새정부 핵심공약 대출규제 완화…오피스텔 등 수익형 전망
오는 5월 정권 교체와 함께 부동산 시장에 큰 변화가 나타날 전망이다. 윤석열 당선인의 공약에 따라 대출 규제가 크게 완화될 것으로 예상되는 만큼 오피스텔, 상업시설 등 수익형 부동산 시장이 활기를 띨 것으로 보인다.
실제로 윤 당선인은 부동산 시장 안정화를 우선적으로 해결해야 할 과제로 두고 대통령직인수위원회에 부동산대책 TF를 신설했다.
일찌감치 대출 및 세금 규제 완화, 임대차 시장 안정 등 과제를 추진할 계획이며 이미 대출 규제 완화에 대한 지시를 내렸다고 알려졌다.
이처럼 대출이 완화되고 시중에 돈이 풀리면 수익형 부동산 거래량이 증가할 것으로 보인다.
현재 아파트 가격이 치솟아 있는 데다 청약 과열 현상으로 신규 분양을 받는 것이 어렵기 때문이다.
특히 인수위 부동산 TF 발표에 따르면 오피스텔 등 소형 주택이 주택수 산정에서 제외될 가능성이 있어 향후 오피스텔, 도시형 생활주택 등의 인기가 뜨거워질 것으로 기대된다.
20대 대통령 당선인 인수위 비아파트 대한 규제 완화 내용업계에서는 이같은 정책 기조가 이어진다면 적어도 단기간에는 비(非)아파트 시장이 더욱 뜨거워질 것으로 보는 경우가 많다고 전망했다.
비아파트는 아파트에 비해 착공과 준공 간의 기간이 짧고 도심지 자투리땅을 적극 이용할 수 있어 실수요자들이 원하는 땅에 단기적으로 주택을 공급하는 효과가 클 것이며 또 아파트와 달리 금액이 싸고 청약 통장도 필요 없어 투자 자금이 단기적으로 도생 등 비아파트 시장에 몰릴 수 있다는 것이다.
또한, 아파트 관련 규제가 풀리더라도 아파트는 단기간 공급이 어렵고, 분양가 상한제도 적용되기 때문에 비아파트 시장과 차이가 있기 때문에 비아파트 규제를 완화하면 주거 목적의 수익형 부동산에 진입하기 위한 큰 장벽이 제거된다는 점에서 아파트 공급이 본격화되기 전까지는 분명한 호재 요인으로 작용할 것이라는 분석이다.
이에 오피스텔 시장은 벌써부터 꿈틀거리고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 지난 3월 서울 용산구의 '이안용산1차' 전용 73.56㎡가 9억 2,000만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 동일 면적 직전 최고가가 지난해 7월 거래된 7억 9,000만원으로 8개월 만에 1억원이 넘게 올랐다.
또한 3월 인천 남동구의 '논현2차푸르지오시티' 전용 63.29㎡가 1억 8,000만원에 거래됐는데, 이 단지는 지난 2월 시세가 1억 6,500만원~1억 7,500만원으로 떨어졌다가 대선 후 바로 회복한 것이다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 "윤석열 당선인의 후보 시절 공약이었던 대출 규제 완화가 빠르게 진행될 것으로 보인다"라며 "규제가 풀린다는 기대감에 오피스텔 등 수익형 부동산을 찾아보는 투자자들이 많아졌고, 머지않아 이들 가격이 오를 것으로 예상되는 만큼 투자에 관심이 있는 수요자들은 서둘러야 할 것"이라고 말했다.
수도권에 분양(예정)중인 수익형 부동산 현황
독산역 더라파엘 투시도●독산역 더라파엘(오피스텔)=독산역과 신독산역 더블 역세권 프리미엄 쓰리룸 주거용 오피스텔인 ‘독산역 더라파엘’이 분양을 앞두고 있다. 1호선 독산역 앞에 새롭게 들어선 신축 주거용 오피스텔인 ‘독산역 더라파엘’이 초역세권과 풍부한 배후수요뿐만 아니라 인근에 전무한 쓰리룸 공급 희소성까지 갖추면서 많은 관심을 집중시키고 있다. 독산역 1번 출구에서 도보로 270m 거리에 위치한 역세권 대로변 주거시설로 독산역 더라파엘은 서울시 금천구 독산동 서울 두산초등학교(병설 유치원 포함) 도보 30초 학세권 오피스텔로 어린 자녀를 둔 신혼부부나 초혼부부들에게 높은 관심을 받고 있다. 이 오피스텔은 역세권과 풍부한 임대수요를 갖추고 수요 대비 공급이 한정적인 입지에 들어서며 높은 선호도를 얻고 있다. 수익형 부동산은 공실률이나 입지 등 핵심 요소를 간과한다면 자칫 손실이 야기될 수 있기 때문이다. 독산역 앞에 최초로 공급되는 3베이 아파트 구조의 쓰리룸 오피스텔(방 3개, 화장실 2개)로 배후에 가산디지털산업단지의 풍부한 임대수요를 품고 있다. 가산디지털산업단지와 구로디지털산업단지는 현재 산업 인력이 약 50만 명에 달하며 산업인력이 근무하고 거대한 산업단지로 잘 알려져 있다. 금천, 구로, 구로디지털단지 등의 G밸리를 중심으로 지신산업센터가 대량으로 공급되면서 모여든 IT및 정보통신 관련 1만여개의 기업들의 입주와 함께 1인은 물론 2~3인 가구의 신혼부부, 직장인 등의 주거 수요가 증가하고 있다. 사무실 공급에 비해 아파트 공급이 턱없이 부족한 상황 속에 신흥 주거지역으로 금천구 일대의 주거용 소형 아파텔이 관심을 끌고 있다. 독산동 등 G밸리 인근 지역을 중심으로 아파트 가격이 상승하면서 부족해진 기존의 아파트 공급을 대체할 수 있는 3룸 주거형 오피스텔 ‘독산역 더라파엘’ 오피스텔이 분양을 시작하면서 높은 관심이 예상되는 대목이다. 이처럼 단지를 둘러싼 50만 직장인과 신혼부부나 싱글 세대를 위한 실수요 맞춤형 소형 오피스텔로 공급되는 단지는 지하 1층~지상 11층 규모의 전용면적 43.17~44.11㎡, A~C타입, 3가지 타입으로 총 29실(A타입 10실, B타입 10실, C타입 9실)이 공급된다. 금천구 권역내 홈플러스, 롯데 빅마켓, G벨리 등 대규모 신흥 상권 밀집 지역으로 롯데시네마, 디지털 유통단지 등의 생활 인프라가 완비돼 편리한 생활이 가능하며 도서관, 우체국, 파출소 등 각종 관공서도 가까이 자리했다. 또한 안양천변 등 단지 주변에 다양한 공원들이 입주민들의 힐링 라이프를 도모할 것으로 예상된다. 강남 순환도로, 서부간선도로, 수원~광명 고속도로 등의 도로 접근성이 뛰어나며 2021년 9월 개통된 서부간선도로지하화를 통해 서남부외곽과 서울 도심간 교통 정체가 해소될 전망이다. 또한, 부동산 투자자들이 몰리고 있는 안산과 우리나라 최고의 금융허브인 여의도로 연결되는 신안산선~신독산역이 현재 공사진행중이며, 2024년 개통예정을 앞두고 있어 서울 3대 업무지구인 여의도와의 직주근접 교통환경은 더욱 개선될 것으로 보인다. ‘독산역 더라파엘’은 오는 2024년 신안산선 신독산역이 개통되면 더블 역세권의 수혜를 누릴 수 있는 입지를 갖추고 있다. 신안산선은 서울역에서 여의도역과 광명역을 지나 안산 한양대역까지 연결하는 광역 철도 노선이며 3조 3천억원이 투입되는 사업으로 이를 통해 수도권 이동시간이 감소하여 광역 교통 문제가 해소될 수 있을 전망이다. 또한 우시장 일대 도시재생사업 개발이 예정되어 있는 등 잇따른 개발호재 소식으로 실수요 층의 관심을 받고 있다. 분양 관계자는 “금천구재정비, 교통계획확장, 서울의 경제중심지 육성 등 다수 개발계획 등 신규 개발 호재가 풍부한 지역으로 미래가치에 주목한 투자자들의 문의가 잇따르고 있다”면서 “준공시까지 약 8개월이면 입주가 가능해 빠른 입주와 임대가 가능하며 인근 오피스텔 대비 저렴한 분양가로와 아파트형식에 완벽한 쓰룸형 구조로 조기 마감이 예상”된다고 전했다. 분양 관계자는 “독산역 더라파엘 오피스텔은 롯데타운 4천여 세대 대단지 인근에 위치해 구축되어 있는 홈플러스 등의 대형마트를 비롯해 가산로데오거리, 롯데시네마 등 문화, 생활환경의 편리한 인프라를 바로 옆에서 누릴 수 있다” 면서 “독산역과 신독산역의 교통환경으로 인근 G밸리 및 여의도 종사자들과 투자 수요층으로부터 분양에 대한 관심이 높아지고 있다”고 말했다. 한편 전세대 쓰리룸 오피스텔인 ‘독산역 더라파엘’의 분양 홍보관은 금천구 가산동 디지털단지오거리에 위치해 있으며, 분양에 대한 내용은 대표 홈페이지 또는 대표전화로 확인 가능하다. 당 현장 주소는 서울시 금천구 독산동 332-23번지이며 주차대수는 25대(자주식 1대, 기계식 24대)가 가능하며 입주 예정일은 2022년 12월이다. 납부조건은 계약금 10%, 중도금 10% 무이자 혜택, 잔금 80%이며 대출은 1금융권에서 최대 80%까지 가능하다. 문의 02-882-9287
디오페라 서초 해링턴 타워 투시도●디오페라 서초 해링턴 타워(오피스텔)=효성중공업이 서울 서초구 서초동 1593-1 일원에 조성되는 '디오페라 서초 해링턴 타워'를 분양중이다. 이 오피스텔은 지하 7층~지상 20층, 2개동, 전용면적 58~63㎡ 총 266실 규모로 조성되며, 전용면적별로는 58㎡A 19실, 58㎡B 152실, 59㎡A 19실, 59㎡B 38실, 63㎡ 38실로 주거 대체 상품인 투룸으로 구성됐다. 대법원, 예술의전당, 서울교대 등이 자리한 서초동 핵심 입지에서 강남의 풍부한 생활 인프라와 우수한 교육환경까지 모두 누릴 수 있어 많은 수요자들의 주목이 예상된다. '디오페라 서초 해링턴 타워'는 업무시설이 밀집해 있는 서초, 교대, 강남역과 인접해 입지적 장점이 우수하다. 인근에는 서울교대부설초, 서초중·고교, 서울고 등 우수 학교가 위치해 있으며 국립중앙도서관도 인접해 우수한 교육환경이 갖춰져 있다. 지하철 2호선 서초역과 3호선 남부터미널역, 2·3호선 교대역을 걸어서 이용할 수 있다. 오피스텔 인근 반포대로와 남부순환도로 등을 통해 주요 도심으로의 이동도 편리하다. 서리풀터널을 통해 방배동 서초대로가 연결돼 서초권역의 교통망도 우수하다. 다양한 개발사업도 예정돼 있다. 서초구의 '서초로 지구단위계획 재정비안'에 따르면 서초대로 일대 롯데칠성 터, 코오롱 터, 라이온미싱 터 등이 특별계획구역으로 지정돼 국제업무·상업 복합 중심지로 개발될 예정이다. 또한 서울 서초구 서리풀공원 인근 옛 정보사령부 터도 첨단 기업과 자연, 문화 공간 등이 어우러진 문화예술복합타운으로 탈바꿈할 예정이다. 서울시 자료에 따르면 정보사령부 터 전체 16만㎡ 중 공원을 제외한 약 9만6797㎡에 빅데이터 등 4차 산업혁명 클러스터와 미술관을 건립할 계획이다. 또한 양재 R&CD 특구 지정도 추진 중으로 AI 산업 혁신거점으로 조성할 예정이다. 경부고속도로 서울구간(한남IC~양재IC)을 지하화하는 사업도 추진 중이며 상부 공간에 공원·문화관광 복합지구 조성을 추진하고 있다. 디오페라 서초 해링턴 타워는 2개동을 스카이브리지로 연결해 서초의 새로운 트윈타워 랜드마크가 될 것으로 기대된다. 문의 1600-3563/1877-8955
기흥역 엘리시아 트윈 광역 조감도●기흥역 엘리시아 트윈(오피스텔)=엘리시아는 경기도 용인시 기흥구에 지하 4층~지상 최고 20층, 2개동, 총 290실 규모의 '기흥역 엘리시아 트윈' 오피스텔을 분양중이다. 기흥역 엘리시아 트윈은 단지 앞에 기흥역에서 광교로 이어지는 에버라인 연장선인 신갈5거리역도 계획됐다. 첨단산업단지 조성도 활발하다. SK반도체클러스트 조성을 비롯해 GTX-A 노선 개통(2025년 예정)에 맞춰 판교테크노밸리 5배가 넘는 용인플랫폼시티가 개발되고 도시재생 뉴딜사업인 신갈오거리 뉴타운까지 합쳐지면 기흥 발전의 중심으로 자리매김한다. 판교테크노밸리의 5배 규모로 개발중인 용인플랫폼시티와 SK하이닉스가 120조원을 투자해 반도체 부품 및 장비 기업 50여개사가 입주하는 SK반도체클러스터가 조성된다. 신갈5거리 일대는 도시재생뉴딜사업을 통해 문화생활공간으로 재 탄생되고 수인분당선 구성역과 환승될 GTX-A(용인역)이 개통(2025년 예정)될 경우 강남 수서, 삼성동은 10분내외의 교통망으로 단축된다. 코스트코, 이케아, 롯데프리미엄아울렛 등의 복합쇼핑몰세권도 갖춰져 있어 인근 초중고교 등의 교육시설과 함께 이 일대는 교통, 교육 및 쇼핑문화레저공간, 첨단기업군까지 명실상부한 미래형 자족도시로서의 기능을 구축하게 된다. 동별 평형대는 계약면적 기준 101동이 98.41㎡(74실), 144.11㎡(60실), 141.76㎡(30실), 185.57㎡(15실)등 179실이며 102동은 125.01㎡에서 153.11㎡까지 6개 타입 111실이다. 전용면적 41~79㎡으로 젊은 실수요자들이 선호하는 2~4인 가구에 적합한 평형과 타입으로 모두 꾸민다. 오피스텔 실당 면적은 중대형 아파트급의 2룸(Room) 및 3룸(Room)에 3베이(Bay)로 공간이 구성된다. 3베이 3룸 주거용 오피스텔은 실내 공간 활용이나 채광성, 통풍, 전망(신갈천 등)에서 아파트에 뒤지지 않는 가치를 지니고 있다. 여성 입주자만을 위한 주차 공간으로 배치한 지상주차장은 여성을 배려한 세심한 면이 눈길을 끈다. 전기차 충전시스템과 헬스케어휘트니스센타, 스크린 골프연습장 등의 입주민 복지레저시설도 완비했다. 인접한 생태공원 신갈천변을 따라 7.5km에 이르는 산책로를 즐길 수 있으며 입주민을 위한 옥상정원도 마련된다. 모델하우스는 용인시 기흥구 영덕동에 3월중 문을 연다. 문의 1666-0840
동탄역 헤리움 센트럴 1.2.3차 광역 투시도●동탄역 헤리움 센트럴(오피스텔)=힘찬건설이 경기도 화성시 동탄2신도시에 공급하는 주거용 오피스텔인 ‘동탄역 헤리움 센트럴 1·2·3차’가 분양중이다. 동탄역 헤리움 센트럴은 문화디자인밸리 내 지하 4층 지상 10층 3개 동 전용면적 59~72㎡ 총 450실(1차 144, 2차 144, 3차 162)로 구성된다. 단지는 생활 편의와 배후수요는 물론 교통, 자연 등을 모두 갖춘 입지로 수요자들을 사로잡는다. 동탄역 주변에는 롯데백화점과 다양한 상업시설이 마련돼 있고, 동탄역 헤리움 센트럴 인근에는 이마트 트레이더스(예정), 경기교육도서관(예정)도 들어설 예정이다. 삼성전자, LG전자 등 대기업과 동탄테크노밸리, 화성일반산업단지도 인근에 위치해있다. 실수요자들은 "동탄역 주변에 유명 백화점 등이 있어 생활하는데 매우 편리할 것"이라고 말했다. 근거리에는 SRT(수서발고속철도) 동탄역이 있으며, 동탄역은 GTX-A(예정), 동탄인덕원선 복선전철(예정), 트램(계획) 등 4개 노선이 모두 지나는 동탄역 복합환승센터 건립이 추진되고 있어 향후 일대 교통여건이 더욱 개선될 전망이다. 동탄대로, 동탄순환대로 등 동탄2신도시의 주요 도로망 접근이 쉽고, 경부고속도로, 수도권 제2순환고속도로 동탄 분기점도 인접해 있어서 타 지역으로 이동이 빠르다. 경부고속도로 기흥동탄 나들목~동탄 분기점 간 1.21km 구간을 지하화하는 개발사업도 진행 중이다. 이렇게 되면 소음과 분진이 해소되는 것은 물론 경부고속도로로 분리된 동탄1,2신도시가 하나의 신도시로 합쳐지게 될 전망이다. 쾌적한 자연환경도 누릴 수 있다. 경부고속도로 지하화 사업에 따라 인근에 공원이 조성될 예정이고, 동탄여울공원과 동탄호수공원, 신리천, 왕배산, 리베라CC 등이 있다. 동탄역 헤리움 센트럴은 2룸, 3룸 주거용 오피스텔은 건축법을 적용받기 때문에 아파트 청약통장 사용시 주택수에 포함되지 아니하며 자금조달계획서 제출의무 대상이 아니기 때문에 사전 증여를 통한 부의 이전이 가능하다. 거주지역에 관계없이 만 19세 이상은 누구든지 청약을 신청할 수 있는 공평한 기회를 제공받을 수 있게 되며 계약금 10%, 중도금 무이자 혜택이 주어진다. 문의 1522-7808
고덕 센터프라자 2차 투시도●평택 고덕국제신도시 센터프라자 2차(상가)=경기 평택시 고덕 국제화계획지구 근생 10-2-1, 2필지에 사거리 코너 입지에 평택 고덕국제신도시 센터프라자 2차 상가가 분양중이다. 삼면도로를 접하고 있으며 건축 규모는 지하 2층~지상 5층으로 고덕국제신도시 에듀타운 최초 선임대 확정 상가다. 고덕국제신도시 2단계지역인 에듀타운 지역 최적의 입지를 자랑하는 사거리 코너 삼면대로 입지로 주차대수는 38대이며, 준공 예정일은 2023년 상반기다. 입지환경은 상가에서 도보로 1분이면 버스 정류장이 위치해 있으며 SRT와 지하철 1호선이 지나는 평택지제역까지 차량으로 약 7분이 소요되며, 사업지 인근 버스 정류장에서 환승 없이 한번에 이동할 수 있는 노선도 운행중이다. 바로 앞에 호반써밋2차 아파트와 제일풍경채 3차 센텀 아파트가 바로 앞에 있어 안정적인 수요층 흡수에 최적인 곳으로 가시성과 횡단보도를 바로 두고 있어 접근성이 우수해 아파트 입주민들이 편리한 옷차림으로 이용하기에 매우 편리하다. 평택 고덕신도시 센터프라자 2차 상가 준공시 바로 앞 호반써밋과 대광로제비앙 아파트가 입주하기 때문에 공실걱정 없이 안정성 높은 임차 수익을 누릴 수 있겠다. 인접한 대단지 아파트 7,300여세대를 비롯해 반경 1.5km내 2만여 배후세대를 품고 있으며, 국제학교, 특목고를 비롯한 초중고 밀집학세권에 둘러싸인 고밀도 항아리상권 고정수요를 확보하고 있다. 여기에 삼성전자 평택캠퍼스 및 협력업체 종사자 약 18만 배후수요와 함박산, 대형호수공원, 예술의전당 이용객 등 유동수요까지 흡인해 공실걱정을 최소화 시킬 것으로 평가받고 있다. 또한 대로변 전면노출 극대화, 고객친화적 특화설계를 통해 가성비를 높인 점도 플러스 요소다. 평택 고덕국제신도시 센터프라자 2차 상가 분양 관계자는 “센터프라자 2차 인근에 국제학교를 비롯 유치원, 초중고 등 13개교 및 세계 200위권 이내의 대학이 들어서는 에듀타운 조성계획에 따라 발전기대치가 높다”며 “대로변 사거리코너에 학군밀집지역의 중심상가로 우량 업종 임차인의 입점 확정 소식에 투자문의가 많은 편”이라고 전했다. 문의 010-8583-0117
현대 프리미어 캠퍼스 세마역 투시도●현대 프리미어 캠퍼스 세마역(지식산업센터)=현대건설이 경기 오산시에 짓는 지식산업센터 '현대 프리미어 캠퍼스 세마역'이 분양중이다. 지식산업센터는 제조업, 정보통신업 등을 하는 회사와 지원 시설이 입주하는 3층 이상의 집합건축물이다. 업계에 따르면 현대 프리미어 캠퍼스 세마역은 지하철 1호선 세마역에서 약 120m 떨어진 곳에 조성되며 지하2층 지상15층, 연면적 23만여㎡ 규모다. 부동산업계 관계자들은 올해 지식산업센터 분양가가 크게 오를 수 있다며 투자자들이 현대 프리미어 캠퍼스 세마역에 주목할 만하다고 조언한다. 코로나19 여파로 인한 자재 가격 급등을 고려해야 한다는 얘기다. 건물 뼈대를 세우는 철근과 시멘트의 가격은 이미 크게 올랐다. 철근 원료인 국제 고철 스크랩의 가격이 13년 만에 처음으로 1t당 60만원을 넘어섰다. 국내 철근값은 1년 사이에 톤당 30만원가량 뛰었다. 시멘트값도 주원료인 유연탄의 가격이 대폭 상승하면서 지난해보다 24%나 올랐다. 게다가 국내 레미콘 업계 1위 삼표산업에서 사망사고가 발생해 레미콘 수급까지 불안하다는 전망이 나온다. 부동산업계 관계자들은 "자재 가격 오름세 때문에 분양가가 비싸질 수밖에 없는 상황"이라며 "여건이 된다면 지식산업센터 투자 시기를 앞당기는 게 바람직하다"고 밝혔다. 문의 1666-0840
