고강도 규제 여파…수익형 부동산 반사이익 누리며 주목

-상가, 오피스텔, 생활숙박시설 등 수익형 부동산 지난 분기非 증가…아파트는 거래량 하락

-여전히 풍선효과 나타나…수익형 부동산 추가 규제 시행은 영향 미칠듯

정부 고강도 규제의 여파로 수익형 부동산이 반사이익을 누리며 주목받고 있다. 게다가 정부가 지난 4월 수익형 부동산에 대해서도 순차적인 대출 규제를 적용시키기로 하면서 매물을 선점하려는 움직임도 더해지는 추세다.

수익형 부동산 신규 부동산 시장은 아파트 못지 않은 성과를 보이고 있다. 상업시설과 오피스텔, 지식산업센터 등 구분없이 단기간 완판행렬을 이어가고 있는 상황이다.

현대건설이 지난 4월에 서울 동대문구 장안동에서 분양한 단지 내 상가인 ‘힐스테이트 에비뉴 장안 센트럴’은 분양 시작 2일 만에 85개 점포가 모두 팔렸다.

지난해(2020년) 10월에 반도건설이 서울 금천구 가산동에서 분양한 지식산업센터 ‘가산역 반도 아이비밸리’는 분양한지 15일 만에 모두 주인을 찾았다. 올 1월 경기 과천시 지식정보타운에서 분양한 ‘과천 상상 자이타워’도 분양을 시작한지 하루만에 완판됐다.

오피스텔도 마찬가지다. 지난 4월에 보광종합건설㈜이 대구 동구 신암동에서 선보인 ‘동대구역 골드클래스’ 주거용 오피스텔은 정당계약 첫날 모두 팔렸다. 3월 서울 강남구 삼성동에서 분양한 ‘더 오키드 청담’도 분양 당일 완판됐다.

거래도 늘고 있다. 한국부동산원 자료에 따르면 올해 1분기 전국 상업업무용 거래량은 총 8만6335건으로 나타났다. 지난해 4분기 거래량인 8만6097건보다 238건 늘었다. 반면 아파트는 올해 1분기 32만5854건이 거래됐는데, 이는 지난해 4분기 거래량인 42만4062건보다 무려 9만8208건 감소했다.

특히 멀티 역세권 오피스텔과 항아리 상권 내 상가, 관광지 생활숙박시설 등이 유력 수익형 부동산으로 관심을 끌고 있다.

먼저 오피스텔 시장 내 멀티 역세권의 가치가 날로 높아지고 있다. 정부의 부동산 규제 범위가 점차 확대되면서 오피스텔에도 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 바람이 불고 있기 때문이다. 이제 단순 역세권을 넘어 차별화를 둔 멀티 역세권이 분양시장에서 더욱 각광받는 모습이다.

역세권 단지는 출퇴근이 편리할 뿐 아니라 역을 중심으로 생활권이 형성된 경우가 많아 주거 편의성이 높게 나타난다. 2개 이상의 노선이 지나는 멀티 역세권은 이 같은 장점들을 배로 누릴 수 있을 뿐 아니라 입지적 희소성까지 더해져 가격상승률이 높게 형성되기도 한다.

일례로 서울 영등포구 ‘여의도자이(08년 4월 입주)’ 오피스텔을 예로 들 수 있다. KB부동산 시세 자료를 보면 단지 전용면적 37㎡의 매매가 시세는 지난 1년간(20년 5월~21년 5월) 약 24.36% 올랐다.

다음으로 코로나19 여파로 유명 상권으로 유동인구 이동이 줄어들면서 지역 수요 흡수에 유리한 항아리 상권에서 공급중인 상가에 관심이 높다.

지역 수요자들을 대상으로 상권이 형성돼 있는 만큼 안정적이면서도 투자가치도 상대적으로 우수하기 때문이다.

항아리 상권이란 특정 지역에 상권이 한정되어 그 이상으로 팽창하진 않지만, 소비자들이 다른 지역으로 빠져나가지 않는 상권을 뜻한다. 도심 상권에 비해 유동인구는 많지 않지만 대체로 인근에 밀집된 아파트, 기업, 관공서, 학교 등 풍부한 고정 배후수요가 존재하고 있어 안정적 수익기반이 확보되는 경우가 많다.

때문에 시장 상황에 크게 상관없이 불경기에도 비교적 꾸준한 수익 창출이 가능하다.

마지막으로 코로나19 영향으로 국내 여행객이 증가하면서 국내 숙박업이 다시 주목받고 있는 가운데 관광지 생활(형)숙박시설이 주목을 받고 있다.

각 지자체에서 관광 활성화를 위한 노력이 지속되고 있는데다 코로나19가 장기화되면서 해외 대신 국내 관광지를 택하는 여행객들이 늘고 있기 때문이다.

한국관광공사 빅데이터 플랫폼인 ‘한국관광 데이터랩’ 자료에 따르면 지난해 국내 광역지자체를 방문한 외부인(외지인+외국인) 방문자 수는 전년동기(2019년) 약 17.83% 감소한 반면, 현지인은 오히려 약 3.1% 증가한 것으로 나타났다.

업계는 코로나19 영향으로 거주지 인근의 국내 여행지를 택하는 여행객이 증가했기 때문이라는 분석이다. 실제 온라인 여행정보 기업 부킹홀딩스가 진행한 설문조사 자료를 보면 코로나19 시대에 급부상한 여행 트렌드 중 하나로 국내 여행이 꼽혔다. 설문조사 응답자의 약 47%가 ‘아름다운 자연 경관을 즐길 수 있는 국내 여행지’로 떠날 것이라고 답했다.

아울러 코로나19 장기화로 원격근무, 재택근무가 보편화됨에 따라 앞으로 일과 여가시간을 적절하게 활용하는 ‘장기 여행’이 증가할 것으로 내다봤다. 약 37% 이상의 응답자들이 ‘새로운 환경에서 업무를 하기 위해 숙소 예약을 고려해본 적이 있다’라고 답한 만큼 장기간 여행지에 머무르며 업무를 진행하는 ‘워크케이션’이 인기를 끌 전망이다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “주택으로 가해진 각종 세금 부과와 대출규제 등으로 아파트를 중심으로 주택 거래는 감소하는 반면 규제에서 비교적 자유로운 수익형 부동산으로 자산가들이 몰리고 있다”며 “하지만 수익형 부동산 시장이 과열되다보니 정부에서 순차적인 규제를 가하기로 했기 때문에 이 부분을 염두해두고 신중하게 움직여야 한다”고 말했다.

수도권에 분양중인 수익형 부동산 현황

-멀티 역세권 오피스텔-

이대 에스엠케이타워 투시도

●이대역 에스엠케이타워=원조 골드라인 2호선 이대역 도보 5분거리에 ‘이대 에스엠케이타워’ 오피스텔이 선시공·후분양 방식으로 공급중이다. 서울 서대문구 대현동 27-51번지 외 2필지에 들어섰으며 신촌, 이대역 일원에서 분양가 1억대부터 시작하는 착한 공급가로 책정되었으며 분양가 2억 2천만원(전세 2억원)을 기준으로 하면 실투자금 2천만원으로 투자가 가능하다. 서울을 대표하는 대학가인 지하철 2호선 이대역과 신촌역 인근으로 규모는 최고 높이 10층, 1개 동(棟)이다. 전용면적 14.77㎡(약 4.5평)~19.79㎡(약 6평), 오피스텔 48실로 지상 3~10층으로 구성된다. 이대 에스엠케이타워 오피스텔 관계자는 “이 오피스텔은 분양가 1억대부터 2억대 초반에 분양하고 있다”며 “즉시 입주나 투자가 가능한 후분양 오피스텔로 신촌과 이대역 일원 노른자위 입지에 내 집을 마련하거나 임대수익을 올릴 절호의 기회다”라고 말했다. 이 오피스텔 도보 10~15분 거리에는 연세대, 이화여대, 서강대 등 대학교가 밀집돼 대학생들이 거주하기 좋다. 학생뿐만 아니라 교직원, 신촌 세브란스병원 근무자도 주요 수요다. 유동인구가 무려 일평균 20만명에 달하는 유명 대학가에 오피스텔이 건립돼 교통 및 생활 인프라도 풍부하다. 현재 이대역 에스엠케이타워 오피스텔 주변 지하철역은 총 3개다. 지하철 2호선 이대역을 도보로 4~5분대에 이용할 수 있으며, 도보 10분 거리에는 신촌역이 있다. 걸어서 1분 거리에는 경의중앙선 신촌역이 있어 트리플 역세권 프리미엄을 누릴 수 있다. U-Plex와 현대백화점, CGV, 메가박스, 박스스퀘어 등 지역 내 주요 생활 편의시설도 가까이 밀집돼 편리하게 이용할 수 있다. 사용자 중심의 신개념 설계가 도입된 오피스텔로, 공간 효율도 좋은 평을 받는다. 완벽한 빌트인시스템(친환경 시스템에어컨, 냉장고, 전기쿡탑, 세탁기 등)과 보안시스템(엘리베이터 출입보안카드, 무인택배시스템)이 적용돼 입주 시 편리하고 안전한 생활도 기대할 수 있다. 분양 관계자는 “신혼부부와 인근 직장인 수요, 대학생 자녀가 있는 부모 등의 문의가 많다”며 “지구대가 바로 인접해 안정성이 보장되며 신촌과 이대 초역세권의 이점과 공간 프리미엄을 선사하는 오피스텔로, 전 연령대의 수요자들의 관심을 보이고 있다”고 설명했다. 2023년 착공을 앞둔 서부선 경전철(신촌역, 연세대역) 호재로 주목받고 있다. ‘서부선 도시철도 민간투자사업’은 2023년 착공을 목표로 은평구 새절역(6호선)부터 명지대, 신촌, 여의도를 거쳐 관악구 서울대입구역(2호선)까지 총 연장 16.2㎞의 정거장 16개소, 차량기지 1개소를 건설하는 사업이다. 분양 관계자는 이어 “서부선 경전철이 완공될 경우 출퇴근 등 이동시간이 획기적으로 단축되며, 신촌은 대학,상업, 업무지구 등 통행수요가 높은 지역이어서 신축 오피스텔이 독보적인 이점을 갖는다”고 말했다. 문의 02-882-9287

-항아리 상권 내 상가-

목동 중앙하이츠 펠리시티 상가 조감도

●목동 중앙하이츠 펠리시티 상가=이 가운데 항아리 상권으로 투자가치가 높은 목동 중앙하이츠 펠리시티가 상가분양 중이다. 목동중앙하이츠 펠리시티는 서울 양천구 신정동 988-5 일원에 들어서며 지하 4층~지상14층 규모로 조성된다. 지하 2층부터 지상 2층까지는 상가로, 총 41실이다. 목동 중앙하이츠 펠리시티는 유동인구 대비 높은 매출과 중산층 밀집 지역에 위치하고 있다. 상권 내 소득 및 소비수준이 높은 편에 속하며, 유동인구나 유행 등에 영향이 적은 항아리 상권인 만큼 안정적인 수요층 확보가 용이해 공실률이 낮은 곳이기도 하다. 목동 중앙하이츠 펠리시티는 특히 풍부한 배후수요를 자랑한다. 목동 신시가지 1~14단지 및 인근 아파트 등 약 35,000여 세대와 현재 배후수요와 목동 택지개발계획 및 신정뉴타운 개발 등으로 90,000여 가구의 미래수요가 기대된다. 또한 목동 중심지구 상업 기능 강화 및 인근 상업지구 정비 계획 등으로 상권기능이 더욱 활성화 될 전망이다. 입지여건 및 접근성, 가시성, 노출성, 쾌적성 모두 만족시키는 목동 중앙하이츠 펠리시티는 가치 높은 서울 역세권 랜드마크 신축 상가이자 규제에서 자유로운 상가 투자가 가능하다. 이러한 중앙하이츠 펠리시티는 구상권, 신상권을 아우르는 목동역 상권의 중심으로 도약할 것으로 기대된다. 관계자는 “목동 중앙하이츠 펠리시티는 목동, 신정동 고정 배후수요와 2개 역 높은 유동인구 프리미엄을 지닌다. 검증된 입지와 상권 프리미엄, 그리고 개발호재로 투자가치는 더욱 더 높아질 것”이라면서 “배후수요가 풍부하고 외부 이탈이 적어 안정적인 수익률 창출이 가능한 항아리 상권 내 수익형 부동산이 각광 받을 것으로 전망된다”고 밝혔다. 문의 1522-5523

-관광지 생활숙박시설-

영흥도 쎄시오 조감도

●영흥도 쎄시오=인천 영흥도는 장경리해수욕장, 십리포해수욕장, 통일사, 영흥 에너지파크 등 관광지를 보유한 서해안 대표 해양관광지다. 서울에서 약 60km 거리에 위치한 영흥도는 수도권 및 전국 각지에서 많은 관광객들이 주말, 휴일 등에 찾는 장소 중 하나로 실제로 연간 1300만명 이상의 관광객이 방문하고 있다. 영동고속도로와 제2외곽순환도로를 통해 수도권 어디서든 진입이 가능한 사통팔달의 쾌속교통망도 갖추고 있다. 이 가운데 인천 영흥도에 들어서는 리조트형 생활(형)숙박시설 ‘패밀리 시그니처 리조트 쎄시오’가 분양을 진행한다. 옹진군 내리에 건립되는 패밀리 시그니처 리조트 쎄시오는 대지면적 9960㎡, 연면적 2만7899.67㎡에 총 7개층으로 이루어진 복합리조트로, 400여개의 객실과 클럽메드식 다양한 부대시설로 조성된다. 평형 구성은 ▲스탠다드룸 A타입(22.48㎡) 300실 ▲스탠다드룸 B타입(23.08㎡) 35실 ▲스탠다드룸 C타입(13.27㎡) 16실 ▲로얄스위트룸 I타입(103.50㎡) 2실 ▲펜트하우스 PENT(45.00㎡) 37실 등으로 이뤄져 있다. 경치가 아름다운 영흥도 안에서도 삼면이 바다로 둘러싸인 곳을 입지로 선정해 전 객실에서 일출과 일몰의 바다를 바라볼 수 있고, 고객 전용 프라이빗 비치가 마련돼 여유롭게 해수욕을 즐길 수 있다. 또 객실을 오션뷰 테라스가 있는 복층구조로 설계하고, 세련되면서도 고급스러운 인테리어로 마감해 최고급 리조트다운 면모를 확인할 수 있다. 펜트하우스는 하나의 객실을 3층의 공간으로 설계하고, 루프탑에 프라이빗풀과 데이베드를 갖춰 하늘과 바다가 한눈에 들어오는 하이엔드 휴양공간으로 조성된다. 특히, 기존 생활형숙박시설에서 볼 수 없던 프라이빗 비치, 특급호텔 규모 이상의 인피니티 풀, 컨벤션, 회의실, 대형식당을 비롯해 남여 휘트니스센터, 키즈존, 스크린골프장, 게임장, 노래방, 편의점, 빨래방, 커피숍 등 다양한 부대시설을 갖추고 있다. 한편, 정부의 강력한 부동산 규제가 계속되며 주택시장이 변화하고 있는데 투기수요 차단을 위한 대출 규제, 조정지역 및 투기 과열지구 지정 등으로 시장이 냉각기를 맞았다. 이로 인해 아파트를 비롯한 주거상품 위주의 부동산 시장이 냉각기로 전환됐지만 비주거상품들은 어느 때보다 주목을 받고 있다. 특히 수요자들의 관심이 높아진 부동산 상품이 생활형숙박시설이다. 생활형숙박시설은 오피스텔의 장점과 호텔의 장점을 보유한 부동산 상품으로 아파트, 오피스텔 등 주거상품에 대한 정부의 부동산 규제를 받지 않는다. 이런 이유로 최근 분양을 진행했던 주요 생활형숙박시설은 높은 청약경쟁률을 보이며 분양률 100%를 연신 기록하고 있다. 패밀리 시그니처 리조트 쎄시오 분양 관계자는 “정부의 부동산규제 심화가 지속될 것으로 전망되면서 생활형숙박시설의 투자 수요는 앞으로 더 증가할 것으로 보인다”며 “패밀리 시그니처 리조트 쎄시오는 서울에서 가장 가까운 휴양지라는 영흥도에 위치하고 있는 만큼 이미 수많은 잠재고객들을 보유하고 있다. 높은 분양 성적을 충분히 거둘 수 있을 것으로 기대된다”고 강조했다. 문의 010-5719-3327