저금리·규제 여파 수익형 부동산 관심↑…서울 곳곳 분양

초저금리 기조와 고강도 주택 규제가 이어지면서 금리보다 비교적 높은 수익률을 기대할 수 있는 수익형 부동산에 수요자 관심이 쏠리고 있다.

한국은행은 지난해 3월 종전 1.25%였던 기준금리를 0.75%로 0.5%포인트 하향 조정한데 이어 2개월만인 5월 0.25%포인트 추가 인하했다. 이후 1년 가까이 초저금리 기조가 유지되고 있으며 시중에 풀린 유동자금도 큰 폭으로 늘어났다.

올해에도 경기부양을 위해 저금리 기조가 이어지고 있는 가운데 안정적인 수익은 물론, 규제도 피할 수 있는 수익형 부동산에 눈 돌리는 투자자들이 늘어나고 있다.

한국부동산원 통계에 따르면 지난해 전국 상업·업무용 부동산 거래량은 총 33만5556건으로 2019년 거래량(30만3515건) 대비 약 10.5%가량 늘었다.

꾸준한 임대수익을 바탕으로 예금과 적금 대비 높은 수익률을 기대할 수 있다는 점이 거래량 증가 요인으로 작용한 것으로 보인다.

특히 최근 서울지역에서 공급되는 임대분양 상가와 규제지역 100실 미만 오피스텔이 주목을 받고 있다. 이들 상품은 저금리 시대에 규제와 전혀 무관해 인기를 끌고 있다.

먼저 ‘임대분양 상가’가 있다. 소유권을 사는 등기분양 상가와 달리 임대분양 상가는 소유권을 갖지 않고 상가 임차권만 분양받는 상품을 말한다.

임대분양 상가의 매력은 취득세, 재산세, 종합세, 양도세 등을 부담하지 않는데다 등기 분양 상가에 비해 절반 이하의 투자금으로 더 높은 수익을 올릴 수 있다는 것.

가장 대표적인 임대분양 상가로 민자역사가 있다. 민자역사 사업이란 말그대로 민간자본으로 역사의 시설을 짓는 사업으로서 관(官)의 입장에선 세금을 아끼면서도 노후 역사를 개선할 수 있다.

사업자의 입장에선 많은 유동인구가 확보된 역사와 연계한 상업시설을 조성함으로써 경제적인 이득을 취할 수 있다는 장점이 있다.

가장 대표적인 사례로 롯데백화점이 들어선 영등포역사, 아이파크몰이 들어선 용산역을 들 수 있다.

두 역사 모두 민자역사 사업을 통해 대형 쇼핑몰을 품고 다시 태어난 역으로, 교통 편의성과 풍부한 인프라, 대규모 유동인구를 바탕으로 일대를 대표하는 중심지의 역할을 도맡아 하고 있다.

먼저, 롯데백화점이 들어선 영등포역사는 우리나라에서 가장 먼저 민자역사 사업이 진행된 곳으로서 1986년 민자사업자 설립 후 1990년 개장했다. 영등포역은 현재 서울 지하철 1호선과 고속철도 경부선이 지나는 노선으로서 매일같이 수많은 유동인구가 드나들고 있다. 이곳의 롯데백화점은 약 5000억원에 달하는 연매출을 올리고 있는 것으로 알려졌다.

특히 지난 2019년에 실시한 영등포 민자역사 신규사업자 선정 입찰 당시 기존의 롯데백화점뿐 아니라 신세계백화점, AK플라자 등이 입찰에 뛰어들었으며, 롯데백화점이 약 251억원을 써내 입찰에서 최종 선정됐다.

서울 지하철 1호선과 고속철도 호남선이 지나는 용산역은 2004년 개장 이후 백화점, 영화관 등으로 구성된 아이파크몰과 함께 성장해왔다. HDC현대아이파크몰은 CJ와 손을 잡고 2018년 용산 아이파크몰을 증축했고, 그해 민자역사 중 가장 큰 규모의 영업이익(289억원)을 올린 바 있다.

이 외에도 롯데아울렛이 위치한 서울역, 엔터식스가 위치한 왕십리역, AK플라자가 위치한 수원역, 신세계백화점이 위치한 동대구역 등이 민자역사 사업의 사례로 꼽힌다.

이런 상황에 곧 사업을 재개하게 될 창동민자역사는 업계 전문가들로부터 서울 동북권 개발의 시발점이자 요충지로 평가받고 있다. 특히 오세훈 서울시장이 선거 당시 핵심 공약 중 하나로 꼽은 사업으로서, 최근 법원에서 회생인가를 받는 등 본격적으로 속도를 내는 모양새다.

다음으로 주택시장을 겨냥한 정부의 강도 높은 부동산 규제가 이어지는 가운데, 전매 제한에서 자유로운 서울지역 100실 미만 역세권 오피스텔이 투자처로 급부상하고 있다.

서울 등 투기과열지구 및 조정대상지역 내 100실 이상으로 분양하는 오피스텔은 소유권 이전 등기일까지 전매가 제한된다. 반면, 100실 미만으로 분양할 경우 전매 제한이 없다.

신규로 공급되는 오피스텔의 경우 계약금 10% 납입시 분양권 상태에서는 주택보유 수에 포함되지 않아 무주택자 자격을 유지할 수 있고, 분양권은 취득세와 양도세 산정 시 주택 수에 포함되지 않는다는 점 등도 반영된 것으로 보인다.

일례로 서울 100실 미만 역세권 오피스텔이 속속 분양이 이뤄지고 있다. 올 3월 분양에 나선 '용산센트럴포레'도 분양개시 한달만에 오피스텔이 전실 분양이 완료되었다. 이 단지는 서울시 용산구 일원에 들어서며 지하 1층~지상 14층, 2개동 규모로 오피스텔72세대, 도시형생활주택 28세대 등 총 100세대로 구성된다.

'용산센트럴포레'는 서울역(1·4호선, 경의중앙선, 공항철도, KTX) 남영역(1호선), 숙대입구역(4호선), 공덕역(5·6호선, 경의중앙선, 공항철도), 애오개역(5호선), 효창공원앞역(6호선, 경의중앙선) 등 총 7개 노선을 이용할 수 있어 서울 어디든 빠르게 이동할 수 있다.

또 향후 개통 예정인 수도권광역급행철도(GTX) A,B노선의 중심인 서울역과 용산역이 단지와 가까워 개발이 완료되면 수도권 내 접근성이 더욱 향상될 전망이다. 특히 수원 광교역에서 강남역까지 운행하는 신분당선은 용산까지 연장될 예정으로 오는 2025년 개통을 목표로 하고 있다. 해당 노선이 개통되면 수도권 내 접근성이 더욱 향상될 것으로 보인다.

올해 4월 서울 서초구 서초동에서 분양한 ‘엘루크 반포’는 고급 오피스텔로 공급됐음에도 불구, 계약 개시 초기에 전실 완판돼 업계의 화제가 된 바 있다. 오피스텔 84실로 구성돼, 전매 제한에서 자유로운 점이 흥행 요인으로 거론된다.

실제 올 5월 분양에 나선 최근 청담동 하이엔드 오피스텔인 ‘더 오키드 청담’이 성공적으로 조기에 분양을 완료하며 청약 전부터 이어진 큰 인기를 입증했다. 더 오키드 청담은 복층형 펜트하우스를 보유해 큰 희소성이 부각됐을 뿐만 아니라 총 27실 규모로 전매가 가능하고 중도금 대출 50% 무이자 혜택도 지원해 초기 부담을 최소화해 호평을 이끌어냈다.

또한 아파트와 달리 오피스텔은 금액에 상관없이 주택담보대출이 최대 70%까지 가능하며 실수요자 역시 청약 통장 없이 청약 접수가 가능한 만큼 가점 경쟁에서 자유롭다는 장점이 있다.

특히 도심속 역세권 오피스텔은 투자자와 실수요자 모두에게 인기가 많은 호재다. 지하철역과 인접할수록 출퇴근이 용이하고 주변 상권이 잘 갖춰져 편리한 주거환경으로 임차인 및 입주자들의 선호도가 높기 때문이다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “올해도 지난해와 마찬가지로 주택 시장에 고강도 규제가 가해질 것으로 예상되면서 서울 유망지역 수익형 부동산시장이 활기를 띨 것을 보인다”면서 “특히 대출이나 세금, 전매제한 등에 있어 비교적 자유롭고 안정적인 수익이 기대되는 상업시설이나 100실 미만으로 공급되는 오피스텔 등에 수요자 관심이 높아지고 있다”고 말했다.

이러한 가운데 서울 곳곳에서 수익형 부동산 공급이 이어지고 있다.

-임대분양 상가-

창동민자역사 아레나X스퀘어 투시도

●창동민자역사 아레나X스퀘어=창동민자역사 복합개발이 이달 11년 만에 사업을 재개할 계획으로, 이를 통해 복합 쇼핑몰 ‘아레나 X 스퀘어’가 들어서는 창동역은 용산역, 영등포역 등에 버금가는 랜드마크 역사로서 다시 태어날 전망이다. 창동민자역사 복합개발은 서울시 도봉구 창동 135-1 외 6필지 일대, 노후한 창동역사를 재개발해 지하 2층~지상 10층, 연면적 약 8만 7,293㎡ 규모에 복합 쇼핑몰 ‘아레나 X 스퀘어’와 환승센터, 역무시설을 함께 조성하는 사업이다. 지난 2010년 공사가 중단돼 약 11년 동안 멈춰 있던 창동역사 개발은 최근 사업 초기화를 마치고 드디어 재개되면서 부동산 업계에서의 많은 관심을 받고 있다. 아이파크몰이 위치한 용산역, 롯데백화점이 위치한 영등포역처럼, ‘아레나 X 스퀘어’가 들어서는 창동역사 역시 풍부한 배후수요, 뛰어난 교통여건 등을 바탕으로 단순 역사를 넘어 수도권 동북부의 새로운 상권 중심지로서 탈바꿈될 것이라는 기대감에서다. 우선 창동역세권은 도봉구, 노원구를 아우르는 중심 상권이 형성돼 배후수요가 풍부하다. 노원구 약 52만 300명, 도봉구 약 32만 3,400명을 더해 총 84만 3,700명의 배후수요를 품고 있다. 또한 1호선과 4호선 환승역세권으로, 반경 500m 유동인구 추이를 살펴본 결과 일일 유동인구만 해도 약 16만 명에 달하는 것으로 나타났다. 교통여건도 우수하다. 창동역은 서울 지하철 1호선과 4호선이 지나고 있으며, 여기에 GTX-C 노선까지 더해져 향후 서울 및 수도권 접근성이 대폭 높아지는 것은 물론 트리플 역세권으로서 일대 가치 역시 한층 높일 전망이다. 예비타당성조사를 통과한 GTX-C는 수원에서 덕정까지 이어지는 총 74.8km 노선으로, 개통 시 창동역에서는 삼성까지 약 10분 대면 이동이 가능해진다. ‘아레나 X 스퀘어’는 일대 개발호재가 풍부한 만큼 미래가치도 돋보인다. 창동역을 중심으로 창동∙상계 일대는 동북권의 새로운 경제 거점으로 육성될 계획으로, 현재 약 98만㎡ 규모의 도시재생활성화계획이 진행 중이다. 동부간선도로를 중심으로 문화∙예술 산업 거점과 서울 바이오메디컬 클러스터가 크게 두 축을 담당해 개발되며, 이를 통해 약 480만 개의 일자리를 창출하는 동시에 문화의 중심지로 거듭날 전망이다. 문화∙예술 산업 거점 호재로는 환승주차장 부지에 조성되는 창업∙문화산업단지 ‘창동 아우르네’를 비롯해 국내 첫 케이팝 전문 아레나인 서울아레나, 씨드큐브, 서울사진미술관, 로봇박물관 등의 사업이 속도를 내고 있으며, 서울 바이오메디컬 클러스터는 세계 최고 수준의 연구병원과 관련 기업 유치를 목표로 사업이 추진 중이다. 또한 중앙에 위치한 동부간선도로(창동~상계 구간)는 지하차도 신설이 예정돼 있으며, 이 외에도 창동∙상계 동서 간 연결교량 설치, 문화예술 테마거리 조성, 상계로변 가로환경개선 등의 다양한 호재를 바탕으로 향후 큰 폭의 가치 상승이 기대된다. 이렇듯 우수한 입지여건에 대형 호재까지 품은 창동민자역사 ‘아레나 X 스퀘어’는 쇼핑몰 내 대형 테넌트의 입점을 이미 확정 지어 투자가치도 높게 평가된다. 동대문 패션타운을 대표하는 쇼핑몰인 ‘디오트’가 지상 4층 1개 층에 입점할 예정으로 상권이 빠르게 활성화될 전망이다. ☎010-2686-9545

-100실 미만 오피스텔-

을지로 엘루이 일루프 투시도

●을지로 엘루이 일루프=서울시 중구 을지로 5가 272-17, 18번지에 ‘엘루이 일루프’ 주거용 투룸 오피스텔이 분양중이다. 단지 규모는 지하 2층~지상 11층, 전용 35~45㎡, 오피스텔 96실과 근린생활시설이 함께 공급된다. 투룸 오피스텔인 아파텔로 공급되는 ‘엘루이 일루프’는 국내 최대의 업무지구인 CBD(도심 업무지구)와 동대문패션타운이 좌우 단 한정거장으로 빠른 출퇴근이 가능하다. 이들 대규모 업무지구에 근무하는 인원이 약 80만명에 달하는 만큼, 풍부한 임대수요를 갖추고 있는 것 가장 큰 장점이다. 을지로의 중심에 들어서는 오피스텔 ‘엘루이 일루프’는 편리한 교통환경을 자랑한다. 1, 2, 3, 4, 5 호선을 모두 이용할 수 있는 트리플 역세권에 입지해 서울 어디든 빠른 이동이 가능하다. 여기에 2, 4호선 을지로4가역 지하보도를 통해 시청역과 동대문역사문화공원역 등으로 안전하고 빠르게 이동할 수 있다. 을지로4가역은 GTX C노선이 추가역이 유력한 2호선 왕십리역과 불과 4정거장에 불과하다. 도심권에서 분양에 나서는 ‘엘루이 일루프’는 탁월한 생활 환경도 자랑한다. DDP(동대문 디자인 플라자), 광장시장, 국립중앙의료원 등 생활 편의 인프라가 알차게 갖춰져 있는 것은 물론, 훈련원 공원, 청계천 등 쾌적한 자연환경도 걸어서 누릴 수 있는 원스탑 입지환경을 누릴 수 있다. 탁월한 주변환경에 걸맞은 특화설계도 자랑한다. ‘엘루이 일루프’가 들어서는 종로, 중구 일대는 서울에서 1~2인 가구 비율이 가장 높은 지역으로 ‘엘루이 일루프’는 1~2인 가구에 대응해 모든 호실을 1.5룸~2.5룸의 분리형 평면으로 구성했다. 또, 고급 특화설계도 갖춘다. 모든 세대에 고급 호텔에서 만나볼 수 있었던 건식 세면대와 에어드레서 공간을 갖춘 클린케어 스루 구조를 적용해 쾌적한 생활공간을 제공할 계획이다. 여기에 엘루이 일루프만의 시그니처 설계도 갖춘다. 빛을 활용해 공간을 디자인하는 디자인 컨셉을 기반으로 옥상정원 등 입주민을 위한 다양한 특화설계와 외관 디자인을 선보일 전망이다. 서울에서도 가장 높은 1인 가구 비율을 보이는 곳은 중구, 종로구, 관악구 순이다. 대학교를 중심으로 원룸이 많아 젊은 세대의 비율이 높은 관악구와 달리, 중구와 종로구는 서울 도심에 위치하는 입지를 갖추고 있음에도 1인가구의 비율이 50%를 넘었다. 2인 가구까지 합치면 70%가 넘을 정도로 소형가구의 비율이 높은 상황이다. 이처럼 1~2인 가구의 비율은 꾸준하게 상승하고 있지만, 소형 주거상품의 공급은 터무니없이 적은 상황이다. 최근 아파트를 중심으로 소형 평면에 대한 관심이 높아지고 있지만, 실제공급까지 이어지지 못하고 있는 상황이다. 실제로 올해 1분기 서울의 전용 60㎡이하 아파트 공급은 전체의 12% 수준에 불과했다. 이러한 상황에서 1~2인 가구를 위한 대체상품으로 오피스텔이 주목받고 있다. 최근 공급에 나서는 오피스텔은 아파트 수준의 생활환경을 누릴 수 있는 것은 물론, 탁월한 입지환경으로 젊은 수요자들에게 관심을 받고 있기 때문이다. 서울 도심에서 직주근접의 가치까지 누릴 수 있는 을지로 엘루이 일루프 오피스텔이 공급에 나서 수요자들에게 뜨거운 관심을 받고 있다. 이 외에도 ‘엘루이 일루프’는 청약통장이 필요 없고 100실 미만으로 공급되어 계약 직후 바로 전매가 가능하고 중도금 전액 무이자, 주택 수 미포함 등의 이점을 가지고 있는 것이 장점이다. ☎1668-0970

DK밸리뷰 용산 조감도

●DK밸리뷰 용산=서울의 중심이자 강남을 뛰어 넘을 용산 부동산의 양대 프로젝트인 용산국제업무지구와 용산공원 수혜 지역 중 하나인 용산 한강로 3가에 전매 가능한 투룸 오피스텔과 소형 아파트 복합 단지인 DK밸리뷰 용산이 이르면 6월에 분양에 들어가 비상한 관심을 끌고 있다. DK밸리뷰 용산은 대지면적 664.50m², 연면적 6,201.40m², 지하 2층~지상 20층 규모로 오피스텔 83실, 소형 아파트인 도시형 생활주택 24세대로 구성된다. 공급현황은 오피스텔 전용면적 기준 29.58~33.92m²(5개 타입, 투룸) 83실, 도시형 생활주택 전용면적 기준 24.22~26.81m²(5개 타입, 투룸) 24세대 규모로 전세대 2룸, 3베이(Bay)구조다. 입지가치만 보더라도 서울의 중심지역구인 용산의 뛰어난 도심 접근성은 물론 여가 생활의 장소로 최상급 입지를 자랑한다. 교통가치도 높다. 트리플 역세권(용산, 신용산, 이촌)과 GTX-B, 신분당선 연장 강변북로, 한강대교 접근이 우수하다. 생활가치도 좋다. 다양한 생활편의 시설 인접해 있는데 국립중앙박물관, 전쟁기념관 등 문화시설까지 우수한 생활 인프라를 갖췄다. 서울 중심임에도 쾌적한 자연가치도 상당하다. 걸어서 누리는 한강, 노들섬, 용산가족공원, 효창공원, 국제규격의 축구장 400여개, 여의도 면적보다 더 큰 서울 최대 규모 용산민족공원 예정에 있다. 투자가치와 직결되는 높은 미래가치도 갖췄다. 용산 북부개발사업, 용산국제업무지구, 용산지구개발의 최대 수혜 중심지로 꼽힌다. 하이엔드 주거공간으로써 특화가치를 꾀했다. 하이엔드 이태리 주방가구, 고품격 인테리어, 최적의 내부구조 설계의 주거 공간을 구성했으며 품격가치를 높이는 풀옵션 빌트인, loT 시스템 설치, 주차호출(발렛서비스)를 이용한 품격있고 편리한 생활환경을 조성했다. DK밸리뷰 용산 당 사업지 옆으로 용산에 새로운 명소가 생긴다. 세계적인 아티스트로 떠오른 방탄소년단(BTS)이 둥지를 튼 빅히트 엔터테인먼트에서 사명을 바꾼 하이브(HYBE)가 뮤지엄 ‘HYBE INSIGHT(하이브 인사이트)’를 지난 5월 14일 용산 신사옥에 문을 열었기 때문이다. 하이브 인사이트는 ‘음악으로 감동을 전하고 선한 영향력을 나누며 삶의 변화를 만들어 간다’는 하이브의 관점을 다양한 방식으로 풀어낸 복합문화공간이다. 소속 아티스트 방탄소년단(BTS), 세븐틴, 뉴이스트 등의 인기를 기반으로 용산 신사옥을 새로운 한류 성지로 조성하겠다는 전략이며 하이브의 신사옥인 하이브 용산 지하 1~2층에 연면적 약 4천7백㎡(약 1406평) 규모로 조성된다. 시행과 시공은 각각 ㈜DK밸리뷰와 (주)DK건설이 자금관리는 교보자산신탁(주)가 맡았으며 총 주차대수는 73대(법정 67대)로 2022년 10월 준공예정이다. ☎02-882-9287