상가와 오피스는 소형화? 오피스텔은 대형화?
최근 수익형 부동산 투자 트렌드 알아보니
최근 불확실성이 팽배한 부동산시장에서 최적의 투자전략이 수익형 부동산이란 의견이 우세하다.
금리인상에도 시중 유동성은 증가하고 있는데다 한발 빠르게 움직이는 투자자들 역시 주택보다는 상가, 오피스, 오피스텔 등 수익형 부동산을 더 선호하는 것으로 나타났다.
아파트 등 주택시장에 포커싱 된 규제와 아파트 가격 상승으로 세금에 대한 부담이 커지면서 상가나 오피스, 오피스텔 등 수익형 부동산을 선호하는 자산가들이 늘고 있다.
새 정권에서도 다주택 규제에 대한 기조는 크게 변하지 않을 것으로 전망하는 전문가들이 많은 만큼 수익형 부동산으로 갈아타려는 전략을 고민하는 투자자들이 늘 것으로 보고 있다.
요즘 수익형 부동산의 투자 트렌드를 살펴보면 상가, 오피스는 소형화로 오피스텔은 대형화가 추세라고 한다.
먼저 상업용 부동산 시장 트렌드가 바뀌고 있다. 코로나19(신종 코로나바이러스 감염증) 여파로 비대면 문화가 뿌리깊게 자리잡고, 1~2인 가구 등 소형 가구 형태가 늘어나면서 가파르게 성장한 배달시장이 상가 시장의 판도를 뒤바꾸고 있다.
사회적 거리두기가 완화되고 소비심리 회복에 대한 기대감이 커지자 상가 투자에 대한 관심이 높아진 가운데, 소형 상가 투자가 특히 주목을 받고 있다.
대형 상가에 비해 저렴한 투자금으로 초기 자본이 적게 소요돼 진입장벽이 낮으며, 매장 운영에 들어가는 인건비와 관리비 또한 저렴하기 때문이다.
이에 따라 수익형 부동산 시장에서도 식음료 배달만 전문으로 하는 '배달전문상가'가 등장하거나, 상가시장에서 접근성이 높지 않아 선호도가 낮았던 지하와 2층 이상의 상가도 주목받고 있다.
여기에 크게 변화한 소비자들의 소비 패턴도 소형 상가 투자에 관심을 높이고 있다. 과거 소비 트렌드가 대규모 프랜차이즈 상가 이용이 위주였다면, 현재 소비자들은 규모는 작아도 특색을 갖춘 상가가 선호된다.
코로나19 사태의 장기화로 외식업 매출액이 큰 폭으로 감소한 가운데, 테이크 아웃 매장에 대한 수요는 지속적으로 늘어나고 있으며, 배달 시장의 경우 역대급 호황을 맞이한 것으로 나타났다.
다음으로 오피스 시장에 소형화 바람이 불고 있다. 스타트업이나 베이비부머 창업 등 1인 창조기업(창의성과 전문성을 바탕으로 부가가치를 창출하는 기업)이 증가하면서 소형 사무실을 찾는 수요가 늘었기 때문이다.
중소벤처기업부의 '2021년 1인 창조기업 실태조사' 자료에 따르면, 국내 1인 창조기업 수는 2017년 40만2612개에서 2018년 42만7367개, 2019년 45만8322개로 빠르게 증가하고 있다. 오피스 규모도 점차 소형화되면서 섹션 오피스와 라이브 오피스도 큰 인기를 얻고 있다.
라이브 오피스와 섹션 오피스는 각각 업무와 휴식을 동시에 누릴 수 있는 점과 사용자가 원하는 크기로 분양 받을 수 있는 모듈형 설계가 적용된 것이 특징이다. 여기에 회의실, 라운지 등 커뮤니티 시설을 공유할 수 있어 비용 절감과 실사용공간 효율성을 높일 수 있다는 점도 부각되고 있다.
반면, 오피스텔의 경우 반대로 대형화 추세다. 오피스텔이 소형 아파트의 대체제로 각광을 받고 있어서다.
실제 올해 수도권에서 전용 60㎡ 이하 소형 아파트 분양 물량이 대폭 감소한 것으로 나타났다. 이에 소형 아파트의 대안으로 중대형 오피스텔의 가격이 뛰고 청약 경쟁률도 높아지고 있다.
부동산R114 자료를 보면, 올해 수도권에서 분양했거나 분양 예정인 전용 60㎡ 이하 아파트는 총 1만7758가구로 집계됐다. 지난해 동일 면적 물량이 9만5422가구에 달했던 것과 비교하면 약 81.39% 감소한 수치다. 올해 분양 물량은 지역별로 △경기 1만2188가구 △서울 4725가구 △인천 845가구 순이다.
분양 업계는 수요 대비 소형 아파트 공급이 크게 부족해졌다고 분석한다. 소형 아파트의 주 수요층은 2~3인 가구인데, 통계청 인구총조사 자료에 따르면 수도권 2~3인 가구는 2020년 기준 전체 가구의 약 48%에 달했다. 수도권 2가구 중 1가구는 2~3인 가구인 셈이다.
이렇다 보니 면적과 평면이 유사해 소형 아파트의 대체 상품으로 통하는 중대형 오피스텔 청약 경쟁률은 날로 치솟고 있다.
지난 4월 경기도 고양시 덕양구 일원에 분양한 오피스텔 '덕은DMC 에일린의 뜰 센트럴'은 210실 모집에 총 9117건이 접수돼 평균 43.41대 1의 경쟁률을 기록했다. 같은 달 경기도에서 분양한 아파트 1순위 최고 경쟁률(47.99대 1)과 비슷한 결과다. 해당 단지는 전 호실이 모두 전용 78~112㎡의 중대형 면적으로 구성됐다.
서울 영등포구 일원에 올 4월 분양한 오피스텔 '여의도 현대마에스트로' 전용 73~77㎡의 거주자 우선 경쟁률도 89대 1에 달했다. 동일 모집군에서 소형 면적인 전용 25~27㎡는 31.71대 1, 전용 47~51㎡는 22.41대 1의 경쟁률에 그쳤다. 중대형 평형의 높은 선호를 엿볼 수 있는 부분이다.
수도권 오피스텔 매매 가격도 중대형 위주로 강세를 보인다. 한국부동산원 자료에서 지난 1년간(2021년 3월~2022년 3월) 면적별 평균 매매가 상승률을 살펴본 결과 전용 61~85㎡ 이하가 10.44%로 가장 높게 오른 것으로 나타났다. 이어 △85㎡ 초과 9.98% △40㎡ 초과 60㎡ 이하 5.31% △40㎡ 이하 1.62% 순이었다.
중대형 오피스텔의 경우 개별 단지 역시 오름세가 뚜렷하다. KB부동산 시세 자료를 보면 서울 용산구 '래미안 용산 더센트럴' 전용 77㎡의 올해 5월 매매가 시세는 13억5000만원으로 전년 동월 10억8000만원 대비 2억7000만원 올랐다. 같은 기간 인천 연수구 '랜드마크시티 센트럴 더샵' 전용 84㎡도 5억2000만원에서 7억4000만원으로 2억2000만원 올랐다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 “아파트 규제로 인해 수익형 부동산의 인기가 높아지고 있는 가운데 상가나 오피스의 경우 코로나와 1코노미 유행으로 소형화 추세에 오피스텔의 경우 주거기능이 강조됨에 따라 대형화 추세로 변화되고 있다는 점을 염두하면서 투자에 임하신는게 현명해 보인다”고 말했다.
다음은 수익형 부동산시장에 투자 트렌드가 반영된 분양단지 현황이다.
-소형 상가-
과천 푸르지오 벨라르테 단지내 상가 이미지●과천 푸르지오 벨라르테 단지내 상가=경기도 과천지식정보타운에서 '과천 푸르지오 벨라르테 단지내 상가'가 8월 분양을 앞두고 있다. 과천지식정보타운 S6블록에 들어서며 지하 1층, 1개동, 11개실 규모다. 시공은 대우건설 컨소시엄(대우건설, 태영건설, 금호산업)이 담당한다. 과천지식정보타운은 주거·상업·업무·교육시설을 모두 갖추는 자족도시로 조성되고 있으며 개발이 완료되면 아파트 입주, 일자리 확충으로 인한 인구 증가와 상권 활성화가 예상되는 곳이다. 이에 실제로 과천지식정보타운에서 분양한 상업시설들이 내정가 대비 높은 낙찰률을 기록하며 분양 흥행에 성공하고 있는 데다 오는 2025년 지하철 4호선 과천지식정보단지역이 개통할 예정으로 일대 상가들의 미래가치도 기대를 모으고 있다. 특히, 아파트 504세대 입주민 고정수요를 독점하고 인근 타 단지 입주민 수요를 흡수할 수 있어 보다 활발한 상권을 형성할 것으로 기대된다. 여기에 단지 바로 옆에 초등학교와 유치원 부지가 예정돼 있어 학부모 수요는 물론 북측에 예정된 근린공원을 찾는 수요자들도 유입될 것으로 예상되고 있다. 문의 02-502-4982
-섹션 오피스-
고덕국제신도시 지식산업센터 고덕 지식공작소 더블유타워 투시도●고덕 지식공작소 더블유타워=고덕국제신도시 지식산업센터 고덕 지식공작소 더블유타워가 분양한다. 경기 평택시에 청년인구 유입세가 지속되고 있다. 지난해 6월 경기도에서 발표한 경기도 시·군별 청년 인구 이동에 따르면 지난 3년간 평택의 청년(15~39세) 순유입 인구는 1만1515명으로 집계됐다. 화성, 김포에 이어 세 번째로 높은 수준이다. 이에 평택시의 청년인구도 16만 4,000여명을 기록했으며, 시 전체 인구의 30%를 차지하는 것으로 나타났다. 전입 사유의 ‘질’도 눈 여겨 볼 부분이다. 타 지역의 주요 전입 사유가 주택인 반면 평택은 직업(39.4%)을 꼽은 비율이 가장 높았다. 세계 최대의 반도체 공장인 삼성전자 평택캠퍼스의 3기 공장 완공을 앞두고 정직원과 협력사들의 입주 수요가 가속화되고 있기 때문으로 풀이된다. 고덕국제신도시 인근에는 경기도 최대 규모의 일반산업단지로 조성되는 평택 브레인시티 개발사업지도 있다. 도일동 일대 약 483만㎡에 산업, 주거, 대학, 상업 등의 시설이 조성되는 브레인시티 개발사업은 2019년 7월 착공 이후 올해 7월까지 약 27%의 공정률을 보이고 있으며, 2023년에는 준공이 예정돼 있다. 향후 개발이 완료되면 1조3,000억원의 생산 유발 효과와 8,000여 명의 고용 창출 효과도 기대되고 있다. 평택시의 경제인구가 늘면서 교통인프라도 빠르게 구축되고 있다. 현재 평택지제역은 이미 지하철 1호선과 SRT가 연결돼 있어 강남까지 20분 내로 도달이 가능하고 수원발 KTX도 2024년 완공을 목표로 개발 중이다. 트리플 역세권은 이미 확정, GTX-A노선, GTX-C노선의 평택 연장을 공약으로 내건 후보가 대통령으로 당선이 되면서 쿼드러플 역세권도 눈 앞에 두고 있다. 전국적으로 손꼽히는 개발호재와 대기업들의 투자가 평택시에 몰리고 소득 수준이 높은 취업 인구의 유입도 늘어나면서 최근 분양을 시작한 지식산업센터 ‘고덕 지식공작소 더블유타워’에도 관심이 고조되고 있다. 2021년, 이례적으로 분양 접수 2개월 만에 전 호실 분양 완료를 기록한 지식공작소 아이타워의 2차 현장이기 때문이다. 고덕 지식공작소 더블유타워는 대지면적 7,351.30㎡ (2,223.77평), 연면적 45,808.73㎡ (13,857.14평), 지하 1층~지상10층 규모로 지상 1층부터 지상 5층까지 제조업에 특화된 드라이브인 시스템을 적용하고 지상 6층부터 10층까지는 소형 업무시설부터 중견기업까지 입주 가능한 섹션오피스 형태로 설계된 복합 지식산업센터다. 1차 현장 대비 연면적 기준 약 148%의 크기로 규모를 키웠다. 1차 현장인 아이타워와 공원을 사이에 두고 마주보는 위치로 입지의 가치도 동일하며, 가장 중요한 삼성전자 평택캠퍼스와도 반경 2km 이내에 위치하고 있어 협력사들에게 유리한 입지를 제공하고 있다. 문의 1577-2461
-중대형 오피스텔-
힐스테이트 삼성 주경 투시도●힐스테이트 삼성=현대건설은 6월 서울시 강남구 삼성동 일원에 ‘힐스테이트 삼성’을 분양할 예정이다. 지하 7층~지상 17층, 전용면적 50~84㎡ 총 165실 규모로 조성된다. ‘힐스테이트 삼성’은 서울 3대 업무지구인 강남업무지구(GBD) 직주근접 단지로 반경 1km 내에 포스코센터, 현대자동차그룹 글로벌비즈니스센터(GBC) 등이 위치해 있으며 각종 기업들이 입주해 있는 테헤란로가 도보권에 위치해 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있다. 아울러 지하철 2호선 삼성역과 2호선·수인분당선 환승역인 선릉역, 9호선 삼성중앙역 등 트리플 노선을 도보로 이용할 수 있으며, 이 노선을 통해 서울 전역으로의 출퇴근이 편리하다. 특히 삼성역의 경우 수도권광역급행철도(GTX) A와 C노선이 정차할 예정이어 일대의 교통은 더욱 편리해질 전망이다. ‘라이프스타일 리더’를 표방하는 힐스테이트 브랜드의 우수한 상품성도 기대할 수 있다. 세련된 외관 디자인이 적용돼 삼성동을 대표하는 랜드마크 단지가 될 것으로 기대되며, 이에 맞춰 수준 높은 컨시어지 운영을 통해 입주민들의 다양한 라이프 스타일을 충족시킬 예정이다. 전 호실이 주거용 평면으로 구성되며, 100% 자주식 주차 설계가 적용돼 입주민들의 편의성을 극대화했다. 커뮤니티 시설로는 프라이빗 다이닝룸, 미팅룸, 스터디룸, 게스트룸, 오픈 라이브러리, 헬시 바, 프라이빗 짐, 피트니스센터, 골프룸 등 다양한 공간이 조성된다. 주거용 오피스텔로 공급되는 만큼 아파트 대비 청약, 대출 등 규제에서 비교적 자유롭다는 장점도 있다. 만 19세 이상이면 청약통장 없이도 청약 접수가 가능하다. 오피스텔 분양권의 경우 취득세 계산 시 주택 수에 포함되지 않으며, 아파트 청약 시에도 주택으로 간주되지 않는다. 분양 관계자는 "힐스테이트 삼성은 강남 중심 생활권을 누릴 수 있는 '힐스테이트' 브랜드 단지로 일대를 대표하는 랜드마크 단지가 될 것으로 기대된다"며 "브랜드 가치에 걸맞는 고급 상품들을 적용시킨 만큼 수요자들의 많은 관심이 예상된다"고 말했다. '힐스테이트 삼섬' 견본주택은 서울시 서초구 반포동 일원에 위치해 있다. 문의 1666-5022
안양 센트럴 헤센 3차 조감도●안양 센트럴 헤센 3차=다양한 개발 호재가 예정돼 상승 훈풍이 불고 있는 안양시 만안구에 새로운 주거형 오피스텔과 아파트가 분양에 나서 귀추가 주목된다. 1, 2차의 성공으로 지역 내에서 검증을 완료한 ‘안양 센트럴헤센 3차’로 만안구 안양동 42-4번지 일대에 지하 2층, 지상 23층 규모에 64㎡~75㎡의 중소형 평면 84실 오피스텔과 24세대 아파트로 구성된 주상복합건물이다. 3Bay 아파트형 설계가 적용된 오피스텔은 공간이 실속 있게 설계돼 탁월한 주거감각을 경험할 수 있다. 또한, 가전제품 일체를(냉장고, 김치냉장고, 드럼세탁기, 건조대, 전실 에어컨 설치) 무상으로 빌트인 제공하는 등 프리미엄 아파텔을 지향하고 있다. 실거주에 최적화된 주거공간을 완성하고자 최첨단 시스템을 갖춘 것도 장점이다. 사물인터넷으로 연동되는 각종 가전기기를 비롯해 공간의 활용성과 개방감을 더해주는 빌트인 시스템 그리고 청결하고 위생적인 생활을 유지할 수 있도록 돕는 클린 시스템과 에너지 절약으로 가정의 경제성까지 책임지는 이코노미 시스템이 계획돼 있다. 우수한 입지도 장점이다. 서울 진입 관문으로 통하는 1호선 관악역 역세권 단지다. 제2경인고속도로, 강남순환도시고속도로를 이용하면 강남권까지 30분대에 빠르게 연결된다. 단지 주변으로 관악산과 삼성산을 비롯해 안양예술공원, 안양천 등 풍부한 녹지와 수변경관이 자리해 도심 속 쾌적한 힐링 라이프도 영위할 수 있다. 자녀 교육 여건도 탄탄하다. 삼성초, 호암초, 만안초, 안양중, 양명고 등 각종 초중고교가 단지와 인접해자녀들의 안심통학이 가능하며 평촌 학원가도 가까워 학습능률 향상이 기대된다. 자녀 교육 환경을 중요하게 여기는 학부모들에게 좋은 선택지라 할 수 있다. 지역 내 개발 호재가 다양해 프리미엄도 예고된다. 먼저, 월곶판교선의 만안역(예정)과 인접해 있다. 신안산선의 석수역, 덕정과 수원을 잇는 GTX-C 노선의 금정역과도 가까워 교통망 확충으로 인한 지가의 동반상승이 예상된다. 또한, 박달동 일원의 스마트밸리 사업과 지역 내 노후주택을 재건축하는 주택정비사업이 추진돼 도시미관 개선 및 대규모 인프라 확충이 기대된다. 내 집 마련의 꿈을 실현하기 위한 좋은 혜택들이 마련된 것도 ‘안양 성센트럴헤센 3차’를 주목하게 한다. 중도금 60%를 무이자 혜택을 제공해 입주 시까지 초기 자금 부담을 덜어준다. 100실 미만 주거용 오피스텔로 전매도 가능하다. 주택 수에 포함되지 않아 다른 아파트 청약에도 제한이 따르지 않고 유주택자의 청약도 가능하다. ‘안양 센트럴 헤센 3차’의 홍보관은 마련되어 있으며 자세한 사항은 홈페이지를 방문하거나 사전에 전화 예약 후 홍보관을 방문하면 보다 신속한 상담을 받을 수 있다. 문의 1668-0970
