1+@ 겹호재…멀티 호재 품은 지역 수익형 부동산 각광

부동산 규제가 이어지면서 부동산 시장이 냉각되고 있지만 한가지 호재가 아닌 다양한 개발호재를 갖춘 지역 내 수익형 부동산이 투자자들의 관심을 받고 있다.

교통개발, 관광개발, 기업체 및 공공기관 이전, 랜드마크 조성 등 대규모 개발호재가 예정된 지역은 교통의 개선은 물론 쇼핑·문화 등을 누릴 수 있는 편의시설들이 증가하는 경우가 많아 분양 핫플레이스로 자리매김하는 경우가 많아서다.

이에 따라 일자리 창출 등으로 인구가 유입되어 배후 수요로 확보 가능하고 고소득 종사자들의 유입으로 인한 소비 활성화로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다.

결론적으로 대규모 개발호재를 갖춘 지역은 인구유입, 집값상승, 상권활성화, 지역가치 상승 등 긍정적인 효과를 동반하기 때문에 부동산시장에 미치는 영향은 매우 커지게 된다.

다양한 개발호재 중에서도 가장 큰 파급효과를 지니고 있는 것은 교통호재다. GTX나 신안산선, 경전철, 트램 등 새로운 노선의 개발이나 기존 노선 연장으로 역이 신설되거나, 복합환승센터가 들어서게 되면 유동인구가 증가하면서 주변 상권에도 활기를 띠게 된다.

대표적인 곳이 서울 청량리역 일대와 지방에는 동대구역 일대가 있다. 먼저 2027년 GTX(수도권광역급행철도) C노선 개통에 발맞춰 청량리역이 광역환승센터와 함께 수도권 광역교통 허브로 재탄생한다. 일대 환경개선 사업과 맞물려 혁신 일자리 창출 및 이와 연계된 주택도 공급될 계획이다.

청량리역은 현재도 수도권 전철 1호선과 분당선, 경의중앙선, 경춘선, KTX 강릉선 등 간선 노선 6개 노선이 하루 819회 지나는 '초역세권'이다. 버스노선도 66개가 지나가 매일 철도 10만여명, 버스 4만여명 등 약 14만명이 이용하는 대규모 역세권이다. 하지만 1호선 지하역과 다른 노선이 지나는 지상역이 분리돼 있고 버스환승센터도 별도로 있는 등 환승 동선이 매우 복잡해 불편을 가중하고 있다는 지적이 이어졌다.

현재 추진 중인 GTX-B·C노선이 완공되면 하루 이용자 6만명이 추가될 것으로 예상되는 가운데 도시철도 면목선과 강북횡단선도 계획돼 있어 기존 간선 철도역 역할을 넘어 통근 철도의 역할을 본격적으로 수행하게 될 가능성이 높은 만큼 허브 역할을 제대로 수행하기 위한 체계적 환승체계 구축이 요구되고 있는 실정이다.

이에 정부는 청량리역을 동북권의 광역환승 거점으로 육성해 신규 철도망의 효과를 극대화하고 이용자 편의를 제고하기 위한 구상을 마련할 방침이다. 모델은 서울 지하철 2호선과 31개 버스 정차장을 연계한 잠실역 광역환승센터다. 지하에 버스 회차가 가능한 터미널 개념의 버스-지하철 환승시설이 만들어져 환승 편의를 높였다.

우선 GTX-B·C, 강북횡단선, 면목선 등 청량리역 신설 노선과 버스 환승정류장 등 교통시설을 지하공간에 밀집 배치해 신규 노선과 기존 교통수단 간 환승동선을 최소화할 방침이다. 특히 신규 노선 중 가장 빨리 운행될 것으로 예상되는 GTX-C 노선의 개통 시기인 2027년에 맞춰 환승센터 이용이 가능토록 할 계획이다. 이후 신규 노선들이 개통하는 시기에 맞춰 단계적으로 공사를 진행해 시민들의 불편을 최소화한다는 방침이다.

GTX 개통, 복합환승센터 구축과 함께 본격적 재개발이 추진되면 앞으로 청량리가 강북의 대표적인 중심지로 바뀔 것으로 업계는 전망하고 있다.

다음으로 동대구역 인근은 지난 2016년 복합환승센터 개관과 함께 신세계백화점, 현대시티아울렛 등 대규모 쇼핑시설도 함께 들어서면서 대구의 새로운 상권으로 주목을 받고 있다.

교통 외 개발호재로 관광, 투자, 기업 및 기관 이전 등 다양하게 구분된다. 세부적으로 살펴보면 ▲대기업 투자 ▲산업단지·테크노밸리 조성 ▲공공기관·대학교·대형병원 이전 ▲대형공원 조성 ▲관광지 개발 등이 있다.

첫째, 대기업 투자가 활발한 곳의 상승세도 가파르다. 기업의 적극적인 투자가 이뤄지면 관련 종사자들의 유입은 자연스레 늘어나기 마련이다.

이에 따라 경제력이 뒷받침되는 대기업 종사자들을 중심으로 풍부한 임대수요를 형성, 공실 위험 없이 안정적인 임대수익을 거둘 수 있다는 점에서 투자자들의 관심이 집중된다.

두 번째, 산업단지나 테크노밸리, 중심업무지구 등이 조성되며 일자리 창출이 기대되는 지역의 수익형 부동산이 역세권을 대신해 주목 받고 있다.

산업단지나 테크노밸리, 중심업무지구 내 오피스텔이나 생활숙박시설, 섹션 오피스 등은 안정적인 임대수익이 가능하고 출·퇴근시간도 아낄 수 있어 임차인이나 기업체들의 선호도가 높다.

이밖에 공공기관·대학교·대형병원 이전 등으로 공무원이나 대학교, 대형병원 근무자들을 배후수요로 높은 미래가치와 안정성을 동시에 갖춘 시장으로 평가된다.

대형공원이나 관광지의 조성으로 주변의 고정 수요는 물론 관광객까지 더해져 공실 우려가 적다. 사람들이 반나절 이상 관광지에 머무는 만큼 상가 이용 빈도도 높고, 씀씀이도 큰 편이다.

이러한 까닭에 개발호재를 품고 있는 지역 내에서 공급된 수익형 부동산의 분양성적은 좋은 편이다.

지난 2월 쌍용건설이 서울 중구 중림동에서 분양한 ‘쌍용 더 플래티넘 서울역’ 오피스텔은 576실 모집에 2388명의 수요자가 몰리며 평균 청약경쟁률 4.2대 1을 기록했다. 최고 경쟁률은 전용면적 32.03㎡로, 91대 1에 달했다. 이 오피스텔은 서울역 종합개발계획의 핵심인 북부역세권 개발과 지하 복합환승센터 구축의 수혜지로 주목을 받으며 인기를 얻었단 분석이다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “멀티 개발호재를 품은 지역은 지역의 경제를 발전시키는 것은 물론 인구유입과 집값상승, 상권활성화 등 긍정적인 효과도 함께 가져온다”며 “특히 개발이 진행되며 유입되는 유동인구를 기반으로 탄탄한 배후수요가 확보돼 수익형 부동산의 안정적인 임대수요는 물론 향후 높은 미래가치까지 기대할 수 있다”고 말했다.

멀티 개발호재 품은 수도권 분양중인 수익형 부동산 현황

송도 형지 글로벌 패션 복합센터 조감도

●송도국제도시 형지 글로벌 패션 복합센터(상가)=롯데건설은 인천광역시 연수구 송도동 11-2번지에 건립중에 있는 송도국제도시 형지 글로벌 패션 복합센터 내 1, 2층 판매시설로 본격적인 임대분양(임대 후 분양 전환)에 나선다. 형지 글로벌패션복합센터는 송도 지식정보단지역 인근에 대지면적 12,501.6㎡(약 3,782평), 건축연면적 19,500여평 부지에 지하 3층~지상 23층 규모로 지어진다. 오피스(지상 17층), 오피스텔(지상 23층), 판매시설(지상 2층) 등 총 3개동으로 구성되며 2021년 10월 준공 예정에 있다. 인천지하철 1호선 지식정보단지역(평일 승·하차객 평균 40만명(월), 2019년기준) 2번출구 바로 앞 초역세권 입지로 지상 1층 60개 호실과 지상 2층 59개 호실이며 대로변에 위치해 접근성이 우수하다는 평가를 받고 있다. 1층 주요 임대현황으로 자동차수입전시장, 형지패션관, 편의점, 약국은 임대가 확정된 상태며 대한민국 대표 브랜드 커피전문점인 스타벅스는 입점 협의중에 있다. 2층으로의 고객의 동선을 고려해 에스컬레이터 3대로 1층에서의 접근성 극대화했으며 외부유동인구 유입을 위해 2층과 직접 연결되는 계단 4개와 엘레베이터 2개로 업무시설과 오피스텔 직접 연결되어 접근성을 크게 강화했다. 2층 주요 임대현황으로 골프연습장, 피부과, 통증의학과 임대가 확정된 상태며 내과(이비인후과) 협의중에 있다. 송도국제도시는 주거, 업무, 산업, 유통, 쇼핑, 교육이 지속적으로 개발하고 있는 대한민국 최대 경제자유구역으로 성장 잠재력이 높은 도시라는 평가다. 송도 형지 글로벌 패션 복합센터는 지식정보산업단지 인근 아파트 입주민은 물론 대학, 기업 수요를 모두 흡수 할뿐만 아니라 국내 대형 유통 3사의 복합쇼핑몰과 시너지를 발휘할 전망이다. 특히 반경 3㎞ 이내 아파트, 오피스텔 등 약 4만 3,000명의 배후세대를 품고 있다. 이와 함께 인근에 포스코건설, 포스코인터내셔널, 삼성바이오로직스, 엠코테크놀로지 등 지식정보산업단지는 물론 바이오단지의 직장인 소비층도 풍부하게 갖췄다. 이와 함께 인천대 송도캠퍼스, 인천카톨릭대, 인천글로벌대, 인하대, 한국외국어대, 연세대 국제캠퍼스 등 인근 약 10여 개 대학교 수요도 품고 있다. 이 밖에도 해외 명문대, 15개의 국제기구, 중소 협력업체 근로자 등 탄탄한 배후수요가 있다. 사통팔달의 교통 접근성 또한 눈 여겨 볼만하다. 인천지하철 1호선 지식정보단지역 초역세권에 위치해 있어 집객력을 확보했으며, 여기에 GTX-B노선(예정, 인천 송도~남양주 마석)이 예타 통과로 인하여 향후 서울 도심권으로의 접근성이 향상될 예정이다. 특히 비타당성조사를 통과한 수도권광역급행철도(GTX) B노선이 확정되면서 송도 쇼핑특구 내 메인 입지에 위치한 ‘송도 형지글로벌복합센터’에 대한 기대감이 더욱 높아질 전망이다. 인천발 KTX(예정), 수인선 송도역~어천(화성) 연장도 착공 예정되어 있다. GTX-B 노선이 개통되면 송도에서 서울 금융의 중심지 여의도, 용산까지(20분) 이내로 진입이 가능해 이주수요 및 관광수요의 증가는 예정되어 있으며, 인천발 KTX가 연결되면 송도, 부산, 광주가 2시간대 접근이 가능해진다. 이 밖에도 제2경인고속도로, 제3경인고속도로, 제2외곽순환도로, 신 국제여객터미널과 골든하버, 인천국제공항 등 멀티 교통망을 형성하고 있다. 또 인천대입구역 사거리를 중심으로 신세계복합몰(예정), 롯데몰(예정), 이랜드몰(예정) 등 국내 최대 유통 3사가 복합쇼핑몰을 계획하고 있는 골든 입지이다. 최근 대형 복합쇼핑몰은 인접한 상권의 몰락을 야기 하고 있으나, 형지 상업시설과는 연계성이 없으며, 형지 상업시설은 대형 복합쇼핑몰과는 별개인 독자적인 상권으로 지식정보단지, 바이오산업단지의 충분한 직장인 배후수요(약 6만여명)를 가지고 있는 항아리 상권 형성이 가능하다. 이 가운데 패션그룹형지의 송도 이전도 본격화됐다. 형지글로벌 패션복합센터가 준공하고 매출 1조원 규모의 형지 계열사와 함께 패션 관련 연구개발센터, 패션 인재양성 시설 등이 입주하게 되면 송도를 패션산업 클러스터로 조성하는데 큰 도움이 될 것이고, 협력사를 포함해 약 2~3천여 명이 근무하고 사무 공간과 주거 공간, 판매시설 등을 갖추게 되어 고용 창출과 글로벌 인재 채용을 통한 지역경제 활성화에 기여하게 된다. 1군 건설사인 롯데건설에서 책임시공을 맡았으며 대기업 사옥, 대규모 오피스 형지그룹 계열사 관계사 이전 확정, 상시 안정적인 수요가 기대되며, 최근 상업시설의 가장 큰 문제점으로 협소한 주차공간이 문제가 되는데 형지 상업시설은 총 503대의 넉넉한 주차공간을 제공한다. 송도 형지 글로벌 패션 복합센터 상가는 임대분양(임대 후 분양전환)이라 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세에 대한 부담이 없어 부동산 규제시대와 초저금리에 제격이라는 평가를 받고 있다. 문의 032-710-9200

※주요 개발호재 현황:GTX(수도권광역급행철도) B노선 개발, 인천발 KTX 예정, 수인선 송도역~어천(화성) 연장 착공 예정 등

용산 더힐센트럴파크뷰 투시도

●용산 더힐 센트럴파크뷰(오피스텔)=㈜원일개발이 서울 용산구 문배동 8-5번지 일원에 선보일 ‘용산 더힐센트럴파크뷰’ 1.5룸 및 투룸 오피스텔을 분양중이다. ‘용산 더힐센트럴파크뷰’는 지하 4층~지상 20층, 전용면적 21.53㎡~33.65㎡ 규모, 총 133실의 오피스텔로 구성된다. 지하철 남영역(1호선)과 삼각지역(4·6호선), 효창공원앞역(6호선·경의중앙선)을 도보로 2~10분이면 이용할 수 있어 아주 편리하다. 차량을 이용할 경우 한강대로, 마포대교, 올림픽대교, 원효대교를 통해 도심 및 수도권 어디든 빠르게 진·출입이 가능해 사통팔달의 교통망을 지녔다. 반경 3km 이내에 용산구청·서부지방법원·삼성서울병원 등 다수의 공공기관과 대형병원을 비롯해 서강대, 숙명여대, 이화여대 등 종합대학이 산재해 배후수요가 든든하다. 용산아이파크몰·이마트·신라면세점·롯데하이마트·용산전자상가·CGV·전쟁기념관·국립중앙박물관·남산도서관 등 쇼핑 및 문화시설을 도보로 이용할 수 있어 주거환경도 아주 양호하다. 주거생활에 편리한 실용적인 구조로 설계됐고, 내부에는 천정형에어컨, 냉장고, 세탁기, 건조기, 인덕션, 스타일러, 전자레인지등이 미리 비치돼 주거만족도를 높여준다. 특히, 테라스야외 휴게실 겸 바비큐장이 별도로 개설돼 입주민이면 누구나 이용할 수 있다. ‘용산 더힐센트럴파크뷰’ 오피스텔 주변에는 대규모 개발호재가 상존한다. 뉴욕의 센트럴파크나 런던 하이드파크보다 더 유명한 명품공원으로 등장할 용산민족공원(2027년 완공 예정)을 조성중이며 이중 리모델링이 끝난 일부 건물을 포함해 녹지 4만㎡를 내달부터 개방할 예정이다. 또한, 용산역~서울역 지하화, 용산국제업무지구 조성, 용산역과 신사역간 신분당선(2027년 완공 예정)연장, 수도권 광역급행철도(GTX) A노선(2026년 개통예정)·B노선(2029년 개통예정)신설 등 굵직한 사업들이 한창 진행 중이라 미래가치 상승 전망이 밝다. ‘용산 더힐센트럴파크뷰’ 분양 관계자는 “저금리 속 마땅한 투자처가 없는 상태이고 아파트 대체상품이자 소액투자가 가능해 실수요자나 주택임대업자들의 방문과 문의가 끊이지 않고 있다”고 전하면서, “정부의 강도 높은 규제를 피할 수 있고, 교통요지에 풍부한 임대수요와 개발호재가 많아 적잖은 시세차익이 기대된다”고 강조했다. ‘용산 더힐센트럴파크뷰’ 오피스텔은 선착순으로 원하는 동호수지정이 가능하고 계약금 10% 준비 후 계약 시 중도금 50% 전액 무이자 혜택을 제공한다. 문의 010-2732-9283

※주요 개발호재 현황:용산 기지창 개발, 용산민족공원 조성, 용산 캠프킴 개발, 신분당선 용산 연장, GTX A노선·B노선 개발 등

왕십리 지음재 조감도

●왕십리 지음재(도시형 생활주택·소형 오피스·상가)=㈜도시공감이 5개 지하철 노선(2호선, 5호선, 분당선, 중앙선, 동북선(예정))이 위치하고 있는 교통 1번지 왕십리역에서 도보 4분 거리, 2호선 상왕십리역에서 도보 5분거리에 위치한 초소형 아파트인 도시형 생활주택 ‘왕십리 지음재’가 소형 오피스와 상가도 동시에 분양중이다. 대지면적 446㎡, 건축면적 240,11㎡에 지하 2층~지상 10층 총 63세대 규모의 도시형 생활주택(지상 4~지상 10층), 근린생활시설 3호(지하 1~지상 1층), 업무시설 16호(지상 2~지상 3층)로 지어진다. 먼저 도시형 생활주택의 전용면적별로 살펴보면 ▲16.76㎡ 35가구 ▲13.72㎡ 28가구로 이뤄져 있으며 즉시 입주가 가능하며 주차는 총 41대다. 업무시설은 전용면적 16.52㎡~26.95㎡으로 소형 오피스(사무실)로 분양가는 1억대(VAT 별도)로 공급되며 세무사 및 법무사사무실, 중개업소, 여행사, 네일아트, 인터넷 쇼핑몰 사무실 등으로 활용이 가능하며 상가는 실투자금 2억대(대출 및 보증금 차감)면 투자가 가능하며 편의점, 애견센터, 치킨호프전문점 등이 권장업종이다. ‘왕십리 지음재’는 소형 주택 임대수요가 풍부한 성동구 도심권에서 직주근접 수요를 겨냥한 도시형 생활주택으로 생활 편의시설 접근이 용이하며 업무지구인 종로, 을지로에 입점되어 있으며, 인근에 교육시설 집중 및 중심 관광지로서 경쟁력을 확보해 인근 투자자들의 관심 대상이다. 왕십리 지음재는 총 5개호선이 교차하는 왕십리역 대로변 초역세권에 위치하고 있으며, 경의중앙선을 이용하면 용산까지 15분, 분당선을 이용하면 수서역까지 20분대에 도착한다. 도로교통여건도 수월해 내부순환로, 고산자로, 왕십리로 등 고속도로로 서울 주요부와 외곽으로 빠르게 이동 가능하다. 사업지 반경 2km거리에 한양대학교와 한양여자대학교 등의 교육시설이 위치하고 있어 1인 가구의 소규모 주거시설 임대 수요층인 교직원과 학생의 배후수요도 기대할 수 있다. 반경 500m 내에 성동구청이 위치해 구청 관련 종사자를 비롯 출퇴근 직장인의 수요도 확보할 수 있다. 생활 편의시설도 잘 갖췄다. 도보 10분 거리인 단지 바로 앞에 위치한 대형마트, 영화관(CGV), 동대문패션타운, 엔터식스몰, 행당시장 등 생활 편의시설 이용이 편리하다. 왕십리역 민자역사 내 대규모 상권이 형성돼 유동인구가 주중 평균 약 8만명에 달할 것으로 예상돼 쇼핑·문화 등 원스톱 생활이 가능할 전망이다. 차별화된 설계도 눈에 띈다. 1인 가구를 위한 실용적 공간 활용은 활동에 편리를 더하는 맞춤식 평면설계를 적용해 공간의 실속을 높인 게 특징이다. 또한 전 세대 테라스 확장공간은 오피스텔의 한계를 넘어선 실사용공간의 효율성도 높다. 이 밖에도 냉장고, 전기쿡탑, 세탁기, 전자레인지, 등 생활에 필요한 풀퍼니시드(Full-furnished)시스템의 원룸을 갖췄으며 단지 곳곳에 CCTV를 설치해 안전 시스템을 강화했다. 문의 010-2732-9283

※주요 개발호재 현황:동북선 착공, GTX C노선 왕십리역 신설역 추진 등

힐스테이트 세운 센트럴 투시도

●힐스테이트 세운 센트럴(도시형 생활주택)=현대엔지니어링이 서울시 중구 세운재정비촉진지구에서 ‘힐스테이트 세운 센트럴’을 분양중이다. ‘힐스테이트 세운 센트럴’은 세운재정비촉진지구 3-1, 3-4∙5블록에 지하 8층~지상 27층, 3개동의 총 1022가구 규모의 주상복합단지로 조성된다. 아파트 535가구와 도시형 생활주택 487가구로 구성되며, 이 중 도시형 생활주택이 먼저 분양된다. 아파트는 추후 분양될 예정이다. 이번에 분양되는 도시형생활주택은 전국 만 19세 이상이라면 청약통장 필요 없이 누구나 청약이 가능하며, 재당첨 제한도 적용되지 않는다. ‘힐스테이트 세운 센트럴’이 조성되는 세운지구는 전체 개발 면적이 43만9천여㎡에 달하는 서울 도심의 최대 도시재생사업지다. 서울 중심인 사대문 안에 위치하는 만큼 미래가치가 높다. 스테이트 세운 센트럴’은 세운지구 내에서도 핵심 입지인 3-1, 3-4·5블록에 위치해 교통·편의·교육·자연 등 서울 도심의 풍부한 인프라 시설을 모두 가깝게 누릴 수 있다. 먼저 지하철 2∙3호선 환승역인 을지로3가역과 지하철 1·3·5호선 환승역인 종로3가역 등 4개 노선을 도보로 이용할 수 있다. 특히, 을지로3가역을 통해서는 종로 도심권과 강남을 이어주는 3호선을 편리하게 이용할 수 있어 교통환경이 뛰어나다. 이 밖에도 주변에는 삼일대로, 소공로 등이 있어 서울 내의 이동이 편리하고 남산 1, 3호 터널을 통해 강남권 진출입도 용이하다. 중구청, 우체국, 경찰서 등의 관공서가 반경 600m 이내에 자리하고 있으며, 신세계백화점, 롯데백화점, 롯데영플라자, 롯데마트 등 대형쇼핑시설과 광장시장, 방산시장 등 재래시장 등도 근처에 있다. ‘힐스테이트 세운 센트럴’은 청계천 바로 앞에 위치해 청계천 조망이 가능하며, 남산, 종묘공원, 남산골공원, 장충단공원 등의 녹지시설과도 가깝다. 이 밖에도 인근에는 운현초, 리라초, 숭의초 등 명문 사립초교가 위치해 있어 교육여건도 우수하다. 대형 개발호재도 있다 먼저 사업장이 서울 4대문 내에서 마지막으로 개발되는 '세운상가 재정비 촉진지구' 내에 있다. 세운상가 재개발 사업은 정부가 발표한 ‘서울 도심 공공 재개발’사업이다. 업계에서는 재개발이 완료되면 총 5000가구 규모의 초대형 주거단지가 들어설 것으로 추산하고 있다. 인근에 지난해 대우건설이 신사옥을 이전한 을지트윈타워가 위치해 중심업무지구의 입지를 더욱 견고히 하고 있다. 특히 1500여명의 대우건설 본사 직원은 물론 BC카드와 KT계열사 등 예정된 기업들까지 입주 완료할 경우 임직원 1000여명이 추가로 근무하게 돼 배후수요는 더욱 탄탄해진다. 문의 010-2732-9283

※주요 개발호재 현황:서울 4대문 내 역대 최대 정비사업 세운재정비촉진지구 개발, 대우건설 신사옥 이전 등