입지는 물론 안정성과 미래가치 품은 수익형 단지는
수익형 부동산도 본격적인 옥석가리기 시작
전매제한과 실거주, 금리 인상, 대출 강화 등으로 주거용 부동산 시장이 정체된 가운데 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다.
급변하는 부동산 환경 변화에서 수익형 부동산의 경우 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있기 때문이다.
하지만 금리 인상 기조가 지속될 것으로 전망되면서 수익형 부동산 시장에서도 투자 옥석가리기가 필요하다는 의견이 속속 나오고 있다.
특히 입지적 장점은 물론 안정성과 미래가치를 따져 투자에 나서는 게 좋은데 안정성과 미래가치를 품은 수익형 부동산 시장에 대해 알아보자.
수익형 부동산에는 대표적 임대 사업인 오피스텔과 도시형 생활주택, 생활(형)숙박시설, 상가, 지식산업센터 등이 있다.
최근 상업·업무용 부동산 거래가 증가 추세인 것으로 조사됐다. 한국부동산원 자료에 따르면, 2021년 한해 오피스텔을 포함한 전국의 상업·업무용 부동산 거래량은 38건 849건으로 아파트 거래량 117만6,473건의 32.4% 수준이다.
그러나 올해 4월까지 전국 아파트 거래량이 26만4,495건에 그친 반면, 상업·업무용 부동산은 10만4,853건이 거래되면서 아파트 거래량의 39.6%까지 7%p 이상 늘어난 것으로 조사됐다.
상업업무용 부동산 중 오피스텔이 차지하는 비중도 2021년 한 해 동안 43.3%에서 2022년 4월 현재 45.2%로 증가하는 추세다.
특히 상업·업무용 부동산은 2020년 33만5,556건 거래돼 2021년 38만849건 대비 4만5,203건 증가했고, 이는 집계가 시작된 2006년 이후 가장 높은 수치다.
최근 부동산 관련 규제가 강화됨에 따라 비교적 제재가 덜 한 수익형 부동산으로 관심이 이동하고 있는 것으로 분석된다.
이 중 오피스텔은 아파트와 달리 취득 시 주택 수에 포함되지 않고 해당 지역에 거주하지 않더라도, 청약 통장이 없어도 청약할 수 있다는 장점이 있다.
게다가 지난해 11월부터는 오피스텔 바닥 난방 허용 면적이 전용 85㎡에서 120㎡ 이상으로 완화됐다.
이로 인해 1, 2인 가구 실수요 위주로 편성됐던 오피스텔 시장에 투자자의 유입이 증가하면서 수익성을 극대화 할 2룸, 3룸 평면에 대한 관심도 높아지고 있다.
이러한 수익형 부동산의 인기는 최근 분양되는 청약 경쟁률만 봐도 알 수 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면, 지난해 11월 경기도 과천시에 공급된 '힐스테이트 과천청사역' 오피스텔은 89실 모집에 12만4,426명이 몰리면서 1,398.0대 1의 역대 최고 경쟁률을 기록했다. 청약 통장이 필요 없는 아파트 대체 상품으로 주목 받았기 때문이다.
지난해 9월 성남시 판교대장지구에 공급된 도시형생활주택 '판교 SK뷰 테라스'도 292가구 모집에 9만2,491건이 접수돼 316.8대 1이라는 높은 청약 경쟁률을 보였다. 판교대장지구의 마지막 민영 주택이라는 점이 부각되면서 큰 인기를 끌었다. 지난해 9월 서울 강서구 마곡지구에 공급된 생활숙박시설 '롯데캐슬 르웨스트' 역시 평균 657대 1의 높은 경쟁률을 기록했다.
금리 인상 기조 속 수익형 부동산은 이미 옥석가리기 시작됐다. 그러나 전문가들은 높은 관심 속 인기 가도를 달리던 수익형 부동산도 옥석을 가려내는 것이 중요하다고 입을 모으고 있다.
한국은행은 지난 4월 기준금리를 올 1월보다 0.25%p 높은 1.5%로 인상했다. 이는 최저점을 찍었던 0.50%(2020년 5월)와 비교하면 3배나 오른 수치다.
또 한국은행은 물가 안정과 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 추가 빅스텝(0.5%p 인상)을 포함한 빠른 긴축정책에 발맞추기 위해서 앞으로도 계속 인상 기조를 이어갈 것으로 예상된다.
상황이 이렇다 보니 수요자들이 수익형 부동산 상품을 선택할 때도 현 시장의 펀더멘털을 고려한 투자가 이뤄져야 한다는 의미다.
부동산 전문가들은 우선 풍부한 수요가 뒷받침 되어야 하고, 관리비나 대출 이자 상환 등 고정 비용이 발생할 수 있어 공실률이 낮고 안정적인 임대 수익이 발생하는 곳을 찾는 것이 관건이라고 말한다.
탄탄한 배후 수요를 품은 입지에 들어서는 상품은 이들을 중심으로 풍부한 유동인구와 활발한 소비가 발생해 지역 활성화가 유리해 공실 리스크를 줄일 수 있어서다.
여기에 전문가들은 한 가지 더 운영 대행업체가 철저히 관리해 주는 곳이면 안정성까지 확보해 더욱 금상첨화라고 평가된다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 “아파트에 이어 수익형 부동산도 옥석 가리기에 돌입했다”며 “입지는 물론 안정성과 미래가치까지 갖춘 수익형 상품이 인기를 끌 것으로 보인다”고 말했다.
입지·안정성·미래가치 3박자를 갖춘 수익형 부동산 현황
힐스테이트 삼성 야경 투시도●힐스테이트 삼성(오피스텔)=현대건설은 6월 서울시 강남구 삼성동 일원에 ‘힐스테이트 삼성’을 분양할 예정이다. 지하 7층~지상 17층, 전용면적 50~84㎡ 총 165실 규모로 조성된다. ‘힐스테이트 삼성’은 서울 3대 업무지구인 강남업무지구(GBD) 직주근접 단지로 반경 1km 내에 포스코센터, 현대자동차그룹 글로벌비즈니스센터(GBC) 등이 위치해 있으며 각종 기업들이 입주해 있는 테헤란로가 도보권에 위치해 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있다. 아울러 지하철 2호선 삼성역과 2호선·수인분당선 환승역인 선릉역, 9호선 삼성중앙역 등 트리플 노선을 도보로 이용할 수 있으며, 이 노선을 통해 서울 전역으로의 출퇴근이 편리하다. 특히 삼성역의 경우 수도권광역급행철도(GTX) A와 C노선이 정차할 예정이어 일대의 교통은 더욱 편리해질 전망이다. ‘라이프스타일 리더’를 표방하는 힐스테이트 브랜드의 우수한 상품성도 기대할 수 있다. 세련된 외관 디자인이 적용돼 삼성동을 대표하는 랜드마크 단지가 될 것으로 기대되며, 이에 맞춰 수준 높은 컨시어지 운영을 통해 입주민들의 다양한 라이프 스타일을 충족시킬 예정이다. 전 호실이 주거용 평면으로 구성되며, 100% 자주식 주차 설계가 적용돼 입주민들의 편의성을 극대화했다. 커뮤니티 시설로는 프라이빗 다이닝룸, 미팅룸, 스터디룸, 게스트룸, 오픈 라이브러리, 헬시 바, 프라이빗 짐, 피트니스센터, 골프룸 등 다양한 공간이 조성된다. 주거용 오피스텔로 공급되는 만큼 아파트 대비 청약, 대출 등 규제에서 비교적 자유롭다는 장점도 있다. 만 19세 이상이면 청약통장 없이도 청약 접수가 가능하다. 오피스텔 분양권의 경우 취득세 계산 시 주택 수에 포함되지 않으며, 아파트 청약 시에도 주택으로 간주되지 않는다. 분양 관계자는 "힐스테이트 삼성은 강남 중심 생활권을 누릴 수 있는 '힐스테이트' 브랜드 단지로 일대를 대표하는 랜드마크 단지가 될 것으로 기대된다"며 "브랜드 가치에 걸맞는 고급 상품들을 적용시킨 만큼 수요자들의 많은 관심이 예상된다"고 말했다. '힐스테이트 삼섬' 견본주택은 서울시 서초구 반포동 일원에 위치해 있다. 문의 1666-5022
더 그로우 서초 투시도●더 그로우 서초(오피스텔)=서울시 서초구 서초동 일원에 조성되는 ‘더 그로우 서초’는 지하 7층~지상 19층 규모에 전용면적 49~100㎡의 주거용 오피스텔 221실로 구성된다. 하이엔드 오피스텔에서는 보기 드문 200실 이상의 대단지로 조성돼 관리비 부담도 상대적으로 적으며, 전체 호실의 절반 이상이 정남향으로 배치돼 우면산 조망이 가능하다. ‘더 그로우 서초’는 공급이 잠긴 강남권에서 아파트를 대체할 수 있다는 점에서 수요자들의 큰 호응을 얻고 있다. 오피스텔 내부는 선호도 높은 2룸 중심으로 구성됐으며, 가족 구성원과 라이프 스타일에 따라 다양한 활용이 가능하도록 설계됐다. 하이엔드 리빙 브랜드도 적용된다. 주방에는 독일 프리미엄 브랜드인 포겐폴(Poggenpohl)이 적용되며, 이탈리아 명품 브랜드 바랄디(Baraldi) 인덕션, 이탈리아 하이엔드 수전 제시(Gessi) 등을 집안 곳곳 배치해 고급스러움을 더했다. 최상층을 특화한 하이엔드 어메니티도 눈길을 끈다. 건물의 최상층에는 파노라마 조망을 갖춘 스카이 커뮤니티를 배치해, 입주민들은 우면산을 바라보며 조식과 피트니스를 즐길 수 있다. 또 루프탑에는 길이 25m에 달하는 인피니티풀과 다이닝 테이블을 갖춘 프라이빗풀이 조성된다. 한편 ‘더 그로우 서초’는 투기과열지구로 지정된 서초구에 위치하지만 잔금대출 LTV 70%까지 적용되며, DSR 2단계 규제와도 무관하다. 중도금 50% 무이자 혜택이 주어지며 모델하우스는 강남구 신사동에 마련돼 있으며, 사전 예약제로 운영 중이다. 문의 1668-0970
신용산 큐브스테이트 투시도●신용산 큐브스테이트(오피스텔·도시형 생활주택)=서울시 용산구 청파동3가 83-2번지 일대에 주거복합단지인 신용산 큐브스테이트가 분양을 진행중이다. 신용산 큐브스테이트는 지하 1층~지상 15층 규모로, 저층부는 근린생활시설, 4~12층까지 오피스텔, 12~14층은 소형 주택(도시형 생활주택)으로 구성되어 있으며 주차는 59대 가능하다. 오피스텔은 전용면적기준으로 36㎡타입과 37㎡ 타입으로 구성되며, 소형 주택은 26㎡~28㎡ 타입으로 분류된다. 특히 본 프로젝트는 모든 공급 호실과 세대가 1~2인 가구나 신혼부부 등의 젊은 층에서 선호하는 투룸 복층 구조로 설계되어 공간 활용성이 뛰어나다. 현장인 용산구 청파동 3가 일원은 무려 4개의 역세권이 겹쳐진 곳으로 우수한 교통 입지를 자랑한다. 지하철 1호선 남영역은 도보로 1분 거리에 위치한 초역세권 입지로, 4호선 숙대입구역과 6호선 삼각지역, 효창공원역에 대한 접근성도 우수하며 공항철도 및 경의중앙선을 이용할 수 있으며 추후 GTX-A, B, D 노선 및 신분당선이 개통되면 교통 여건이 더욱 개선될 것으로 보인다. 사업지 전면에는 남산이, 후면으로는 한강이 위치한 배산임수의 입지로 막힘 없이 탁 트인 조망권을 자랑한다. 서울시의 3대 업무지구로 꼽히는 강남과 중구, 마포구의 중심에 위치하여 어디든 20분대에 이동할 수 있다는 장점도 보유하고 있다. 비즈니스 네트워크의 중심지로, 수많은 사업체 수요가 발생하여 임대 수익을 목표로 하는 투자자들에게도 충분히 매력적인 입지다. 뿐만 아니라 인근 생활 인프라가 탄탄하게 구축되어 있어 실거주자들에게도 편리한 환경을 제공한다. 사업지 반경 1.5km 이내에 백화점을 비롯해 아이파크몰, 하나로클럽 등 대형마트가 운영 중이며 소방서와 경찰서, 주민센터 등 생활의 안전과 편의를 보장할 공공시설도 들어서 있다. 효창공원과 용산공원 예정 부지가 인접하여 ‘숲세권’ 생활을 누리기에도 부족함이 없다. 용산이 대한민국의 새로운 랜드마크로 떠오르며 ‘용산시대’가 개막하고 있다. 윤석열 대통령 당선인이 국민과 가까이에서 호흡할 수 있는 새로운 집무실을 용산으로 낙점했으며 용산공원 개방, 용산 국제업무지구개발 등 다양한 호재가 겹쳐져 ‘용산 르네상스’에 대한 기대감이 한껏 증폭된 상황이다. 용산이 품고 있는 경제, 문화, 교통의 잠재성을 폭발시켜 대한민국 경쟁력을 키워나갈 정치, 경제, 문화의 전진기지로 만들겠다는 정치권의 의지가 강하다. 부동산 관계자는 “용산의 경우, 국제업무지구와 용산공원, 서울역 MICE 등 다양한 개발 사업이 추진되고 있어 지금보다 미래 가치가 더욱 밝게 빛나 이를 기대하는 투자자들의 문의가 끊이지 않는다. 용산큐브스테이트 오피스텔의 경우, 비교적 합리적인 공급가로 책정되었으며 전매 제한도 없어 자유롭게 운용할 수 있을 것”이라고 전했다. 문의 1668-0970
세운 푸르지오 그래비티 조감도●세운 푸르지오 그래비티(생활숙박시설)=부동산 개발업체 한호건설그룹이 서울 중구 을지로 세운지구에서 ‘세운 푸르지오 그래비티’를 공급하고 있다. 광화문 일대 중심업무지구와 가깝고 포스트코로나 시대 관광수요 활성화에 따라 수요가 늘어나는 레지던스(숙박시설)라는 평가다. 서울시가 최근 도심녹지생태를 구축하겠다고 밝히면서 세운지구 분양 단지가 관심을 끌고 있다. 이 단지는 2개 블록에 지하6~지상 20층 756실(전용 21~50㎡)로 이뤄진다. 블록별로 세운지구 3-6구역이 396실이고, 3-7구역은 360실이다. 생활숙박시설이어서 청약통장이 필요없고 분양권 전매 제한도 없다. 주택수에 포함되지 않아 다주택자 중과 등 각종 규제에서 자유롭다. 세운지구는 서울 도심 사대문 내 유일한 대규모 개발지라는 분석이다. 반경 1㎞ 내 지하철 2·3호선 환승역인 을지로3가역뿐 아니라 종로3가역, 충무로역 등이 있다. 남산 1·3호 터널과 연결되는 삼일대로, 소공로도 이용하기 편하다. 인근에 남산, 종묘공원, 남산골공원, 경복궁, 창경궁 등이 있다. 청계천 수변공원이 가깝다. 서울대병원과 쇼핑 명소인 롯데백화점, 신세계백화점 등도 인근에 있다. 단지 안에 특급 호텔에 들어서는 다양한 어메니티(편의시설)가 갖춰질 예정이다. 버틀러(집사) 및 하우스키핑 서비스, 메일서비스 등에 제공된다. 코워킹 스튜디오, 웰컴라운지, 와인 라이브러리, 게임룸, 골프스튜디오, 락커룸 등도 마련된다. 준공 후 에어비앤비 파트너사인 홈즈컴퍼니가 직접 관리·운영할 예정이다. 주변에 대우건설과 BC카드가 본사로 사용하는 을지트윈타워를 비롯해 SK그룹 한화그룹 하나은행 등 대기업과 금융사의 본사들이 모여 있다. 주변에 근무하는 종사자수가 70만명에 달해 장단기 숙박 수요가 많다는 분석이다. 단지 내부는 도심 내 특급 호텔을 대표할 만한 다양한 서비스가 준비돼 있다. 준공 이후에는 글로벌 여행플랫폼, 에어비앤비 파트너사 홈즈컴퍼니가 직접 운영·관리한다. 분양 관계자는 "서울도심 중심업무지구(CBD)에 위치하고 청계천에 접해 있는 등 지금까지 공급된 생활형숙박시설 중 최고의 입지에서 공급되는 만큼 수요자들의 높은 관심이 예상된다"고 말했다. 문의 1877-4656
