서울은 주거부담 커지고…경기는 신축 단지 관심 커진다

서울 아파트 매매가 4654만 원, 경기에 비해 2.5배 이상 높아

분양가, 전세가도 비싸…서울 떠나 경기도로 향하는 인구 증가

서울 접근성 좋고 분양가 저렴 단지 인기…올 9월 구리·안양 등서 분양 돌입

서울에서 거주하는 사람들의 주거부담이 계속해서 커지고 있다.

주택 매매가는 물론 분양가, 심지어 전세값이 갈수록 오르고 있기 때문이다. 이렇다 보니 서울에 비해 상대적으로 가격이 낮은 경기도 분양 단지에 대한 관심이 높아지고 있다.

부동산R114에 따르면 지난 8월 22일 기준 서울 아파트 3.3㎡당 평균 매매가는 4654만 원으로 확인됐는데 같은 시기 경기도(1853만 원)보다 2.5배 이상 높은 수치다.

서울 신축 분양가도 경기와 비교해 2배 가량에 달했다.

주택도시보증공사(HUG)가 발표한 민간아파트 분양가격 동향에 따르면 지난 7월 말 기준 서울 민간아파트의 최근 1년간 ㎡당 평균 분양가격(공급면적 기준)은 평균 4536만 원인 반면 경기는 2223만 원에 불과했다.

서울은 전세값도 비싸다.

한국부동산원에 따르면 지난 8월 서울 아파트 평균 전세가는 5억7540만 원으로 집계된 반면 경기도는 3억3266만 원에 불과했다.

이처럼 주거부담이 크다 보니 서울을 떠나는 이들이 늘고 있다.

지난 2021년 서울의 인구수는 950만9458명에서 △2022년 942만8372명 △2023년 938만6034명 △2024년 933만1828명 △2025년 8월 932만1863명으로 감소세다.

특히 경기도로 향하는 이들이 상당수를 차지한다. 올해 7월까지 서울 전출 인구 28만4063명 중 경기도로 이사한 사람은 절반이 넘는 16만6636명에 달한다.

서울 전세금에서 조금만 자금을 더하면 경기도에서 신축 아파트를 살 수 있다는 점이 영향을 준 것이다.

올해 경기에서 분양한 고양 더샵포레나(고양·1순위 평균 4.73대 1), 호현 센트럴 아이파크(안양· 6.7대 1), 망포역 푸르지오 르마크(수원·14.4대 1) 등 청약경쟁률 높았던 이유다. 이들 단지들은 서울까지 30분이면 갈 수 있을 정도로 서울 접근성이 뛰어나다.

분양가도 비교적 저렴했다.

고양 더샵포레나의 경우 가장 큰 평수인 74㎡(이하 전용면적)가 최고 6억3900만 원으로 6억 원대에 불과했다. 호현 센트럴 아이파크는 59㎡가 최고 7억6990만 원, 84㎡가 최고 11억1010만 원으로 책정됐다. 망포역 푸르지오 르마크 84㎡는 11억4510만 원~11억9230만 원이다.

참고로 부동산 전문업체가 분석한 지난달 서울 84㎡ 평균 분양가는 16억8588만 원이다.

이런 가운데 경기도 구리에서 중흥S-클래스 힐더포레, 안양에서 안양자이 헤리티온 등 이달 분양 예정 아파트에 대한 관심이 커지고 있다. 이들 단지는 10~30분이면 서울 출퇴근이 가능한 위치에 자리했다. 분양가도 합리적이라는 평가다. 분양업계에서는 중흥S-클래스 힐더포레의 분양가를 59㎡ 6억 원대·84㎡ 8억 원대, 안양자이 헤리티온의 경우 84㎡ 12억 원대로 예상하고 있다.

한 부동산 전문가는 "탈서울과 맞물려 서울에 비해 분양가가 비교적 싸면서도 교통망이 잘 구축된 분양 단지에 대한 관심이 커지고 있다"며 "당분간 이같은 인기는 계속해서 이어질 것으로 보인다"고 말했다.

서울에서의 주거부담이 커지면서 서울 접근성이 좋고 가격이 저렴한 경기도 신축 단지에 대한 인기가 높아지고 있다.

하남 스타포레 광역 조감도

대표적으로 하남 스타포레 3차가 있다. 3기 신도시 최고의 입지를 자랑하는 하남 교산신도시 인근에 위치한 경기 하남시 덕풍동 376-9 일원에 총 2,500세대 대단지 랜드마크 신축 아파트란 평가를 받고 있다.

‘하남 스타포레’로 1, 2차 완판에 이어 안정성·사업성 ‘분위기 반전’을 보이며 3차 조합설립도 순항중이다.

하남 교산지구 내 핵심 입지에 자리잡은 이 단지는 3기 신도시 중 교통, 생활, 교육 인프라 모두 최상급으로 평가받고 있다.

하남 원도심에 새바람을 불어넣고 있는 지역주택조합 아파트인 ‘하남 스타포레’는 본격적인 사업 전개를 앞두고 조합원 모집에 박차를 가하고 있다.

‘하남스타포레’는 그동안 지역주택조합 사업 초기 단계에서 흔히 발생하는 인허가 미비로 인한 불확실성을 딛고, 도시관리계획, 건축심의, 조합설립 인가 등 주요 행정 절차를 모두 완료하며 사업의 안전성을 확실히 확보했다는 평가를 받고 있다.

이러한 기반 위에서 ‘하남스타포레’는 2025년 내 사업계획 승인 신청을 예정하고 있으며, 현재 조합원 모집은 활발하게 진행 중이며 인허가를 갖춘 지역주택조합 아파트라는 점에서 일반 소비자들 사이에서도 안정성과 투자 가치 면에서 주목할 필요가 있다는 의견이 확산되고 있다.

특히 하남 스타포레가 위치한 하남 원도심은 오랜 기간 정체되어 있던 개발이 지체됐던 지역으로, 이번 아파트 사업을 기점으로 지역 활성화와 더불어 주거환경 개선, 부동산 가치 상승까지 기대되고 있다.

실제로 경기 하남시의 경우 교통망 개선의 기대가 높아지면서 정부의 ‘가계대출 관리 방안’(6·27 부동산 대책) 시행 등 대출 규제가 강화된 이후에도 아파트 가격 상승 추세를 이어가고 있다.

이와 맞물려 최근 하남 구도심 재개발이 속도를 내고 있다. 지난 7월에 송파하남선(서울지하철 3호선 연장)의 기본계획 통과로 인해 하남시청역이 향후 교통 요지로 급부상하면서다.

송파하남선은 3호선 대화~오금 구간을 연장해 5호선 하남시청역까지 잇는 총길이 11.7㎞ 노선이다.

새 노선이 개통되면 하남에서 서울 강남권까지 이동 시간이 기존 1시간 10분대에서 40분대로 줄어들 것으로 전망되고 있다.

특히 하남시청역 주변 역세권에 위치한 재개발 구역들이 수혜지역으로 크게 주목받고 있는 모습이다.

기존 5호선과 함께 3호선이 지난다는 건 강남·대치권역과 광화문 업무지구도 한 번에 갈 수 있다는 뜻이기 때문이다.

한 부동산 전문가는 “교통 신설 효과는 종착역에 가까울수록 효과가 큰데 3호선 연장선인 송파하남선은 하남시청역 인근이 가장 혜택을 볼 것”이라고 전했다.

서울 집값이 지속 상승하면서 서울시민들의 내 집 마련 부담이 가중되고 있다. 이에 따라 집을 사기 위한 서울시민들의 탈서울 행렬이 가속화되며 하남 등으로 몰린 것으로 나타났다.

특히 서울 거주자 상당수가 하남지역 아파트를 구입했다. 같은 기간 하남시 아파트 매매 중 35.8%를 서울 거주자가 사들였다. 하남의 아파트 10채 중 3.5채를 서울시민이 구입한 것이다. 앞서 5월에는 42.1%에 달한 것으로 나타났다.

이는 서울시민들이 경기도 내 가장 선호 지역으로 하남을 선택한 것이 눈에 띈다. 이 같은 현상은 하남이 서울과 맞닿은 데다 강남과도 근접해 서울의 웬만한 지역보다 더 괜찮은 지역이라는 평가와 무관치 않아 보인다.

다만 정부가 주택담보대출 상한액을 6억 원으로 제한하는 등 고강도 대출 규제로 가격 조정을 관망하는 수요가 잠재된 만큼 매수 심리가 위축돼 거래량이 다소 둔화한 현상이 나오고 있다.

동남권에 있는 하남 교산지구는 교통망 확충 기대감이 높다. 3호선 연장 ‘송파하남선’과 9호선 연장 ‘강동하남남양주선’ 사업이 추진 중이며, 3만3000여가구 규모로 개발된다. 스타필드 하남, 5호선 등 기존 인프라와 연계가 가능하다.

하남 스타포레 조합 관계자는 “하남 스타포레는 초기 리스크를 넘긴 상태로사실상 안전성과 시세 모두를 확보한 상태에서 추진되는 지역주택조합 아파트”라며, “합리적인 가격에 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자라면 눈여겨볼 필요가 있다”고 말했다.

관계자는 이어 “하남 스타포레 3차는 2020년 개정된 7.24 주택법의 적용을 받는 지역으로 초기 단계에서 법적 안전장치 측면에서도 긍정적이다”며 “인접 단지의 선례와 최근 분위기에 따라 추진 일정이 더 빨라질 가능성도 있다”고 말했다.

문의 1688-3408