규제 반사익…청약통장 NO, 틈새 주거·수익형 상품은

청약통장이 필요 없는 틈새상품이 주거 및 수익형 부동산시장에서 큰 인기를 누리고 있다.

부동산 규제가 아파트 시장에 몰리면서, 청약조건 등에서 자유로운 틈새상품에 수요자들이 몰려들고 있는 것이다.

틈새상품들은 아파트와 달리 청약통장이 필요하지 않고 가점제한, 나이제한, 거주지제한, 당첨 제한 등 각종 규제에서 자유로워서다.

먼저 주거용 부동산시장의 경우 전국 아파트 청약시장에서 고가점자들이 속출하면서 비교적 가점이 낮은 수요자들이 대안을 찾아 오피스텔, 도시형 생활주택 등으로 눈을 돌리고 있다.

이들 주택은 아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 당첨자를 추첨으로 선정하기 때문이다. 

부동산114에 따르면 올해 1~5월 청약접수를 받은 민간분양 아파트 일반공급의 가점 커트라인은 전국 평균 32점으로 2019년 24점, 2020년 31점에서 상승했다. 지역별로는 서울 60점, 세종 59점, 대전 50점, 인천 47점 순으로 나타났다. 

지난 6월 서울 서초구에서 공급된 '래미안 원베일리'에서는 84점의 청약 만점자가 나왔는데 당첨자 평균 청약가점도 72.9점으로 역대 최고 평균을 기록했으며 지난 5월 인천 계양구에서 분양한 '힐스테이트 자이 계양'의 최고 평균 가점은 67.42점으로 60점을 넘겼다. 

이처럼 아파트 청약 진입장벽이 높아지자 가점이 낮은 수요자들은 오피스텔이나 도시형 생활주택 등으로 몰리는 추세다. 

이에 오피스텔 매매 거래량도 증가하고 있다. 한국부동산원 자료를 보면 전국 오피스텔 매매 거래량은 2019년 6만9914건, 2020년 7만8079건에서 올해 상반기에만 7만9287건으로 늘었다. 

도시형 생활주택의 경우 올해 들어 최근까지 청약을 실시한 곳은 전국 총 11곳, 1649가구다. 2만5027건이 청약접수되며 평균 15.18대 1의 경쟁률을 보였는데 지난해 총 8곳, 1630가구 분양에 1만6247건이 신청해 평균 경쟁률 9.97대 1인 것과 비교하면 약 1.5배 상승했다. 

수익형 부동산에서는 당연 생활(형)숙박시설 인기를 끌고 있다. 생활숙박시설은 호텔과 오피스텔을 결합한 주거상품을 말하며 일명 ‘레지던스’로 불린다.

생활숙박시설은 주택법이 아닌 건축법 적용을 받기 때문에 분양 받을 때 청약통장이 필요 없다. 아파트와 달리 청약할 때 지역 구분도 없어 주소지에 관계없이 누구나 분양 받을 수 있다.

만 19세 이상이면 전국 어디서나 청약할 수 있다. 개별등기를 할 수 있지만 주택으로 분류되지 않아 다주택자 규제에서도 벗어난다. 자연스레 DTI(총부채상환비율), LTV(주택담보인정비율) 등 대출 규제도 받지 않는다. 종합부동산세 합산 대상도 아니다.

분양권 전매가 자유로운 것도 매력으로 꼽힌다. 숙박업이 가능한 만큼 공실만 나지 않으면 매달 고정적인 월세 수익을 올릴 수 있다. 은퇴를 앞둔 베이비붐 세대들이 생활숙박시설 투자에 관심을 갖는 것도 이 때문이다.

다양한 장점 덕분에 생활숙박시설 분양도 인기몰이 중이다. 지난해 6월 부산 해운대에서 분양한 ‘빌리브 패러그라프 해운대’는 최고 266.83 대 1 경쟁률을 기록했다. 인공 서핑장이 들어선 경기도 시흥시 시화MTV거북섬에서는 지난해 11월 분양한 ‘시흥 웨이브파크 푸르지오시티’가 최고 132.5 대 1, 평균 26 대 1의 경쟁률을 기록했다.

물론 투자할 때 주의할 점도 있다. 분양 받은 사람은 반드시 숙박업 신고를 해야 하는데 기대와 달리 숙박 임대가 잘 되지 않으면 낭패를 볼 수 있다. 주택이 아닌 만큼 환금성이 낮다는 점도 유의해야 한다. 보통 전문업체가 위탁 운영하는 경우가 많은데 운영능력이 검증된 탄탄한 회사인지 따져보는 것도 필수다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “강화된 부동산 정책과 아파트 높은 청약경쟁과 맞물리면서 청약 가점이 낮은 수요자들의 발길이 청약통장이 필요 없는 주거 상품과 수익형 부동산에 몰려들고 있다”며 “이러한 주거 및 수익형 상품은 청약 및 대출 등 진입 장벽이 낮아 내 집 마련을 원하는 실수요자와 투자자들을 중심으로 인기몰이 중이다”라고 말했다.

청약통장 필요 없는 틈새 주거·수익형 상품 현황

-주거용 오피스텔-

트윈시티 남산 오피스텔 전경

●트윈시티 남산=서울 중심 입지의 오피스텔이 5년 전 가격으로 시장에 선보였다. 서울역 직통 연결되는 초역세권 오피스텔인 ‘트윈시티 남산 오피스텔’이 그 주인공이다. 서울 용산구 한강대로 366에 위치한 ‘트윈시티 남산 오피스텔’은 지하 6층~지상 29층, 전용 21~29㎡ 13개 타입, 총 567실 규모로 오피스와 근린생활시설이 함께 조성돼 있다. 민간 임대주택 리츠 1호사업으로 건설된 트윈시티 남산은 지난 2015년 2월부터 6년동안 임대로 운영이 됐으며, 이번 달부터 매각으로 전환해 현재 선착순 계약을 진행 중이다. 분양가는 전용 3.3㎡당 3,700만원에서 4,000만원 수준으로, 1채당 2억 5000만원에서 3억 6000만원 정도다. 이는 주변 분양가와 비교해 저렴한 수준이며, 대부분 호실이 임차인이 맞춰져 있어 잔금 완납 시 바로 임차 수익 실현이 가능하다는 것이 분양관계자의 설명이다. 실제로 지난해 2월에 공급한 ‘쌍용 더 플래티넘 서울역’의 경우엔 전용 3.3㎡당 5,300만원 선의 분양가가 책정됐고, 지난해 12월에 공급된 생활숙박시설 ‘빌리브 아카이브 남산’의 소형 타입은 전용면적 3.3㎡당 6,400만원 선에 분양됐었다. ‘트윈시티 남산 오피스텔’ 분양관계자는 “입주 이후 줄곧 90% 이상 유지되어 왔고, 지난해 코로나19 유행 이후 80%대로 급감했던 임차율도 다시금 90%까지 회복될 정도로 입지와 상품면에서 그 인기가 검증됐다. 이미 준공된 오피스텔이다 보니 임대수익을 바로 낼 수 있다는 장점도 있다”며 “전 타입이 2~3억원대로 5년 전 가격으로 선보이는 만큼 진행되고 있는 매각에서도 높은 경쟁률이 예상된다”고 말했다. 이 오피스텔은 합리적인 가격 외에도 다양한 장점을 갖추고 있다. 우선 이 오피스텔은 지하철 4개 노선에 KTX까지 지나는 서울역 초역세권 오피스텔로서 가치가 높다. 서울역 12번 출구와 오피스텔 지하통로가 직접 연결돼 2분 내로 빠르고 안전하게 이동이 가능하다. 입주민들은 서울역 지하철 1·4호선, 공항철도, 경의중앙선 4개 노선과 KTX, 광역·지역버스 환승센터 등의 여러 교통수단을 가까이서 편하게 누릴 수 있다. 또 인근으로 우선 CBD권역을 비롯해 GS건설, SK텔레콤, 하나은행 본점 등 대기업이 밀집돼 있어 편리한 출퇴근을 바라는 직장인 직주근접 수요를 보유하고 있다. 또 동대문, 명동 쇼핑타운, 롯데백화점, 신세계백화점 등 자영업자 수요와 연세대, 이화여대, 숙명여대 등 대학가 수요까지 품을 수 있다. 한편, ‘트윈시티 남산 오피스텔’은 앞서 1차 공개매각을 마감했으며, 일반매각으로 전환돼 선착순으로 계약을 진행 중이다. 홍보관은 서울 용산구 한강대로 트윈시티 남산 오피스텔동에 위치해 있다. 상담은 사전 예약제로 운영된다. 총 284대 자주식 주차가 가능하다. 문의 1668-0970

펫앤스테이 입구마당

●선유도역 펫앤스테이=서울 영등포구 내, 9호선 선유도역 인근에 반려동물 특화 주거 공간을 앞세운 ‘펫앤스테이’가 분양 중이다. 서울시 영등포구 양평로28길 11에 위치한 ‘펫앤스테이’는 지하 2층~지상 12층, 1개동, 전용면적 19·29㎡, 총 149실 규모다. 타입별로는 △19㎡ 97실, △29㎡ 52실의 1~1.5룸 구조로 이뤄진다. 지하 1층과 지상 1층에는 동물병원, 도그짐, 펫 동반카페, 펫 호텔 등의 펫 전문 근린생활시설이 함께 들어선다. ‘펫앤스테이’는 도보 거리에 다양한 녹지공간이 있다는 것이 큰 장점이다. ‘펫앤스테이’는 인근에 안양천 수변공원, 선유도공원, 한강공원 등이 있는 트리플 녹세권이다. ‘펫앤스테이’ 입주자는 이곳에서 반려동물과 함께 산책, 휴식 등을 취하며 높은 삶의 질을 누릴 수 있다. 교통도 편리하다. 골드라인 지하철 9호선 선유도역이 가깝고, 인근 올림픽대로와 서부간선도로 등을 통해 여의도, 강남까지 진입할 수 있다. 양화대교 이용 시 신촌·홍대 지역 통학에 유리하다는 점 또한 큰 강점이다. 투자가치를 높혀줄 대형 교통호재가 최근 터졌다. 올 9월 1일 한강 월드컵대교와 서부간선지하도로가 동시 개통됨에 따라 선유도역 펫앤스테이가 들어선 영등포구 양평동 일대는 물론 상습정체로 악명 높은 서울 서남권의 교통 상황이 크게 개선될 전망이다. 양평·선유도역 일대의 개발호재 또한 인기 요인으로 손꼽힌다. 최근 선유도역 일대가 지구단위계획구역으로 지정됨에 따라 지역 내 정주여건이 대폭 개선될 것으로 보이며, 이어 서부간선도로 지하화사업(양평동 성산대교 남단~금천IC), 제물포길 지하화 및 공원화사업(신월IC~목동운동장) 등도 예정되어 교통환경과 생활환경이 더욱 향상될 전망이다. 여기에 공간 구성에서 미끄럼방지 바닥부터 펫도어, 반려견 전용 샤워기, 특화조명, 차음중문, 환기시설 등 반려동물의 건강과 편의를 고려한 요소가 인테리어에 반영된 것도 특징이다. 또 공용 공간에는 앞마당(운동장), 세족시설, 배변처리기, 무인 택배실, 코인세탁실 등이 조성될 예정이다. 입주민을 위한 전용 발렛주차시스템 또한 운영 계획에 있다. 반려동물 가구 증가와 함께 ‘펫이코노미(Pet+economy·반려동물 관련 산업)’ 시장이 급속도로 커지고 있다. 이에 따라, 부동산 업계에서도 최근 반려동물 케어 기능을 갖춘 주거공간을 앞다퉈 공급하고 있다. 국내 반려동물 양육 인구는 1,000만명을 넘은 것으로 추산된다. 한국농촌경제연구원에 따르면, 국내 반려동물 산업은 최근 3년간 평균 14%씩 성장했다. 2027년엔 시장 규모가 6조원에 달할 것으로 보인다. 한 부동산 업계 관계자는 "반려동물을 가족과 같이 여기는 사람들이 늘어나면서, 반려동물 특화 커뮤니티를 갖춘 주거 공간을 찾는 사람들도 많아지고 있다"며 "반려인 수가 계속해서 증가하고 있는 만큼 펫가든, 펫존, 펫케어센터 등 반려동물 특화 커뮤니티를 갖춘 주거 공간은 앞으로 더욱 각광받을 것으로 예상된다"고 전했다. 즉시 입주가 가능하다. 문의 010-5528-3469

-도시형 생활주택-

더프레임서초 조감도

●더 프레임 서초=서울 중심에 위치해 최적의 입지 조건을 자랑하는 ‘더 프레임 서초’가 분양중이다. 금성백조건설이 시공하는 ‘더 프레임 서초’는 하이엔드 주거공간으로 우면산을 바라보는 쾌적한 조망을 자랑한다. 김찬중 건축가와 오호근 건축가가 설계에 참여해 건축을 넘어 미학을 담은 디자인으로 설계 완성도를 높였다. 디엠피건축사사무소는 최근 서초, 수유, 신촌 등 도심지 내 중소형 유닛 주거시설의 걸작을 만들어낸 바 있다. ‘더 프레임 서초’는 중소형 평형대로 구성되어 총 6가지 타입으로 선보이며, 와이드한 삼중접합유리 창호 설계와 높은 천장고에 맞는 라인디퓨저 시공으로 소음, 환기, 채광 효율을 극대화시켰다. 실내디자인은 민 설계가 맡아 효율적인 공간활용은 물론 품격을 더했으며, 이태리 프리미엄 가구 피앙카(Pianca)와 원목마루 리스토네 조르다노(Listone Giordano), 이태리 수전업계 1위 제시(GESSI)사 제품과 독일 명품 주방가구 불탑(bulthaup)사 제품이 사용된다. 교통 호재도 뛰어나다. 경부고속도로, 양재대로와 근접하여 고속도로 진입에 최적화된 위치에 있다. 고속터미널과 남부터미널 역시 가까워 광역 비즈니스에 적합하여 투자 상품으로서 가치가 높다. 예술의 전당이 있어 문화 인프라가 우수하며 신세계백화점을 비롯하여 다양한 생활편의 환경을 누릴 수 있다. 분양 관계자는 “우면산을 조망하는 도심 속 중심에서 가장 품격있는 하이엔드 주거공간으로 조성될 예정”이라며 “오는 2025년 서리풀공원과 연계한 친환경 복합업무단지가 계획되어 있어 미래가치 상승도 기대된다”고 말했다. 그러면서 “입주민과 인근 거주민을 위해 트렌디한 감각의 스트리트형 몰로 원스탑 라이프스타일을 즐길 수 있다”고 전했다. ‘더 프레임 서초’는 연면적 11,994㎡, 지하 3층~지상 15층 2개동으로 이루어지며, 공동주택(소형 하이앤드) 86세대 규모다. 견본주택은 이번 달 내 서울시 서초구에 위치한다. 금성백조건설이 시공하며 아시아신탁이 시행, 서초아트피에프브이가 위탁하여 진행한다. 문의 1668-0970

힐스테이트 남산 조감도

●힐스테이트 남산=현대건설은 서울 중구 묵정동 일원에 선보이는 '힐스테이트 남산'을 분양중이다. 이 단지는 지하 3층~지상 9층, 2개동 규모이며, 도시형 생활주택 전용 21~49㎡ 282가구와 단지 내 상업시설 '힐스 에비뉴 남산'(지하 1층~지상 1층)으로 구성된다. 일부 가구는 남산 조망을 누릴 수 있다. 전용 38㎡A(RT1), 44㎡A(RT1)의 경우 광폭 루프 테라스가 제공돼 캠핑이나 개인정원 등으로 활용할 수 있다. 또 전용 21㎡A를 제외한 전 가구에 드레스룸을 마련되고, 호텔식 분리형 욕실도 설치될 예정이다. 전용 38㎡이상 타입에는 펜트리가, 일부 가구에는 테라스가 조성된다. 전 가구에는 지하 공용공간에 창고를 무상으로 제공하고 가구당 1대 이상의 주차 공간(100% 자주식 주차)도 확보했다. 지하철 3·4호선 충무로역과 2·5호선 을지로4가역, 4·5호선 동대문역사문화공원역을 걸어서 이용할 수 있다. 도시형 생활주택은 청약통장이 필요 없고, 만 19세 이상이면 누구나 청약할 수 있다. 재당첨 제한이나 실거주 의무도 없다. 가점제가 아닌 추첨제로 당첨자를 선정하기 때문에 가점이 낮은 젊은 수요층도 당첨을 노려볼 만 하다는 게 분양 관계자의 설명이다. 견본주택(용산구 한남동 일원)은 코로나19 확산 예방을 위해 방문예약제로 운영 중이다. 문의 1668-0970

-생활(형)숙박시설-

더 스테이 클래식 명동 광역 조감도

●더 스테이 클래식 명동=서울 중구 남대문로 한국은행 본점 옆 대로변에 생활(형)숙박시설(서비스드 레지던스) ‘더 스테이 클래식 명동’이다. 이 단지는 서울 중구 남대문로 3가 94번지 일대 대지면적 670.70㎡에 지하 2층~지상 13층 규모 전용면적 21.254~32.220㎡(외부 발코니 3.3~8.6㎡ 별도 제공)의 1.5룸, 2룸 생활숙박시설 117실과 근린상가 5실 규모로 건립된다. TV, 냉장고, 세탁기, 에어컨을 비롯해 침대, 식탁, 소파, 스타일러까지 풀퍼니시드, 하이엔드 급으로 기본 옵션이 제공된다. 생활형 숙박시설은 각종 규제에서 자유롭다. 분양 호텔과 달리 취사 시설을 갖추고 있다. 장·단기 임대 또는 숙박업이 가능하다. 이 단지는 지하철 1,2호선 서울시청역과 4호선 회현역을 도보로 이용할 수 있다. 서울 3대 중심업무지역 중 하나인 CBD 핵심 지역에 있다. 반경 5km 이내에 한국은행 본점, 우리은행 본점, 신한은행 본점, 삼성생명 본점, 대한항공, 신세계백화점, 롯데백화점 등이 있다. 분양 관계자는 “소공동, 북창동 지역에 최초로 공급돼 독점적인 배후수요를 확보하고 있다”고 전했다. 시행사는 코리아신탁㈜, 시공사는 포레스트 힐 CC 모회사인 신홍선건설이다. 선착순으로 호수를 우선 지정할 수 있다. 문의 1877-8955/1600-3563