아파트·빌라 하락세, 오름세 오피스텔 관심 가져볼까
정부의 부동산 시장 안정화 조치로 아파트 등 하락세, 오피스텔은 예외
정부의 부동산 시장 안정화 조치로 아파트와 빌라의 가격 상승세가 꺾이고 있지만 오피스텔은 예외를 보이고 있다.
꾸준한 가격 상승세를 보이는 오피스텔은 분양 및 거래 시장에 이상 과열조짐이 감지되고 있는 가운데 틈새시장을 노린 투기 바람이 부동산 시장 안정감을 헤칠 수 있다는 우려가 나오고 있다.
최근 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 지난 3일까지 집계된 올해 전국 오피스텔 거래량은 5만5247건이었다. 지난해 전체 거래량 4만8654건보다 7000건 가량 많은 수준이며 지난 2006년 관련 통계가 집계된 이래 최대치를 경신했다. 과열현상 수준이다.
아파트 수도권 거래량과 비교하면 '과열 현상'은 더욱 확연해진다. 올해 1~9월 수도권(서울·경기·인천) 아파트 매매거래량(계약일 기준)이 같은 기간 28만9025건에서 20만3022건으로 29.8%가량 줄었고 같은 기간 서울 아파트 거래량은 40.3% 급감했다. 반면 수도권 오피스텔 거래량은 총 3만4923건으로 지난해 같은 기간 2만3278건 대비 50% 증가했다.
거래량 차이는 가격 상승률도 영향이 있다. KB부동산의 월간 주택시장동향에 따르면 지난달 기준 서울 오피스텔 평균 매매가격은 2억9076만원으로 전년 동기보다 9.7% 올랐다. 이는 통계가 작성된 2010년 7월 이후 가장 높은 상승률이다. 같은 기간 경기 지역 오피스텔 시세는 평균 2억7623만원으로 지난해 연말 2억3415만원 대비 4207만원(18%) 올랐다.
정부의 부동산 대출 규제가 아파트에 집중되면서 투자자들의 수요가 오피스텔로 이동한 것으로 분석된다. 현재 아파트는 주택담보대출비율(LTV)이 투기과열지구 40%·조정대상지역 50%로 제한된다. 투기지역과 투기과열지구에 있는 15억원 초과 아파트는 아예 담보대출을 받지 못하고, 9억원 초과분은 LTV가 20%에 불과하다.
반면 오피스텔은 대출 담보 인정 비율이 1금융권은 70~80%, 2금융권의 경우 90%까지 가능하다. 또 규제지역 내 유주택자가 주택을 추가 취득하면 2주택 시 취득세가 8%, 3주택 시 12%로 올라가지만, 오피스텔은 주택 보유수와 무관하게 4.6%가 적용된다.
여기에 투자가치를 찾는 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 오피스텔에도 적용되면서 고가 오피스텔 거래도 늘어나는 분위기다. 올해 1~11월 거래된 9억원 이상 오피스텔 중 60.5%는 강남3구(강남·서초·송파구)에 있었다.
수년째 이어지는 추세기도 하다. 실거래가 공개시스템에 따르면 서울에서 거래된 9억원 이상 오피스텔은 △2017년 135건 △2018년 170건 △2019년 219건 △2020년 368건으로 매년 증가하고 있다.
정부 규제로 아파트 시장에서 원하는 가격대 물건을 찾기 어려워지면서 수요가 중대형·프리미엄 오피스텔로 옮겨간 것으로 아파트 시장 과열과 규제 불균형이 계속되는 한 오피스텔 수요는 당분간 유지될 것으로 보인다고 업계는 전했다.
오피스텔 투자에 주의해야 한다는 목소리도 나온다. 오피스텔 가격이 많이 올라 있는 데다 받을 수 있는 월세는 제약이 있기 때문에 여유자금이 아닌 돈으로 투자하는 투자자들이라면 향후 몇 년 안에 투자금을 회수하는 게 곤란해질 수 있다.
최근 시세가 급등하면서 오피스텔 투자 수익률은 통계 작성 이래 최저치까지 떨어졌다. KB국민은행 부동산리브온에 따르면 지난 10월 서울 오피스텔 임대수익률은 4.32%로 떨어졌다. 경기와 인천의 오피스텔 임대수익률도 각각 4.67%, 5.52%까지 하락했다.
꾸준히 몰리는 아파트와 비교해 환금성이 떨어지는 데다 부동산 시장 하락기에는 가장 먼저 타격을 받을 수 있다는 우려도 제기된다.
유동성은 많이 풀려 있는데 분양가상한제와 실거주 의무 등으로 아파트에 대한 투자가 어렵다 보니 오피스텔 분양 시장으로 자금이 흘러들어가는 양상인데 아파트와 견줘 상품성과 환금성이 떨어지기 때문에 부동산 시장이 하락세로 전환되면 가장 먼저 타격받을 수 있다고 경고했다.
오피스텔 거래량 증가가 자칫 안정화되고 있는 부동산 시장에 혼란을 일으킬 수 있다는 우려도 더해지는 중이다.
현재 매매 시장을 주도하는 것은 아파트와 비슷한 구조와 면적을 갖춘 '주거용 오피스텔(아파텔)'이라는 점이 아파트를 타깃으로 한 주택 규제와 맞물리고 있기 때문이다. 오피스텔 가격과 거래량 상승이 이어지고 있는 것은 아파트 대체재로써의 수요가 주효하다는 것도 무관하지 않다는 얘기다.
오피스텔은 주택으로 분류되지 않아 다주택자들의 투자 수요도 몰리고 있다는 것도 문제점이다. 아파트로 몰렸던 투기 수요가 실거주 의무와 청약·대출 규제를 피해 응집될 경우 오피스텔 시장은 투기 시장으로 전락할 수 있다는 우려가 나오는 이유다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 "최근 대출 규제 등으로 치소는 가격으로 아파트 투자가 어려워진 사람들이 자기자본으로 투자가 가능한 오피스텔로 눈을 돌리고 있다"고 말했다.
수도권에 분양(예정)중인 주거용 오피스텔 현황
더 그로우 서초 투시도●더 그로우 서초=이런 가운데 서초구 서초동에서 아파트와 닮은 투룸형 설계에 하이엔드급 시설을 더한 신개념 주거용 오피스텔 '더 그로우 서초'가 공급된다. 서울시 서초구 서초동 일원에 들어서는 이 단지는 지하 7층~지상 19층 규모(총 221실)로 최근 선호도가 높은 투룸 구조 중심으로 설계됐다. 가족 구성원과 라이프 스타일에 따라 다양한 공간 활용이 가능해 공간의 효율성을 높은 것은 물론, 공간 자체의 기능까지 신경 썼다. 또 3베이 설계(일부 세대) 적용으로 모든 공간에서 채광과 통풍을 극대화한 점도 장점이다. 주방은 독일 프리미엄 브랜드인 포겐폴(Poggenpohl)이 적용된다. 독일 브랜드 특유의 기능과 품질은 자랑하면서 고급스러움까지 국내 하이엔드 아파트에 많이 적용되는 브랜드다. 그 외에도 이탈리아 명품 브랜드 바랄디(Baraldi) 인덕션, 이탈리아 하이엔드 수전 제시(Gessi) 등 유럽의 하이엔드 리빙 브랜드를 곳곳에 적용해 차별화된 하이엔드 라이프를 경험할 수 있도록 했다. 또한 지하층에 조성되던 커뮤니티 시설을 최상층에 배치해 입주민 모두가 누리는 펜트하우스로 만든다는 계획이다. 이를 통해 모든 입주민은 탁 트인 파노라마 우면산 조망을 즐기며 피트니스와 조식을 즐길 수 있을 전망이다. 루프탑에는 인피니티풀과 프라이빗풀이 배치된다. 길이 25m에 달하는 인피니티풀은 우면산과 마주하고 있어, 수영장이라는 실용적 기능은 물론 물리적 한계를 초월하는 휴식의 공간으로 조성될 예정이다. 프라이빗풀은 다이닝 테이블과 함께 조성돼 소규모 파티를 즐기는 공간으로 활용될 것으로 예상된다. 기존 강남권 아파트의 담보인정비율(LTV)이 40%에 그치는 반면 오피스텔은 분양가의 최대 70% 인정돼 자금 마련도 상대적으로 쉽다. 연내 분양이 예정돼 내년 1월부터 시행되는 DSR 2단계 적용도 피하게 된다. 이에 계약자들은 합리적인 자금 마련과 계획을 세울 수 있을 전망이다. 견본주택은 강남구 신사동 일원에 마련되며, 12월 중 문을 열 예정이다. 문의 1668-0970
브릴란테 덕수궁 투시도●브릴란테 덕수궁=서울 중심 업무지구를 배후에 둔 오피스텔 '브릴란테 덕수궁'이 분양중이다. '브릴란테 덕수궁'은 옛 저경궁 터인 서울시 중구 세종대로12길 30 외 1필지에 자리하며, 지하 3층~지상 15층 전용 27㎡~41㎡ 오피스텔 130실, 근린생활시설 10실 규모로 조성된다. '브릴란테 덕수궁'은 국내 3대 업무지구 중 하나인 시청, 광화문, 중심업무지구(CBD) 권역에 속해, 풍부한 배후수요를 품고 있다. 서울시 통계시스템에 따르면, CBD 일대 등록된 사업체는 총 9만9,806개이며 종사자 수는 65만3,014명에 이른다. 서울시 내 전체 사업체(82만3,624개)의 약 12%가 몰려 있는 셈이다. 특히 고용 안정성이 높은 전문직 고소득 종사자들이 주 수요층인 데 따라 공실 위험도 적다. 편리한 교통환경도 돋보인다. 지하철 1·2호선 시청역과 도보 5분 거리로, 서울역·용산·강남·잠실 등 주요 지역으로 한 번에 오갈 수 있다. 서울교통공사에 따르면, 올해 8월 31일 기준 시청역의 환승 유입 인원은 2만1,390명이다. 최상위권인 강남역(2만6,695명)과 홍대입구역(2만5,688명)에 버금가는 수준이다. 또, 도보 10~15분 거리 내 지하철 1·4·공항선이 지나는 서울역과 4호선 회현역이 자리하고 있으며, 여러 버스 정류장 역시 가까워 시내·외 곳곳으로의 이동이 수월하다. 탄탄한 생활 인프라도 갖췄다. 우선 단지 주변으로 음식 문화의 거리가 형성되어 있으며, 의료·쇼핑 등 각종 편의시설이 즐비하다. 또 청계천과 시청 앞 광장, 광화문 광장 등을 중심으로 풍부한 녹지공간이 조성돼 있다. 이와 함께 우정아트센터, 서울시립미술관, 국립현대미술관, 덕수궁, 일우스페이스, 라이크디즈1601 등 각종 전시공간이 가까워 다채로운 문화생활을 즐길 수 있다. 최신 주거 트렌드를 반영한 특화설계도 눈에 띈다. 1~2인 가구가 급증하는 추세에 맞춰, '브릴란테 덕수궁'은 그에 최적화된 1.5룸과 2룸 구조를 중심으로 상품을 구성했다. 신규 오피스텔인 만큼, 고효율 설계를 통해 개방감을 극대화하겠다는 계획이다. 또 일부 세대에는 다락형 구조를 적용해 차별점을 더했다. 게다가 서울에서는 찾아보기 힘든 남산과 덕수궁 뷰를 담은 테라스를 적용한 세대도 있어 많은 관심을 끌 것으로 보인다. 문의 010-6556-1907
왕십리 센트럴 큐브스테이트 투시도●왕십리 센트럴 큐브스테이트=서울시 중구 신당동 468외 12필지에 ‘왕십리 센트럴 큐브스테이트’ 오피스텔이 12월 분양을 앞두고 있다. 대지면적 1052.00㎡, 건축면적 506.68㎡, 연면적 6780.61㎡, 지하 1층~지상 18층 규모로 오피스텔 133실이 공급된다. 총 주차 97대로 대부분이 전세대 선호도 높은 1.5룸 및 투룸 구조이자 복층으로 구성되어 타사 대비 높은 실사용면적을 자랑한다. 당 사업지는 기존 인근의 답답한 원룸형 오피스텔이 아닌 1.5룸 및 2룸 3베이 아파텔로 높은 층고와 넓은 공간활용 등으로 아파트를 대체할 희소성 높은 오피스텔이란 평가다. 중구 신당동 왕십리 센트럴 큐브스테이트 오피스텔(아파텔)의 전 호실내에는 실입주들이 가장 필요로하면서 요즘 인기를 끌고 있는 11가지의 최신 가전과 옵션을 모두 무상으로 제공해 드리고 있어서 아파트 못지 않은 편리함과 안전한 생활을 할 수 있다. 왕십리 센트럴 큐브스테이트이 있는 왕십리는 한양도성(CBD)와 강남(GBD), 영등포, 여의도(YBD)의 3도심과 7광역지역 중 중심에 속해 있으며, 서울의 3대 도심지역과 부도심지역을 차량을 이용하여 40분대로 진입이 가능하다. 왕십리에서 서울 주요지역과 인근 수도권으로 이동시간이 짧기 때문에 직주근접의 최적의 입지로 볼 수 있다. 교통여건을 보면 상왕십리역을 도보로 3분이면 이용할 수 있는 초역세권 입지이며, 상왕십리역에서 한정거장을 앞. 뒤로 지하철 2호선과 5호선, 경의중앙선, 수인분당선을 이용할 수 있는 쿼드러플역세권에 해당된다. 도보권인 왕십리역의 경우 동북선(2025년 예정)·GTX-C노선(예정) 추가 교통호재도 있다. 또한 내부순환로와 동부간선도로, 강변북로로 진입하기 쉬운 위치로 서울 전역과 인근 수도권으로 이동하기가 수월한 광역 교통망을 이루고 있다. 단지에서 반경 3km 내에는 유명한 상급 종합병원인 국립중앙의료원과 고려대학교 안암병원, 한양대학병원, 서울대병원의 의료시설이 잘 갖춰져 있다. 반경 1km 내에는 이마트 왕십리역점와 청계천점, CGV등의 문화복합시설을 이용할 수 있으며, 청계천과 무학봉 근린공원도 걸어서 이용할 수 있고, 서울숲이 가까이 있는 자연친화적인 쾌적한 입지로 건강을 위해 운동이나 산책을 하기도 좋은 입지다. 다양한 개발호재도 뒷받침되고 있는 것을 볼 수 있다. 동부간선도로 지하화 사업이 확정되어 지하호의 용도에 따라서 2개로 나눠 지하화하며, 도로가 사라진 지상의 중랑천 일대는 여의도공원의 10배 규모인 약 221만㎡의 수변 공원이 조성되게 된다. 또 삼표레미콘공장 이전으로 서울의 허파라 불리우고 있는 아직 미완성되어 있는 서울숲이 총 61만㎡ 규모로 완성되게되며, 서울숲 복원은 한강변의 최고 수변문화공원으로 탄생하게 된다. 중구청도 행정서비스 수요가 많은 신당동으로 옮겨 행정복합청사로 새로이 단장하게 되며, 기존 청사위치에는 서울 메이커스 파크로 새단장한다. 주변 대비 3,000만원 가량 저렴한 분양가에 중도금 무이자 혜택이 주어지며 2022년 7월경 준공예정이다. 문의 1668-0970
세운 푸르지오 더 보타닉 투시도●세운 푸르지오 더 보타닉=대우건설이 서울 중구 세운재정비촉진지구 6-3-3구역 일원에 짓는 주거복합시설 ‘세운 푸르지오 더 보타닉’가 분양을 앞두고 있다. 지하 8층~지상 20층, 2개동, 총 564실 규모로 이 중 오피스텔은 366실(전용면적 24~59㎡)이고 도시형 생활주택은 198가구(36~49㎡)로 구성되며 주차대수는 총 474대가 가능하다. 지하철 2·5호선 환승역인 을지로4가역과 가까우며 ‘세운 푸르지오 더 보타닉’는 입지적 장점도 뛰어나다. 단지가 조성되는 세운지구는 재개발촉진지역으로 서울 중심인 사대문안에 위치하여 금융, 교통 인프라를 갖췄다는 것이 특징이다. 이곳은 광화문중심업무지구(CBD)의 직주근접 배후지는 물론, 청계천과 접해 있어 서울 한가운데서 고급 수변 조망을 누릴 수 있다. 이 밖에도 주변에는 삼일대로, 소공로 등이 있어 서울내의 이동이 편리하고 남산 1, 3호 터널을 통해 강남권 진출입도 용이하다. CBD입지를 자랑하는 만큼 배후수요도 풍부하다. 단지 주변에는 을지트윈타워의 대우건설, BC카드, KT계열사 등 대기업과 금융사의 본사들이 모여 있다. 단지는 쾌적한 자연환경도 자랑한다. 청계천 바로 앞에 위치해 청계천 수변공원을 지근거리에서 즐길 수 있으며, 주변에는 경복궁, 창경궁도 자리하고 있다. 이 밖에도 인근에는 운현초, 리라초 등 사립초교가 위치해 있다. 한편, 세운지구는 지난해 ‘세운 푸르지오 헤리시티’를 시작으로 ‘힐스테이트 세운 센트럴’ 등을 성공적으로 분양하여 15년 동안 미뤄진 세운지구 재개발 사업을 성공적으로 이끌고 있다는 평가를 받고 있다. 문의 02-882-9287
건대트레비앙 조감도●건대 트레비앙=서울 광진구에 은일종합건설㈜에서 시공, 아시아신탁㈜에서 신탁을 수행하는 건대 트레비앙 오피스텔이 분양중이다. 건대트레비앙은 지하 4층부터 지상 18층으로 오피스텔은 387세대이며 타입은 총 4가지로 갖추고 있으며 주차는 244대로 계획되어 있다. 주변에 지하철 2, 7호선 어린이대공원역이 100m 거리에 위치해 있으며 7분 거리에 강남과 잠실생활권을 모두 누릴 수 있다. 또한 강변북로, 동부간선도로, 올림픽대로 등을 활용할 수 있어 강남 및 강북 주요업무지역까지 빠르게 이동할 수 있다. 건물 자체가 상업지역에 있어 이마트, 롯데백화점, CGV, 스타시티몰, 로데오거리, 건국대병원 등 편의시설을 활용하기 좋다. 이 외에도 양꼬치거리, 뚝도시장, 광진문화예술회관과 가까우며 동서울 우편집중국 등 관공서도 가깝다. 어린이대공원, 서울숲, 뚝섬한간공원 등의 숲세권 역시 활용하기 좋다. 강남, 잠실, 성수 IT밸리 등의 직주근접 수요도 노릴 수 있으며 앞으로 구의 자양 재정비촉진계획, 중곡지구 종합의료복합단지 조성 등 개발 호재도 기다리고 있어 가치 상승, 임대 수요를 기대할 수 있다. 학군도 잘 갖춰져 있다. 건대 트레비앙 인근에 화양초, 성수초, 자양초, 성자초, 신자초, 경수초, 경수중, 자양고, 건국사대부속고 등의 초중고교가 있어 자녀 통학에 유리하며, 세종대, 건국대, 한양대 트리플 학세권 캠퍼스타운이 갖춰져 수요층이 두텁다. 관계자는 “구의 자양 재정비 촉진지구에는 34층 규모의 MICE시설과 대규모 문화공원이 들어서게 되어 배후 수요층이 두터워질 전망이다.”고 밝혔다. 건대 트레비앙 내부 호실은 소비자 선호도가 높은 설계가 이루어질 예정이다. 입주민을 위한 개인금고도 설치되어 있으며 카쉐어링&방문 건식 세차 서비스, 휘트니스 센터, 짐 보관 서비스, 조식 딜리버리 서비스, 건강검진 서비스, 라이프케어 서비스 등 호텔식 서비스도 제공된다. 계약금 10%, 중도금 60%, 입주는 2023년 6월경이다. 문의 02-882-9287
수원 금호 리첸시아 퍼스티지 조감도●수원 금호 리첸시아 퍼스티지=금호건설이 경기도 수원시 권선구 고색동 고색2지구 B1-1블록과 B1-2블록에서 서수원 일대를 대표할 주거용 오피스텔 ‘수원 금호 리첸시아 퍼스티지’ 806실을 이달 중 분양한다. 리첸시아 퍼스티지는 지하 2층~지상 15층 12개 동이다. B1-1블록 전용면적 84㎡ 513실, B1-2블록 전용면적 84㎡ 293실 등 806실 모두 84㎡ 단일 면적 오피스텔로 꾸며진다. 오피스텔이 들어서는 고색2지구는 15만5000여㎡ 규모로, 이곳에 의료지원시설, 상업·업무시설, 판매시설, 공원 등이 조성될 들어설 계획이다. 인접한 고색1지구까지 합치면 주거시설도 약 4000가구의 미니 신도시 급으로 개발될 예정이다. 고색2지구에는 지하 4층~지상 10층 706병상 규모의 덕산의료재단 종합병원이 이달 착공할 예정이어서 관심이 높다. 계획대로라면 1단계로 2024년 457병상이 먼저 개원할 예정이다. 대형판매시설용지가 있어 대형마트도 예정돼 있다. 주변 입지여건도 좋다. 수인분당선 고색역을 걸어서 이용할 수 있고 수원역도 가깝다. 수원역은 향후 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선이 개통될 계획이어서 삼성역까지 약 20분에 닿는다. 호매실IC, 금곡IC, 북수원IC 등을 통한 평택파주고속도로 및 영동고속도로, 경부고속도로 등으로 접근도 쉬워 서울은 물론 수도권 내·외곽 이동도 빠르다. 사업지 바로 옆에 권선구청, 권선구보건소, 수원서부경찰서 등의 공공기관이 있는 권선행정타운이 형성돼 있고, 고색초, 고색중, 고색고교도 도보로 갈 수 있다. 또한 롯데몰(롯데백화점·롯데마트·롯데시네마), AK플라자, CGV, KCC몰 등이 주변에 있다. 가까운 거리에 약 35만㎡ 규모의 수원 스타필드(2023년 예정)가 조성되고 800여 개 기업이 입주해 있는 수원 델타플렉스가 가까운 것도 강점이다. 아파트에 버금가는 평면 설계도 돋보인다. 우선, 4베이 위주의 설계로 오피스텔의 단점을 극복한 맞통풍 구조(일부 호실 제외)로 통풍과 환기가 좋다. 계절용품 등을 보관할 수 있는 팬트리, 옷과 다양한 물품을 수납할 수 있는 드레스룸도 있다. 가변형 벽체 설계로 가족구성원이나 라이프스타일에 맞게 필요에 따라 공간을 다양하게 연출할 수 있다. 입주는 2023년 12월 예정이다. 문의 1688-9892
