아파트 대출규제로 수익형 부동산 전성시대 다시 오나

“대출규제 없는 곳으로 수요 몰린다”

2022년 하반기 금리인상에 시장이 ‘위축’되어 외면받던 수익형 부동산이 다시 기지개를 펴고 있다.

6월 27일 초강력 6억원 대출 규제를 피해 투자자 수요 몰려들고 있어서다.

◆6억 제한 없어...수익형 부동산 다시 관심

상가, 오피스텔과 꼬마빌딩 등 수익형 부동산으로 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.

정부의 6·27 대출 규제로 주택담보대출이 6억원으로 제한됐지만 주거용 오피스텔이나 상가는 6억원 한도 제한을 받지 않기 때문이다.

분양 업계에 따르면 일레븐건설이 서울 용산 유엔사령부(UN사) 부지에 건설(시공 현대건설)하는 ‘더 파크사이드 스위트’는 지난 15일 진행된 청약에서 총 775실 모집에 1296건이 접수됐다. 평균 1.67대 1, 최고 41대 1에 달하는 경쟁률이다.

해당 오피스텔은 분양가가 최저 32억원대부터 최고 185억원(펜트하우스)에 달하는 ‘하이엔드급’ 오피스텔로 분양 이전부터 높은 관심을 받아 왔다.

분양 업계에서는 현재 이 오피스텔의 정당 계약기간 내 초기 계약률을 20∼30% 선으로 추정하고 있다. 공급물량 대비 높은 분양가로 수요는 제한적이고, 규제지역이어서 분양권 전매도 금지되는 것을 감안할 때 양호한 성적이라는 평가다.

2022년 하반기부터 금리 인상이 본격화하며 수익형 부동산 투자 시장이 위축되는 모습을 보여 왔던 것과 대비되는 모습이다.

부동산R114 조사를 보면 2021년 5만7000실이던 전국 오피스텔 분양 물량은 2022년 2만7000실, 2023년에는 1만6308실로 급감한 뒤 지난해는 5500실에 그쳤다. 5057실이 분양된 2007년 이후 연간 기준으로 18년 만에 최저다.

6·27 대출 규제로 주담대가 막히며 관련 시장도 꿈틀하고 있다는 분석이 나온다. 정부는 지난 6월 28일부터 수도권·규제 지역에서 주택을 구입할 때 주담대 6억원을 초과해서 받을 수 없도록 제한하는 등 고강도 대출 규제를 시행하고 있다.

이에 따라 상대적으로 규제를 덜 받는 상가, 오피스텔, 꼬마빌딩 등으로 투자 문의와 관심이 분명히 증가할 전망이다.

◆꼬마빌딩 전성기 시절, 낙찰가율 196% 찍기도

지난 2020~2021년 사이 저금리 장기화 등으로 아파트값이 크게 뛰면서 아파트 대체재인 오피스텔과 자산가들의 인기 투자처였던 꼬마빌딩 시장은 활기를 보인 바 있다.

2021년 11월 법원 경매에 나왔던 서울 강남구 청담동의 토지면적 168.5㎡, 지하 2층·지상 4층 규모의 한 근린생활시설은 꼬마빌딩의 경매 역사를 새로 쓴 사례로 꼽힌다. 무려 120명이 응찰해 감정가(52억1900여 만원)의 2배에 육박하는 102억5100만원에 주인을 찾으면서다. 낙찰가율은 196.42%로 꼬마빌딩 경매에서 보기 드문 고가 낙찰이다.

법원경매정보회사 지지옥션 기준 2021년 서울지역 근린시설의 평균 낙찰가율은 125.3%에 달했다.

◆수익형 부동산 투자시 주의할 점은?

다만 일각에서는 6·27 대출 규제의 반사이익에도 불구하고 상업용 부동산의 침체가 단기간에 해소되진 않을 것이라는 관측도 제기된다. 상업용 부동산 시장이 회복되기에는 현재 실물 경기가 좋지 않기 때문이다.

오피스텔은 대출 규제에는 빠져 있지만 주거용으로 사용할 경우에는 세법상 주택 수에 포함돼 새 정부 정책 변화에 따라 세 부담이 커질 수 있는 점도 고려해야 한다.

한 부동산 전문가는 “금리 인하 기조로 상대적인 투자 가치가 높아진 가운데 최근 정부의 ‘6.27 대책’으로 수도권 주택 시장에 제동이 걸리며 상가 등 수익형 부동산 시장이 반사이익을 얻을 것이란 전망이 나오고 있다”며 말했다.

다음은 6월 27일 6월 대출 규제 제한 없어 관심을 끄는 수익형 부동산 현황이다.

탄현역 YJ타워 투시도

●탄현역 YJ타워(상가)=㈜코람코자산신탁은 고양시 일산서구 탄현동 132-62번지 외 1필지에 들어서는 ‘탄현역 YJ타워’가 8월경 분양을 앞두고 있다.

분양 연면적 약 3,399㎡, 지하 2층~지상 5층 규모로 1층 9호, 2~5층 각 5호, 총 29호 3면 코너형 상가로 전면 25m 도로와 측면 8m 도로를 접하고 있는 3면 대로변 코너 입지를 갖췄다.

차량 통행이 많고 상가 앞으로 횡단보도·버스정류장 있어 광고효과와 접근성이 좋은 전면이 넓은 상가라는 평가다.

‘탄현역 YJ타워’의 분양가는 5억대부터 시작하며 층별 권장 업종은 다음과 같다. 지상 1층은 커피전문점, 김밥전문점, 전문 프랜차이즈 등 지상 2층은 전문 식당, 미용실 등 3~5층은 입시 학원, 예체능 학원, 외국어 학원, 스터디카페 등이다.

‘탄현역 YJ타워’의 경우 주변에 노후된 상가건물들이 즐비해 신축 효과가 기대된다.

아파트 시장에서 ‘얼죽신'(얼어 죽어도 신축) 열풍이 불고 있는 가운데, 상업시설에도 비슷한 흐름이 이어지고 있다.

업계에 따르면 신축 상가는 옥상 조경공간, 건물 외벽 디자인 등 차별화된 요소를 적용하는 경우가 많아 외관에서부터 강안 인상을 주며, 고객 유입을 위한 최적화된 동선과 설계를 적용해 일반 상가에 비해 유리한 측면도 있다. 신뢰도 높은 업종 유치에 유리해 상가 자체의 가치 상승과 더불어 소비자 신뢰를 확보할 수 있다.

또한 신축 상가는 신축 아파트와 마찬가지로 수요에 비해 공급이 적어 희소성을 띈다. 공급이 한정적이다 보니 신축 상가 투자자 입장에서는 더 많은 경쟁력을 확보할 수도 있으며, 여러 보수가 필요한 오래된 상가 대비 관리가 용이하고 유지비가 적어 상인 입장에서 안정적인 운영 환경이 제공되기도 한다고 상가 업계에서는 조언하고 있다.

‘탄현역 YJ타워’는 경의선 탄현역과는 도보권에 있다. 탄현역을 통해 공덕역과 서울역에서 30~40분 대로 진입할 수 있고, 제 1·2자유로와 외곽순환도로를 이용하면 원거리에서도 쉽게 이동할 수 있다.

또한, ‘탄현역 YJ타워’의 입지는 아파트 밀집지역 내에 위치한 항아리 상권의 형태를 띠고 있다.

여기서 항아리 상권은 일반적으로 1000가구 이상의 대단지 아파트나 기업, 관공서 등 주거밀집지역이나 업무단지 등이 위치하는 상권을 말하며 상권 범위가 주변 아파트나 도로, 주요 시설에 둘러싸여있어 더 이상 팽창하지 않아 수요자들이 빠져나가지 않는 특징을 가진다.

보통 대규모 주거지역이나 학교 · 관공서 등에서 도보로 접근 가능한 지역에 다양한 업종의 상가가 고도로 집중돼 있다. 임차수요에 비해 공급도 많지 않아 공실률도 적어 안정적인 투자처로 꼽힌다. 불경기에도 매출이나 임대 시세에 큰 변화가 없다는 장점이 많은 상권이다.

상가는 아파트 단지 앞 대로변에 자리잡고 있어 접근성이 좋고 가시성까지 확보했다. 상가 인근에 아파트가 밀집되었고 호곡초·중, 일산동고 등이 위치해 유동인구도 풍부해 공실률이 제로에 가깝다.

3면 코너형 상가는 활용도면에서 가치가 높다. 코너형 상가는 상업시설에서 가장 중요한 요소로 꼽히는 접근성과 가시성이 좋아 상권활성화에 큰 도움이 되고 자산의 가치도 높이기 때문에 투자자와 임차인들에게 선호도가 높은 편이다.

코너형 상가의 경우 차량 통행 및 인구 유동이 모두 활발하고, 상가 앞으로 횡단보도와 버스 정류장이 위치한 경우가 많아 고객 유입도 수월하다. 또한 외부에서도 내부 전경을 쉽게 확인할 수 있어 답답함이 없으며 이로 인한 고객 유입 효과도 높다. 따라서 불경기에 영향을 덜 받고 시세도 비교적 안정적이다.

최근 들어 기준금리 인하도 상가투자를 견인하는 긍정적인 요소다. 기준금리의 인하효과로 상가 등 수익형 부동산 시장이 다시 활기를 띨 조짐을 나타내고 있다. 그동안 고금리에 눌렸던 매수 심리가 점차 회복세를 보이며, 상가 등 수요 역시 반등하는 분위기다. 전문가들은 추가 인하 가능성과 맞물려 거래량 증가 및 가격 반등 가능성도 커지고 있다고 진단한다.

한국은행은 지난 5월 29일 기준금리를 2.5%로, 0.25%p 인하했다. 이는 지난 2월 0.25%p 인하한 이후 3개월 만에 단행된 인하조치다. 업계는 이러한 기준금리 인하가 상가 투자시장 회복의 마중물 역할을 할 것으로 전망했다.

2만여 배후수요를 갖춘 ‘탄현역 YJ타워’의 배후수요가 더욱 탄탄해 질 전망이다. 인접한 고양탄현 공공주택지구는 경기도 고양시 일산서구 탄현동, 일산동 일원의 장기미집행공원부지를 공공주택과 함께 지역주민을 위한 공원, 도서관 등 편의시설과 근린생활공간 등을 함께 조성하는 사업이다. 42만2474㎡, 약 13만평 규모의 부지로 3,300가구의 공공주택이 들어설 계획이며 2025년까지 토지보상이 마무리 될 예정이라고 LH(한국토지주택공사)는 밝혔다.

금리 인하 기조로 상대적인 투자 가치가 높아진 가운데 최근 정부의 ‘6.27 대책’으로 수도권 주택 시장에 제동이 걸리며 상가 시장이 반사이익을 얻을 것이란 전망이 나온다.

‘탄현역 YJ타워’는 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어지며 대신건설(주)가 시공을 맡고 준공 예정일은 2026년 6월 예정이다.

분양·임대 문의 1668-0970

평촌 비바힐스 조감도

●평촌 비바힐스(상가/오피스텔)=착공에 들어가 2029년 개통예정인 ‘인덕원-동탄역 복선전철’(인동선) 호계사거리역 예정지 초역세권 30m 호계사거리 코너상가인 '평촌 비바힐스(구 비바힐스 호계)’ 주상복합 상가와 오피스텔 등이 올 9월 준공을 앞두고 본격적인 분양 및 임대에 들어간다.

‘평촌 비바힐스’ 주상복합 상가의 정확한 위치는 호계동 960-1번지 외 2개 필지이며, 근린생활시설 외, 오피스텔, 소형 아파트(아파트형 주택)으로 시공되고 있는 지하 6층, 지상 15층 규모의 주상복합으로 지하는 모두 주차장으로 사용된다.

지상 1층~3층까지는 근린생활시설 46실, 4층부터 11층까지는 오피스텔 72실(1.5룸, 2룸), 12층부터 15층까지는 아파트형 주택(구 도시형 생활주택) 44세대(원룸, 1.5룸, 2룸)으로 총 162개 호실로 구성되며 주차는 125대가 가능하다.

‘평촌 비바힐스’의 오피스텔과 아파트형 주택(구 도시형 생활주택)은 2027년까지 한시적으로 적용되는 주택 수 제외 혜택에 더해, 교통과 입지, 설계, 생활 인프라까지 실거주 관점에서 균형 있게 구성돼 있다는 평가를 받고 있다.

‘평촌 비바힐스’ 업계 관계자는 "해당 단지는 한시적으로 주택수에서 제외되는 특례를 적용받는데다, 뛰어난 교통 접근성과 미래 개발 호재까지 갖춰 안양 호계동 내에서도 희소가치가 크다"고 설명했다.

2029년 인동선 호계사거리역(예정) 완공에 따른 초역세권의 주거와 상권이 어우러져 최고의 수익을 창출 할 수 있는 최고 매력적인 건축물이 될 것으로 예측되며, 호계사거리 코너에 입지해 상가투자의 성공요소인 가시성과 접근성을 두루 갖췄다.

‘인덕원-동탄역 복선전철’은 안양시 인덕원역에서 의왕, 수원, 용인, 화성 동탄역까지 약 39km(38.968km)의 노선으로 총 18개 역이 들어설 계획이다. ‘인덕원-동탄역 복선전철’이 지나는 지역은 인구만 도합 약 400만명(393만명. 통계청 2024년 4월기준)에 달할 만큼 수도권 남부의 주요 지역에 해당된다. 개통되면 안양 인덕원에서 화성 동탄까지 약 30분 가량 소요되는 등 수도권 남부지역들이 한층 더 가까워지게 된다.

당 상가 주변지역이 재개발이 완료되어 약 10,000여 배후세대가 확보됨에 따라 안양의 최신 신규 최신 주거단지로 탈바꿈하여 최고 대단지의 주거단지 변화로 인한 호계사거리 최고의 상권에 위치했다는 평가를 받고 있다.

1번 국도, 경수대로가 지나는 길목의 사거리로 서울, 평촌 방면과 수원, 의왕, 강남, 사당,과천, 분당 방면과 군포, 산본, 안산 방면의 교차점인 교통의 요지 초 역세권 호계사거리 코너 대로변에 입지에 최고의 입지여건을 자랑한다.

인동선 호계사거리역(동탄-인덕원)착공 시작되어 2029년 개통시 최고의 초역세권 중심상권으로 부상할 가능성 있다는 것이 인근 중개업소 관계자들의 공통적인 견해다.

평촌 비바힐스가 자리한 곳의 주변은 4,154세대(평촌 어바인퍼스트 아파트, 평촌 어바인퍼스트 더샵)의 아파트와, 맞은 편으로 안양 호계 종합시장이 있고, 배후로는 안양국제유통단지가 자리하고 있으며 또, 안양 호계 종합시장 옆으로는 최근 입주한 2,886세대의 평촌 센텀퍼스트 아파트가 자리하고 있다.

2025년 5월 현재 정형외과 입점이 확정되었으며 비바힐스 호계 상가 등의 납부조건은 계약시 계약금 10%를 납부하면 준공시까지 더 납부할 금액은 없으며 2025년 9월 준공예정이며 ㈜한국토지신탁이 자금관리를 시공은 우암건설(주)가 맡았다.

분양문의 1668-0300