부동산 규제 속 주택수 미포함 주거용 오피스텔 눈길
지방세법 시행령 제28조에 따라 시가표준액 1억 원 이하 오피스텔 대상
신축년인 2021년에도 다주택자에 대한 규제가 잇따르며 아파트시장의 경우 실수요자 위주로 개편되면서 전반적으로 주춤하고 있다.
하지만 오히려 소형 오피스텔 신규 분양에 대한 관심은 커지고 있는 모양새다. 이는 정부의 거듭된 규제와 정책에 따라 투자 대상이 변화하고 있기 때문이다.
정부의 지속되는 아파트 및 대출 규제 속, 이에 대한 대안으로 오피스텔이 떠오른 바 있다.
하지만 지난해 7월 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함시킨다는 발표 이후 생활(형)숙박시설로 일부 이동이 나타났다.
이러한 움직임을 파악한 정부는 또 한 번 생활(형)숙박시설의 편법 분양을 방지하고자 올해 1월 15일 국토교통부 보도자료를 통해 생활(형)숙박시설을 주택 용도로 사용할 수 없으며 숙박업 신고가 필요하다고 밝혔다.
아파트, 오피스텔에 이어 생활(형)숙박시설도 규제대상이 되자 개발 이슈가 있는 수도권 지역을 중심으로 '소형 오피스텔'에 대한 관심이 높아지고 있는 추세다.
주택수 미포함 시가표준액 1억 이하 오피스텔 종합시가표준액이 1억을 넘지 않아 취득세 산정시 주택수에 포함되지 않는 소형 오피스텔에 투자자들의 관심이 집중되고 있다.
최근 정부의 다주택자 규제가 심해지면서 주거용 오피스텔이 규제의 범주에 들어가게 됐지만, 시가표준액 1억원을 넘지 않는 오피스텔은 규제를 피하면서 상대적으로 자유롭게 투자가 가능하기 때문이다.
실제로 ‘지방세법 개정안’ 시행으로 다주택자의 세금이 크게 늘자 투자자들은 무주택 상품으로 돌파구를 마련하는 모습이다.
지방세법 시행령 28조에 따르면, 지난해 8월 12일 이후 계약된 시가표준액 1억원 이하의 오피스텔은 주거용이라도 주택 수 산정에서 제외된다. 이에 따라 청약 당첨 후에도 무주택자 자격을 유지할 수 있다.
또 시가표준액 1억원 이하의 오피스텔은 주택수에 포함되지 않기 때문에 최근 크게 오른 취득세 중과에서 배제된다.
오피스텔 주택수 기존 세법에서 아파트의 취득세는 규제 지역과 관계없이 최대가 4%였다. 그러나 지난해 7월 10일 대책의 영향으로 조정대상지역 내 2주택자는 8%, 3주택자 이상과 법인은 12%까지 취득세율이 인상됐다. 비(非)조정대상지역이라도 3주택자는 8%, 4주택자 이상과 법인은 12%가 부과된다.
이제 주거용 오피스텔 역시 예외가 아니다. 수도권 등 조정대상지역 내 1억이 넘는 주거용 오피스텔 한 채가 있으면 추후 아파트 구매 시 8%의 취득세가 부과된다. 또한 주거용 오피스텔을 두 채 가지고 있다면, 향후 아파트 구매 시 취득세는 12%로 높아진다.
오피스텔 취득세하지만 지방세법 시행령 제28조에 따라 시가표준액이 1억 원 이하인 오피스텔의 경우 주거용이더라도 주택 수에 포함되지 않아 취득세 중과 대상에 해당되지 않아 여전히 관심이 높다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 “시가 표준액 1억 원이 넘지 않는 소형 오피스텔은 주택 수 산정에 포함되지 않아 규제를 피하면서 투자자의 관심을 한몸에 받고 있다”면서 “특히 이러한 단지 중에서 알짜 입지에 위치한 단지들은 선점 열기가 뜨거운 상황이다”라고 전했다.
수도권에 분양중인 주택수 미포함 오피스텔 현황
-서울-
복층형 오피스텔 여의도 리브하임 투시도●여의도 리브하임=건화종합건설이 서울 영등포에서 복층형 평면으로 설계를 특화한 오피스텔 ‘여의도 리브하임’을 분양한다. 서울시 영등포구 영등포동2가 94-116번지 일대에 들어서는 ‘여의도 리브하임’은 지하 1층~지상 15층, 전용면적 19㎡ 154실 규모다. 여의도 리브하임은 시가표준액이 1억원이 되지 않아 주택 수에 포함되지 않고, 취득세 중과대상에서 제외돼 절세 혜택을 볼 수 있다. 일부 호실은 ‘한강뷰’가 가능하다. 복층 구조를 도입해 침실과 주거 공간을 분리했다. 건설사 측은 “지금까지 영등포 일대에서 복층형 오피스텔 공급이 많지 않아 희소성이 있을 것으로 보고 있다”고 말했다. 보일러실을 외부에 설치하고 세대별 창고도 따로 설치한다. 내부엔 신발장, 수납장, 붙박이장, 냉장·냉동고, 세탁기, 전기 쿡톱(2구)을 설치하고, 오피스텔 입주자들이 선호하는 스타일러를 무상으로 제공한다. 지하철 1·5호선 신길역과 영등포시장역이 걸어서 5분 거리에 있는 더블 역세권 오피스텔이다. 롯데백화점과 신세계백화점, 타임스퀘어 등을 걸어서 이용할 수 있으며 영등포 중앙시장, 영등포구청, 주민센터, 한림대 성심병원도 가깝다. 영등포공원을 비롯해 여의도공원, 샛강생태공원 등이 인근에 있다. 주변에 영동초, 영중초, 영원중, 영등포여고 등이 있다. 교통 호재도 예정돼 있다. 단지 인근 여의도·영등포역에서 경기 안산·시흥을 연결하는 신안산선 복선 철도 사업이 2023년 개통을 목표로 진행 중이다. 또한 인천 송도에서 출발해 여의도를 거쳐 경기 남양주 마석을 연결하는 수도권광역급행철도(GTX) B노선 사업은 2027년 개통을 목표로 추진되고 있다. 향후 지하철 1·5호선과 신안산선, KTX, GTX B노선 등을 이용할 수 있는 교통망 중심지가 될 것으로 보인다. 분양 회사 관계자는 “여의도 리브하임은 각 금융기관 본사와 KBS 방송국, 국회의사당 등 모여 있는 여의도 업무지구와 가까워 1인 가구 수요가 풍부하다”며 “아직 무주택자라면 아파트 청약 시 무주택 자격을 유지할 수 있고, 강남 등 타 지역 대비 투자 금액도 적은 등 장점이 있어 관심을 가지는 투자자들이 많다”고 말했다. 오피스텔 홍보관은 서울시 영등포구 국회대로54길 10 대림 아크로타워스퀘어 판매 시설 13동 113호에 있다. 문의 1668-0970
여의도 웨스턴힐 조감도●여의도 웨스턴힐=서울 영등포구 영등포동7가 104-5번지(국회대로52길 3-1) 외 3필지에서 ‘여의도 웨스턴힐’ 오피스텔이 분양중이다. 지하 1층~지상 12층으로 전 세대는 2030 사이에서 실수요가 높은 복층구조의 총 118실로 구성되며, 전용률 60%에 서비스면적을 추가하면 실사용 면적률이 90%에 육박한다. 무엇보다도, 5호선 영등포시장역과 직선거리 250m 떨어져 서울 중심역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지다. 영등포시장역까지는 도보 3분 거리이며 GTX B노선, 일산과 영등포를 잇는 M버스의 이용이 쉽다. 인근에는 영등포역과 당산역, 국회의사당역이 있어 서울 시내 및 강남권과의 접근성이 용이하다. 올림픽대로와 강변북로, 서부간선도로, 경인고속도로와의 접근하기 좋아 강남 및 수도권 중심지와도 빠르게 이동할 수 있는 중심적 교통축에 위치한다. 교통 호재도 있다. 2021년에는 서울 제물포터널 또는 국회대로 지하화(신월IC~여의도)가 개통 예정이며, 2024년에는 신안산선(안산, 시흥~여의도)과 개통을 앞두고 있다. 또, 제물포길 지하화 공사 혜택과 오피스텔 앞에 7.5km의 대규모 공원이 조성되는 등의 큰 호재거리도 있다. 주변 도보권에는 빅마켓, 코스트코, 신세계백화점, 타임스퀘어, 롯데백화점이 있고 파크원에 들어설 현대백화점(2020년 완공 예정)도 이용 가능해질 전망이다. 쇼핑과 문화생활의 쾌적함뿐만 아니라 한강시민공원과 여의도공원, 선유도공원, 한강 캠핑장, 낚시터 등이 있다. 사업지 주변 환경을 보면 영등포동 기업체만 약 7800여 개 업체와 종사지 약 45,000여명의 수요와 여의도동 기업체 약 8,000여 개 업체와 종사자 150,000여명의 잠재수요를 갖췄다. 분양관계자는 “2030 플랜에 따라 국제적인 금융중심지로 중심육성되고 있는 영등포구에는 지식산업센터의 준공이 꾸준히 늘고 있으며 현재 영등포 로터리에서 여의도를 연결하는 고가도로 철거작업의 공사가 연내 마무리되면서 글로벌 국제금융도시로의 면모를 갖춰가고 있다”며 “영등포구의 고수익 1인 주거수요 증가는 오피스텔 수요로 이어질 것”이라고 말했다. 문의 1668-0970
-인천·경기-
검단사거리역 듀클래스 투시도●검단사거리역 듀클래스=㈜한강그룹은 주거 브랜드 ‘듀클래스’를 새롭게 론칭하고 검단신도시 관문입지에서 선보이는 고급 오피스텔 ‘검단사거리역 듀클래스’가 본격 분양중이다. 오피스텔은 인천시 서구 마전동 980-8,9번지에 들어서며, 지하 6층 ~ 지상 11층, 2개 동, 총 480실 규모의 오피스텔과 지상 1~3층 규모의 근린생활시설로 구성된다. 타입은 크게 럭셔리 스튜디오, 익스클루시브 프리미어, 패밀리 스윗트 3가지로 1인 가구부터 신혼부부까지 여러 계층과 연령층의 수요자들을 위한 다양한 평면으로 구성된다. 특히, 검단신도시 관문입지에서 선보이는 고급 주거상품인 만큼 수도권 일대 수요자들의 눈길을 끌 것으로 회사는 기대하고 있다. ㈜한강그룹이 론칭한 브랜드 ‘듀클래스’는 ‘귀족이 사는 고품격 주거공간’을 의미한다. 이에 걸맞은 고급스럽고 차별화된 패턴이 홍보에 사용되며 향후 인테리어에도 도입될 예정이다. 단지 내 상업시설 ‘더 엘’도 함께 들어설 예정이다. ‘더 엘’은 헬스, 뷰티를 비롯해 여성 소비자의 마음을 사로잡을 수 있는 다양한 업종을 입점시킬 예정이다. 분양관계자는 “검단에서 고급 유럽 스타일의 주거공간이 나온다는 소식만으로도 많은 사람들이 문의를 보내 주셨다”며 “검단사거리역 관문입지, 초역세권, 인프라 등은 물론 고급 주거시설로서 갖춰야 하는 우수한 설계까지 돋보이는 만큼 계약하시는 분들도 많을 것으로 기대된다”고 전했다. ‘검단사거리역 듀클래스’는 검단신도시의 관문이라고 할 수 있는 검단사거리역 앞에 들어서는 초역세권 오피스텔로 신도시의 높은 미래가치와 인프라를 모두 누릴 수 있을 전망이다. 최근 눈에 띄는 상승세를 보이고 있는 검단신도시는 인천 서구의 대표 도시로 떠오르는 곳이다. 인천 서구 1118만1000㎡ 부지에 총 7만4735가구가 들어설 예정인 검단신도시는 향후 인구 18만여 명을 품을 것으로 예고되고 있다. 김포한강신도시보다 지리적으로 서울에 더 가까이 위치하며, 청라경제자유구역과 서울을 잇는 거점 도시의 역할도 기대되는 만큼 발전 가능성이 큰 도시로 떠오르고 있다. 검단신도시의 이러한 상승세에 따라 뜨거워진 인천 서구의 인기는 최근 분양시장에서도 확인할 수 있다. 지난 5월 분양한 ‘검암역 로열파크씨티 푸르지오’는 1순위 청약에 무려 약 8만여건의 청약이 몰리면서 인천 역대 최다 청약 접수 건수를 기록한 것이다. 이에 업계 관계자들은 인천에서도 미래가치가 특히 돋보이는 서구에 들어서는 단지인 만큼, 많은 수요자들이 관심을 보인 결과라고 분석한다. 이 가운데, 검단신도시의 관문에 위치한 ‘검단사거리역 듀클래스’는 신도시 프리미엄과 인천 서구의 상승세를 함께 누리는 최대 수혜 단지가 될 것으로 기대된다. 특히 ‘검단사거리역 듀클래스’는 도보 5분 거리에 인천지하철 2호선 검단사거리역이 위치하고 있어 서울 주요 도심 및 인천권 주요 산업단지로 빠른 이동이 가능하다. 검단사거리역 뿐만 아니라 2분 거리에 위치한 버스정류장, 외곽순환도로 등의 도로망을 통해 인접 한강신도시와 서울의 진, 출입이 수월한 교통환경도 지녔다. 이 외에도 인근으로 먹거리타운과 롯데시네마 등 문화시설은 물론 하나로마트, 노브랜드, 각종 의료기관, 중심상업시설 등 생활 인프라를 한번에 누리는 원스톱 입지도 눈에 띈다. 검단사거리역 듀클래스 서울 홍보관 순재호 총괄본부장은 “검단사거리역 듀클래스는 인천지하철 2호선 역세권 입지이자 약 500세대에 가까운 대단지 프리미엄이 예상된다”며 “사업지와 가까운 ‘마곡나루역 보타닉푸르지오시티’ 오피스텔은 올 10월 네이버 부동산 기준 매매가 2억3,100만원을 기록했다. 반면, 서울시 지방세 인터넷 납부시스템에 따르면 시가표준액은 약 7,300만원이다, 당 오피스텔도 준공 후 시가표준액이 1억 이하일 것으로 예상된다. 이에 소액투자를 노리는 투자자들에게 합리적인 투자처인 동시에 다주택자들에게도 세 부담을 덜어낼 수 있는 좋은 기회”라고 말했다. 고품격 유러피언 클래스를 표방한 ‘검단사거리역 듀클래스’의 서울 홍보관은 2호선과 6호선 환승역인 합정역 3번출구에 위치해 있다. 문의 1800-6238
시흥 MTV 웨이브파크리움 조감도●시흥 MTV 웨이브파크리움=하나자산신탁이 시행하고 ㈜온누리종합건설이 시공하는 '시흥 MTV 웨이브파크리움' 오피스텔이 분양중이다. 경기도 시흥시 거북섬공원로 27에 위치한 '시흥 MTV 웨이브파크리움' 오피스텔은 전용 20~41㎡ 총 476실 규모로 △A타입 전용 20㎡ 119실 △B타입 전용 25㎡ 329실 △C타입 전용 41㎡ 21실 △D타입 전용 38㎡ 7실 등으로 구성된다. 단지가 위치한 시화MTV 일대는 첨단복합산업단지 조성과 함께 해양관광 클러스터로 개발되고 있다. 특히 세계 최대 인공서핑장으로 최근 개장한 '웨이브파크'가 주목된다. 웨이브파크는 계절에 상관 없이 서핑을 즐길 수 있는 인공서핑장으로 아시아 최초, 세계 최대 규모를 자랑한다. 또한 캐리비안베이보다 규모가 큰 웨이브풀 등 다양한 코스가 개설될 예정으로 수도권의 새로운 관광지로 거듭날 전망이다. '웨이브파크' 개장을 시작으로, 이 일대에는 호텔 및 마리나시설과 연계한 '씨사이드' 상업시설, 관상어 전문 테마파크 '아쿠아펫랜드', 998만㎡ 규모의 첨단복합산업단지, 대규모 주거시설 등이 순차적으로 착공된다. 이 프로젝트가 모두 완료되면 향후 20년 간 8조 8,000억 원의 생산유발효과와 5만4,000명의 고용효과가 기대된다. 풍부한 배후수요도 눈길을 끌고 있다. '시흥 MTV 웨이브파크리움' 주변에는 시화MTV를 비롯해 시화스마트허브, 안산스마트허브 등의 산업단지들이 밀집돼 있다. 이곳에는 약 2만개에 달하는 관련 업체와 25만여 명의 근로자가 근무하고 있는 것으로 추산된다. 이러한 입지적 조건은 다른 지역보다 풍부한 고정수요를 확보할 수 있어, 공실을 최소화하고 투자의 안정성을 높여준다. 편리한 교통 환경도 돋보인다. 단지 인근에 수도권 제2외곽순환도로(예정)을 지나는 오이도IC가 계획돼 있고, 평택~시흥고속도로와도 가까워 수도권 및 전국 주요 지역으로 편리한 이동이 가능하다. 이 밖에도 오는 2024년 개통 예정인 신안산선 복선전철도 권역 내(시흥시청역, 중앙역) 위치하고 있어 주목된다. 차별화된 설계도 관심사다. '시흥 MTV 웨이브파크리움'의 가장 많은 세대를 차지하는 A, B타입(C, D타입 제외)은 복층형 구조를 갖추고 있다. 복층형 오피스텔은 복층으로 활용되는 공간이 계약면적에 포함되지 않기 때문에, 같은 비용대비 실사용 면적이 넓어져 투자자의 경우 비용 절감의 효과가 큰 편이다. 또한 복층형은 독립된 공간과 높은 층고로 인한 개방감 등으로 실사용자에게도 선호도가 높다. 여기에 빌트인 풀옵션을 제공해 주거공간의 편의와 실속을 더했다. 문의 1668-2690
