고강도 부동산대책…위기감 아파트, 웃는 주거용 오피스텔

정부가 작년에 이어 올해도 고강도 부동산대책을 잇따라 발표하면서 주택시장에 위기감이 감돌고 있지만 오피스텔에 대한 투자자들의 관심은 나날이 높아지고 있다.

오피스텔은 강화된 부동산대책의 내용을 대부분 피해가면서 풍선효과를 누리고 있기 때문이다.

오피스텔은 청약자격요건과 대출규제가 까다롭지 않고 전매(일부 제외)도 가능한 만큼 투자자들의 발길이 이어지고 있기 때문이다.

오피스텔은 아파트와 달리 주택임대사업자 등록도 가능해 취득세와 재산세·종부세·양도세 등 세제혜택도 받아 볼 있다.

아파트와 달리 오피스텔 분양권은 취득세 및 양도세 산정 시 주택수에 포함되지 않으므로 세금을 크게 절감할 수도 있다.

오피스텔은 아파트와 달리 청약통장을 사용할 필요가 없으며 거주지 제한요건과 주택 소유 여부와 상관없이 만 19세 이상이면 누구든지 청약할 수 있다.

또, 분양시장에서 오피스텔은 주택수에 포함되지 않으므로 여러 채를 보유하고 있어도 무주택요건을 충족할 수도 있다. 게다가, 재당첨제한도 적용을 받지 않는다.

아파트 분양권은 취득세와 양도세 산정 시 주택수에 포함되므로 세금에 대한 부담이 커질 수 밖에 없다.

아파트는 올해 1월부터 조정지역의 분양권도 주택수에 포함되므로 조정지역 내 주택 매도 시 양도소득세 중과대상이 될 수도 있다.

반면, 오피스텔의 분양권은 여전히 주택수에서 제외되므로 양도세의 부담을 덜 수 있다.

오피스텔은 취득 후 실제 사용하기 전까지 용도(주거용·업무용)가 확정되지 않으므로 오피스텔 분양권은 주택수에서 제외된다.

따라서, 취득세 절감효과도 기대해볼 수 있다. 또, 주거용 오피스텔의 취득세는 주택이나 오피스텔 보유여부와 상관이 없이 세율이 4%에 불과하다.

지난 해 7월 10일 부동산대책에서 주택임대사업제도에 대해 대대적으로 손질 했다. 이 당시 단기임대(4년)와 아파트 장기일반 매입임대(8년)를 모두 폐지했다.

곧, 아파트로는 더 이상 주택임대사업자 등록이 불가능해진 셈이다. 반면, 오피스텔은 여전히 주택임대사업자 등록이 가능해 다양한 세제혜택을 제공 받을 수 있다.

오피스텔에 대한 투자자들의 관심이 높아지면서 분양시장도 호황을 누리고 있다. 올 1월 분양한 ‘판교밸리자이’는 282실 모집에 6만5503명이 신청해 평균 232.28대 1의 경쟁률을 기록했다.

수도권에서 뜨겁게 달아오른 오피스텔의 분양열기는 지방까지 확산되고 있는 모양새다. 현대엔지니어링이 지난해 대전시 유성구 용계동 일대에 분양했던 ‘힐스테이트 도안’의 청약경쟁률은 222.95대 1을 기록했다. 오피스텔 청약 인원만 약 8만7400명에 달했다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “최근 아파트에 대한 규제가 강화되며 비교적 규제에서 자유로운 오피스텔에 수요자의 관심이 집중되고 있다”며 “세금이나 대출면에서 오피스텔의 혜택이 아파트보다 훨씬 많고 주택임대사업등록도 가능한 만큼 아파트의 대체 투자처로 떠오른 모습이다”고 말했다.

장이사는 이어 “다만 오피스텔 투자도 입지, 개발호재 등에 따라 양극화 현상이 더욱 심화될 것으로 예상된다”고 덧붙였다.

서울에서 분양(예정)중인 오피스텔 현황

-원룸형 오피스텔-

여의도 리브하임 투시도

●여의도 리브하임=건화종합건설이 서울 영등포에서 복층형 평면으로 설계를 특화한 오피스텔 ‘여의도 리브하임’을 분양한다. 서울시 영등포구 영등포동2가 94-116번지 일대에 들어서는 ‘여의도 리브하임’은 지하 1층~지상 15층, 전용면적 19㎡ 154실 규모다. 여의도 리브하임은 시가표준액이 1억원이 되지 않아 주택 수에 포함되지 않고, 취득세 중과대상에서 제외돼 절세 혜택을 볼 수 있다. 일부 호실은 ‘한강뷰’가 가능하다. 복층 구조를 도입해 침실과 주거 공간을 분리했다. 건설사 측은 “지금까지 영등포 일대에서 복층형 오피스텔 공급이 많지 않아 희소성이 있을 것으로 보고 있다”고 말했다. 보일러실을 외부에 설치하고 세대별 창고도 따로 설치한다. 내부엔 신발장, 수납장, 붙박이장, 냉장·냉동고, 세탁기, 전기 쿡톱(2구)을 설치하고, 오피스텔 입주자들이 선호하는 스타일러를 무상으로 제공한다. 지하철 1·5호선 신길역과 영등포시장역이 걸어서 5분 거리에 있는 더블 역세권 오피스텔이다. 롯데백화점과 신세계백화점, 타임스퀘어 등을 걸어서 이용할 수 있으며 영등포 중앙시장, 영등포구청, 주민센터, 한림대 성심병원도 가깝다. 영등포공원을 비롯해 여의도공원, 샛강생태공원 등이 인근에 있다. 주변에 영동초, 영중초, 영원중, 영등포여고 등이 있다. 교통 호재도 예정돼 있다. 단지 인근 여의도·영등포역에서 경기 안산·시흥을 연결하는 신안산선 복선 철도 사업이 2023년 개통을 목표로 진행 중이다. 또한 인천 송도에서 출발해 여의도를 거쳐 경기 남양주 마석을 연결하는 수도권광역급행철도(GTX) B노선 사업은 2027년 개통을 목표로 추진되고 있다. 향후 지하철 1·5호선과 신안산선, KTX, GTX B노선 등을 이용할 수 있는 교통망 중심지가 될 것으로 보인다. 분양 회사 관계자는 “여의도 리브하임은 각 금융기관 본사와 KBS 방송국, 국회의사당 등 모여 있는 여의도 업무지구와 가까워 1인 가구 수요가 풍부하다”며 “아직 무주택자라면 아파트 청약 시 무주택 자격을 유지할 수 있고, 강남 등 타 지역 대비 투자 금액도 적은 등 장점이 있어 관심을 가지는 투자자들이 많다”고 말했다. 오피스텔 홍보관은 서울시 영등포구 국회대로54길 10 대림 아크로타워스퀘어 판매 시설 13동 113호에 있다. 문의 1668-0970

종로5가역 하이뷰 더 광장 투시도

●종로5가역 하이뷰 더광장=JTK글로벌㈜이 시행하고 정우개발㈜이 시공하는 ‘종로5가역 하이뷰 the 광장’ 오피스텔이 분양중이다. ‘종로5가역 하이뷰 the 광장’은 서울시 종로구 종로5가에 들어선다. 대지면적 1,387㎡, 연면적 1만1,424㎡ 규모로 조성되며, 지하 2층~지상 16층의 주동에 오피스텔 294실(전용면적 18.97㎡), 상업시설 40실로 구성된다. 총 154대 주차가 가능하다. 이 오피스텔은 서울 도심에 자리한 펜타 역세권의 독보적 입지를 자랑한다. 1호선 종로5가역은 반경 1Km 내 2호선 을지로4가역, 3·5호선 종로3가역, 4호선 동대문역이 위치해 있고 경유버스 노선이 34개에 달하는 강북의 핵심 교통허브 중 한 곳이다. 강남을 포함한 서울 전역은 물론 의정부시, 하남시 등 수도권 주요 도시 진출입도 용이하다.‘종로5가역 하이뷰 the 광장’은 그간 오피스텔 공급이 거의 없었던 서울 강북 도심지에 들어서는 만큼 희소가치가 돋보인다. ‘종로5가역 하이뷰 the 광장’은 2004년 분양한 ‘르메이에르 종로타운’ 이후, 서울 4대문 내에서 1호선이 지나는 대로변 입지에서는 16년 만에 공급되는 오피스텔이다. 종로5가 일대는 인근 대형 재래시장 종사자와 서울 주요 도심으로 출퇴근하는 직장인, 성균관대학교, 가톨릭대학교, 한성대학교 등 북쪽에 다수 포진한 대학교 종사자 등 임대 수요가 풍부하다. 또 종로구는 1인 가구 비율이 서울 25개 구 중 관악구에 이어 두번째로 높은 지역이다. 1인 주거에 적합한 오피스텔 수요가 아파트 대비 더 많을 것으로 분석된다. 잘 발달된 주거 인프라 역시 ‘종로5가역 하이뷰 the 광장’의 장점이다. 광장시장과 동대문시장, 방산시장 등 재래시장이 도보 거리에 위치해 있고 청계천, 종묘광장공원, 훈련원공원, 흥인지문공원, 동대문역사문화공원이 가깝다. 서울 중심부에 위치하는 만큼 동쪽으로는 동대문 상권과 왕십리 상권, 서쪽으로는 종로3가 상권과 광화문 상권, 남쪽으로는 을지로와 충무로 상권, 북쪽으로는 대학로 상권 접근이 용이하다. 문의 010-2732-9283

-투룸·쓰리룸 오피스텔(아파텔)-

용산센트럴포레 조감도

●용산 센트럴포레=서울 용산구 원효로2가 3-12번지 일대에 용산 센트럴포레 전세대 투룸 오피스텔 및 소형 아파트가 3월 분양에 들어간다. 지하 1층~지상 14층, 총 2개동, 총 100세대 규모로 오피스텔 72실과 소형 아파트 28세대로 모두 전매 모두 가능하다. 101동은 오피스텔이 3층~11층이며 소형 아파트는 12층~14층, 102동은 오피스텔이 2층~10층이며 소형 아파트는 11층~14층으로 투룸 오피스텔은 아파트 닮은 3베이 아파텔 구조로 주차는 총 78대가 가능하다. 용산지역은 최근 대형 용산개발로 맞벌이 신혼부부나 직장인 등 2룸 오피스텔 수요 급증하고 있다. 지하철 효창공원앞역(6호선, 경의중앙선), 삼각지역(4·6호선)과 남영역(1호선)을 도보로 3~10분이면 이용할 수 있어 아주 편리한 트리플 역세권 입지며 차량을 이용할 경우 한강대로, 마포대교, 올림픽대교, 원효대교를 통해 도심 및 수도권 어디든 빠르게 진·출입이 가능해 사통팔달의 교통망을 지녔다. 반경 3km 이내에 용산구청·서부지방법원·삼성서울병원 등 다수의 공공기관과 대형병원을 비롯해 서강대, 숙명여대, 이화여대 등 종합대학이 산재해 배후수요가 든든하다. 용산아이파크몰·이마트·신라면세점·용산전자상가·CGV전쟁기념관국립중앙박물관·남산도서관 등 쇼핑 및 문화시설을 도보로 이용할 수 있어 주거환경도 아주 양호하다. ‘용산 센트럴포레’ 주변에는 대규모 개발호재가 상존한다. 뉴욕의 센트럴파크나 런던 하이드파크보다 더 유명한 명품공원으로 등장할 용산민족공원(2027년 완공 예정)을 조성중이며 이중 리모델링이 끝난 일부 건물을 포함해 녹지 4만㎡를 개방하기로 했다. 또한, 한국의 맨해트 용산국제업무지구 조성, 용산역과 신사역간 신분당선(2027년 완공 예정)연장, 수도권 광역급행철도(GTX) A노선(2026년 개통예정)·B노선(2029년 개통예정)신설, 용산역~서울역 지하화 등 굵직한 사업들이 한창 진행 중이라 미래가치 상승 전망이 밝다. 시행과 신탁은 ㈜우리자산신탁이 시공은 은일종합건설(주)가 예정이며 계약금 10%에 중도금 무이자 혜택이 주어진다. 02-882-9287

강남역 현대 루카831 투시도

●강남역 현대 루카831=서울시 강남구 역삼동 831-11번지에서 16번지 6개 필지 일대에 지상 30층 규모의 오피스텔인 강남역 현대 루카831 오피스텔이 분양을 앞두고 있다. 강남의 브랜드 하이앤드 오피스텔로 강남역 4번출구 약 250m에 위치한 역세권 입지로 투룸, 쓰리룸으로 구성되며 총 355실 규모다. 8개 타입으로 공급되며 총 주차 370대, 3m의 높은 천정고를 자랑하며 일부 호실은 테라스도 공급된다. 아파트 못지 않은 커뮤니티 시설도 갖췄다. 수영장, 휘트니스, 스크린골프, 시크릿가든, 루프탑가든 등이 있다. 그 외 호텔식 인포서비스, 미팅룸, 라이브러리 와인보관소, 무인택배서비스, 조식서비스를 제공하며 엘리베이터가 무려 6대가 배치된다. 강남역 현대 루카831 오피스텔은 지하철 2호선과 신분당선 환승역인 강남역과 250m 정도 떨어진 역세권이다. 경부고속도로·강남순환도시고속도로 등 간선도로 이용도 편리하다. 남부순환로, 서초중앙로, 서초대로 등을 이용하면 시내외로 이동하기 수월하다. 향후 교통 여건은 더 좋아질 전망이다. 단지에서 멀지 않은 3호선 양재역에 GTX(수도권광역급행철도) A노선이 오는 2023년 12월 개통할 예정이다. 경부고속도로 한남IC~양재IC 구간 지하화 계획도 추진되고 있다. 단지 주변에 편의시설도 많다. 신세계백화점 강남점·롯데마트 등 상업시설, 예술의전당·한전아트센터·국립중앙도서관 등 문화 시설도 멀지 않다. 단지 주변에 개발 호재도 많다. 서초동 옛 정보사령부 터에는 문화·첨단산업단지가 들어선다. 강남역 인근 롯데칠성 부지에는 판매·업무·문화시설을 갖춘 복합단지 개발이 추진 중이다. 서초구 양재·우면·개포동 일대는 R&D(연구·개발) 특구로 지정됐다. 문의 010-5719-3327

천호DYD하우스 21차 투시도

●천호DYD하우스 21차=서울 강동구 천호동 191번지 일대에 저렴한 자금으로 내집 마련을 할 수 있는 주거상품인 천호DYD하우스 21차가 공급됐다. 좋은땅디와이디(주)에서 공급하는 ‘천호DYD하우스 21차’ 상품은 즉시 입주가 가능한 후분양으로 투룸, 쓰리룸으로 구성되어 2인~4인 가족까지 거주할 수 있는 풀퍼니시드 시스템을 갖춘 아파텔, 소형 아파트이다. 5호선 강동역과 5호선 및 8호선 환승역인 천호역 더블역세권 입지에 총 42세대 지하 2층~지상 12층 건물로 지상 2~6층까지는 오피스텔(1.5룸/2룸), 7층~12층 까지는 소형 아파트인 도시형 생활주택(2룸/3룸)으로 구성되어 있다. 3.3㎡당 1,100만원대부터 시작하는 상품으로 가장 저렴한 금액으로 공급되었다. 현재 전세가격은 총분양금액의 80%~90%로 투자자는 총분양금액의 10% 정도만 준비하면 전세를 끼고 살 수 있으며, 실수요자는 대출포함 30%만 준비하면 바로 입주할 수 있다. 최근 지속적으로 상승하는 아파트 가격을 걱정하기보다는 가장 저렴하게 입주할 수 있는 ‘천호DYD하우스 21차’ 아파트를 분양받는 것이 가장 효과적인 내집 마련 및 아파트 투자의 지름길이다. 문의 010-8200-6958