췄으며 단지 곳곳에 CCTV를 설치해 안전 시스템을 강화했다. 문의 010-2732-9283