100실 이상 오피스텔 등 청약 의무…미만 단지 덕볼까

-'깜깜이 분양'·'줄 세우기' 등 비주택 부조리 차단 목적

-99실 이하 '규제' 피해가…투자 수요 몰릴 가능성도

-100실 이상 오피스텔·생활숙박시설 청약 의무 포함

국토교통부가 오피스텔 및 생활(형)숙박시설의 의무청약 대상 기준을 개정한다. 기존 50실 계획에서 100실로 늘리기로 한건데, 청약 과열 현상이 잦아든데다 소규모 사업장에선 추가적인 분양 비용 발생이 부담이 될 수 있다는 판단에서다. 특히 새정부의 규제 완화 기조와도 맞지 않다고 봤다.

건축물 분양제도 주요 개선 내용

4일 관련 업계에 따르면 국토교통부는 최근 이 같은 내용을 담은 '건축물의 분양에 관한 법률 시행령 일부개정령안'을 입법예고했다.

당초 투기과열·조정대상지역에서는 50실 이상 의무 청약 대상에 포함해 사실상 오피스텔 및 생활숙박시설 전체를 제도권 내로 편입시킬 계획이었다. 분양과정 상 부조리 의혹 등을 방지하기 위해서다.

지난 2월 국토부는 "분양과정 상 부조리 의혹 등의 논란이 발생함에 따라 인터넷 청약대상을 생활숙박시설까지 확대하는 한편, 투기과열·조정대상지역에서는 50실 이상으로 확대키로 했다"고 개정 배경을 밝힌 바 있다.

오피스텔 등 비주택의 경우 별도의 제약 없이 사업주체가 청약방식을 자체적으로 정할 수 있다.

보통 인터넷 청약을 활용하기 보다는 견본주택에서 현장계약으로 진행하는 경우가 많았는데, '줄 세우기'로 과도한 경쟁심리를 유발하거나 청약 열기를 과대 포장해 홍보 수단으로 삼는 문제가 있었다.

또 정식 분양절차를 밟지 않고 고의로 미분양을 만든 후 원하는 동호수를 선점해서 계약하는 방식인 '깜깜이 분양'이 활용되기도 했다.

이 때문에 투자 수요가 몰리는 경우가 잦았다. 정부가 의무청약을 확대하는 데에는 이런 투자 심리를 차단하겠다는 의도가 깔려있다.

하지만 최근 거듭된 금리인상과 집값 하락 우려가 커지면서 청약에서도 미분양, 미계약이 속출하자 비주택 의무청약 기준을 100실로 늘린 것이다.

국토부 관계자는 "처음 50실 조건으로 발표했을 때는 시장이 과열된 상황이어서 그렇게 기준을 잡았지만 지금은 규제지역도 계속 변동되고 있다"며 "거기다 최근 규제개혁에 대한 얘기도 나오고 있어 내부 논의를 거쳐 규제지역과 무관하게 일괄 100실 이상으로 결정했다"고 말했다.

굳이 소규모 단지에는 청약 의무화를 통해 규제를 할 필요가 없다는 판단인데, 100실 미만의 오피스텔 등 비주택은 규제를 피해가게 됐다.

이를 두고 일각에서는 '100실 제한'에 걸리지 않는 99실 이하 오피스텔은 분양권 전매가 가능해 투자수요가 많은데, 의무청약 대상에서 제외한 것을 두고는 "아쉽다"는 평가도 나온다.

이에 상대적으로 규제에서 자유로운 100실 미만의 오피스텔이 반사익을 볼 것으로 전망된다.

‘건축물의 분양에 관한 법률 시행령’에 따르면 투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역에서 공급되는 100실 이상 오피스텔의 경우 소유권 이전등기 전까지 전매가 제한되지만 100실 미만 규모일 경우 계약금 납입 후 즉시 전매가 가능하다.

이에 100실 미만 오피스텔은 올해에도 높은 인기를 끌었다. 한국부동산원 청약홈에 따르면, 지난해 공급된 오피스텔 중 청약 경쟁률 상위를 차지한 5곳 중 4곳이 100실 미만 규모의 오피스텔인 것으로 나타났다. 

이러한 분위기는 올해도 이어져 ‘대전하늘채스카이앤2차’(50실, 평균 250.6대 1), ‘힐스테이트청량리메트로블’(96실, 126.81대 1), ‘투웨니퍼스트99’(99실, 60.36대 1) 등이 우수한 성적을 거뒀다.

업계 전문가들은 이러한 현상을 두고 아파트 대체재로서 실수요자가 주목할 뿐 아니라 전매 제한이 없다는 이점에 투자자까지 몰려들기 때문이라고 업계는 분석했다. 

오피스텔은 청약통장을 필요로 하지 않고 100% 추첨제로 당첨자를 선정해 청약 가점이 낮은 젊은 세대나 신혼부부에게 인기가 높았다.

또한 자금조달계획서가 필요 없으며 오피스텔의 분양권이 주택 수에 포함되지 않고, 주택담보대출비율(LTV)이 최대 70%까지 적용돼 초기 자금 부담이 적은 부분도 장점이다.

투자자들 사이에서는 전매 제한이 없다는 이점이 활용돼 당첨 직후 프리미엄(웃돈) 거래도 활발하게 이뤄지고 있다.

지난해 11월 서울 신길동에서 공급된 ‘신길AK푸르지오’의 경우 분양가가 9억원대 중후반대로 높았음에도 불구하고 전용 78㎡ 기준 최고 9000만원에 달하는 프리미엄이 형성됐으며 ‘대전도안센트럴아이파크3단지’ 오피스텔 전용 84㎡ 역시 1억원 가량의 프리미엄이 붙어 거래되는 것으로 알려졌다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 "안그래도 100실 미만의 비주택의 경우 전매가 자유로워서 인기였는데, 이젠 유일하게 깜깜이 분양이 활용될 수 있어 투자 수요가 선호하는 대상이 될 것"이라고 말했다.

서울에 분양중인 100실 미만 오피스텔 현황

여의도 월드메르디앙 투시도

●여의도 월드메르디앙=서울의 주요 업무지구 중 하나인 여의도를 다리 하나만 건너면 되고 5호선 영등포시장역이 도보 5분 거리인 역세권 3룸 오피스텔과 소형 주택으로 이뤄진 복합 주거단지인 ‘여의도 월드메르디앙’이 7월 분양을 앞두고 있다. ‘여의도 월드메르디앙’ 인근에는 지난해 4월 16일 신월여의지하도로(제물포터널) 개통에 따른 제물포길 지하화 공사로 신월IC로부터 국회대로 여의도로 이어지는 7.6km 구간에 숲·광장 테마공원(일명 국회대로 지상화 공원 계획)이 들어선다. 또한, 영등포동에는 2012년 기준으로 기업체 약 7,800여 개와 종사자 약 45,000여 명이 근무 중이며, 인근 여의도동은 약 8,000여 개의 기업체와 150,000여 명의 근로자가 있어 풍부한 임대 수요를 갖추고 있다. 또한, 영등포는 2030 플랜에 따라 국제적인 금융중심지로 육성되고 있는 곳으로 다수의 지식산업센터가 들어서고, 기업들이 몰리면서 글로벌 국제금융도시로의 면모를 갖춰가고 있다. 서울특별시 영등포구 영등포동8가 4번지 외 5필지에 들어서는 ‘여의도 월드메르디앙’은 지하 1층~지상 12층 규모, 30실의 주거용 오피스텔인 아파텔과 11세대의 소형주택(도시형 생활주택)으로 구성된다. 층별 구성은 지하 1층~지상 12층 규모로 오피스텔은 2~9층, 소형 주택은 10~12층으로 이뤄지며 총 주차대수는 39대(법정 36대)이다. 오피스텔은 전용면적 ▲58㎡(8실) ▲61㎡(8실) ▲62㎡(14실) 3가지 타입으로 소형 주택은 전용면적 ▲37㎡(2세대) ▲47㎡(4세대) ▲49㎡(2세대) ▲50㎡(2세대) ▲56㎡(1세대) 5가지 타입으로 구성되며 아울러 전세대 발코니확장과 슬라이드중문, 시스템에어컨, 각종 가전제품 등이 무상으로 제공된다. 쓰리룸과 2bath구조(일부 세대 제외)의 아파트 평면을 도입했으며 특히 최상층인 12층 3세대는 독점공간 사용이 가능해 특히 높은 인기가 예상된다. ‘여의도 월드메르디앙’은 영등포시장역이 직선거리 350m 거리(도보 5분 이내)에 있으며, 인근에 영등포역(1호선·신안산선 예정)과 당산역(2호선·9호선), 국회의사당역(9호선) 도보로 이용이 가능하다. 또한, GTX B노선과 일산과 영등포를 잇는 M버스를 이용할 수 있으며, 올림픽대로와 강변북로, 서부간선도로, 경인고속도로도 가까워 우수한 교통여건을 갖추고 있다. 지난해 4월 16일에는 신월동에서 목동을 거쳐 여의대로까지의 7.53km 구간을 한 번에 터널로 잇는 제물포터널이 개통하였으며, 2024년에는 신안산선(안산, 시흥~여의도)이 개통 예정에 있다. 교육여건도 우수하다. 초, 중, 고(영동초, 영중초, 당서초, 당산중 등)가 도보로 이용 가능한 학세권 단지라는 평가를 받고 있다. 최근 오피스텔 등이 아파트의 대안으로 주목을 받으면서 교육환경이 우수한 학세권 오피스텔에 관심이 어느때보다 높다. 학교가 밀집해있어 도보 통학이 가능하거나 학군이 우수한 지역은 집값이 높게 형성돼 있다 보니 자녀교육에 열의가 높은 학부모들은 상대적으로 가격이 저렴한 주거용 오피스텔에 높은 관심을 보이고 있는 것이다. 이렇다 보니 이들 지역의 주거용 오피스텔은 높은 가격 상승과 청약 경쟁률을 보이고 있다. 한 부동산 전문가는 “최근 오피스텔이 소형 아파트 대체 상품으로도 많이 공급되는 만큼 교통, 편의시설뿐 아니라 학군까지 고려한 투자를 하는 것이 좋다”고 말했다. 주변 생활편의시설로는 도보 거리에 빅마켓이 있으며, 인근에 위치한 코스트코, 신세계백화점, 타임스퀘어, 롯데백화점과 함께 지난해 2월에는 서울 최대 규모의 백화점 ‘더현대 서울’이 오픈했다. 더현대 서울은 전체 영업면적이 8만9100㎡에 이르며, 이 가운데 49%를 실내 조경이나 휴식 공간으로 꾸며, 서울의 가장 핫한 핫플레이스 명소로 자리 잡아 하루 평균 약 20만 명이 방문하고 있다. 이밖에 한강시민공원과 여의도공원, 선유도공원, 한강 캠핑장, 낚시터 등이 가깝다. ‘여의도 월드메드디앙’은 청약 접수 때 청약통장이 필요 없고, 만 19세 이상이면 누구나 청약할 수 있다. 거주 지역이나 재당첨 제한도 받지 않는다. 주택 소유와 상관없이 분양 물량 100%가 추첨제로 당첨자를 가리기 때문에 1인 가구부터 청약 가점이 낮은 신혼부부나 젊은 층도 내 집 마련의 기회를 잡을 수 있다. 오피스텔과 소형 주택은 각각 100실과 30세대 미만으로 공급되어 계약 후 바로 전매(轉賣)도 가능하다.  여의도 월드메드디앙’ 분양 관계자는 “현재 서울 전역이 투기과열지구로 분양권 전매가 극히 어렵다는 점에서 틈새 투자처로도 주목할 만하다”고 말했다. 7억대의 합리적인 분양가로 공급되며 계약조건은 계약금 1차 5%로 계약이 성립(30일 이내 2차 계약금 납부 조건)되며 수요자들의 초기부담을 낮췄으며 준공은 2023년 7월경 예정이다. 계약자를 위한 다양한 혜택도 제공된다. 준공 후 1년치 이자지원(월 100만원)을 일시불로 선지급(약 1,200만원 상당)하며 여의도 출퇴근자를 위한 고급 자전거를 제공한다. 한편, ‘여의도 월드메르디앙’ 오피스텔은 시공은 신성종합건설(주), 수탁 시행은 무궁화신탁이 맡았다. 홍보관 및 견본주택은 영등포동7가 29-28 한흥빌딩 3층에 마련되어 있으며, 방문 전 전화 사전예약을 통해 자세한 상담을 받을 수 있다.  문의 1668-0970

신림역 헤센 더 스타 투시도

●신림역 헤센 더 스타=신한종합건설이 시공하는 ‘신림역 헤센 더 스타’가 분양중이다. 서울 관악구 신림동 일원에 위치하며, 지하 6층~지상 18층, 주거형 오피스텔 전용 48~68㎡ 99실(100실 미만 전매가능), 공동주택 공급 52~75㎡ 29세대 등 총 128세대와 상가로 구성된다. ‘신림역 헤센 더 스타’는 2호선·신림선(5월 28일 개통) 신림역이 도보 1분 거리에 위치한 더블 초역세권 입지를 갖췄다. 신림역을 통하면 강남, 여의도, 구로, 가산 등 서울의 주요 업무지구로 10분대 이동이 가능한 만큼 수월한 출퇴근 여건이 마련돼 있다. 남부순환로와 강남순환도시고속도로 등도 가까이 있어 차량을 통한 이동도 편리하다. 서울 핵심 인프라를 누리는 주거환경도 돋보인다. 롯데백화점(관악점), 롯데시네마(신림점), 타임스트림, 르네상스 쇼핑몰, 신림동 별빛거리 먹자골목 등 각종 쇼핑문화시설이 가까이 자리한다. 이와 함께 단지 인근에 상도근린공원과 보라매공원, 도림천 산책로 등 풍부한 자연녹지를 확보하고 있어 쾌적하다. 이밖에 보라매(서울대)병원, 양지병원과 관공서 등도 가까워 입주민들은 편리하고 풍성한 주거생활을 영위할 수 있을 것으로 예상된다. 개발호재에 대한 기대감도 높다. 관악구는 지난해 ‘신림지구중심 지구단위계획 재정비’ 용역에 착수하며 본격적인 개발을 추진하고 있다. 신림지구중심 재정비 사업은 약 50만㎡ 부지 신림역 일대의 상업·문화 기능을 강화하고, 경전철 신설 역세권 주변을 근린상업중심지로 육성한다는 계획이 담겼다. 재정비 사업을 통해 신림역 일대는 서울 서남권 신성장 중심축으로 거듭날 것으로 전망된다. 문의 1666-0840