다주택자 양도세 중과 임박…양도세 폭탄 피하려면?

다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료된다. 문재인 정부 당시인 지난 2018년 4월부터 2022년 5월까지 도입됐다가, 윤석열 정부 들어 반복적으로 유예된 조치를 4년 만에 다시 시작하는 셈이다.

이에 따라, 5월 10일 계약분부터 양도세 중과가 적용된다. 조정대상지역에 집을 2채 갖고 있는 경우엔 양도세 기본 세율에 20% 포인트를, 3채 이상 갖고 있는 경우 30% 포인트를 높인 세율을 적용한다. 지방소득세 등을 합치면 매매 차익의 최대 82.5%까지 세금으로 내야 한다.

이에 정부는 예외 규정을 두어 퇴로를 마련해 주었다.

(예외1) "5월 9일 계약분까지 잔금 유예"…유주택자도?

다주택자가 양도세 중과를 피할 수 있는 방법은 있다. 정부는 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 당초 예정된 기한에 종료하되, 세입자를 비롯한 국민 불편을 최소화하기 위한 보완 방안을 마련했다.

먼저, 5월 9일까지만 매매계약을 체결하면 됩니다.잔금과 등기는 이후에 해도 상관없다. 지역에 따라 4∼6개월까지 유예 기간을 주기로 했다. 서울 강남과 서초, 송파, 용산은 계약일부터 4개월 이내, 그 외 지역은 6개월 이내에 치르고 입주하면 된다.

이 경우엔 1주택자나, 다주택자도 상관없이 모두 잔금 기한만 맞추면 매수할 수 있다.다만, 5월 9일까지 계약서 작성과 계약금 지급을 완료해야 하고, 가계약은 인정되지 않는다.

(예외2) "무주택자라면 실거주 2년간 유예…전세 낀 매매 가능"

매수자가 무주택자라면 유예 기간이 더 길어진다. 전세 세입자를 낀 매물을 무주택자가 사는 경우엔 2년의 유예 시간을 주기로 했다. 무주택자 여부는 토지 거래 허가 신청일과 대출 신청일 기준으로 확인하면 된다.

이때 매매 과정은 다소 복잡한데 단계만 잘 확인하면 된다.

만약, 무주택자가 전세 8억 원이 낀 20억 원짜리 서울 서초구 아파트를 5월 9일에 계약한다면 계약일에 계약금 2억 원을 주고 계약을 완료해야 한다. 이후, 9월 9일까지 전세보증금 8억 원을 승계받은 뒤 잔금 10억 원을 주면 된다. 실제 입주는 임대차 계약이 끝나는 날, 보증금을 돌려주고 입주하면 되는데, 이런 유예가 가능한 기간은 대책 발표일(2026년 2월 12일)로부터 최대 2년, 2028년 2월 11일까지다.

이 기간에는 한시적으로 무주택자가 다주택자 매물을 살 때 전세 낀 매매가 가능하다는 뜻이다.

(예외3) 전입 신고도 실거주 기간 맞춰 유예

전입신고도 실제 입주 한 달 이내에 하면 되도록 규정이 완화된다. 현재는 주택담보대출 실행일로부터 6개월 이내에 전입신고를 하게 돼 있지만, 실거주 시기에 맞춰 임대차 계약 종료일로부터 한 달 안에 전입신고를 하면 된다. 잔금을 치르면서 대출을 받지만 입주는 못 하는 현실을 감안한 조치다.

(예외4) 일시적 2주택자 매물은? "해당 안 돼“

다만, 매도자가 일시적 2주택자일 경우, 다주택자라고 하더라도 이 같은 보완 조치를 적용받을 수 없다. 원래 양도세 중과 대상이 아니라서, 5월 9일까지 급히 팔 필요가 없기 때문이다. 1주택자가 파는 매물도 당연히 이번 유예 혜택 적용이 되지 않는다.

예외의 예외…서류·여유자금 확인해야

이런 각종 예외를 인정받기 위해서는 매매 계약서를 제시하고, 계약금 지급을 서류로 증빙해야 한다.

또, 여윳돈 계산도 필수다. 정부는 이번 기회에 집을 사려는 무주택자들에게 대출 규제를 일시적으로라도 완화할 계획은 없다고 밝혔다.

15억 원짜리 아파트를 살 경우 대출을 최대한 받는다고 가정해도 주택담보대출은 최대 6억 원인 만큼, 여유자금이 9억 원은 있어야 집을 살 수 있다.

재정경제부와 국토교통부, 금융위원회 등 정부는 이 같은 내용이 담긴 '소득세법 시행령'과 '부동산거래신고법 시행령'을 오늘(13일)부터 입법 예고할 예정이다.