코로나와 초저금리 장기화…알짜 수익형 부동산 5선(選)
지난해에 이어 올해에도 코로나19의 장기화와 초저금리 기조가 이어지면서 경기 불확실성이 커지고 있다.
이에 금리보다 비교적 높은 수익률을 기대할 수 있는 오피스텔이나 도시형 생활주택, 소형 오피스와 같은 수익형 부동산이 주목받고 있다.
지난해 한국은행은 기준금리를 3월(1.25%→0.75%)과 5월(0.75%→0.5%) 두 차례에 걸쳐 크게 하향조정했다.
이후 1년 가까이 연속 초저금리 기조가 유지되고 있다. 초저금리 기조와 함께 시중에 풀린 유동자금도 큰 폭으로 늘어난 상황이다
올해도 경기부양을 위해 저금리 기조가 이어질 것으로 예상되면서 역대 최고 수준으로 시중에 풀린 자금들이 투자처를 찾고 있는 상황이다.
상황이 이렇다 보니, 안정적인 수익은 물론, 규제도 피할 수 있는 수익형 부동산에 투자하는 투자자들이 늘어나고 있다.
정부가 강도 높은 부동산 규제를 아파트 중심으로 적용하면서 상대적으로 규제가 덜한 수익형 부동산에 관심이 모이고 있는 것이다.
이미 발 빠른 투자자들로 인해 지난해 수익형 부동산 거래량은 크게 증가한 상황이다.
한국부동산원 자료에 따르면, 지난해 1월부터 11월까지 전국에서 거래된 상업·업무용 부동산 거래량은 총 27만 2,004건으로 전년 동기(24만7731건) 대비 약 9.8%가량 늘었다.
꾸준한 임대수익을 바탕으로 예적금 대비 높은 수익률을 기대할 수 있다는 점이 거래량 증가 요인으로 꼽힌다.
업계에 따르면 전매되는 오피스텔, 한강조망 오피스텔, 수익성 좋은 복층 오피스텔, 주택수 미포함 시가표준액 1억원 미만 오피스텔, 주변 대비 분양가 저렴한 지식산업센터 기숙사 등이 코로나와 초저금리 장기화로 주목받는 알짜 수익형 부동산 5선(選)으로 주목을 받고 있다.
◆전매되는 오피스텔
100실 미만 오피스텔(아파텔 포함) 역시 전매가 자유로워 상대적으로 투자성이 높다는 평가를 받고 있다.
최근에는 공급이 넘치는 원룸보다는 투룸이나 쓰리룸 오피스텔인 아파텔에 관심이 몰리고 있는데 청약 가첨에서 밀린 신혼부부를 비롯한 실거주자와 임대수입을 기대한 투자자들이 대거 몰리면서 몸값이 뛰기 때문이다.
투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역 내 100실 이상 오피스텔은 전매제한 규제가 있지만 100실 미만 오피스텔은 전매제한 규제가 없기 때문이다.
◆한강조망 오피스텔
아파트 이어 주거 기능이 강화되고 있는 오피스텔도 한강 조망 여부에 따라 수억 원의 시세 차이가 발생하는 것으로 조사됐다.
한강변에는 새 주거시설이 들어설 자리도 희소하거니와 특히 오피스텔은 손에 꼽을 정도로 드물기 때문이다.
수억 원을 주고도 살 수 없을 정도로 한강변 희소성이 높아지고 있다 보니 이미 조성돼 있거나 향후 들어설 오피스텔 단지의 가치가 프리미엄이나 청약 및 분양 경쟁률로 나타나고 있다.
◆수익성 좋은 복층 오피스텔
코로나19(신종 코로나바이러스 감염증) 사태 장기화로 재택근무를 도입하는 기업이 늘어나면서 공간활용도가 떨어지는 단층 오피스텔의 인기는 식고 대신 주거공간과 업무공간의 분리가 가능한 ‘복층’ 오피스텔이 각광을 받고 있다.
이러한 트렌드를 반영해 분양업체에서도 주거공간과 근무공간이 분리하는 복층 평면을 도입하는 사례가 늘어나고 있다.
그 외에도 실제 오피스텔 분양시장에서 복층형의 인기가 높은 것으로 나타났다. 공간 활용도가 2배 가까이 늘어나는데다, 채광·통풍도 우수해 임대를 원하는 수요가 꾸준해서다. 월세부담을 줄이기 위해 여럿이 함께 살아도 각자 생활의 독립성을 유지할 수 있는 것도 장점으로 꼽힌다.
일반적으로 오피스텔은 비슷한 인테리어가 적용돼 단조롭다는 지적이 많다. 반면 복층형의 경우 실내를 2개 층으로 쓰는 만큼 개방감이 좋아지는데다 활용할 수 있는 공간도 확 늘어난다.
높아진 층고 만큼 창문도 더 널찍하게 제공된다. 층간 소음에 부담을 느끼는 수요자나 취미 생활을 위한 공간을 가지고 싶은 수요자들에게도 복층이 인기다.
◆주택수 미포함 시가표준액 1억원 미만 오피스텔
시가표준액이 1억을 넘지 않아 취득세 산정시 주택수에 포함되지 않는 소형 오피스텔에 투자자들의 관심이 집중되고 있다.
최근 정부의 다주택자 규제가 심해지면서 주거용 오피스텔이 규제의 범주에 들어가게 됐지만, 시가표준액 1억원을 넘지 않는 오피스텔은 규제를 피하면서 상대적으로 자유롭게 투자가 가능하기 때문이다.
실제로 ‘지방세법 개정안’ 시행으로 다주택자의 세금이 크게 늘자 투자자들은 무주택 상품으로 돌파구를 마련하는 모습이다.
지방세법 시행령 28조에 따르면, 지난해 8월 12일 이후 계약된 시가표준액 1억원 이하의 오피스텔은 주거용이라도 주택 수 산정에서 제외된다. 이에 따라 청약 당첨 후에도 무주택자 자격을 유지할 수 있다.
또 시가표준액 1억원 이하의 오피스텔은 주택수에 포함되지 않기 때문에 최근 크게 오른 취득세 중과에서 배제된다.
◆주변 대비 분양가 저렴 지식산업센터 기숙사
지식산업센터 내 기숙사형 오피스텔이 틈새 수익형 부동산으로 각광을 받고 있다. 지식산업센터 내 기숙사는 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’(이하 ‘산업집적법’)에 따라 지식산업센터 내 기업 종사자 등을 위해 만드는 지원시설의 일부를 말한다.
지식산업센터 기숙사는 일반적으로 지식산업센터를 매입한 기업체가 기숙사 시설까지 함께 분양받는 경우가 많치만 최근에는 일반 투자자들도 지식산업센터 내 기숙사에 관심을 돌리고 있다.
지난해 7월 10일 부동산 대책으로 오피스텔 투자가 규제를 받자 반사이익으로 취득세 중과에서 자유로운 지식산업센터 기숙사가 틈새 수익형 부동산으로 주목받고 있는 것이다.
지식산업센터 기숙사의 경우 주변 대비 저렴한 분양가와 전매제한이 없는 것은 물론 주택수에 포함되지 않아 무주택기간을 이어가며 청약자격을 유지할 수 있다.
또 종합부동산세나 양도세 등의 세금부담에서도 벗어날 수 있고 각종 대출규제도 적용을 덜 받는다는 이점이 있다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 “2021년도 지난해와 마찬가지로 코로나의 장기화로 인한 초저금리 기조가 유지되면서, 수익형 부동산 시장으로 투자자들이 몰릴 것”이라며 “역세권 등 입지나 확실한 개발호재가 있는 지역을 중심으로 주목을 받을 전망이다”고 말했다.
서울에 분양(예정)중인 알짜 수익형 부동산 현황
-전매되는 오피스텔-
용산 센트럴포레 투시도●용산 센트럴포레=서울 용산구 원효로2가 3-12번지 일대에 용산 센트럴포레 전세대 투룸 오피스텔 및 소형 아파트가 3월 분양에 들어간다. 지하 1층~지상 14층, 총 2개동, 총 100세대 규모로 오피스텔 72실과 소형 아파트 28세대로 모두 전매 모두 가능하다. 101동은 오피스텔이 3층~11층이며 소형 아파트는 12층~14층, 102동은 오피스텔이 2층~10층이며 소형 아파트는 11층~14층으로 투룸 오피스텔은 아파트 닮은 3베이 아파텔 구조로 주차는 총 78대가 가능하다. 용산지역은 최근 대형 용산개발로 맞벌이 신혼부부나 직장인 등 2룸 오피스텔 수요 급증하고 있다. 지하철 효창공원앞역(6호선, 경의중앙선), 삼각지역(4·6호선)과 남영역(1호선)을 도보로 3~10분이면 이용할 수 있어 아주 편리한 트리플 역세권 입지며 차량을 이용할 경우 한강대로, 마포대교, 올림픽대교, 원효대교를 통해 도심 및 수도권 어디든 빠르게 진·출입이 가능해 사통팔달의 교통망을 지녔다. 반경 3km 이내에 용산구청·서부지방법원·삼성서울병원 등 다수의 공공기관과 대형병원을 비롯해 서강대, 숙명여대, 이화여대 등 종합대학이 산재해 배후수요가 든든하다. 용산아이파크몰·이마트·신라면세점·용산전자상가·CGV전쟁기념관국립중앙박물관·남산도서관 등 쇼핑 및 문화시설을 도보로 이용할 수 있어 주거환경도 아주 양호하다. ‘용산 센트럴포레’ 주변에는 대규모 개발호재가 상존한다. 뉴욕의 센트럴파크나 런던 하이드파크보다 더 유명한 명품공원으로 등장할 용산민족공원(2027년 완공 예정)을 조성중이며 이중 리모델링이 끝난 일부 건물을 포함해 녹지 4만㎡를 개방하기로 했다. 또한, 한국의 맨해트 용산국제업무지구 조성, 용산역과 신사역간 신분당선(2027년 완공 예정)연장, 수도권 광역급행철도(GTX) A노선(2026년 개통예정)·B노선(2029년 개통예정)신설, 용산역~서울역 지하화 등 굵직한 사업들이 한창 진행 중이라 미래가치 상승 전망이 밝다. 시행과 신탁은 ㈜우리자산신탁이 시공은 은일종합건설(주)가 예정이며 계약금 10%에 중도금 무이자 혜택이 주어지며 오는 3월 10일 홍보관 오픈, 3월 17일 계약 진행 예정에 있다. 문의 02-882-9287
-한강조망 오피스텔-
복층형 오피스텔 여의도 리브하임 투시도●여의도 리브하임=건화종합건설이 서울 영등포에서 복층형 평면으로 설계를 특화한 오피스텔 ‘여의도 리브하임’을 분양한다. 서울시 영등포구 영등포동2가 94-116번지 일대에 들어서는 ‘여의도 리브하임’은 지하 1층~지상 15층, 전용면적 19㎡ 154실 규모다. 여의도 리브하임은 시가표준액이 1억원이 되지 않아 주택 수에 포함되지 않고, 취득세 중과대상에서 제외돼 절세 혜택을 볼 수 있다. 일부 호실은 ‘한강뷰’가 가능하다. 복층 구조를 도입해 침실과 주거 공간을 분리했다. 건설사 측은 “지금까지 영등포 일대에서 복층형 오피스텔 공급이 많지 않아 희소성이 있을 것으로 보고 있다”고 말했다. 보일러실을 외부에 설치하고 세대별 창고도 따로 설치한다. 내부엔 신발장, 수납장, 붙박이장, 냉장·냉동고, 세탁기, 전기 쿡톱(2구)을 설치하고, 오피스텔 입주자들이 선호하는 스타일러를 무상으로 제공한다. 지하철 1·5호선 신길역과 영등포시장역이 걸어서 5분 거리에 있는 더블 역세권 오피스텔이다. 롯데백화점과 신세계백화점, 타임스퀘어 등을 걸어서 이용할 수 있으며 영등포 중앙시장, 영등포구청, 주민센터, 한림대 성심병원도 가깝다. 영등포공원을 비롯해 여의도공원, 샛강생태공원 등이 인근에 있다. 주변에 영동초, 영중초, 영원중, 영등포여고 등이 있다. 교통 호재도 예정돼 있다. 단지 인근 여의도·영등포역에서 경기 안산·시흥을 연결하는 신안산선 복선 철도 사업이 2023년 개통을 목표로 진행 중이다. 또한 인천 송도에서 출발해 여의도를 거쳐 경기 남양주 마석을 연결하는 수도권광역급행철도(GTX) B노선 사업은 2027년 개통을 목표로 추진되고 있다. 향후 지하철 1·5호선과 신안산선, KTX, GTX B노선 등을 이용할 수 있는 교통망 중심지가 될 것으로 보인다. 분양 회사 관계자는 “여의도 리브하임은 각 금융기관 본사와 KBS 방송국, 국회의사당 등 모여 있는 여의도 업무지구와 가까워 1인 가구 수요가 풍부하다”며 “아직 무주택자라면 아파트 청약 시 무주택 자격을 유지할 수 있고, 강남 등 타 지역 대비 투자 금액도 적은 등 장점이 있어 관심을 가지는 투자자들이 많다”고 말했다. 오피스텔 홍보관은 서울시 영등포구 국회대로54길 10 대림 아크로타워스퀘어 판매 시설 13동 113호에 있다. 문의 1668-0970
-수익성 좋은 복층 오피스텔-
여의도 웨스턴힐 조감도●여의도 웨스턴힐=서울 영등포구 영등포동7가 104-5번지(국회대로52길 3-1) 외 3필지에서 ‘여의도 웨스턴힐’ 오피스텔이 분양중이다. 지하 1층~지상 12층으로 전 세대는 2030 사이에서 실수요가 높은 복층구조의 총 118실로 구성되며, 전용률 60%에 서비스면적을 추가하면 실사용 면적률이 90%에 육박한다. 무엇보다도, 5호선 영등포시장역과 직선거리 250m 떨어져 서울 중심역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지다. 영등포시장역까지는 도보 3분 거리이며 GTX B노선, 일산과 영등포를 잇는 M버스의 이용이 쉽다. 인근에는 영등포역과 당산역, 국회의사당역이 있어 서울 시내 및 강남권과의 접근성이 용이하다. 올림픽대로와 강변북로, 서부간선도로, 경인고속도로와의 접근하기 좋아 강남 및 수도권 중심지와도 빠르게 이동할 수 있는 중심적 교통축에 위치한다. 교통 호재도 있다. 2021년에는 서울 제물포터널 또는 국회대로 지하화(신월IC~여의도)가 개통 예정이며, 2024년에는 신안산선(안산, 시흥~여의도)과 개통을 앞두고 있다. 또, 제물포길 지하화 공사 혜택과 오피스텔 앞에 7.5km의 대규모 공원이 조성되는 등의 큰 호재거리도 있다. 주변 도보권에는 빅마켓, 코스트코, 신세계백화점, 타임스퀘어, 롯데백화점이 있고 파크원에 들어설 현대백화점(2020년 완공 예정)도 이용 가능해질 전망이다. 쇼핑과 문화생활의 쾌적함뿐만 아니라 한강시민공원과 여의도공원, 선유도공원, 한강 캠핑장, 낚시터 등이 있다. 사업지 주변 환경을 보면 영등포동 기업체만 약 7800여 개 업체와 종사지 약 45,000여명의 수요와 여의도동 기업체 약 8,000여 개 업체와 종사자 150,000여명의 잠재수요를 갖췄다. 분양관계자는 “2030 플랜에 따라 국제적인 금융중심지로 중심육성되고 있는 영등포구에는 지식산업센터의 준공이 꾸준히 늘고 있으며 현재 영등포 로터리에서 여의도를 연결하는 고가도로 철거작업의 공사가 연내 마무리되면서 글로벌 국제금융도시로의 면모를 갖춰가고 있다”며 “영등포구의 고수익 1인 주거수요 증가는 오피스텔 수요로 이어질 것”이라고 말했다. 문의 1668-0970
-주택수 미포함 시가표준액 1억원 미만 오피스텔-
검단사거리역 한강 듀클래스 투시도●검단사거리역 듀클래스=㈜한강그룹은 주거 브랜드 ‘듀클래스’를 새롭게 론칭하고 검단신도시 관문입지에서 선보이는 고급 오피스텔 ‘검단사거리역 듀클래스’가 본격 분양중이다. 오피스텔은 인천시 서구 마전동 980-8,9번지에 들어서며, 지하 6층 ~ 지상 11층, 2개 동, 총 480실 규모의 오피스텔과 지상 1~3층 규모의 근린생활시설로 구성된다. 타입은 크게 럭셔리 스튜디오, 익스클루시브 프리미어, 패밀리 스윗트 3가지로 1인 가구부터 신혼부부까지 여러 계층과 연령층의 수요자들을 위한 다양한 평면으로 구성된다. 특히, 검단신도시 관문입지에서 선보이는 고급 주거상품인 만큼 수도권 일대 수요자들의 눈길을 끌 것으로 회사는 기대하고 있다. ㈜한강그룹이 론칭한 브랜드 ‘듀클래스’는 ‘귀족이 사는 고품격 주거공간’을 의미한다. 이에 걸맞은 고급스럽고 차별화된 패턴이 홍보에 사용되며 향후 인테리어에도 도입될 예정이다. 단지 내 상업시설 ‘더 엘’도 함께 들어설 예정이다. ‘더 엘’은 헬스, 뷰티를 비롯해 여성 소비자의 마음을 사로잡을 수 있는 다양한 업종을 입점시킬 예정이다. 분양관계자는 “검단에서 고급 유럽 스타일의 주거공간이 나온다는 소식만으로도 많은 사람들이 문의를 보내 주셨다”며 “검단사거리역 관문입지, 초역세권, 인프라 등은 물론 고급 주거시설로서 갖춰야 하는 우수한 설계까지 돋보이는 만큼 계약하시는 분들도 많을 것으로 기대된다”고 전했다. ‘검단사거리역 듀클래스’는 검단신도시의 관문이라고 할 수 있는 검단사거리역 앞에 들어서는 초역세권 오피스텔로 신도시의 높은 미래가치와 인프라를 모두 누릴 수 있을 전망이다. 최근 눈에 띄는 상승세를 보이고 있는 검단신도시는 인천 서구의 대표 도시로 떠오르는 곳이다. 인천 서구 1118만1000㎡ 부지에 총 7만4735가구가 들어설 예정인 검단신도시는 향후 인구 18만여 명을 품을 것으로 예고되고 있다. 김포한강신도시보다 지리적으로 서울에 더 가까이 위치하며, 청라경제자유구역과 서울을 잇는 거점 도시의 역할도 기대되는 만큼 발전 가능성이 큰 도시로 떠오르고 있다. 검단신도시의 이러한 상승세에 따라 뜨거워진 인천 서구의 인기는 최근 분양시장에서도 확인할 수 있다. 지난 5월 분양한 ‘검암역 로열파크씨티 푸르지오’는 1순위 청약에 무려 약 8만여건의 청약이 몰리면서 인천 역대 최다 청약 접수 건수를 기록한 것이다. 이에 업계 관계자들은 인천에서도 미래가치가 특히 돋보이는 서구에 들어서는 단지인 만큼, 많은 수요자들이 관심을 보인 결과라고 분석한다. 이 가운데, 검단신도시의 관문에 위치한 ‘검단사거리역 듀클래스’는 신도시 프리미엄과 인천 서구의 상승세를 함께 누리는 최대 수혜 단지가 될 것으로 기대된다. 특히 ‘검단사거리역 듀클래스’는 도보 5분 거리에 인천지하철 2호선 검단사거리역이 위치하고 있어 서울 주요 도심 및 인천권 주요 산업단지로 빠른 이동이 가능하다. 검단사거리역 뿐만 아니라 2분 거리에 위치한 버스정류장, 외곽순환도로 등의 도로망을 통해 인접 한강신도시와 서울의 진, 출입이 수월한 교통환경도 지녔다. 이 외에도 인근으로 먹거리타운과 롯데시네마 등 문화시설은 물론 하나로마트, 노브랜드, 각종 의료기관, 중심상업시설 등 생활 인프라를 한번에 누리는 원스톱 입지도 눈에 띈다. 문의 1800-6238
-주변 대비 분양가 저렴 지식산업센터 기숙사-
하우스디 와이즈타워 기숙사 투시도●G밸리 하우스디 와이즈타워=서울 금천구 가산동에 조성한 국가산업단지 G밸리 지구 안에선 ‘하우스디 와이즈타워’가 지원시설인 기숙사를 분양 중이다. 지하 5층~지상 13층 규모 지식산업센터로, 이 중 11~13층을 기숙사 111실로 조성한다. 이중 기숙사의 경우 주변 오피스텔과 비교해 저렴한 분양가와 50%대의 높은 전용률과 테라스 공간까지 서비스 공간을 제공해 타상품보다 넓은 공간을 제공한다. 기숙사 내부에는 인덕션과 세탁기, 냉장고 등 생활에 필요한 필수 가전제품을 풀옵션으로 적용하고 이 모든 가전제품이 빌트인시스템으로 설치돼 깔끔한 실내 인테리어 연출과 함께 거주 공간의 효율성을 극대화 했다. 이 중에서 특히, ‘지식산업센터 기숙사’는 주거시설이 아닌 지원시설이므로 1가구 2주택 규제 및 종부세 대상이 아니라는 점, 취득세와 재산세 감면 혜택, 분양 받은 후 전매가 자유로운 점 등이 부각되고 있다. 대출조건과 세금, 다주택 규제 등에서 투자자들이 크게 매력을 느끼는데다가, 법이 최근 바뀌면서 법인뿐만 아니라 일반인도 지식산업센터 및 기숙사에 투자할 수 있게 되어 투자열기가 더욱 가열되고 있는 상황인 것이다. ‘지식산업센터 기숙사’는 오피스텔보다 분양가가 상대적으로 저렴하면서도, 오피스텔에 뒤지지 않는 인테리어 및 부대시설을 갖춰 상대적으로 임대수익률이 높은 편이다. 사용자 입장에서는 오피스텔에 비해 관리비가 저렴하고 주차공간이 더 여유롭다는 점도 큰 장점이다. 가산에 위치한 G밸리 하우스디 와이즈타워는 가산디지털단지역(1, 7호선), 독산역(1호선) 중앙에 위치해 더블 역세권 프리미엄을 누릴 수 있고 서부간선도로, 남부순환로, 시흥대로 등 광역교통망을 갖추고 있어 서울 및 수도권 어디든 뛰어난 접근성을 자랑하는 입지다. 연면적 31,285.27㎡ 지하 5층과 지상 13층 규모의 G밸리 하우스디 와이즈타워는 맞춤형 섹션공간을 제공한다. 지하 2~10층까지는 업무공간으로 지상 11~13층까지는 업무지원시설인 기숙사로 업무의 편의성을 높였고 190대 주차가 가능한 주차장과 다양한 수목과 넓은 휴게공간으로 입주민은 물론 주변 유동인구의 휴식까지 배려한 공개공지를 갖췄다. 그리고 간단한 산책과 휴식을 취할 수 있는 탁 트인 옥상정원으로 높은 업무의 효율성도 기대할 수 있다. 특히, 1만 1천여 기업과 15만여 명이 근무하는 첨단산업단지로 공공기관은 물론 대기업, 관련업체 등이 인접해 있어 원활한 업무연계를 기대할 수 있다. 문의 010-5528-3469
