비(非)아파트 규제 푼다, 오피스텔과 도시형 날개 다나
정부가 비(非)아파트의 규제를 완화하기로 하면서 오피스텔과 도시형 생활주택(도생)이 다시 주목을 받고 있다.
먼저 오피스텔의 경우 전용 85㎡에서 전용 120㎡까지 확대해 바닥난방을 허용하는 등의 방법으로 실거주자들의 선호도가 높은 도심 지역에 3~4인이 살 수 있는 주택을 공급해 전세난과 집값 상승을 누그러뜨려 보겠다는 전략이다.
업계는 정부의 이번 대책을 호평했다. 그동안 업계에서 꾸준히 건의해온 규제 완화 방안을 수용했기 때문이다.
요새 오피스텔과 아파텔 등의 인기가 높아졌는데, 이번 규제 완화로 본격적인 도심 오피스텔 건축 바람이 일 수도 있다는 설명이다.
오피스텔이 준주택으로 분류되는 만큼 분양받더라도 청약 통장을 사용하지 않기 때문에 내 집 마련 전까지 거주할 수 있는 '주거 사다리'로서의 선택지가 늘어났다는 기대감도 있으며 도심 자투리땅 등에 대형 면적의 오피스텔이 들어서게 되면 당장의 전세난 해소에 도움이 될 것이라는 관측이다.
반면 오피스텔 시장에 투기 수요가 몰리면서 그나마 아파트보다 저렴하게 거주가 가능했던 오피스텔마저 급등기를 맞이할 것이라는 우려도 나온다.
청약 통장을 사용하지 않으니 오히려 투자 수요가 몰리기 쉽다는 견해도 적지 않다. 요즘 수도권은 아파트 대체재로 아파텔 수요가 늘어나고 아파트의 80% 정도에서 시세가 형성돼있었는데 이번 규제 완화로 아파텔 투자 수요가 더 몰리게 되면서 서민과 무주택자는 더 힘들어지게 됐다는 것이다.
취득세나 양도세, 재건축 규제 완화 같은 '정답'을 놔두고 계속 주변을 빙빙 돌고만 있다는 비판도 나왔다. 당장 코앞으로 닥친 전세난만 넘어가 보자는 미봉책에 불과하다는 주장이다.
한편 전문가들은 난개발이나 투기 가수요 유입 등에 우려를 표하면서 세밀한 후속 조치가 뒤따라야 한다고 조언했다. 오피스텔과 도생 등은 청약통장 없이 청약금만으로도 청약할 수 있고, 당첨 이후에도 전매 제한 및 실거주 규제가 없어서다.
이번 규제 완화에 주거용 오피스텔 인기가 더욱 치솟을 전망이다. 아파트 청약 당첨이 바늘구멍 뚫기보다 어렵고 집값이 쉴 새 없이 뛰면서 오피스텔 등으로 눈을 돌리는 주택 수요가 늘어난 영향이다.
규제가 아파트에 비해 상대적으로 적다 보니 틈새 부동산 투자처를 노리는 수요까지 오피스텔 시장으로 파고들고 있다.
최근 분양한 오피스텔 청약 경쟁률업계에 따르면 지난주 대구 북구 철성동에서 분양한 '대구역 자이 더 스타' 오피스텔 청약에는 총 5만5982명이 몰렸다. 평균 청약 경쟁률은 무려 691.1대 1에 달했다. 9월 초 경기 광명시에서 공급한 오피스텔 '광명 퍼스트 스위첸'도 총 1만92명이 줄을 서면서 평균 36.7대 1, 최고 150.8대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 앞서 지난 8월 부산 해운대구 중동에서 나온 '해운대 라센트 스위첸' 오피스텔 역시 평균 청약 경쟁률이 82.43대 1를 기록할 정도로 인기를 끌었다.
올해 상반기 전국에서 분양한 전용면적 59㎡ 이상의 오피스텔 평균 청약 경쟁률은 31.82대 1에 달하는데 작년 하반기 평균 경쟁률(11.06대 1)의 3배에 육박하는 수치다.
주거용 오피스텔이 이처럼 수십, 수백대 1의 경쟁률을 기록하며 청약 흥행을 이어가는 건 아파트 청약시장의 높은 진입 장벽 때문이다. 서울 아파트 청약시장에선 당첨 가점이 60점대 중반을 넘어서야 안정권으로 여겨질 만큼 신규 분양를 통한 내집 마련 문턱이 높아졌다.
아파트값이 급등하고 있는 점도 오피스텔 청약시장 과열을 부추기고 있다. 서울 아파트 평균 매매가격은 지난달 기준 11억 원을 넘어섰다.
오피스텔이 아파트에 비해 규제가 상대적으로 적다는 것도 매력이다. 오피스텔 자체의 취득세는 4.6%로 다소 높게 고정돼 있지만 오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않아 주택을 여러 채 보유해도 취득세 중과 대상이 아니다. 또 대출에서도 담보대출비율(LTV)을 70%까지 적용받을 수 있다.
다만 '청포자'(아파트 청약 포기자)와 틈새 상품 투자자들이 오피스텔 시장으로 눈길을 돌리는 경우가 늘면서 분양가도 슬금슬금 오르고 있다.
전문가들은 오피스텔이 아파트에 비해 시세 상승폭이 작고, 주택시장이 침체기에 들어갈 경우 방어력이 떨어져 가격 하락폭이 클 수 있다고 지적한다. 분양가가 주변 시세보다 높은 경우 투자에 신중할 필요가 있다는 이야기다.
도시형생활주택·오피스텔 건설 규제완화 주요 내용다음으로 도시형 생활주택 규제를 완화했다. 그중 원룸형에 적용되던 ‘전용 50㎡ 이하’ 면적 규제를 60㎡로 넓혔다. 기존에는 방도 1개만 만들 수 있었지만 3개까지 만들 수 있도록 규제를 풀었다.
도시형 생활주택이란 도심의 1~2인 가구를 위해 빠른 속도로 주택을 공급하기 위해 관련 규정을 완화한 제도로, 2009년 만들어졌다. 별도 단지로 짓는 다세대주택 방식과 아파트 또는 오피스텔과 섞어서 지을 수 있는 원룸형 타입이 있는데, 원룸형 타입이 선호도는 높지만 넓이 규정 때문에 수요에 맞는 주택을 공급하지 못한다는 지적이 있었다.
도시형 생활주택은 아파트에 비해 적은 땅에 지을 수 있고, 규제도 덜 복잡하기 때문에 이번 규제 완화가 공급에 적잖은 도움이 될 것으로 전문가들은 기대한다.
특히 도시형 생활주택의 경우 아파트와 외관은 거의 같지만 분양가 상한제를 적용받지 않고 놀이터, 관리사무소 등 부대시설 설치나 외부 소음, 단지배치, 조경 등 건축 기준도 피할 수 있다. 무엇보다 주차장 의무 면적이 세대당 0.6대로 1대 이상 확보해야 하는 아파트보다 훨씬 적어 사업자 입장에선 비용을 아낄 수 있다.
올해들어서 도시형 생활주택의 인기가 치솟으면서 상품 경쟁도 치열해지고 있다. 주 수요층이 2030세대 젊은 수요자임을 감안해 다양한 취미생활을 즐길 수 있는 공간을 마련하거나 넉넉한 수납공간을 조성해 주거 편의성을 높이며 차별화에 나서고 있는 모습이다.
도시형 생활주택의 경우 오피스텔과 달리 서비스 면적이 제공되는 만큼 같은 평형이어도 더 넓은 공간을 사용할 수 있다는 장점이 있다. 이러한 장점을 활용해 다락, 테라스 등 별도의 공간을 선보인 도시형 생활주택이 수요자들에게 높은 호응을 얻고 있다.
올해 8월 경기 화성시 일원에 분양한 도시형 생활주택 ‘송산 리안비채’ 전용면적 84㎡B타입의 경우 다락, 발코니, 테라스가 제공되며 서비스면적이 109㎡에 달한다. 입주민들은 이 공간에서 캠핑이나 가드닝 등을 즐길 수 있다. 단지는 총 259세대 모집에 2,338건이 접수되며 평균 9.03대 1의 경쟁률을 기록했다.
넉넉한 수납공간도 높은 호응을 얻고 있다. 지난 6월 서울 강남구 일원에 분양한 ‘시티프라디움 더 강남 2차’는 안방 드레스룸, 거실 팬트리, 다목적실 등을 선보이며 수납공간을 확보했으며 광폭 거실 설계로 개방감을 극대화했다. 단지는 48세대 모집에 481건이 접수되며 평균 10.02대 1의 경쟁률을 기록했다.
코로나19 시대에 맞춘 특화 설계도 선보이고 있다. 올해 5월 경기 수원시 일원에 분양한 ‘힐스테이트 수원 테라스’는 문주, 조경, 단지 공용부, 주차장, 단위세대까지 다섯 단계에 걸쳐 미세먼지, 바이러스 등의 유해 요소를 저감하는 '넥스트 스마트 솔루션(NEXT Smart Solution)'을 적용해 높은 호응을 얻었다. 단지는 257세대 모집에 1만2,143건이 접수돼 평균 47.25대 1의 경쟁률을 기록했다.
업계는 아파트에 대한 강도 높은 규제로 도시형 생활주택과 같은 소형 주거단지의 인기가 늘면서 수요자들의 다양한 니즈를 반영한 상품들을 구성해 경쟁력을 확보하고 있다는 분석이다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 “오피스텔이나 도시형 생활주택들의 규제가 완화되면서 사실상 아파트화(化)되고 있다”며 “이처럼 상품 경쟁력을 강화한 단지들은 추후 세입자를 모집할 때에도 보다 유리하기 때문에 분양 시장에서 인기가 꾸준할 것으로 보인다”고 말했다.
서울에 분양중인 주요 오피스텔·도시형 생활주택 현황
-오피스텔-
트윈시티 남산 오피스텔 투시도●트윈시티 남산=서울 중심 입지의 오피스텔이 5년 전 가격으로 시장에 선보였다. 서울역 직통 연결되는 초역세권 오피스텔인 ‘트윈시티 남산 오피스텔’이 그 주인공이다. 서울 용산구 한강대로 366에 위치한 ‘트윈시티 남산 오피스텔’은 지하 6층~지상 29층, 전용 21~29㎡ 13개 타입, 총 567실 규모로 오피스와 근린생활시설이 함께 조성돼 있다. 민간 임대주택 리츠 1호사업으로 건설된 트윈시티 남산은 지난 2015년 2월부터 6년동안 임대로 운영이 됐으며, 이번 달부터 매각으로 전환해 현재 선착순 계약을 진행 중이다. 분양가는 전용 3.3㎡당 3,700만원에서 4,000만원 수준으로, 1채당 2억 5000만원에서 3억 6000만원 정도다. 이는 주변 분양가와 비교해 저렴한 수준이며, 대부분 호실이 임차인이 맞춰져 있어 잔금 완납 시 바로 임차 수익 실현이 가능하다는 것이 분양관계자의 설명이다. 실제로 지난해 2월에 공급한 ‘쌍용 더 플래티넘 서울역’의 경우엔 전용 3.3㎡당 5,300만원 선의 분양가가 책정됐고, 지난해 12월에 공급된 생활숙박시설 ‘빌리브 아카이브 남산’의 소형 타입은 전용면적 3.3㎡당 6,400만원 선에 분양됐었다. ‘트윈시티 남산 오피스텔’ 분양관계자는 “입주 이후 줄곧 90% 이상 유지되어 왔고, 지난해 코로나19 유행 이후 80%대로 급감했던 임차율도 다시금 90%까지 회복될 정도로 입지와 상품면에서 그 인기가 검증됐다. 이미 준공된 오피스텔이다 보니 임대수익을 바로 낼 수 있다는 장점도 있다”며 “전 타입이 2~3억원대로 5년 전 가격으로 선보이는 만큼 진행되고 있는 매각에서도 높은 경쟁률이 예상된다”고 말했다. 이 오피스텔은 합리적인 가격 외에도 다양한 장점을 갖추고 있다. 우선 이 오피스텔은 지하철 4개 노선에 KTX까지 지나는 서울역 초역세권 오피스텔로서 가치가 높다. 서울역 12번 출구와 오피스텔 지하통로가 직접 연결돼 2분 내로 빠르고 안전하게 이동이 가능하다. 입주민들은 서울역 지하철 1·4호선, 공항철도, 경의중앙선 4개 노선과 KTX, 광역·지역버스 환승센터 등의 여러 교통수단을 가까이서 편하게 누릴 수 있다. 또 인근으로 우선 CBD권역을 비롯해 GS건설, SK텔레콤, 하나은행 본점 등 대기업이 밀집돼 있어 편리한 출퇴근을 바라는 직장인 직주근접 수요를 보유하고 있다. 또 동대문, 명동 쇼핑타운, 롯데백화점, 신세계백화점 등 자영업자 수요와 연세대, 이화여대, 숙명여대 등 대학가 수요까지 품을 수 있다. 한편, ‘트윈시티 남산 오피스텔’은 앞서 1차 공개매각을 마감했으며, 일반매각으로 전환돼 선착순으로 계약을 진행 중이다. 홍보관은 서울 용산구 한강대로 트윈시티 남산 오피스텔동에 위치해 있다. 상담은 사전 예약제로 운영된다. 총 284대 자주식 주차가 가능하다. 문의 1668-0970
선유도역 펫앤스테이 투시도●선유도역 펫앤스테이=서울 영등포구 내, 9호선 선유도역 인근에 반려동물 특화 주거 공간을 앞세운 ‘펫앤스테이’가 분양 중이다. 서울시 영등포구 양평로28길 11에 위치한 ‘펫앤스테이’는 지하 2층~지상 12층, 1개동, 전용면적 19·29㎡, 총 149실 규모다. 타입별로는 △19㎡ 97실, △29㎡ 52실의 1~1.5룸 구조로 이뤄진다. 지하 1층과 지상 1층에는 동물병원, 도그짐, 펫 동반카페, 펫 호텔 등의 펫 전문 근린생활시설이 함께 들어선다. ‘펫앤스테이’는 도보 거리에 다양한 녹지공간이 있다는 것이 큰 장점이다. ‘펫앤스테이’는 인근에 안양천 수변공원, 선유도공원, 한강공원 등이 있는 트리플 녹세권이다. ‘펫앤스테이’ 입주자는 이곳에서 반려동물과 함께 산책, 휴식 등을 취하며 높은 삶의 질을 누릴 수 있다. 교통도 편리하다. 골드라인 지하철 9호선 선유도역이 가깝고, 인근 올림픽대로와 서부간선도로 등을 통해 여의도, 강남까지 진입할 수 있다. 양화대교 이용 시 신촌·홍대 지역 통학에 유리하다는 점 또한 큰 강점이다. 투자가치를 높혀줄 대형 교통호재가 최근 터졌다. 올 9월 1일 한강 월드컵대교와 서부간선지하도로가 동시 개통됨에 따라 선유도역 펫앤스테이가 들어선 영등포구 양평동 일대는 물론 상습정체로 악명 높은 서울 서남권의 교통 상황이 크게 개선될 전망이다. 양평·선유도역 일대의 개발호재 또한 인기 요인으로 손꼽힌다. 최근 선유도역 일대가 지구단위계획구역으로 지정됨에 따라 지역 내 정주여건이 대폭 개선될 것으로 보이며, 이어 서부간선도로 지하화사업(양평동 성산대교 남단~금천IC), 제물포길 지하화 및 공원화사업(신월IC~목동운동장) 등도 예정되어 교통환경과 생활환경이 더욱 향상될 전망이다. 여기에 공간 구성에서 미끄럼방지 바닥부터 펫도어, 반려견 전용 샤워기, 특화조명, 차음중문, 환기시설 등 반려동물의 건강과 편의를 고려한 요소가 인테리어에 반영된 것도 특징이다. 또 공용 공간에는 앞마당(운동장), 세족시설, 배변처리기, 무인 택배실, 코인세탁실 등이 조성될 예정이다. 입주민을 위한 전용 발렛주차시스템 또한 운영 계획에 있다. 반려동물 가구 증가와 함께 ‘펫이코노미(Pet+economy·반려동물 관련 산업)’ 시장이 급속도로 커지고 있다. 이에 따라, 부동산 업계에서도 최근 반려동물 케어 기능을 갖춘 주거공간을 앞다퉈 공급하고 있다. 국내 반려동물 양육 인구는 1,000만명을 넘은 것으로 추산된다. 한국농촌경제연구원에 따르면, 국내 반려동물 산업은 최근 3년간 평균 14%씩 성장했다. 2027년엔 시장 규모가 6조원에 달할 것으로 보인다. 한 부동산 업계 관계자는 "반려동물을 가족과 같이 여기는 사람들이 늘어나면서, 반려동물 특화 커뮤니티를 갖춘 주거 공간을 찾는 사람들도 많아지고 있다"며 "반려인 수가 계속해서 증가하고 있는 만큼 펫가든, 펫존, 펫케어센터 등 반려동물 특화 커뮤니티를 갖춘 주거 공간은 앞으로 더욱 각광받을 것으로 예상된다"고 전했다. 즉시 입주가 가능하다. 문의 010-5528-3469
-도시형 생활주택-
더프레임서초 조감도●더 프레임 서초=서울 중심에 위치해 최적의 입지 조건을 자랑하는 ‘더 프레임 서초’가 분양중이다. 금성백조건설이 시공하는 ‘더 프레임 서초’는 하이엔드 주거공간으로 우면산을 바라보는 쾌적한 조망을 자랑한다. 김찬중 건축가와 오호근 건축가가 설계에 참여해 건축을 넘어 미학을 담은 디자인으로 설계 완성도를 높였다. 디엠피건축사사무소는 최근 서초, 수유, 신촌 등 도심지 내 중소형 유닛 주거시설의 걸작을 만들어낸 바 있다. ‘더 프레임 서초’는 중소형 평형대로 구성되어 총 6가지 타입으로 선보이며, 와이드한 삼중접합유리 창호 설계와 높은 천장고에 맞는 라인디퓨저 시공으로 소음, 환기, 채광 효율을 극대화시켰다. 실내디자인은 민 설계가 맡아 효율적인 공간활용은 물론 품격을 더했으며, 이태리 프리미엄 가구 피앙카(Pianca)와 원목마루 리스토네 조르다노(Listone Giordano), 이태리 수전업계 1위 제시(GESSI)사 제품과 독일 명품 주방가구 불탑(bulthaup)사 제품이 사용된다. 교통 호재도 뛰어나다. 경부고속도로, 양재대로와 근접하여 고속도로 진입에 최적화된 위치에 있다. 고속터미널과 남부터미널 역시 가까워 광역 비즈니스에 적합하여 투자 상품으로서 가치가 높다. 예술의 전당이 있어 문화 인프라가 우수하며 신세계백화점을 비롯하여 다양한 생활편의 환경을 누릴 수 있다. 분양 관계자는 “우면산을 조망하는 도심 속 중심에서 가장 품격있는 하이엔드 주거공간으로 조성될 예정”이라며 “오는 2025년 서리풀공원과 연계한 친환경 복합업무단지가 계획되어 있어 미래가치 상승도 기대된다”고 말했다. 그러면서 “입주민과 인근 거주민을 위해 트렌디한 감각의 스트리트형 몰로 원스탑 라이프스타일을 즐길 수 있다”고 전했다. ‘더 프레임 서초’는 연면적 11,994㎡, 지하 3층~지상 15층 2개동으로 이루어지며, 공동주택(소형 하이앤드) 86세대 규모다. 견본주택은 이번 달 내 서울시 서초구에 위치한다. 금성백조건설이 시공하며 아시아신탁이 시행, 서초아트피에프브이가 위탁하여 진행한다. 문의 1668-0970
힐스테이트 남산 투시도●힐스테이트 남산=현대건설은 서울 중구 묵정동 일원에 선보이는 '힐스테이트 남산'을 분양중이다. 이 단지는 지하 3층~지상 9층, 2개동 규모이며, 도시형 생활주택 전용 21~49㎡ 282가구와 단지 내 상업시설 '힐스 에비뉴 남산'(지하 1층~지상 1층)으로 구성된다. 일부 가구는 남산 조망을 누릴 수 있다. 전용 38㎡A(RT1), 44㎡A(RT1)의 경우 광폭 루프 테라스가 제공돼 캠핑이나 개인정원 등으로 활용할 수 있다. 또 전용 21㎡A를 제외한 전 가구에 드레스룸을 마련되고, 호텔식 분리형 욕실도 설치될 예정이다. 전용 38㎡이상 타입에는 펜트리가, 일부 가구에는 테라스가 조성된다. 전 가구에는 지하 공용공간에 창고를 무상으로 제공하고 가구당 1대 이상의 주차 공간(100% 자주식 주차)도 확보했다. 지하철 3·4호선 충무로역과 2·5호선 을지로4가역, 4·5호선 동대문역사문화공원역을 걸어서 이용할 수 있다. 도시형 생활주택은 청약통장이 필요 없고, 만 19세 이상이면 누구나 청약할 수 있다. 재당첨 제한이나 실거주 의무도 없다. 가점제가 아닌 추첨제로 당첨자를 선정하기 때문에 가점이 낮은 젊은 수요층도 당첨을 노려볼 만 하다는 게 분양 관계자의 설명이다. 견본주택(용산구 한남동 일원)은 코로나19 확산 예방을 위해 방문예약제로 운영 중이다. 문의 1668-0970
