웃돈 붙는 아파트는 따로 있다! 프리미엄 아파트의 조건

웃돈 붙는 프리미엄 아파트는 여타 아파트에 비해 실수요는 물론, 가수요(투자수요)까지 풍부해 매입한 이후 가격상승을 기대할 수 있어야 한다.

이러한 단지들이 소위 돈 되는 아파트로 불린다. 당연 안전성은 물론, 수익성과 환금성 역시 뛰어나다.

이처럼 프리미엄 아파트은 선호도가 높고 투자성이 뛰어난 것은 여타 아파트에 비해 매력도가 높아서인데 즉 입지, 교통, 단지규모, 지형·층·향, 조망권, 학군, 브랜드파워, 쇼핑편의시설, 문화시설 등 다양한 측면에서 상대적으로 우월하기 때문이다.

그렇다면 프리미엄 아파트가 갖춰야 할 조건으로는 어떤 것들이 있는지 구체적으로 살펴보자.

먼저 입지(立地)가 좋아야 한다. 아파트에 대한 수요가 있어야 돈이 모이고 공급도 일어난다는 관점에서 볼 때 입지는 매우 중요한 요소로 꼽힌다.

입지는 개발축과 관련이 깊은데, 지금까지 대한민국을 대표하는 개발축으로는 ‘수도권 경부축’을 들 수 있다. 서울 강남을 기점으로 판교·분당·용인·수원·천안으로 이어지는 ‘수도권 경부축’은 경부고속도로를 따라 흘러가고 있다.

다만 향후에는 수도권 철도라인에도 주목할 필요가 있겠다. 일례로 GTX(수도권 광역급행철도), 신안산선, 서울 경전철 등이 새로운 개발축으로 함께 할 것이다.

두 번째, 교통(交通)이 좋아야 한다. 교통여건은 크게 철도(전철, 지하철)와 도로여건으로 나눌 수 있다. 다만 서울 및 기타 수도권은 물론, 지방 광역대도시권의 경우에도 도로보다는 지하철(전철)이 좌우한다고 볼 수 있는데 전국이 이미 철도시대로 접어들었기 때문이다.

통상 이들 지역에서는 역세권 여부가 아파트 가격의 프리미엄 형성에 매우 큰 영향을 미친다. 도보를 기준으로 10분 이내(8백 미터 이내) 도달할 수 있는 거리에 포함되면 넓은 의미의 역세권으로 분류되는데, 한발 더 나아가 초역세권(도보 5분, 4백 미터 이내), 더블(2개)·트리플(3개) 역세권, 환승역세권은 보다 큰 인기를 구가하고 있다.

당연히 이런 이유로 지하철 개통을 눈앞에 둔 역세권 아파트에는 개통과 함께 큰 폭의 프리미엄이 따라붙는 경향이 적지 않다. 

세 번째, 아파트 단지규모가 클수록 좋다. 아파트는 기본적으로 단지규모가 클수록 생활편익시설이 잘 갖춰져 있어서다.

단지규모가 크게 되면 단지 내 상가가 발달하면서 음식점·커피숍·미용실·세탁소·병의원·은행·독서실 등 다양한 생활편익시설들도 골고루 갖춰지기 마련이다. 1천세대 이상이면 좋겠지만, 최소 5백세대는 넘어야 한다.

참고로 2019년 9월 25일 이후 사용검사를 신청하는 신축아파트의 경우 5백세대 이상이면 국공립어린이집을 설치해야 한다. 

네 번째, 지형(地形)·층(層)·향(向)이 좋아야 한다. 지형적으로 언덕보다는 평지에 위치하고 진입로가 양호한 아파트의 경우 토지가치의 상승이 시세에도 반영될 수 있다.

만일 단지 내 경사가 심하면 차량사고 등 각종 안전사고의 위험이 높아져 가격형성에 부정적 영향을 미칠 수 있다. 한편 저층의 경우 차량의 잦은 출입 등으로 소음에 취약하고 도난사고 등에도 취약함에 따라 실수요부족을 초래할 수 있어 환금성 측면에서 다소 불리하다.

반면 고층일수록 조망권 확보가 가능해 로열층 대접을 받는다. 한편 향의 경우 대체로 남향, 동향, 서향, 북향 순으로 선호되는 경향이 있다. 전통적으로 남향이 선호되는 이유는 빛이 잘 들고 통풍이 원활해 난방비절감, 빨래건조, 일광세탁 등에 유리해서다.

다섯 번째, 조망권(眺望權)이 확보돼야 한다. 산이나 바다·강·하천·호수·공원 등으로부터 나온 조망권은 웰빙을 중요시하는 트렌드에도 부합돼 설령 같은 단지 내일지라도 조망권이 좋으면 아파트 가격에 적지 않은 프리미엄 요인으로 작용하게 된다.

실제로 한강조망권이 확보된 아파트나 공원조망이 가능한 아파트의 경우 일반아파트와 비교해 수억 원 이상의 프리미엄이 붙고 있다.

여섯 번째, 학군(學群)이 좋아야 한다. 좁은 국토에 수많은 인구가 살고 있는 대한민국의 태생적 한계를 생각해 볼 때, 가장 확실한 경쟁력은 교육을 통해 얻어질 수밖에 없기 때문이다.

그런 의미에서 자녀를 둔 학부모라면 거주지를 선택할 때 학군을 중요시 할 수밖에 없다.

물론 명문학교들이 가까운 곳에 위치해 있다면 금상첨화겠지만, 차선으로 초등학교·중학교·고등학교가 인접한 아파트도 좋다. 다만 근래 들어 학군의 개념이 명문학교로 한정되기보다는 대치동·중계동·목동·평촌 등과 같이 유명 사설학원들이 밀집된 지역으로 확대된 모양새다. 당연히 이들 지역에 소재한 아파트는 학군 및 학원 프리미엄이 반영된 시세를 갖게 된다.     

일곱 번째, 아파트 브랜드파워가 좋아야 한다. 동일한 지역의 비슷한 단지규모라면 아파트 브랜드가 프리미엄을 형성해 시세를 좌우하는 경향이 있다. 주택시공능력 최상위 5위권 이내 속하는 대형 건설사가 밀고 있는 아파트 브랜드라면 좋겠지만, 대전·인천·파주 등 특정지역 내에서 대표성 있는 중견 건설회사의 브랜드도 나쁘지 않다.

마지막으로, 대형할인마트나 백화점·아울렛, 대형 병원 등 쇼핑·편의시설 및 의료시설이 근접해 있으면 좋다. 대한민국 주부의 소비패턴이 대형쇼핑시설 등으로 집중되면서 단순히 소비뿐만 아니라 아파트 선호기준까지 변화시켰기 때문이다.

단지 주변에 의료시설을 갖추면 좋다. 특히 대한민국이 초고령화 사회 즉 100세 시대에 접어들면서 파이어족(조기 은퇴를 목표로 소비를 줄이며 빠른 시기에 은퇴하려는 사람들)이라는 신조어까지 등장하면서 은퇴에 대한 관심이 커지고 있어서다. 그런 가운데, '대형병원 등 보건의료시설'이 은퇴 이후 필요한 주거환경 요소 중 으뜸으로 꼽은 것으로 나타났다. 

다만 코로나19 사태의 장기화로 언택트 시대가 대세로 자리하면서 비대면 온라인 쇼핑몰, 배달서비스업 등이 크게 부각됐다는 점에서 과거보다는 다소 약화된 모양새다.