규제 몰린 아파트 규제 덜한 오피스텔 대체상품으로 각광

-별도의 청약자격 필요 없어 진입 낮고, 무주택기간 유지 풍선효과 여전

-종합부동산세 등 보유세 중과 대상 해당 안되고, 담보대출도 최대 70%까지 가능

아파트가 무려 22번의 부동산 대책의 직격탄을 맞은 것과는 달리 정부 규제의 사각지대에 놓인 오피스텔이 부동산 시장의 중심으로 떠오르고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 상반기 전국 오피스텔 매매 거래량은 총 1만8409건으로, 전년 동기대비 27% 가량 증가했다.

특히, 규제의 가장 중심이라고 볼 수 있는 서울과 경기는 각각 42.4%( 4283건→6101건), 51.5%(3110건→4711건)나 증가한 모습을 보였다.

오피스텔은 아파트와 달리 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받는 만큼 정부가 내놓은 다양한 규제로부터 벗어난데다, 별도의 청약자격이 필요 없어 진입장벽이 낮다.

특히, 담보대출도 최대 70%까지 가능해 자금부담이 낮고, 이달부터 투기지역과 투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트 구입 시 전세대출이 막히고, 기존 전세대출도 상환해야 하는데, 오피스텔은 이 적용에서도 벗어나 대출을 활용한 투자도 가능하다.

그러나 8월경 7월 10일 부동산 대책의 후속조치로 취득세를 중과할 때 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함하겠다는 정부 발표로 수요자들이 혼란을 겪고 있다.

하지만 오피스텔의 경우 계약 시점인 분양권 상태에서는 주거용과 업무용을 구분을 짓지 않기 때문에 주택수에 합산되지 않아 신규 오피스텔 시장은 여전히 호황인 모습이다.

정부가 발표한 ‘주택시장 안정보완대책’이 8월 12일 국회 본회의를 통과해 시행되고 있다.

이 개정안에 따르면 조정대상지역에서 2주택자는 8%, 3주택자는 12%의 취득세율을 적용 되며 비조정대상지역이라도 3주택자는 8%, 법인 또는 4주택자 이상의 경우 12%의 취득세율을 적용 받는다.

기존의 경우 규제 지역과 관계 없이 1~3주택자는 1~3%, 4주택 이상인 경우 4%의 취득세율을 적용 받아 오피스텔 취득세(4.6%)보다 저렴한 취득세율이 이점이였다.

반면, 이번 지방세법 개정으로 아파트가 오피스텔보다 높은 취득세율이 적용되면서 오피스텔 시장을 눈 여겨보는 수요자들이 늘고 있다.

업계에서는 아파트에 대출, 세금, 청약, 전매 등 전방위 규제가 적용되면서 결국은 오피스텔이 투자의 대안으로 꼽히기 때문이라는 분석이다.

주거용 오피스텔의 경우 아파트를 대체할 수 있는 주거 상품이면서 동시에 임대수익을 기대할 수 있는 투자상품인데다 아파트 대비 규제에서도 비교적 자유롭다.

실제로 지난 7월 10일 부동산 대책을 통해 아파트 임대사업자 혜택이 폐지된 반면, 오피스텔은 세금 공제 혜택이 유지되고 있다.

대출 역시 아파트의 경우 조정대상지역 내 LTV는 9억 이하 50%, 9억 초과 30%까지이며, 15억 초과 주택은 주택담보대출이 불가능한 반면, 오피스텔은 주택담보대출이 최대 70%까지 가능하다. 또한, 종합부동산세 같은 보유세 중과 대상에도 해당하지 않아 취득 이후에 드는 부담도 적다.

상황이 이렇자 집값 상승세가 주춤했던 8월에도 오피스텔 매매가는 상승세를 보였는데 한국감정원 자료를 보면 올해 8월 전국 오피스텔 매매가격지수는 전월대비 0.02% 올랐다. 7월 0.04% 하락한 것과는 대조적이다.

특히 이번 지방세법 개정으로 취득세를 중과할 때 주거용 오피스텔이 주택 수에 포함되는 것 역시 오피스텔을 취득한 후 사용하기 전까지는 해당사항이 없다.

일반적으로 오피스텔을 분양 받은 후 준공까지 2~3년의 시간이 소요되는데, 신규 오피스텔을 노리는 수요자들이 많은 이유이기도 하다.

또 오피스텔 청약의 경우 만 19세 이상이면 주택 소유 여부에 상관없이 청약 접수가 가능하다 보니 청약 시장에서 높은 경쟁률을 보였다.

9월 2일 청약접수를 받은 부산 해운대구 ‘센텀 센트레빌 플래비뉴 오피스텔’은 323호 모집에 1만4,102건이 접수돼 평균 43.66대 1의 경쟁률을 기록했다.

오피스텔의 경우 프리미엄 형성이 어렵다는 편견도 있지만 인기 지역의 경우 프리미엄(웃돈)이 붙는 단지들이 속속 등장하고 있다.

업계에 따르면 서울 강남구, 영등포구, 용산구 등에서 분양하는 소형 오피스텔 거래가 활기를 띠면서 분양가에 수억원을 웃도는 프리미엄이 붙은 단지들이 나타나고 있다.

실제 국토교통부 실거래가를 보면 서울 용산구 '용산 푸르지오 써밋' 전용면적 35㎡는 지난 7월 5억750만원에 거래가 이뤄져 분양가 4억400만~4억1600만원 대비 1억원 가까이 올랐다. 지난해 입주를 시작한 강남구 '삼성 롯데캐슬 클라쎄' 전용면적 29㎡ 역시 분양가에 프리미엄이 1억원 가까이 붙었다. 지난 7월 4억7000만원에 거래돼 이 단지 분양가(3억7430만~4억2040만원) 대비 9500만원 이상 올랐다.

전문가들은 투자자 및 실수요자 모두에게 오피스텔이 틈새시장으로 더욱 인기를 높일 것으로 내다봤다.

다만, 입지나 상품에 따른 수익률 격차 및 가격 방어력의 차이가 큰 만큼 아파트보다 보수적인 판단이 필요하다고 조언했다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “오피스텔을 취득세 부과시 주택에 포함시키겠다는 대책으로 일부 수요자들이 혼란을 겪고 있지만, 분양권 상태에서는 주택으로 간주되지 않는다”며 “여기에 준공 이후에도 일시적 2주택에 해당하는 경우 처분기간 내에 매각하면 취득세율 적용을 빗겨갈 수 있는 등 아직까지는 아파트보다 오피스텔이 규제에서 자유롭기 때문에 투자 나 주거의 대안으로 오피스텔을 눈여겨 볼 필요가 있다”고 말했다.

수도권에 분양(예정)중인 주요 오피스텔 현황

용산 더힐센트럴파크뷰 투시도

●용산 더힐센트럴파크뷰=㈜원일개발이 서울 용산구 문배동 8-5번지 일원에 선보일 ‘용산 더힐센트럴파크뷰’ 1.5룸 및 투룸 오피스텔을 분양중이다. ‘용산 더힐센트럴파크뷰’는 지하 4층~지상 20층, 전용면적 21.53㎡~33.65㎡ 규모, 총 133실의 오피스텔로 구성된다. 지하철 남영역(1호선)과 삼각지역(4·6호선), 효창공원앞역(6호선·경의중앙선)을 도보로 2~10분이면 이용할 수 있어 아주 편리하다. 차량을 이용할 경우 한강대로, 마포대교, 올림픽대교, 원효대교를 통해 도심 및 수도권 어디든 빠르게 진·출입이 가능해 사통팔달의 교통망을 지녔다. 반경 3km 이내에 용산구청·서부지방법원·삼성서울병원 등 다수의 공공기관과 대형병원을 비롯해 서강대, 숙명여대, 이화여대 등 종합대학이 산재해 배후수요가 든든하다. 용산아이파크몰·이마트·신라면세점·롯데하이마트·용산전자상가·CGV·전쟁기념관·국립중앙박물관·남산도서관 등 쇼핑 및 문화시설을 도보로 이용할 수 있어 주거환경도 아주 양호하다. 주거생활에 편리한 실용적인 구조로 설계됐고, 내부에는 천정형에어컨, 냉장고, 세탁기, 건조기, 인덕션, 스타일러, 전자레인지등이 미리 비치돼 주거만족도를 높여준다. 특히, 테라스야외 휴게실 겸 바비큐장이 별도로 개설돼 입주민이면 누구나 이용할 수 있다. ‘용산 더힐센트럴파크뷰’ 오피스텔 주변에는 대규모 개발호재가 상존한다. 뉴욕의 센트럴파크나 런던 하이드파크보다 더 유명한 명품공원으로 등장할 용산민족공원(2027년 완공 예정)을 조성중이며 이중 리모델링이 끝난 일부 건물을 포함해 녹지 4만㎡를 내달부터 개방할 예정이다. 또한, 용산역~서울역 지하화, 용산국제업무지구 조성, 용산역과 신사역간 신분당선(2027년 완공 예정)연장, 수도권 광역급행철도(GTX) A노선(2026년 개통예정)·B노선(2029년 개통예정)신설 등 굵직한 사업들이 한창 진행 중이라 미래가치 상승 전망이 밝다. 용산은 현대산업개발, LG유플러스, 아모레퍼시픽(2017년 이전) 등 대기업의 본사 이전으로 오피스텔, 상가 등의 가치가 크게 상승하고 있다. 용산 더힐센트럴파크뷰 오피스텔은 계약금 10% 준비 후 계약 시 중도금 50% 전액 무이자 혜택을 제공한다. 문의 010-2732-9283

목동 솔리스타 투시도

●목동 솔리스타=서울특별시 양천구 목동 793-6번지 외 1필지에 목동역 역세권 복합단지인 ‘목동 솔리스타’가 분양중이다. 지하 1층~지상 14층, 2개동, 전용면적 28~29㎡, 도시형 생활주택(4가지 타입) 18세대, 오피스텔(2가지 타입) 56실 등 총 74가구 규모로 저층부에는 근린생활시설이 공급된다. 공간 활용도를 높인 특화 설계도 돋보인다. 2개의 방과 1개의 거실로 구성된 3BAY 구조를 선보인다. 특히, 신혼부부나 2인 가구 등 소규모 가족이 사용해도 넉넉한 수납공간을 제공해 활용도를 높인 것도 특징이다. 첨단 특화 설계도 주목을 끈다. 24시간 외부인 침입을 감시하는 탄탄한 보안시스템을 갖췄으며, 세대 내에서 활용 가능한 첨단 멀티미디어 시스템도 갖췄다. 이에 생활에 필요한 가전이 갖춰진 풀퍼니시드 시스템에다 명품 인테리어와 넉넉한 수납공간도 특징이다. 건물 내 특화 공간도 주목을 끈다. 공개공지와 옥상공원이 조성되어 아늑하고 쾌적한 휴식을 누릴 수 있다. 근린생활시설도 갖춰진다. 단지 1~2층에 입주민의 편리를 위해 상업시설이 들어설 예정이다. 지하철 5호선 목동역 역세권에 들어서는 ‘목동 솔리스타’는 목동의 교통 인프라를 누릴 수 있는 소형 주택으로 관심을 모은다. 지하철 5호선 목동역을 통하면 서울의 대표 업무지구가 밀집한 여의도역과 6정거장 만에 닿을 수 있다. 경인고속도로를 비롯해 서부간선도로, 올림픽대로 등 서울 및 수도권을 잇는 사통팔달 도로망도 갖췄다. 생활 환경도 편리하다. 목동 홈플러스는 물론 이마트, 현대백화점, 행복한백화점, 로데오거리 등이 가까우며, 목동시장 등 전통 시장도 가깝다. 쾌적한 주거 환경도 갖췄다. 목동 운동장을 비롯해 안양천체육공원, 안양천 벚꽃길이 가까워 쾌적한 자연을 누릴 수 있으며, CGV 목동, 이대목동병원 등 생활 편의 시설도 가깝게 자리한다. 주택 수요를 기대해볼 수 있다. 목동에는 강서고, 양정고등학교 등 명문학군은 물론 청솔학원, 종로학원, 청담어학원 등 유명 학원가 등도 밀집해 있어 교사 및 강사 수요가 기대된다. 이와 함께 목동 내 방송국 및 여의도역과 김포공항 등에서 근무하는 전문직 종사자들의 수요도 기대해볼 수 있다. 지하철 5호선을 이용하면 여의도역과 김포공항에 쉽게 닿을 수 있어 금융권 종사자 및 공항 종사자 유입이 기대된다. 가치를 높혀줄 개발호재도 풍부하다. 강북의 9호선으로 불리는 강북횡단선과 서울경전철 목동선, 원종~홍대간 광역철도(서부광역철도), 서부간선도로 지하화 등이 있다. 주차는 총 42대가 가능하며 계약금 10%, 중도금 30% 무이자 혜택이 주어지며 입주는 2021년 8월경이다. 문의 010-4212-1141

이안 테라디움 방학역 조감도

●이안 테라디움 방학역=대우산업개발은 서울 도봉구 방학동에 오피스텔 299실과 약 2200㎡ 규모의 근린생활시설로 구성된 ‘이안 테라디움 방학역’을 분양중이다. ‘이안 테라디움 방학역’은 지하철 1호선 방학역과 불과 20미터 정도 떨어져 있고 경전철 ‘우이~신설’선도 가까워 더블역세권으로 평가 받고 있다. 또한 GTX C노선이 완공될 경우, 의정부~삼성역을 30분 이내로 주파할 수 있어 서울, 수도권 출퇴근이 편리해진다. 인근에 홈플러스와 빅마켓(도봉점) 등 대형마트가 있고 KT지사 복합 건물에 CGV가 입점할 예정이어서 생활편의시설이 잘 갖춰져 있다. 방학동을 포함한 인근에 브랜드 오피스텔이 없어 대우산업개발의 ‘이안 테라디움 방학역’의 투자가치를 높이고 있다. 분양 관계자들은 “대형 브랜드 오피스텔이 많지 않은 지역에 들어서는 새 오피스텔이라 투자자들의 관심이 클 것으로 보인다”며 “브랜드 오피스텔의 바람이 강하게 불고 있는 요즘 브랜드 오피스텔이 상대적으로 적고 교통이 편리한 방학동에 신규 공급되는 만큼 투자와 거주 만족도 모두 높을 것”으로 평가하고 있다. 사업위치는 서울특별시 도봉구 방학동 707외 1필지이고 신축규모는 지하 2층~지상 13층 총 299실(계약면적 약 37㎡)과 근린생활시설이다. ㈜아이에스제일차와 아시아신탁이 시행과 신탁을 맡고 있으며 입주는 2021년 5월 예정이다. 문의 1800-7032

e편한세상 시티 광교 투시도

●e편한세상 시티 광교=대림산업이 경기도 수원시 일원에서 선보이는 ‘e편한세상 시티 광교’의 청약이 9월 8일(화)~9일(수) 이틀간 진행된다. 광교신도시 최초의 ‘e편한세상 시티’ 브랜드 오피스텔로 최중심 입지인 센트럴타운 인근에 위치해 있어 수요자들의 높은 관심을 받고 있다. e편한세상 시티 광교는 지하 5층~지상 15층, 전용면적 21~49㎡, 총 450호 규모로 구성된다. 전용면적 별로는 21㎡타입 196호, 30㎡타입 12호, 39㎡타입 162호, 49㎡타입 80호로 구성되었으며 원룸부터 주거용 2룸까지 다양한 타입을 갖추고 있다. 단지는 광교신도시 중심 입지인 센트럴타운 인근에 위치해 있어 풍부한 배후수요를 확보할 수 있다. 센트럴타운에는 현재 개발 중인 경기융합타운을 비롯해 법조타운, 수원컨벤션센터 등이 위치해 있으며 이밖에 한국LED융합연구소, 한국나노기술원, 경기바이오센터 등이 위치한 광교테크노밸리와 경기대 수원캠퍼스, 아주대 등이 가까워 배후수요가 풍부하다. 도보로 이용 가능한 지하철 신분당선 광교중앙역을 통해 환승 없이 판교역, 강남역까지 수십분대 이동이 가능하다. 또 광교중앙역 주변 광역버스 환승센터 이용도 편리해 판교테크노밸리는 물론, 서울 주요업무지구로의 출퇴근이 편리하다. 단지 인근에 아브뉴프랑, 롯데마트, 이마트, 롯데아울렛, 갤러리아백화점 등 다양한 생활·편의시설이 위치해 있어 편리한 생활도 누릴 수 있다. 아울러 아주대학교병원 등 의료시설이 가깝고 수원월드컵경기장, 광교경기문화창조허브 등 문화시설 이용도 편리하다. 신풍초, 연무중, 다산중, 광교고교 등을 도보로 통학할 수 있으며, 교육특화 에듀타운 내 다수의 학원가가 가까워 교육환경도 우수하다. 여기에 원천저수지와 광교호수공원이 가까워 여가활동을 즐길 수 있으며, 도보권에 혜령공원, 다산공원, 연암공원 등 녹지가 풍부하여 쾌적한 주거환경도 갖췄다. 청약 일정은 9월 8일(화)~9일(수) 청약접수, 15일(화) 당첨자발표가 진행된다. 정당계약은 16일(수)~18일(금)까지 3일간 진행된다. 계약금은 10%이며, 중도금 60% 무이자 혜택이 제공된다. 문의 031-264-4700