규제 사각지대 오피스텔, 토허제 비적용으로 관심 집중

오피스텔 토지거래허가제 적용 대상 제외, LTV 70% 인정

정부의 대출 규제 강화 이후, 오피스텔 등 비(非)아파트 시장으로 자금이 이동하는 '풍선효과'가 나타나고 있다.

오피스텔 등은 토지거래허가구역 내에서도 실거주 의무가 없고, 주택담보가치 대비 주택대출금액 한도 비율인 LTV(주택담보인정비율)을 70% 그대로 적용받아 대출 규제를 피할 수 있어 규제 사각지대로 불린다.

이재명 정부가 올해만 세 차례에 걸쳐 고강도 부동산 대책을 잇따라 내놓으면서 아파트 시장이 급속히 위축되고 있다.

반면, 규제에서 비교적 자유로운 오피스텔은 실수요자와 투자자 모두에게 현실적인 대체 주거 상품으로 부상했다.

먼저, 지난 6월 27일 ‘가계부채 관리 강화방안(6·27 대책)’이 발표되면서 주택담보대출 한도가 규제지역 기준 6억 원으로 제한되고, 대출 실행 6개월 내 전입신고 의무화, 소유권 이전 전 전세대출 금지 등 고강도 대출 규제가 시행됐다.

이후 9월 7일 발표된 ‘9·7 부동산 대책’에서는 수도권 135만 가구 공급 확대 계획과 함께 투기과열지구·조정대상지역의 LTV 상한을 50%에서 40%로 축소하며, 대출 심사와 자금조달 요건을 한층 강화했다.

이어 10월 15일 ‘주택시장 안정화 대책’에서는 서울 전역과 경기 12개 지역 토지거래허가구역 확대, 실거주·전입 의무 강화, 전매제한 및 자금조달계획서 제출 의무 확대 등 추가 규제가 더해지며 주택시장 전반의 유동성이 위축됐다.

이처럼 연속적인 규제 강화는 실수요자의 내 집 마련 심리를 급격히 냉각시키는 한편, 비(非)주택인 오피스텔로 자금과 수요가 이동하는 흐름을 가속화시켰다.

건축법상 오피스텔은 ‘준주택’으로 분류돼 주택 수에 포함되지 않으며, 토지거래허가제 적용을 받지 않는다.

청약통장도 필요 없어 진입 장벽이 낮고, LTV 70% 수준의 대출이 가능해 자금 운용의 유연성도 크다. 실거주 의무가 없다는 점도 아파트와의 차별점이다.

이 같은 경향은 수치로도 확인된다.

KB부동산 월간 시계열 통계에 따르면 지난 9월 기준 서울 오피스텔 매매가격지수는 124.5로, 전달(124.3) 대비 0.2p 상승하며 연중 최고치를 기록했다. 특히 서울 내에서도 도심권 오피스텔 매매가격지수는 127.4로 8월(127.5)과 비슷한 수치를 기록했으며 7월(126.5) 대비 상승폭이 컸다.

상승 거래도 이어지고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 주요 권역 오피스텔의 실거래가가 과거 최고가를 잇달아 경신하며 신고가 사례가 늘고 있다. 전반적으로 매매가격이 이전 거래가를 웃도는 양상을 보이며 시장의 상승세를 뒷받침하고 있다.

한 부동산 전문가는 “오피스텔이 최근 강화된 대출 규제와 실거주 요건 등의 영향을 받지 않는다는 점에서 실수요자는 물론 투자자들 모두에게 매력적인 대안이 되고 있다”며 “특히 최근에는 입지 경쟁력이나 내부 상품성을 갖춘 단지에 수요자 집중되는 추세”라고 말했다.

전문가는 이어 "대출 이자를 감안해도 일정 수준의 임대수익을 기대할 수 있어, 중장기 관점에서 시세차익까지 노리는 투자자들이 늘고 있다"고 말했다.

다음은 규제지역을 묶었지만 서울 성동구와 경기 과천에서 토지거래허가제 비적용 신축 오피스텔 현황이다.

왕십리역 어반홈스 투시도

●왕십리역 어반홈스=서울시 성동구 도선동 114·115·116·117번지 일원에 ‘왕십리역 어반홈스’ 오피스텔이 공식 분양에 나선다.

대건산업건설㈜이 시공을 맡은 왕십리역 어반홈스는 지하 3층~지상 13층, A·B 2개동 규모로 총 84실의 오피스텔과 6실의 근린생활시설로 구성된다.

전용면적 29~38㎡, 전 타입이 실용적인 2룸 구조로 설계되어 있으며, 풀퍼니시드 시스템과 스마트 IoT 기반 설계가 적용돼 실거주자와 임차인 모두의 만족도를 고려한 상품성을 갖췄다.

입주민 편의를 고려한 고급 설계와 상품성, 최신 스마트폼 시스템이 적용됐으며, 커뮤니티 공간, 피트니스 시설 등도 포함될 계획이다.

왕십리역 일대는 현재 서울 지하철 2·5호선과 분당선·경의중앙선이 교차하는 4개 노선의 환승역이자 동북선 경전철(공사중), GTX-C노선(정차 추진 중) 등 대형 교통호재가 집중된 지역이다.

GTX-C와 동북선이 동시에 들어서면 왕십리역은 총 6개 노선이 만나는 서울 최고의 교통 요충지로 부상한다. 유동 인구 증가 뿐만 아니라 상업시설 활성화, 주거 선호도 상승, 업무지구 수요 증가 등 복합적인 프리미엄 효과를 동반할 것으로 기대를 모은다.

왕십리역 인근 오피스텔의 관심을 모으는 이유는 교통 접근성이 한 몫을 차지한다. 서울의 핵심 업무지구인 강남, 광화문, 여의도 모두 20~30분대 진입이 가능하고, GTX 개통되면 교통이 더욱 편리해진다. 이러한 촘촘한 교통망은 입주자에게는 생활 편의성을, 투자자에게는 높은 수요 기반의 임대 수익을 보장한다.

실수요 기반의 탄탄한 임대시장도 주목 받는다. 일대는 한양대학교, 서울시립대학교, 고려대학교 등 대학교와 한양대병원·국립중앙의료원 등 대형병원 근무자, 성수동 일대 창업·IT 기업 종사자 등이 밀집해 있고, 1~2인 가구 중심의 실수요층이 많다. 특히 성동구의 1~2인 가구 비중은 전체 인구의 약 62%를 차지하고 있어 서울 평균보다도 높은 수치다.

성동구는 최근 '왕십리 광역중심 지구단위계획 변경(안)'을 발표하며 본격적인 지역 개발에 나섰다. 이번 변경안은 왕십리역 일대를 복합 중심지로 육성하고, 도시환경 변화에 대응하기 위한 것이다.

핵심 내용으로는 상업지역의 고도화, 가로환경 정비, 보행 친화 구역 조성, 공공기여 확대등이 포함되며, 민간 투자 유도를 통해 지역 가치를 획기적으로 끌어올릴 계획이다. 토지 이용 효율을 극대화하고 고밀도 복합개발을 유도함으로써 성동구의 스카이라인이 크게 바뀔 것으로 예상된다.

이와 함께 성동구는 현재 업무와 주거 기능이 결합된 복합개발이 늘어나고 있으며, 이는 젊은 직장인 및 1인 고소득 계층의 유입을 촉진하고 있다. 특히 1~2인 가구가 많은 성동구의 인구 구조상, 소형 오피스텔에 대한 수요가 크다.

'왕십리역 어반홈스' 분양 관계자는 왕십리역 어반홈스 분양 관계자는 “앞으로 공급될 신축 오피스텔의 경우(36㎡기준) 8~9억대가 넘어갈 것으로 예상되는 가운데 ‘왕십리역 어반홈스’는 5억대 가격으로 투자 가치가 높다”고 말했다.

관계자는 이어 “성동구의 경우 10·15 부동산 대책에서 토지거래허가구역으로 묶였지만 오피스텔은 대상에서 빠져 반사이익도 기대할 수 있다”면서 “오피스텔은 토지거래허가 대상이 아니어서 실거주 의무가 없고 대출도 분양가의 최대 70%까지 받을 수 있다”고 말했다.

분양문의 010-8111-3611

과천 렉서 조감도

●과천 렉서=지난 4월 준공이 완료되어 즉시 입주가 가능한 ‘과천 렉서’ 오피스텔이 파격적인 조건으로 분양중이다.

경기도 과천시 과천지식정보타운 핵심 입지인 상업 1-1BL에 신규 공급하는 과천 렉서는 지하 7층~지상 15층 규모, 전용 22~53㎡ 생활(형)숙박시설 92호실, 오피스텔 136호실, 근린생활시설로 구성된다.

실내는 라이프 스타일에 따라 선택하는 다양한 평면 구성과 트렌드를 앞서는 인테리어로 삶의 품격을 한 층 더 높인다.

더욱 여유로운 복층 설계(일부 호실 제외)를 통해 탁 트인 개방감을 연출하며 보다 세련되고 감각적인 공간을 완성하는 트렌디한 인테리어도 적용된다.

이 밖에도 다양한 공간 활용과 미니멀리즘을 실현하는 유니크한 수납특화를 통해 공간 활용도를 높인다.

사업지인 과천지식정보타운은 주거·상업·업무·교육시설을 모두 아우르는 자족도시 구축을 목표로 개발 중이다.

따라서 과천 렉서가 자리하게 되는 과천지식정보타운의 개발이 완료되면 아파트 입주와 더불어 기업 이전이 창출하는 일자리 등으로 인한 상주 인구 급증이 전망돼 풍부한 배후수요를 확보하게 될 것으로 보인다.

실제 과천지식정보타운의 약 8천여 세대에 달하는 배후수요를 품고 있으며 지식기반산업용지 15개 블럭의 약 1만9천여 명의 직주근접 수요를 확보했다.

또한 과천 강남벨트 조성사업이 과천 주암 기업형임대주택 공급촉진지구 계획에 포함됐으며 주거와 업무, 상업, 문화 기능을 갖춘 인덕원역 복합도시개발 사업의 미래가치도 기대를 모으고 있다.

사업지인 과천시는 서울과 인접했으며 풍부한 녹지 환경을 갖추고 있을 뿐만 아니라 GTX-C(예정)을 비롯해 지하철 4호선 과천지식정보타운역 신설(예정) 등의 굵직한 교통호재들이 잇따르고 있다.

게다가 지역 개발을 통해 고급 주거지역으로 새롭게 탈바꿈하는 가운데 과천지식정보타운 내에 IT, 의약, 신소재, 전자 등 미래 산업 관련 기업들이 속속 입주 소식을 전하며 강남권 미래 산업 거점지로 도약하고 있어 밝은 비전을 예고하고 있다.

과천 렉서 주변에는 서울 및 인접 지역 진출입이 수월한 쾌속교통망이 갖춰졌다. 지하철 4호선 과천지식정보타운역(가칭/예정)을 비롯해 제2경인연결고속도로, 과천봉담고속화도로, 과천대로 등을 가까이에서 이용할 수 있다.

단지 인근에는 이마트, 롯데백화점 등 과천원도심과 평촌신도시의 풍부한 생활 편의시설이 편리한 일상을 선사하며 서울대공원, 서울랜드, 국립현대미술관, 렛츠런파크 등의 컬처 인프라와 문원체육공원, 관문체육공원, 관악산, 청계산, 매봉산 등 쾌적함을 더하는 자연환경도 마련됐다.

2027년 1월 개통을 앞두고 있는 지하철 4호선 과천지식정보타운역(가칭/예정)을 비롯해 제2경인연결고속도로, 과천봉담고속화도로, 과천대로 등을 통해 이동 가능하다.

분양문의 1668-0970