올가을 ‘수익형’ 오피스 투자 해볼까, 유망 지역은?

온라인 기반산업 및 1인 창조기업 등 수요 증가로 소형 오피스 각광

서울 주요 업무지구, 수도권 주요 테크노밸리, 벤처벨리 일대에서도 소형 오피스 인기 뚜렷

2024년 개통 앞둔 GTX-A 노선, 연내 착공 앞둔 GTX-C노선 소형 오피스 두각

가을 분양 성수기를 맞이하여 유망 지역 부동산에 관심이 높다. 아파트 시장에 비해 수익형 부동산은 위축되고 있다.

수익형 부동산의 대표주자 격인 오피스텔과 생활(형)숙박시설 시장이 크게 축소되었다.

먼저 오피스텔의 경우 고금리로 인한 부담이 커진데다 전세사기로 인한 임차 수요가 줄며 투자 매력이 떨어졌기 때문으로 풀이된다.

다음으로 생활숙박시설 또한 외면하기는 마찬가지다. 국토교통부에 따르면 2024년 말까지 생활숙박시설(생숙) 숙박업 신고 계도기간이 부여되고, 이행강제금 처분도 유예되기는 했지만 주거용 오피스텔로 용도 변경하는 것은 더 어려워지는 데다가, 사실상 숙박업 신고를 하지 않으면 내후년부터 이행강제금 폭탄을 피하지 못하게 된다는 점에서다.

반면, 수요가 확대되고 있는 오피스 시장에서 소형 오피스의 강세가 계속되고 있다.

온라인 기반 기업이나, 1인 창조 기업 등 소규모 기업 성장세가 두드러지고 있는 것이 오피스 시장의 소형 인기 지속의 요인으로 풀이된다.

실제 중소벤처기업부가 지난 3월 발표한 '2022년 1인 창조기업 실태조사' 결과 발표자료에 따르면 국내 1인 창조기업 수는 2020년 기준 1인 창조기업 수는 총 91만7365개로 집계됐다. 이는 2019년 45만8322개 대비 2배 이상 크게 증가한 수치다. 또한 2017년 40만2612개에서 2018년 42만7367개, 2019년 45만8322개에 이어 꾸준한 우상향 곡선을 그리고 있는 것으로 모습이다.

이처럼 급증하고 있는 온라인 기반산업 및 1인 창조기업의 특징은, 굳이 큰 사무실이 필요하지 않다는 것이다. 때문에 재택근무나 거점 오피스 등의 운영이 늘어나면서, 소형 오피스를 찾는 수요가 늘어나고 있다는 게 업계의 분석이다.

그렇다면 소형 오피스의 유망 지역은 어디 일까. GTX(수도권광역급행철도) 수혜지역이 대표적이다.

최근 수도권 부동산 시장의 판도를 뒤엎을 GTX 사업이 본쾌도에 오르면서 아파트 등 주택 수요 뿐만아니라 침체된 수익형 부동산에도 활기를 줄 전망이다.

유동인구는 오피스, 상가 등 수익형 상품의 수익률과 바로 직결되기 때문에, 접근성을 높여 유입인구를 증가시켜주는 GTX와 같은 광역 교통망 호재는 수익형 시장에서도 매우 중요한 요소로 꼽히고 있다.

맡형격인 GTX-A 노선은 내년(2024년) 부분 개통을 앞두고 있고 GTX-C노선의 연내 착공도 가시화됐다. 인천과 서울을 지나 남양주 마석까지 연결하는 GTX-B노선은 내년 착공이 목표다.

국토교통부 등에 따르면 GTX 노선 가운데 가장 빠른 속도로 사업 진척을 보이고 있는 노선은 A(경기 파주 운정~화성 동탄역) 노선을 말한다. 지난 2019년 가장 먼저 착공에 돌입한 A노선은 올해 상반기 기준으로 공정률 절반을 넘어섰다.

2024년인 내년 상반기 중 서울 수서역~화성 동탄역 구간, 하반기에는 파주 운정역~서울역 구간이 개통될 전망이다. 다만 삼성역을 포함한 A노선 전 구간 개통은 영동대로 지하복합센터 공사가 종료되는 2028년으로 예정돼 있다.

GTX-A가 개통되면 파주 운정~서울역 20분, 킨텍스~서울역 16분, 동탄~삼성역 22분 등으로 이동 시간이 획기적으로 단축될 것으로 예상된다.

경기도 양주시 덕정역에서 수원역을 연결하는 GTX(수도권광역급행철도)-C노선이 연내 첫 삽을 뜬다. 개통 목표 시점은 2028년이다.

GTX-C는 경기도 양주시 덕정역부터 수원역까지 14개 정거장에 정차하며 총 86.46㎞를 운행한다. 목표한 대로 2028년 개통 시 덕정역에서 삼성역까지 29분, 수원역에서 삼성역까지 27분이 걸릴 것으로 전망된다. 현재는 경기도 남·북부에서 강남권까지 1시간 넘게 소요되는데 GTX-C 노선 이용 시 이동 시간이 대폭 단축되는 셈이다.

총사업비는 4조 6084억 원이다. 사업 방식은 민간사업자가 건설 및 운영하는 수익형민간투자사업(BTO)으로 5년간 건설하고 이후 40년간 운영하게 된다. C 노선은 한때 일부 구간의 지상화 논란으로 사업이 표류할 위기에 처했지만 도봉산~창동역 구간을 지하화하기로 최종 결정되면서 속도가 붙었다.

가장 속도가 느린 인천 송도~경기 마석역을 잇는 GTX-B 노선의 경우 인천대 입구~마석(민자구간)과 용산~상봉(재정구간)이 이르면 내년 상반기 착공을 목표로 하고 있다. 올해 안에 환경영향평가를 마무리 지을 예정이다.

GTX-B 노선의 주요 정차역은 인천대입구~인천시청~부평~부천종합운동장~여의도~서울~청량리~마석 등 13개로 길이는 80㎞이다.

GTX-B는 정부 재정투자 사업과 민간투자 사업으로 추진되며, 정부 재정투자 구간은 용산~상봉 구간의 20㎞이다. 민자구간은 재정구간을 제외한 인천대입구~용산, 상봉~마석이다. 재정과 민자 포함 총 6조1932억원이 투입된다.

지난 1월 국토부는 GTX-B 민자구간 우선협상대상자로 대우건설컨소시엄을 선정했다. 2024년에 착공해 2030년 개통하는 것이 목표다. GTX-B 노선이 개통하면 인천 송도국제도시(인천대입구역)부터 서울역까지 30분 이내에 연결될 것으로 전망된다.

이렇다 보니 서울 주요 업무지구와 수도권 일대의 테크노밸리, 벤처밸리 등 기업이 밀집된 지역에서는 소형 오피스의 인기도 뚜렷해지고 있다. 특히 분양시장에서는 이와 같은 소형 오피스가 연일 완판행진을 이어가고 있다.

실제 서울시 강서구 마곡권역에 공급한 소형 오피스 '놀라움 마곡'은 단기간에 완판됐으며, 안양벤처밸리에 공급된 '인덕원역 더리브 디하우트' 역시 소형 오피스 설계를 선보인 결과 빠르게 완판에 성공했다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 "소형 오피스나 섹션 오피스의 또 다른 장점은 가격부담이 적다는 것"이라며 "소액으로 투자할 수 있고, 늘어난 수요만큼 임차인 리스크도 빠르게 줄어들고 있어 투자자들의 관심도는 계속 커지고 있어 앞으로도 인기는 계속될 것으로 예상된다"라고 말했다.

GTX-A노선과 GTX-C노선 라인에서 분양(예정)중인 소형 오피스 현황이다.

힐스테이트 동탄 르센텀 투시도

●힐스테이트 동탄 르센텀(GTX-A노선)=최근 삼성전자의 300조 투자소식으로 ‘반세권’으로 주목받고 있는 동탄2신도시 동탄테크노밸리에서는 현대엔지니어링이 일과 휴식이 조화된 신개념 소형 오피스인 ‘워라인(Work-Life Integration) 오피스’로 구성되는 '힐스테이트 동탄 르센텀' 오피스를 분양 중에 있어 연일 관심이 쏠리고 있다.

힐스테이트 동탄 르센텀은 동탄2신도시 지원35블록에 지하 2층~지상 최고 24층, 3개 동 규모로, 워라인 오피스, 주거형 오피스텔, 상업시설이 함께 구성되는 주거복합단지다. 이중 워라인 오피스는 403실이 구성되며, 상업시설은 27실이 들어선다.

단지의 워라인 오피스는 현대엔지니어링의 차별화된 설계로 업무 쾌적성과 효율성을 높인 것이 특징이다. 특히 내부에는 다락과 욕실, 트렌디한 탕비공간이 포함되고 사용 편의성을 높인 풀 퍼니시드로 구성돼 일과 휴식의 조화로움은 더욱 극대화될 것으로 기대된다.

또 지상 1층에는 공용 회의실 등 업무 편의를 위한 다채로운 커뮤니티 공간도 구성된다. 힐스테이트 동탄 르센텀은 동탄테크노밸리에서도 핵심 입지에 조성된다.

특히 오피스 시장에서 우수한 입지로 평가 받는 가시성과 접근성이 좋은 대로변에 위치하고, 수도권 오피스 시장의 핵심 요건으로 여겨지는 편리한 교통환경과 뛰어난 서울접근성을 자랑한다. 약 2km 거리에 SRT동탄역이 자리하고 있고, 단지 바로 앞에는 강남, 잠실, 서울역을 오가는 광역버스가 정차하는 버스정류장이 위치해 광역교통망이 우수하다.

또한 단지에서 직선거리 600m에는 기흥IC가 위치해 있으며, 최근에는 동탄2신도시를 관통하는 전국 최초의 지하차도 고속도로인 ‘경부동탄터널’도 개통됐다. 여기에 SRT동탄역은 향후 GTX-A노선(2024년 상반기 목표), 동탄 트램(2027년 예정), 분당선 연장(계획) 등이 개통될 예정이고, 대표적인 혼잡 구간이었던 기흥IC는 정체 해소를 위한 개선 공사가 진행중으로 최근 임시개통을 완료하면서 서울 및 수도권으로의 접근성은 더욱 좋아질 전망이다.

한편 힐스테이트 동탄 르센텀은 워라인 오피스와 함께 상업시설의 분양도 진행하고 있다.

특히 상업시설은 임대 및 공실 여부와 상관없이 2년간 연 5%의 임대수익을 보장하는 ‘르센텀 렌탈 프로그램’을 적용하는 등 파격적인 혜택을 내걸어 관심이 커지고 있다는 후문이다.

문의 1833-3008

인덕원 시그니티 타워 조감도

●인덕원역 시그니티 타워(GTX-C노선)=경기 안양시 관약동에 인덕원역 도보 1분 거리 초역세권 소형 오피스와 상가 결합 상품인 '인덕원역 시그니티 타워'가 10월 분양을 앞두고 있다.

경기도 안양시 동안구 관양동 1505-15외 1필지 지하 5층~지상 18층 규모로 8~18층은 소형 오피스, 3~7층은 메디컬, 1~2층은 근린생활시설 등이 공급된다.

자주식 주차장 140대의 넉넉한 주차공간이 들어서며 신축 복합타워의 희소가치를 지닌 인덕원역 일대에 간만에 공급되는 대로변 랜드마크급 복합타워로 쇼핑, 의료, 업무를 모두 아우르는 희소가치 있는 프리미엄급 신축 단지라는 평가다.

4개 노선으로 재탄생 될 인덕원역은 현재 운영중인 4호선부터 월곶판교선(2025년 예정), 동탄인덕원선(2026년 예정), GTX-C노선(2028년 예정)까지 총 4개 노선이 관통하는 쿼드러플 역세권 프리미엄 상권이다.

시그니티타워 인덕원이 자리잡는 인덕원은 과천시와의 경계에서 불과 500m 거리에 떨어져 있으며 안양 벤쳐밸리, 의왕 테크노파크, 인덕원 IT밸리 등과 현재 조성중인 과천지식정보타운과 의왕 제 2 테크노파크 그리고 판교테크노밸리 등의 직주근접의 요건이 잘 갖춰있어 경기 남부 주요지역을 아우르는 최중심 입지다.

지하철 4호선 인덕원역을 이용하여 서울 및 경기 접근성이 우수하고 사업지 전후로 시내·외 버스정류장을 비롯하여 개통 예정에 있는 월곶-판교선과 동탄인덕원선, GTX-C노선으로 대중교통 편리성 또한 뛰어나며 서울시의 평균 공실률은 6.5%, 경기도의 평균 공실률은 5%이지만 경기 인덕원상권의 소규모상가 공실률은 0%로 알려졌다.

인덕원역을 주지하철역으로 이용하는 아파트가 30여개가 넘으며, 해당단지들의 세대 수는 약 2만세대에 달하는데 이를 인구수로 추산하면 약 4만 7,000여명에 육박한다.

분양문의 1668-0970