주택 임대사업자 혜택 부활…알짜 오피스텔 선점 해볼까
윤석열 정부의 부동산 대책에 따라 아파트를 제외한 소형주택에 한해 등록임대사업자 제도가 부활하는 방안이 추진되면서 오피스텔 시장이 떠오르고 있다.
업계에 따르면, 지난 7월 기획재정부가 발표한 ‘2022 세제 개편안’에 등록임대사업자 제도 정상화에 대한 내용이 포함된 것으로 알려졌다.
이 제도는 임대주택으로 등록하고 임대료 증액을 5% 이내로 제한, 일정 기간 이상 임대하면 종합부동산세 합산 배제, 양도소득세 중과 배제 등의 혜택을 제공한다. 지난 2020년 다주택자에게 과도한 혜택을 준다는 이유에서 2020년 사실상 폐지됐다.
정부는 주거 시장 안정화와 세금 부담 완화를 목표로 등록임대사업자를 재개하는 방안을 내놓았다.
대신 세제 혜택이 전반적인 부동산 시장 불안을 유도할 소지가 있는 만큼 아파트를 제외한 소형주택에 한해서만 혜택을 되살리는 방안을 우선 검토한 뒤, 시장 상황에 따라 아파트 등록임대사업자를 부활 여부를 검토할 예정이다.
이어 ‘2022 세제 개편안’에는 소형주택 임대사업자에 대한 세 부담 완화책을 포함했다. 등록임대사업자가 소형주택(전용면적 85㎡, 공시가격 6억원 이하)을 임대하면서 임대료를 연 5% 이내로 인상한 경우 해당 임대소득에 대한 소득세 감면 기한을 올해 말에서 2025년 말로 3년 연장한다.
이렇게 등록임대사업 제도 부활로 비주택인 오피스텔이 각종 혜택을 누릴 것으로 예상되면서, 알짜 입지에 공급되는 주거용 오피스텔을 선점하기 위한 투자자들의 움직임이 커지고 있다.
하지만 올해 전국 오피스텔 분양 예정 물량은 예년에 비해 상대적으로 적은 수준이다. 올해 전국 오피스텔 분양 물량은 약 3만6129실로 추산된다. 이는 지난해 분양 물량인 5만6724실 대비 36% 가량 줄어든 것이다. 또한 1만4764실이 분양됐던 지난 2010년 이후 12년 만에 최저 물량이다.
최근 분양에 나선 오피스텔은 높은 경쟁률을 기록하고 있다. 지난 4월 경기 고양 '덕은DMC 에일린의 뜰 센트럴'은 210실 모집에 총 9117건이 접수돼 평균 43.41대 1의 높은 경쟁률로 이목을 끌었다. 지방에서도 인기를 끌고 있다. 지난달 27일 진행된 '힐스테이트 서대구역 센트럴'은 75실 모집에 총 1854명이 청약에 나서 평균 24.7대 1의 경쟁률을 기록하기도 했다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 “올해 들어 부동산 시장이 잠잠한 분위기를 유지하고 있지만 등록임대사업자 제도가 되살아나면 오피스텔 시장이 한층 활발해질 것으로 기대된다”라며 “임대인의 세금 부담과 임차인의 임대료 부담을 동시에 줄이는 이 제도가 부활한다는 소식에 부동산 투자자들의 발걸음이 빨라지고 있다”고 말했다.
수도권에 분양(예정)중인 주거용 오피스텔 현황
여의도 월드메르디앙 광역 조감도●여의도 월드메르디앙=서울의 주요 업무지구 중 하나인 여의도를 다리 하나만 건너면 되고 5호선 영등포시장역이 도보 5분 거리인 역세권 3룸 오피스텔과 소형 주택으로 이뤄진 복합 주거단지인 ‘여의도 월드메르디앙’이 8월 분양을 앞두고 있다. ‘여의도 월드메르디앙’ 인근에는 지난해 4월 16일 신월여의지하도로(제물포터널) 개통에 따른 제물포길 지하화 공사로 신월IC로부터 국회대로 여의도로 이어지는 7.6km 구간에 숲·광장 테마공원(일명 국회대로 지상화 공원 계획)이 들어선다. 또한, 영등포동에는 2012년 기준으로 기업체 약 7,800여 개와 종사자 약 45,000여 명이 근무 중이며, 인근 여의도동은 약 8,000여 개의 기업체와 150,000여 명의 근로자가 있어 풍부한 임대 수요를 갖추고 있다. 또한, 영등포는 2030 플랜에 따라 국제적인 금융중심지로 육성되고 있는 곳으로 다수의 지식산업센터가 들어서고, 기업들이 몰리면서 글로벌 국제금융도시로의 면모를 갖춰가고 있다. 서울특별시 영등포구 영등포동8가 4번지 외 5필지에 들어서는 ‘여의도 월드메르디앙’은 지하 1층~지상 12층 규모, 30실의 주거용 오피스텔인 아파텔과 11세대의 소형주택(도시형 생활주택)으로 구성된다. 층별 구성은 지하 1층~지상 12층 규모로 오피스텔은 2~9층, 소형 주택은 10~12층으로 이뤄지며 총 주차대수는 39대(법정 36대)이다. 오피스텔은 전용면적 ▲58㎡(8실) ▲61㎡(8실) ▲62㎡(14실) 3가지 타입으로 소형 주택은 전용면적 ▲37㎡(2세대) ▲47㎡(4세대) ▲49㎡(2세대) ▲50㎡(2세대) ▲56㎡(1세대) 5가지 타입으로 구성되며 아울러 전세대 발코니확장과 슬라이드중문, 시스템에어컨, 각종 가전제품 등이 무상으로 제공된다. 쓰리룸과 2bath구조(일부 세대 제외)의 아파트 평면을 도입했으며 특히 최상층인 12층 3세대는 독점공간 사용이 가능해 특히 높은 인기가 예상된다. ‘여의도 월드메르디앙’은 영등포시장역이 직선거리 350m 거리(도보 5분 이내)에 있으며, 인근에 영등포역(1호선·신안산선 예정)과 당산역(2호선·9호선), 국회의사당역(9호선) 도보로 이용이 가능하다. 또한, GTX B노선과 일산과 영등포를 잇는 M버스를 이용할 수 있으며, 올림픽대로와 강변북로, 서부간선도로, 경인고속도로도 가까워 우수한 교통여건을 갖추고 있다. 지난해 4월 16일에는 신월동에서 목동을 거쳐 여의대로까지의 7.53km 구간을 한 번에 터널로 잇는 제물포터널이 개통하였으며, 2024년에는 신안산선(안산, 시흥~여의도)이 개통 예정에 있다. 교육여건도 우수하다. 초, 중, 고(영동초, 영중초, 당서초, 당산중 등)가 도보로 이용 가능한 학세권 단지라는 평가를 받고 있다. 최근 오피스텔 등이 아파트의 대안으로 주목을 받으면서 교육환경이 우수한 학세권 오피스텔에 관심이 어느때보다 높다. 학교가 밀집해있어 도보 통학이 가능하거나 학군이 우수한 지역은 집값이 높게 형성돼 있다 보니 자녀교육에 열의가 높은 학부모들은 상대적으로 가격이 저렴한 주거용 오피스텔에 높은 관심을 보이고 있는 것이다. 이렇다 보니 이들 지역의 주거용 오피스텔은 높은 가격 상승과 청약 경쟁률을 보이고 있다. 한 부동산 전문가는 “최근 오피스텔이 소형 아파트 대체 상품으로도 많이 공급되는 만큼 교통, 편의시설뿐 아니라 학군까지 고려한 투자를 하는 것이 좋다”고 말했다. 주변 생활편의시설로는 도보 거리에 빅마켓이 있으며, 인근에 위치한 코스트코, 신세계백화점, 타임스퀘어, 롯데백화점과 함께 지난해 2월에는 서울 최대 규모의 백화점 ‘더현대 서울’이 오픈했다. 더현대 서울은 전체 영업면적이 8만9100㎡에 이르며, 이 가운데 49%를 실내 조경이나 휴식 공간으로 꾸며, 서울의 가장 핫한 핫플레이스 명소로 자리 잡아 하루 평균 약 20만 명이 방문하고 있다. 이밖에 한강시민공원과 여의도공원, 선유도공원, 한강 캠핑장, 낚시터 등이 가깝다. ‘여의도 월드메르디앙’은 청약 접수 때 청약통장이 필요 없고, 만 19세 이상이면 누구나 청약할 수 있다. 거주 지역이나 재당첨 제한도 받지 않는다. 주택 소유와 상관없이 분양 물량 100%가 추첨제로 당첨자를 가리기 때문에 1인 가구부터 청약 가점이 낮은 신혼부부나 젊은 층도 내 집 마련의 기회를 잡을 수 있다. 오피스텔과 소형 주택은 각각 100실과 30세대 미만으로 공급되어 계약 후 바로 전매(轉賣)도 가능하다. 여의도 월드메르디앙’ 분양 관계자는 “현재 서울 전역이 투기과열지구로 분양권 전매가 극히 어렵다는 점에서 틈새 투자처로도 주목할 만하다”고 말했다. 7억대의 합리적인 분양가로 공급되며 계약조건은 계약금 1차 5%로 계약이 성립(30일 이내 2차 계약금 납부 조건)되며 수요자들의 초기부담을 낮췄으며 준공은 2023년 7월경 예정이다. 계약자를 위한 다양한 혜택도 제공된다. 준공 후 1년치 이자지원(월 100만원)을 일시불로 선지급(약 1,200만원 상당)하며 여의도 출퇴근자를 위한 고급 자전거를 제공한다. 한편, ‘여의도 월드메르디앙’ 오피스텔은 시공은 신성종합건설(주), 수탁 시행은 무궁화신탁이 맡았다. 홍보관 및 견본주택은 영등포동7가 29-28 한흥빌딩 3층에 마련되어 있으며, 방문 전 전화 사전예약을 통해 자세한 상담을 받을 수 있다. 문의 1668-0970
더 그로우 서초 투시도●더 그로우 서초=서초동에 명품 하이엔드 오피스텔인 ‘더 그로우 서초’이 분양중이다. 서울시 서초구 서초동 1584-7번지 일원에 지하 7층~지상 19층, 총 221실의 주거용 오피스텔로 구성된다. 이 단지는 기존의 과시적 럭셔리를 선보이는 상품성이 아닌, 구조와 기능을 중시한 합리적 럭셔리 라이프를 기대할 수 있도록 새로운 컨셉의 상품으로 선보일 예정이다. 단지는 기존 소형 오피스텔과 달리 모든 유닛에 투룸 구조를 도입했으며, 3Bay 설계로 거실과 주방, 안방은 물론 알파룸에서도 채광과 통풍을 극대화했다. 유닛 내부 및 커뮤니티 시설에서 우면산 조망이 가능한 점도 소비자의 관심을 이끌 요소이다. 1층 상업시설을 배제하고 필로티 구조로 정원과 공원 등의 휴식공간으로 연결하며, 지하 1층에는 호텔식 발렛공간인 second lobby를 운영하여 지하에서도 호텔처럼 입장하게 된다. 특히 프라이빗풀과 함께 조성되는 루프탑 인피니티풀(25m 정규 3개라인), 최상층 커뮤니티 시설 배치 등 고기능성의 하이엔드급 부대시설도 눈길을 끈다. 서초동의 다양한 인프라를 가까이서 누리는 핵심 입지도 장점이다. 서울지하철 3호선 남부터미널역(예술의전당)을 도보로 이용할 수 있으며 2호선·3호선 환승역인 교대역과 2호선 서초역도 인접하다. 여기에 우면산, 서리풀 공원 등 녹지 공간과 예술의전당, 국립중앙도서관, 한전아트센터, 국립국악원 등 문화예술 시설도 풍부해 쾌적한 주거 생활이 가능하다. 해당 사업지는 인근에 교대역, 서초역, 남부터미널 등이 가까운 역세권에 위치했으며 서초IC, 서리풀 터널, 남부순환로, 반포대로도 인접해 차량을 이용한 통행도 용이하다. 입지환경 및 주변 인프라도 좋다. 우면산, 서리풀 공원 등의 도보권에 있고 양재시민의 숲 등 녹지도 잘 갖춰져 있다. 생활 인프라로도 갖췄다. 롯데마트, 신세계백화점 및 강남역·교대역·남부터미널역 상권 등이 가깝고 서초 법조타운, 예술의 전당, 서울교대 등 서초동 핵심위치에 있어 배후수요도 풍부하다. 또 사업지 인근으로 대형 호재도 예정돼 있다. 양재·우면 R&CD 혁신 허브 및 양재 테크시티가 조성 예정이며, 경부고속도로 지하화 및 서초로 지구단위개발, 남부터미널 개발 등이 진행될 예정이다. 서초구의 '서초로 지구단위계획 재정비안'에 따르면 서초대로 일대 롯데칠성 부지, 코오롱 부지, 라이온미싱 부지 등을 특별계획구역으로 지정, 국제 업무·상업 복합 중심지로 개발할 계획이다. 특별계획구역에 속한 4개 부지를 합치면 면적만 6만3006㎡에 달하며 삼성타운(2만4000㎡)과 합해 면적 8만여㎡의 대규모 오피스 타운이 조성된다. 서초 정보사 부지도 끼고 있다. 해당 부지는 첨단 업무복합단지, 친환경 문화예술 복합타운으로 개발될 예정으로, 지난 2010년 정보사가 경기 안양시로 이전 이후 장기 표류되던 이 곳은 최근 서울시 도시·건축공동위원회에서 특별계획구역 세부개발계획안이 통과하면서 내년부터 공사를 시작할 수 있게 됐다. 현대차 GBC부지도 인근이다. 총 사업비 약 2조3000억원이 투입돼 남측부지 4차 산업혁명 클러스트·북측 부지 친환경 첨단 비즈니스 허브 및 미술관 건립을 통해 친환경 문화예술 복합타운으로 조성될 예정이다. 시행은 우리자산신탁이 시공은 삼정E&C와 삼정기업이 맡았으며 계약금 10%, 중도금 50% 무이자 혜택이 주어진다. 주차는 총 192대가 가능하며 2024년 12월 준공 예정이다. 문의 1668-0970
구리역 롯데캐슬 시그니처 투시도●구리역 롯데캐슬 시그니처=롯데건설은 8월 경기도 구리시 인창동 일원에 인창C구역 주택 재개발 사업을 통해 ‘구리역 롯데캐슬 시그니처’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 6층~지상 최고 42층, 11개동, 아파트 1,180세대, 오피스텔 251실로 조성 예정인 대규모 주거복합단지다. 이번 공급에서는 아파트 일반분양 679세대를 선보일 예정이다. 이번에 공급되는 아파트의 주택형은 △34㎡(68세대) △46㎡(56세대) △59㎡A·B·C(264세대) △82㎡A·B(205세대) △101㎡(86세대) 등 총 8개 타입으로 구성되며 전용 85㎡ 이하 중소형이 공급 물량의 87%를 차지하고 있다. 특히, 일반분양 물량이 총 세대 물량의 절반 이상으로 일반 청약자들의 관심이 높을 것으로 예상된다. 구리역 롯데캐슬 시그니처는 구리시에 첫 공급되는 ‘롯데캐슬’ 브랜드 아파트로 지역 최고 42층에 1,000 세대가 넘는 대단지로 조성될 예정이다. 교통 여건으로는 도보권 내에 경의중앙선 구리역이 있어 역세권을 누릴 수 있고, 지하철 8호선 구리(구리전통시장)역도 예정돼 있어 향후 더블 역세권을 갖추게 된다. 약 7,610㎡ 규모로 조성되는 구리역환승센터 건립 사업도 진행 중(2026년 완공 계획)에 있어 향후 교통 여건은 더 개선될 전망이다. 도보권 내에 교문초, 인창유치원 및 인창초가 있으며, 건원초, 구지초, 인창중·고교 등 다수의 학교시설도 인근에 자리하고 있다. 또 롯데백화점, 롯데하이마트, 하나로마트, 구리전통시장, CGV 등의 쇼핑 및 문화 편의시설이 가깝고, 한양대학교 구리병원, 구리보건소, 구리우체국, 인창도서관, 구리국민체육센터 등의 의료시설 및 공공기관·시설 등도 있어 편리한 주거 생활이 가능하다. 단지 출입로에는 체육공원이 맞닿아 있어 녹지 공간을 가까이 누릴 수 있고 인창중앙공원을 비롯해 구리역공원, 돌다리공원, 구리중앙공원, 늘푸른공원 등 공원들이 다양해 언제든 여가 및 휴식 생활을 즐길 수 있다. 분양 관계자는 “구리시에 들어서는 첫 롯데캐슬 브랜드 아파트인 데다가 지역 내 최고 42층의 대단지로 구리의 랜드마크가 기대된다”며 “다양한 인프라를 고루 누릴 수 있고 브랜드 프리미엄도 기대할 수 있어 수요자들의 높은 관심이 기대된다”고 말했다. 견본주택은 경기도 구리시 인창동 일원에 이달 중 마련될 예정이며, 입주는 2025년 예정이다. 문의 1899-5115
풍무역 푸르지오 시티 조감도●풍무역 푸르지오 시티=대우건설이 오는 8월 경기도 김포시에 ‘풍무역 푸르지오 시티’를 분양한다. '풍무역 푸르지오 시티'는 풍무동 풍무2지구 도시개발사업구역에 지하 4층~지상 10층, 1개동 규모로 건립되며 64, 67, 82㎡ 총 288실로 구성된다. 지상 1층에는 23호실 규모의 판매시설도 들어설 예정이다. '풍무역 푸르지오 시티'는 풍무역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 주거형 오피스텔이다. 2정거장 거리에 있는 김포공항역에서 지하철 5호선과 9호선, 공항철도 환승을 통해 마곡지구, DMC, 여의도, 광화문, 강남 등 서울 주요 업무지구로 이동할 수 있다. 또 단지 인근에는 48번 국도, 김포대로, 올림픽대로 등 교통망이 갖춰져 있다. 향후 제4차 국가철도망 구축계획에 추가 검토사업으로 반영된 서울 지하철 5호선 김포·검단 연장선(한강선) 사업과 계양-강화 고속도로 건설사업 등 교통망 확충도 기대된다. '풍무역 푸르지오 시티'가 공급되는 풍무2지구는 상업·주거·행정을 어우르는 도시개발사업지구로 현재 지구 개발 완성 단계에 있다. ‘인하대 김포메디컬캠퍼스’가 2027년 준공될 예정이고 700병상 규모의 대학병원 건립도 추진 중이어서 잠재 수요가 기대된다. 한강시네폴리스 사업과 걸포4지구 도시개발사업도 영향권에 있다. ‘풍무역 푸르지오 시티'는 청약통장 없이 100% 추첨제가 적용된다. 거주지역 제한이나 주택소유 여부 등과 상관없이 대한민국 거주 만 19세 이상이면 청약할 수 있다. 오피스텔 분양권은 취득세 계산 시 주택 수에 포함되지 않으며 이를 보유해도 아파트 청약 시 ‘무주택자’ 자격도 유지된다. 문의 1533-0810
