경기회복 기대감, 규제 반사이익…선임대 상가 어떨까?

최근 코로나19로 침체 됐던 경기회복의 기대감이 커지고 있다. 백신의 보급으로 점차 소비도 증가할 것으로 예상되는 만큼 상가 투자도 늘어날 것으로 업계는 보고 있다.

여기에 아파트 고강도 규제로 인한 반사이익으로 상가투자에 대한 관심이 높아지면서 상가 투자 시 수익 안정성에 대한 중요도가 높아지고 있다.

이에 먼저 임차인을 구해놓고 투자자를 찾는 '선(先)임대, 후(後)분양' 상가가 많은 관심을 얻고 있다.

선임대 상가 피해를 줄이는 방법

투자자들이 상가투자에서 가장 두려워하는 것은 공실(空室)이다. 반면 선임대 상가는 분양 이전 임대를 미리 맞춰져 있어 공실로 인한 투자 손해 염려를 덜 수 있다.

이로 인해 투자자들은 투자 수익을 안정적으로 가져갈 수 있고 비교적 정확한 수익률 파악도 가능하며 안정적인 자금계획까지 세울 수 있기 때문에 선임대 후분양 상가는 투자자들의 선호도가 높은 편이다.

선임대 상가라고 하지만 계약이 확정되지 않은 상황에서 투자자를 현혹시키는 곳도 많기 때문에 주의해야 할 점도 있다.

계약 전 반드시 임대차 계약서 등을 확인해 보고 상가의 시행주체와 체결된 계약서인지 꼼꼼히 확인해 봐야 한다.

다만 선임대된 상가의 임대차 계약서는 상가 시행주체와 임차인과의 계약으로 투자자 혹은 분양자와의 직접적인 계약 발생을 의미하는 것은 아니다. 이에 최근 상가 분양시장에 등장한 것이 임대보장증서와 임대보장확약서 등이다.

투자자가 분양받은 상가에 대해 구체적인 기간 동안 임대를 맞춰 공실의 위험성을 낮춰주거나, 수익률 등을 보장해 안정성을 높이고 있다. 이 뿐만 아니라 기존 임대차계약서를 계약자 명의로 승계 시켜주는 임대차승계계약서를 발급해 더 확실하게 계약자가 권리를 행사할 수 있도록 보장하는 상가들도 있다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “상가투자에서 선임대 상가는 가장 최적화된 안정적인 투자처라고 보면된다”며 "선임대 여부도 중요하지만 무엇보다 꾸준한 수익률을 얻기 위해서는 장기간 운영이 가능하고 경험이 풍부한 우량 임차인과 업종을 선별하는 안목도 필요하다"고 말했다.

수도권에 선임대로 공급중인 상가 현황

강남 ‘펜트힐 논현’ 상가 루 논현 조감도

●펜트힐 논현 상가 ‘루(Ru) 논현=서울 강남구 논현동에서는 ‘펜트힐 논현’ 상가인 ‘루(Ru) 논현’이 8월 준공을 앞두고 분양 중이다. 이 상가는 아이슬란드 천혜의 자연을 표현한 디자인과 오로라가 연상되는 아름다운 비주얼을 적용해 럭셔리 상가로 꾸며지며, ‘북유럽 감성’이 내부 인테리어 컨셉에 가미되고, 첨단 LED 조명 등 다양한 빛과 조명, 오브제를 활용해 북유럽과 북극 등지에서 볼 수 있는 오로라를 구현, 격조 높은 내부 인테리어를 완성할 계획이다. 상가는 ‘펜트힐 논현’ 지하 5층~지상 17층 건물의 지하 2층~지상 2층에 조성된다. ‘루논현’은 7호선 학동역이 도보 3분 거리, 서울세관 사거리 대로변에 위치하고 있으며, 마스터리스 운영방식으로 L그룹·유명 셀럽과 연계하여, 국내 최고 요식업계 마이다스와 L호텔 30년 경력 쉐프의 콜라보로 탄생한 프리미엄 다이닝 고품격 레스토랑 입점이 예정되어 있다. 계약조건은 계약금 10%, 중도금 40% 무이자융자 혜택이 제공되고, 준공은 2021년 8월말 예정이며 갤러리는 예약제로 운영된다. ‘루논현’ 상가건물은 지하 1층이 단차로 인해 후면부가 지상에 노출돼, 유동인구의 유입효과를 노렸으며, 대로변 입지에 더해, 고급스러운 입면설계로 시인성 및 수요 유입 효과를 극대화할 전망이다. 아이슬란드 천혜의 자연을 표현한 디자인과 오로라가 연상되는 아름다운 비주얼을 적용해 럭셔리 상가로 꾸며지며, ‘북유럽 감성’이 내부 인테리어 컨셉에 가미되고, 첨단 LED 조명 등 다양한 빛과 조명, 오브제를 활용해 북유럽과 북극 등지에서 볼 수 있는 오로라를 구현, 격조 높은 내부 인테리어를 완성할 계획이다. 국내 최고 요식업계의 마이다스와 L호텔 30년 경력 쉐프의 콜라보로 탄생한 프리미엄 다이닝 고품격 레스토랑 입점이 확정된 ‘루 논현’ 지하 2층에는 수영장, 사우나, 헬스장 등 스포츠 시설과 연계한 ‘헬스&뷰티’ 업종이 들어서며, 지하 1층에는 스파, 필라테스, 플라잉 요가 등 ‘스파&헬스케어’, 지상 1층에는 F&B, 에스테틱 등 각종 키테넌트, 지상 2층에는 ‘하이엔드 뷰티클리닉’ 업종을 입점시켜 타 상가와 차별화시켜 강남의 새로운 명소로 꾸밀 예정이다. 해당 상가는 청담동 명품거리·압구정 로데오·신사동 가로수길 등 패션, 뷰티 인프라가 잘 갖춰진 상권이 멀지 않아 시너지 효과가 기대된다. 또한, 논현동 일대를 비롯해 삼성, 청담, 신사, 역삼 등 인접지역에 많은 기업들이 밀집해 있어 풍부한 직장인 수요도 풍부하다. 상가에서 7호선 학동역이 도보 3분, 강남구청역 10분, 9호선 언주역이 12분이면 이용 가능하며, 광역버스나 직행버스 이용도 편리하다. 이처럼 우수한 교통여건으로 강남 중심가에서 유입되는 고객은 물론, 여러 지역에서 접근하기가 수월해 보다 많은 수요층을 확보할 수 있다. ‘펜트힐 논현’의 상업시설 ‘루(Ruu) 논현’ 상가의 갤러리는 서울시 강남구 언주로에 마련됐다. 강남 중심가 대로변 노른자위 입지에 들어서는 ‘루논현’은 구매력 높은 풍부한 수요를 바탕으로 강남의 랜드마크 상가로 분양가 또한 합리적으로 책정됐다. 문의 010-5719-3327

송도 형지 글로벌 패션 복합센터 조감도

●송도 형지 글로벌패션복합센터=지금껏 보지 못했던 5년간 연 5.2% 보장 상품이 공급된다. 최근 신도시 또는 택지 개발지구의 중심 상권 및 역세권 상가의 초기 공실에 대한 위험성을 0%로 없앴다. 위치는 인천광역시 연수구 송도동 11-2번지에 건립중에 있는 송도국제도시 형지 글로벌패션복합센터 내 1층과 2층 판매시설로 본격적인 임대분양(임대 후 분양 전환)에 나선다. 형지 글로벌패션복합센터는 송도 지식정보단지역 인근에 대지면적 12,501.6㎡(약 3,782평), 건축연면적 19,500여평 부지에 지하 3층~지상 23층 규모로 지어진다. 오피스(지상 17층), 오피스텔(지상 23층), 판매시설(지상 2층) 등 총 3개동으로 구성되며 2021년 10월 준공 예정에 있다. 인천지하철 1호선 지식정보단지역(평일 승·하차객 평균 40만명(월), 2019년기준) 2번출구 바로 앞 초역세권 입지로 지상 1층 60개 호실과 지상 2층 59개 호실이며 대로변에 위치해 접근성이 우수하다는 평가를 받고 있다. 올해 9월에서 10월달 에 준공예정으로 본격적으로 임차인을 모집 중 이다. 농협은 입점이 확정된 상태이며, 임대분양 받은 분들중에 커피숍 등을 직접 운영하시는 분들도 계시고, 케이터링 돈까스 분식 일식 중식 커피숍 볼링장 당구장 노래방 등의 프랜차이즈 예비창업자 들을 선착순 모집중이며, 이중 특히 식당 등의 음식점 은 추천할 만 하다. 주변 연구소 공장 등이 많이 있으며, 형지 본사 및 계열사 입주 수요와 오피스텔 201세대의 수요도 있기 때문이다. 형지 본사식당 운영 계획은 없다. 송도국제도시는 주거, 업무, 산업, 유통, 쇼핑, 교육이 지속적으로 개발하고 있는 대한민국 최대 경제자유구역으로 성장 잠재력이 높은 도시라는 평가다. 송도 형지 글로벌 패션 복합센터는 지식정보산업단지 인근 아파트 입주민은 물론 대학, 기업 수요를 모두 흡수 할뿐만 아니라 국내 대형 유통 3사의 복합쇼핑몰과 시너지를 발휘할 전망이다. 특히 반경 3㎞ 이내 아파트, 오피스텔 등 약 4만 3,000명의 배후세대를 품고 있다. 이와 함께 인근에 포스코건설, 포스코인터내셔널, 삼성바이오로직스, 엠코테크놀로지 등 지식정보산업단지는 물론 바이오단지의 직장인 소비층도 풍부하게 갖췄다. 이와 함께 인천대 송도캠퍼스, 인천카톨릭대, 인천글로벌대, 인하대, 한국외국어대, 연세대 국제캠퍼스 등 인근 약 10여 개 대학교 수요도 품고 있다. 이 밖에도 해외 명문대, 15개의 국제기구, 중소 협력업체 근로자 등 탄탄한 배후수요가 있다. 사통팔달의 교통 접근성 또한 눈 여겨 볼만하다. 인천지하철 1호선 지식정보단지역 초역세권에 위치해 있어 집객력을 확보했으며, 여기에 GTX-B노선(예정, 인천 송도~남양주 마석)이 예타 통과로 인하여 향후 서울 도심권으로의 접근성이 향상될 예정이다. 특히 비타당성조사를 통과한 수도권광역급행철도(GTX) B노선이 확정되면서 송도 쇼핑특구 내 메인 입지에 위치한 ‘송도 형지글로벌복합센터’에 대한 기대감이 더욱 높아질 전망이다. 인천발 KTX(예정, 수인선 송도역~어천(화성) 연장)도 착공 예정되어 있다. GTX-B 노선이 개통되면 송도에서 서울 금융의 중심지 여의도, 용산까지(20분) 이내로 진입이 가능해 이주수요 및 관광수요의 증가는 예정되어 있으며, 인천발 KTX가 연결되면 송도, 부산, 광주가 2시간대 접근이 가능해진다. 이 밖에도 제2경인고속도로, 제3경인고속도로, 제2외곽순환도로, 신 국제여객터미널과 골든하버, 인천국제공항 등 멀티 교통망을 형성하고 있다. 또 인천대입구역 사거리를 중심으로 신세계복합몰(예정), 롯데몰(예정), 이랜드몰(예정) 등 국내 최대 유통 3사가 복합쇼핑몰을 계획하고 있는 골든 입지이다. 최근 대형 복합쇼핑몰은 인접한 상권의 몰락을 야기 하고 있으나, 형지 상업시설과는 연계성이 없으며, 형지 상업시설은 대형 복합쇼핑몰과는 별개인 독자적인 상권으로 지식정보단지, 바이오산업단지의 충분한 직장인 배후수요(약 6만여명)를 가지고 있는 항아리 상권 형성이 가능하다. 이 가운데 패션그룹형지의 송도 이전도 본격화됐다. 형지글로벌 패션복합센터가 준공하고 매출 1조원 규모의 형지 계열사와 함께 패션 관련 연구개발센터, 패션 인재양성 시설 등이 입주하게 되면 송도를 패션산업 클러스터로 조성하는데 큰 도움이 될 것이고, 협력사를 포함해 약 2~3천여 명이 근무하고 사무 공간과 주거 공간, 판매시설 등을 갖추게 되어 고용 창출과 글로벌 인재 채용을 통한 지역경제 활성화에 기여하게 된다. 1군 건설사인 롯데건설에서 책임시공을 맡았으며 대기업 사옥, 대규모 오피스 형지그룹 계열사 관계사 이전 확정, 상시 안정적인 수요가 기대되며, 최근 상업시설의 가장 큰 문제점으로 협소한 주차공간이 문제가 되는데 형지 상업시설은 총 503대의 넉넉한 주차공간을 제공한다. 송도 형지 글로벌 패션 복합센터 상가는 임대분양(임대 후 분양전환)이라 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세에 대한 부담이 없어 부동산 규제시대와 초저금리에 제격이라는 평가를 받고 있다. 문의 032-710-9200