100실 미만 오피스텔, 흥행 임인년에도 이어진다

-지난해 ‘100실 미만’ 오피스텔 청약 광풍…‘상위 5곳 중 4곳’

-청약통장 필요 없고, 100% 추첨제 적용되는 오피스텔 수요자 관심

-오피스텔, 아파트에 비해 저렴하고 대출규제에서 자유로워 ‘인기’

-인수위, 오피스텔 규제 완화 검토…직주근접 역세권 주목해야

2022년 임인년(壬寅年)청약 시장에서 100실 미만 오피스텔의 인기가 뜨겁다. 100실 미만 오피스텔은 규제지역에서도 분양권 전매가 가능하다는 점이 인기 요인으로 보인다.

100실 미만 오피스텔의 장점

최근 규제 완화에 대한 기대감도 100실 미만 오피스텔의 인기를 높이고 있다. 최근 윤석열 대통령 당선인 대통령직인수위원회(인수위) 측에서 그동안 양도소득세 부과 시 주택 수에 포함돼 세금 중과를 맞았던 주거용 오피스텔을 주택 수에서 제외하는 방안을 추진하는 것으로 알려졌기 때문이다.

만약 인수위 뜻대로 주택수 산정에서 제외되면 아파트에 비해 싼 가격으로 매입해 ‘세금 폭탄’을 피하면서 임대수익을 올리기 적합한 상품으로 각광받을 전망이다.

정치권과 부동산 업계에 따르면 최근 인수위가 주거형 오피스텔을 주택수 산정에서 제외하는 방안을 검토하고 있는 것으로 전해졌다.

전월세 물량이 대량으로 출회되게 하기 위해 주거형 오피스텔이나 작은 평수의 빌라, 다세대주택을 보유주택 수 합산에서 빼는 방안이다.

특히 주거형 오피스텔은 전용면적 84㎡까지 포함될 것으로 전망되면서 수요자들의 관심이 주거형 오피스텔로 쏠리고 있다.

2021년 전매 가능한 100실 미만 오피스텔 청약률

실제로도 100실 미만 오피스텔의 인기는 높았다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난해 분양한 오피스텔은 85개 단지, 총 3만7439실로 집계됐다. 이 가운데 청약경쟁률이 가장 높았던 5개 단지 중 4곳이 100실 미만의 오피스텔인 것으로 조사됐다.

지난해 평균 청약경쟁률이 가장 높았던 단지는 10월 경기 과천시에서 분양한 ‘힐스테이트 과천청사역’으로 나타났다. 이 단지는 89실 모집에 12만4426명이 몰리면서 평균 1398.04대 1의 경쟁률을 기록했다. 2위와 3위는 12월 대전 유성구 일대 ‘대전 도안 센트럴 아이파크’ 3단지와 2단지로, 각각 평균 1069.63대 1, 785.28대 1의 경쟁률을 보였다. 5위인 ‘동탄역 현대위버포레’도 138.93대 1로 경쟁이 치열했다.

이외에도 청약홈으로 진행한 100실 미만의 오피스텔 총 14곳 중 11곳이 상위 30위권에 자리했다.

청약홈이 아닌 자체 홈페이지를 통해 청약자를 모집한 단지까지 포함하면 지난해 100실 미만 오피스텔의 청약 인기는 더 치열했을 것으로 보인다.

100실 미만 오피스텔의 인기는 분양권 전매제한 규제를 피할 수 있다는 점이 영향을 준 것으로 분석된다.

현재 투기과열지구나 조정대상지역에서 공급되는 100실 이상 규모의 오피스텔은 소유권 이전 등기일까지 전매가 금지되지만, 100실 미만은 규제에 포함되지 않는다. 계약금만 내면 웃돈(프리미엄)을 받고 명의 이전을 통해 분양권을 팔 수 있다.

또 전국 청약이 가능한 데다 청약통장도 필요 없고, 100% 추첨으로 당첨자를 선정하기 때문에 청약 가점에 상관없이 당첨될 수 있다는 점도 매력으로 꼽힌다.

청약 시 주택 소유 여부도 따지지 않고, 분양권 상태에서는 주택으로 분류되지 않아 취득세 중과 대상도 아니다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 "부동산 규제와 공급난에 따른 풍선효과로 오피스텔이 아파트 대체재로 주목받으며 실수요자는 물론 투자 수요자들이 몰리고 있다”며 “오피스텔의 규제 완화 소식에 계약 즉시 전매가 가능한 100실 미만의 오피스텔에는 단기간 시세차익을 노리는 투자자들까지 대거 유입되면서 청약 열풍이 불고 있는 상황이다”라고 말했다.

수도권에 분양(예정)중인 100실 미만 오피스텔 현황

독산역 더라파엘 투시도

●독산역 더라파엘=독산역과 신독산역 더블 역세권 프리미엄 쓰리룸 주거용 오피스텔인 ‘독산역 더라파엘’이 분양을 앞두고 있다. 1호선 독산역 앞에 새롭게 들어선 신축 주거용 오피스텔인 ‘독산역 더라파엘’이 초역세권과 풍부한 배후수요뿐만 아니라 인근에 전무한 쓰리룸 공급 희소성까지 갖추면서 많은 관심을 집중시키고 있다. 독산역 1번 출구에서 도보로 270m 거리에 위치한 역세권 대로변 주거시설로 독산역 더라파엘은 서울시 금천구 독산동 서울 두산초등학교(병설 유치원 포함) 도보 30초 학세권 오피스텔로 어린 자녀를 둔 신혼부부나 초혼부부들에게 높은 관심을 받고 있다. 이 오피스텔은 역세권과 풍부한 임대수요를 갖추고 수요 대비 공급이 한정적인 입지에 들어서며 높은 선호도를 얻고 있다. 수익형 부동산은 공실률이나 입지 등 핵심 요소를 간과한다면 자칫 손실이 야기될 수 있기 때문이다. 독산역 앞에 최초로 공급되는 3베이 아파트 구조의 쓰리룸 오피스텔(방 3개, 화장실 2개)로 배후에 가산디지털산업단지의 풍부한 임대수요를 품고 있다. 가산디지털산업단지와 구로디지털산업단지는 현재 산업 인력이 약 50만 명에 달하며 산업인력이 근무하고 거대한 산업단지로 잘 알려져 있다. 금천, 구로, 구로디지털단지 등의 G밸리를 중심으로 지신산업센터가 대량으로 공급되면서 모여든 IT및 정보통신 관련 1만여개의 기업들의 입주와 함께 1인은 물론 2~3인 가구의 신혼부부, 직장인 등의 주거 수요가 증가하고 있다. 사무실 공급에 비해 아파트 공급이 턱없이 부족한 상황 속에 신흥 주거지역으로 금천구 일대의 주거용 소형 아파텔이 관심을 끌고 있다. 독산동 등 G밸리 인근 지역을 중심으로 아파트 가격이 상승하면서 부족해진 기존의 아파트 공급을 대체할 수 있는 3룸 주거형 오피스텔 ‘독산역 더라파엘’ 오피스텔이 분양을 시작하면서 높은 관심이 예상되는 대목이다. 이처럼 단지를 둘러싼 50만 직장인과 신혼부부나 싱글 세대를 위한 실수요 맞춤형 소형 오피스텔로 공급되는 단지는 지하 1층~지상 11층 규모의 전용면적 43.17~44.11㎡, A~C타입, 3가지 타입으로 총 29실(A타입 10실, B타입 10실, C타입 9실)이 공급된다. 금천구 권역내 홈플러스, 롯데 빅마켓, G벨리 등 대규모 신흥 상권 밀집 지역으로 롯데시네마, 디지털 유통단지 등의 생활 인프라가 완비돼 편리한 생활이 가능하며 도서관, 우체국, 파출소 등 각종 관공서도 가까이 자리했다. 또한 안양천변 등 단지 주변에 다양한 공원들이 입주민들의 힐링 라이프를 도모할 것으로 예상된다. 강남 순환도로, 서부간선도로, 수원~광명 고속도로 등의 도로 접근성이 뛰어나며 2021년 9월 개통된 서부간선도로지하화를 통해 서남부외곽과 서울 도심간 교통 정체가 해소될 전망이다. 또한, 부동산 투자자들이 몰리고 있는 안산과 우리나라 최고의 금융허브인 여의도로 연결되는 신안산선~신독산역이 현재 공사진행중이며, 2024년 개통예정을 앞두고 있어 서울 3대 업무지구인 여의도와의 직주근접 교통환경은 더욱 개선될 것으로 보인다. ‘독산역 더라파엘’은 오는 2024년 신안산선 신독산역이 개통되면 더블 역세권의 수혜를 누릴 수 있는 입지를 갖추고 있다. 신안산선은 서울역에서 여의도역과 광명역을 지나 안산 한양대역까지 연결하는 광역 철도 노선이며 3조 3천억원이 투입되는 사업으로 이를 통해 수도권 이동시간이 감소하여 광역 교통 문제가 해소될 수 있을 전망이다. 또한 우시장 일대 도시재생사업 개발이 예정되어 있는 등 잇따른 개발호재 소식으로 실수요 층의 관심을 받고 있다. 분양 관계자는 “금천구재정비, 교통계획확장, 서울의 경제중심지 육성 등 다수 개발계획 등 신규 개발 호재가 풍부한 지역으로 미래가치에 주목한 투자자들의 문의가 잇따르고 있다”면서 “준공시까지 약 8개월이면 입주가 가능해 빠른 입주와 임대가 가능하며 인근 오피스텔 대비 저렴한 분양가로와 아파트형식에 완벽한 쓰룸형 구조로 조기 마감이 예상”된다고 전했다. 분양 관계자는 “독산역 더라파엘 오피스텔은 롯데타운 4천여 세대 대단지 인근에 위치해 구축되어 있는 홈플러스 등의 대형마트를 비롯해 가산로데오거리, 롯데시네마 등 문화, 생활환경의 편리한 인프라를 바로 옆에서 누릴 수 있다” 면서 “독산역과 신독산역의 교통환경으로 인근 G밸리 및 여의도 종사자들과 투자 수요층으로부터 분양에 대한 관심이 높아지고 있다”고 말했다. 한편 전세대 쓰리룸 오피스텔인 ‘독산역 더라파엘’의 분양 홍보관은 금천구 가산동 디지털단지오거리에 위치해 있으며, 분양에 대한 내용은 대표 홈페이지 또는 대표전화로 확인 가능하다. 당 현장 주소는 서울시 금천구 독산동 332-23번지이며 주차대수는 25대(자주식 1대, 기계식 24대)가 가능하며 입주 예정일은 2022년 12월이다. 납부조건은 계약금 10%, 중도금 10% 무이자 혜택, 잔금 80%이며 대출은 1금융권에서 최대 80%까지 가능하다. 문의 02-882-9287

신용산 큐브스테이트 투시도

●신용산 큐브스테이트=서울시 용산구 청파동3가 83-2번지 일대에 주거복합단지인 신용산 큐브스테이트가 분양을 진행중이다. 신용산 큐브스테이트는 지하 1층~지상 15층 규모로, 저층부는 근린생활시설, 4~12층까지 오피스텔, 12~14층은 소형 주택(도시형 생활주택)으로 구성되어 있으며 주차는 59대 가능하다. 오피스텔은 전용면적기준으로 36㎡타입과 37㎡ 타입으로 구성되며, 소형 주택은 26㎡~28㎡ 타입으로 분류된다. 특히 본 프로젝트는 모든 공급 호실과 세대가 1~2인 가구나 신혼부부 등의 젊은 층에서 선호하는 투룸 복층 구조로 설계되어 공간 활용성이 뛰어나다. 현장인 용산구 청파동 3가 일원은 무려 4개의 역세권이 겹쳐진 곳으로 우수한 교통 입지를 자랑한다. 지하철 1호선 남영역은 도보로 1분 거리에 위치한 초역세권 입지로, 4호선 숙대입구역과 6호선 삼각지역, 효창공원역에 대한 접근성도 우수하며 공항철도 및 경의중앙선을 이용할 수 있으며 추후 GTX-A, B, D 노선 및 신분당선이 개통되면 교통 여건이 더욱 개선될 것으로 보인다. 사업지 전면에는 남산이, 후면으로는 한강이 위치한 배산임수의 입지로 막힘 없이 탁 트인 조망권을 자랑한다. 서울시의 3대 업무지구로 꼽히는 강남과 중구, 마포구의 중심에 위치하여 어디든 20분대에 이동할 수 있다는 장점도 보유하고 있다. 비즈니스 네트워크의 중심지로, 수많은 사업체 수요가 발생하여 임대 수익을 목표로 하는 투자자들에게도 충분히 매력적인 입지다. 뿐만 아니라 인근 생활 인프라가 탄탄하게 구축되어 있어 실거주자들에게도 편리한 환경을 제공한다. 사업지 반경 1.5km 이내에 백화점을 비롯해 아이파크몰, 하나로클럽 등 대형마트가 운영 중이며 소방서와 경찰서, 주민센터 등 생활의 안전과 편의를 보장할 공공시설도 들어서 있다. 효창공원과 용산공원 예정 부지가 인접하여 ‘숲세권’ 생활을 누리기에도 부족함이 없다. 용산이 대한민국의 새로운 랜드마크로 떠오르며 ‘용산시대’가 개막하고 있다. 윤석열 대통령 당선인이 국민과 가까이에서 호흡할 수 있는 새로운 집무실을 용산으로 낙점했으며 용산공원 개방, 용산 국제업무지구개발 등 다양한 호재가 겹쳐져 ‘용산 르네상스’에 대한 기대감이 한껏 증폭된 상황이다. 용산이 품고 있는 경제, 문화, 교통의 잠재성을 폭발시켜 대한민국 경쟁력을 키워나갈 정치, 경제, 문화의 전진기지로 만들겠다는 정치권의 의지가 강하다. 부동산 관계자는 “용산의 경우, 국제업무지구와 용산공원, 서울역 MICE 등 다양한 개발 사업이 추진되고 있어 지금보다 미래 가치가 더욱 밝게 빛나 이를 기대하는 투자자들의 문의가 끊이지 않는다. 용산큐브스테이트 오피스텔의 경우, 비교적 합리적인 공급가로 책정되었으며 전매 제한도 없어 자유롭게 운용할 수 있을 것”이라고 전했다. 문의 1668-0970

에르메티아 서초 투시도

●에르메티아 서초=100실 미만의 주거용 오피스텔인 ‘에르메티아 서초’가 분양중이다. 서울 서초구 서초동 1596-9 일대에 지하 4층∼지상 16층, 전용 41∼55m² 총 75실 규모로 분양을 진행하고 있다. 에르메티아 서초의 최대 장점은 입지다. 지하철 2호선 서초역과 3호선 교대역 남부터미널역에서 500∼700m 거리여서 도보로 언제든 지하철을 이용할 수 있다. 반경 1.5km 내외(직선거리 기준)로는 경부고속도로 서초나들목(IC)과 반포대로, 서리풀터널, 남부순환로 등이 있어 다른 지역으로의 이동도 편리하다. 신세계백화점, 서울성모병원, 예술의전당, 국립중앙도서관, 한전아트센터, 국립국악원 등과 각종 쇼핑, 문화예술시설과 가까워 쇼핑 문화 여가 인프라가 잘 갖춰져 있다. 외교센터와 서초 법조타운, 서초구청 등도 가깝다. 반경 500m 이내에는 다수의 초중고교가 포진해 있어 교육 환경도 좋다. 다양한 개발 사업도 눈길을 끈다. 3월 발표된 서울시의 ‘2040 도시기본계획’에 따르면 서울시는 테헤란로를 중심으로 강남의 업무기능을 잠실, 서초 등 동서 방향으로 확장시킬 계획이다. 이에 따라 서초동 일대도 이 계획의 수혜를 입을 것으로 보인다. 이미 인근에서 옛 정보사 부지, 롯데칠성 부지, 코오롱 스포렉스 부지 등의 개발 사업이 여러 건 추진 중이다. 강남업무지구, 서초 법조타운 등과도 가까워 임차 수요도 풍부하다. 분양 관계자는 “개발 사업이 진행되면 고소득 전문직 종사자들의 주거 수요가 더욱 늘어날 전망”이라며 “서초구는 서리풀공원 주변 환경 보존을 위해 주거용 건물 건축을 제한하고 있어 앞으로 에르메티아 서초 같은 고급 주거시설에 대한 수요가 더 많아질 것”이라고 전망했다. ‘2룸’ 위주로 실내를 설계하고 수납공간을 최대한 확보해 편의성과 실용성 면에서 인근 아파트를 대체할 수 있도록 했다. 1인 가구를 위한 1.5룸 구조, 멀티룸을 배치한 2룸 구조 등 최신 주거 트렌드에 발맞춘 평면을 선보인다. 실내에는 가전제품과 연동되는 스마트미러가 설치돼 생활 편의를 높일 예정이다. 가구 내 조명, 전동커튼은 물론이고 엘리베이터 호출 및 차량 호출 등 공용부까지 인공지능(AI) 음성 제어 연동이 가능한 것이 특징이다. 가사도우미, 발레파킹 등 입주민 개개인에게 맞춘 컨시어지 서비스도 제공된다. 옥상은 루프톱 정원으로 꾸며 바비큐 파티 등이 가능한 입주민의 휴식공간으로 조성한다. 입주민 전용 퍼스널 트레이닝을 받을 수 있는 운동시설, 입주민만을 위한 프라이빗 라운지가 운영될 예정이다. 분양 관계자는 “에르메티아 서초의 분양가는 평면에 따라 3.3m²당 7000만∼9000만 원대 수준으로 인근 다른 하이엔드 오피스텔에 비해 낮다”며 “100실 미만의 오피스텔이어서 분양권 전매가 가능하고 주택 수에도 포함되지 않아 세금, 대출 규제 등에서 상대적으로 자유롭다”고 전했다. 서울 서초구 반포대로 144에 본보기집이 있으며 100% 사전예약제로 운영된다. 문의 02-427-0722

덕은DMC 에일린의 뜰 센트럴 투시도

●덕은DMC 에일린의 뜰 센트럴=아이에스동서가 경기도 고양시 덕양구 덕은동 업무 8·9·10블록에 조성하는 ‘덕은DMC 에일린의 뜰 센트럴’을 4월 분양한다. 이 오피스텔은 Δ8·9블록 전용면적 78~112㎡ 144실 Δ10블록 전용면적 78~84㎡ 66실 총 210실 규모로 구성된다. 전체 면적이 최근 분양 시장에서 아파트 대체 주거상품으로 인기가 높은 주거형 오피스텔로 공급된다. 덕은DMC 에일린의 뜰 센트럴은 덕은지구에서도 한강과 근접한 몇 안되는 블록에서 조성된다. 한강과 가까워 오피스텔 내부(일부세대 제외)에서 한강을 바라볼 수 있다. 도보권에는 각종 문화 행사와 다양한 생활 체육을 즐길 수 있는 월드컵공원이 있고, 노을공원 등도 가깝다. 덕은지구를 둘러싼 대덕산도 가깝다. 아울러 덕은지구에는 유치원과 초등학교 및 중학교가 신설 예정으로 도보 통학이 가능할 예정이며 또 강변북로 및 자유로가 인접해 있어 이용이 편리하다. 가양대교를 통한 올림픽대로 진입과 서울 여의도 및 강서 마곡지구로의 접근성도 우수하다. 덕은지구를 지나는 대장-홍대선이 개통(2030년 예정)하면 교통 편의성이 더 개선될 전망이다. 이 노선은 부천 대장신도시에서 덕은지구를 거쳐 서울 2호선 홍대입구역을 연결하는 노선이다. 총 12개의 역 중 6개 노선이 환승역이 될 예정이다. 상업시설인 ‘덕은DMC 아이에스BIZ타워 센트럴 스퀘어빌리지’가 함꼐 조성된다. 이곳은 트렌디한 별동형 상가 등 다양한 형태의 상업시설 또한 조성될 예정이다. 견본주택은 경기도 고양시 덕은동 일원에 마련될 예정이다. 문의 1833-2202