대규모 주거타운 탈바꿈 서울 뉴타운 인근 상가 인기몰이

최근 대규모 주거타운으로 탈바꿈되는 서울 뉴타운 인근 지역에 신규 상가 공급이 잇따르고 있어 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

대부분 1만가구 이상의 미니신도시급 뉴타운 인근 사업지로 투자자들의 관심이 집중되고 있다.

서울에 조성되는 뉴타운은 대규모 용지가 개발되면서 소비력이 높은 젊은 신규 인구 유입이 일어나기 때문에 이 지역 인근 상가는 충분한 고정 수요와 배후 수요를 확보할 수 있게 된다.

뉴타운 인근 상가투자의 최대 장점을 꼽으라면 수익률에 대한 리스크를 최소로 줄일 수 있다는 점이다.

특히 서울 뉴타운 지역은 개발이 진행되면서 인구가 늘어나고 교육시설이나 교통 등 기반시설도 확충돼 상권 활성화와 함께 상가 자체 가치가 오르기도 한다.

한편 상당수 서울 시내 뉴타운들이 해제되고 있는 상황에서 이미 개발이 진행 중인 지역 인근에 위치해 있다는 점은 희소성 차원에서라도 자산가치 상승에도 유리하다.

부동산업계에 따르면 서울 뉴타운 일대에서 분양에 나선 상업시설들의 인기는 뜨거웠다.

2017년 8월 서울 마포구 아현뉴타운에서 분양한 '공덕 SK리더스뷰' 단지내 상가는 47개 점포 분양에 472명이 몰려 평균 10.04대1의 경쟁률을 기록하며, 3일만에 완판됐다. 같은해 11월 서울 영등포 뉴타운 1-3구역에서 분양한 '영등포뉴타운 꿈에그린 스퀘어(연면적 1만2,085㎡)'도 3개월만에 완판됐다.

다만 뉴타운 인근 신규 상가에도 약점이 있어 주의가 필요하다. 우선 새 건물이라 주변에 비해 다소 비싼 분양가와 임대료로 인해 아직 개발이 되지 않은 노후지역 내 상가와 비교할 때 임대하기가 쉽지 않다는 점이다.

또 뉴타운은 순차적으로 개발되기 때문에 먼저 들어선 상가 투자자가 다음 개발이 진행될 때까지 당분간 개발 지역 배후 수요를 기대하기 어렵다는 점도 염두해야 한다.

장경철 부동산일번가 이사는 "뉴타운 인근 상가는 원주민 등 기존 상권 고정수요에 외부에서 유입되는 신규 개발에 따른 수요자까지 가세해 상권 확장 가능성이 높은데 향후 재개발 완료시 상권이 재평가 될 가능성이 높아 상가 투자처로서 관심을 가질 만 하다"고 말했다.

장이사는 이어 “뉴타운 인근의 상권은 뉴타운 내 주거시설에 입주가 시작되면서 가시적인 상권이 형성되므로, 입주 시점 전후의 시세차익을 고려한 투자가치가 높기 때문에 권리금이 없거나 투자금이 저렴하고, 편의시설과 주차시설 등에서 월등한 신축상가를 공략해야 수익성은 물론 시세차익까지 가능하다”고 말했다.

서울 뉴타운 일대에 공급되는 주요 신축상가 현황

신길뉴타운 센트럴자이 단지내 상가 조감도

●신길 센트럴자이 단지내 상가(신길뉴타운)=서울시 영등포구 신길동 337-246번지 일대에 신길 센트럴자이 단지내 상가가 오는 13일 분양에 들어간다. 신길뉴타운(신길재정비촉지구역) 12구역으로 아파트 1008세대 배후로 한 독점상권으로 기존 7호선 신풍역 역세권 입지에 2024년 개통 예정인 신안산선 개통시 환승 역세권이 되어 투자가치도 높다고 할 수 있다. 스트리트형으로 조성되는 신길 센트럴자이 상가는 108동에 10개 점포, 103동에 4개 점포로 희소가치가 높으며 투자자 및 임차인 선호도가 높은 1층 상가로만 구성된다. 전용면적 기준으로 37.65~53.32㎡로 소규모 업종 위주의 면적으로 공급되며 편의점, 미용실, 세탁소, 커피전문점, 문구점, 중개업소, 베이커리, 패스트푸드점 등 생활밀착형 업종이 권장업종이다. 신길뉴타운 초입상가로 1000여세대 고정수요는 물론 인근 초·중·고 및 근린공원 조성으로 인근 유동인구까지 유입이 용이하다. 신길 센트럴자이 단지내 상가는 신길뉴타운 완성시 8,733세대를 배후로 하는 항아리 상권형태로 소비력이 높은 3040대 젊은층들이 많으며 여의도나 7호선 라인 강남권 출퇴근 직장인 들이 많이 거주하고 초·중·고가 많이 학생수요도 많다는 장점을 지녔다. 아파트는 지난 2월 말부터 입주를 시작했으며 계약금은 30%며 4월 13일(월) 분양 절차에 들어간다. 문의 02-6082-1612

노량진 드림스퀘어 상업시설 조감도

●노량진 드림스퀘어(노량진뉴타운)=서울시 동작구 노량진동 16-1외 10필지(구 청과물 도매시장)에서 선보이는 항아리형 황금상권 노량진 수산시장의 관문형(초입)상가인 노량진 드림스퀘어가 공급중이다. 지하 5층~지상 최고 18층, 2개동, 원룸형 오피스텔 총 598실 규모를 배후로 노량진 수산시장을 방문하는 하루 평균 3만명을 유입이 가능한 독점형 복합상가라는 평가를 받고 있다. 이번에 공급되는 물량은 지상 1층~2층 총 26개 점포로 3.3㎡당 1,000만원대(부가세 별도)에서 4,000만원대(부가세 별도)로 입지에 따라 다양하다. 노량진 수산시장은 종사자만 약 3,400명에 달하며 서울 수산물 유통량의 50%가 이뤄지고 있으며 일 평균 3만명의 방문자를 위한 편의시설이 절대적으로 부족한 상황이며 약 600실에 달하는 오피스텔 입주가 이뤄질 경우 불경기 없는 356일 황금상권으로 떠오를 전망이다. 차량이 아닌 도보로 노량진 수산시장을 이용하는 고객들이 반드시 거쳐야만 하는 관문형(초입) 상가로 노량진 수산시장의 한 개 점포(전용면적 약 5㎡)당 권리금만 3~4억에 거래되고 있는 실정이다. 노량진 드림스퀘어 상업시설은 1호선·9호선 노량진역 도보 3분거리의 초역세권 상가로 향후 투자가치를 높혀 줄 대형 개발호재도 즐비하다. 먼저 노량진 수산물도매시장은 현대화 사업이 완료됐고 2단계가 진행 중이다. 사업 완료 후 아시아 최대 규모의 수산시장이 될 전망이며 향후 수산시장과 여의도를 잇는 보도 육교 건립도 예정됐다.노량진복합리조트도 주변에서 계획됐다. 카지노 제외 대형 쇼핑센터와 호텔 컨벤션 사업이 재추진 중이며 연의도 면세점 특허권에 대한 파트너 참여 문의가 진행 중인 것으로 알려졌다. 또 지상 20층, 310실로 예정된 관광호텔도 개발 중이다. 그 외에도 노량진 뉴타운 개발, 노량진 민자역사, 동작구 종합행정타운 건립 계획 등 굴찍한 대형 호재가 이어지고 있다. 한 부동산 전문가는 "사업지 인근에는 서울시 역세권 중 아파트 매매·전세, 상가 가격의 최고가를 모두 기록하고 있는 황금라인 9호선 노량진역이 자리했다"며 "노량진역의 일일 유동인구는 1·9호선 라인 출퇴근 직장인 등 25만여명에 달하는 것으로 알려졌다"고 설명했다. 총 주차대수는 437대로 2020년 8월 준공예정이다. 문의 1811-8685

청량리역 해링턴 플레이스 투시도

●청량리역 해링턴 플레이스(전농·답십리뉴타운)=오는 2월 서울시 동대문구 용두동 11-1번지 외 6필지에 40층 높이의 주거복합단지 ‘청량리역 해링턴 플레이스’를 공급할 계획이다. 이 단지는 아파트는 전용면적 59~150㎡, 총 220가구가 들어서며 오피스텔은 전용면적 29~52㎡, 총 34실 규모로 조성된다. 단지 지하 1층과 지상 1~2층에는 상업시설이 들어서며 지상 3~6층에는 오피스가 들어선다. ‘청량리역 해링턴 플레이스’는 청량리역 역세권 프리미엄을 가깝게 누릴 수 있다. 단지 140m 거리에 청량리역이 위치해 교통은 물론 각종 편의시설을 편리하게 이용할 수 있다. 또한 단지 인근에서는 롯데백화점과 롯데마트, 홈플러스 등을 걸어서 이용할 수 있고 경동시장, 청량리 전통시장 등 생활 인프라도 풍부하다. 또한 ‘청량리역 해링턴 플레이스’는 단지 내에 주거와 업무, 상업시설을 모두 갖춘 원스톱라이프를 누릴 수 있을 것으로 보인다. 인근 7개 대학이 위치해 있고 다중역세권을 이용한 종로권·광화문권·강남권 출퇴근 수요도 확보 가능하다. 한편, 지하1층과 지상 1~2층에는 상업시설이 들어선다. 단지 내 상가인 만큼 내부 구조를 스테이몰로 조성하되, 방문객의 동선을 십자형 구조로 유도해 스트리트형 상업시설의 분위기를 느낄 수 있도록 했다. 지상 3층부터 6층까지는 오피스가 들어선다. 다양한 휴게시설과 공중정원 등이 함께 조성돼 쾌적한 오피스환경을 제공할 전망이다. 방문고객의 시선을 사로잡는 세련된 외관도 주목 할 만 하다. 오피스는 최근 급증하는 소형 사무실 임대수요와 소액투자자를 위해 모듈화 시스템이 적용돼 다양한 맞춤형 섹션공간 구성이 가능하다. 또한 청량리역 일대는 강북의 교통허브 역할이 더욱 발달 될 것으로 보인다. 청량리역은 현재 KTX와 분당선, 지하철 1호선, 경의중앙선, 경춘선이 지난다. 또한 추가로 지난해 사업이 확정된 GTX C 노선을 비롯해 예비타당성 조사가 진행 중인 B노선까지 청량리역에 개통되면 전국에서 가장 많은 노선을 확보한 역세권이 될 예정이기 때문이다. 이 외에도 왕십리 및 노원구를 연결하는 동북선 경전철 또한 단지에서 도보로 약 10분이 소요되는 제기동역에 신설될 계획이다. 서울 동북부 일대가 왕십리뉴타운, 전농·답십리뉴타운에 이어 청량리역세권까지 개발에 속도가 붙으면서 새로운 주거벨트가 형성되고 있다. 문의 02-6022-0615

왕십리역 렉스프리미엄 조감도

●왕십리역 렉스프리미엄(왕십리뉴타운)=시공사인 케이디종합건설(시행 대주알디오)이 2호선, 5호선, 분당선(청량리 연장), 경의중앙선 4개의 지하철 라인과 동북선 경전철(예정)의 역세권 입지에서 ‘왕십리역 렉스프리미엄’ 상가를 선보인다. 서울특별시 성동구 도선동 257 외 6필지에 들어서는 왕십리역 렉스프리미엄은 복층형 오피스텔(지상 4~18층) 217호실 및 상가 판매시설 14호(지하 2층, 지상 1~3층)로 구성된다. 분양 마감된 217호실의 단지 내 오피스텔 고정수요를 확보한 상가는 지하 2층 1호, 지상 1층 5호, 지상 2층 4호, 지상 3층 4호 등 총 14호로 공급된다. 왕십리역 렉스프리미엄 상가는 분양 전부터 일일 유동인구 7만여 명에 달하는 쿼트러플 ‘역세권상권’을 비롯해 출퇴근 시민이 거쳐가는 버스정류장이 바로 앞에 위치한 ‘대로변상권’과 한양대학교 상주인구 2만여 명, 성동구청과 교보생명의 방문 상주인원이 오가는 ‘항아리상권’을 모두를 충족시킬 수 있는 상업시설이라는 평가를 받아왔다. 왕십리역(쿼트러플 환승역)과 상왕십리역 더블 역세권 입지를 충족한 렉스프리미엄 상가는 서울 주요 도심을 비롯해 강남권역에 10분대 진출입이 가능한 사통팔달의 교통망을 구비했다. 왕십리역, 상왕십리역까지 도보 4분이면 닿을 수 있어 2호선, 5호선, 분당선(청량리 연장), 경의중앙선 4개의 지하철 라인과 동북선 경전철(예정)의 유동인구까지 확보 가능하다. 또한 상가 바로 앞 버스정류장과 건널목이 구축돼 하루 24시간 유동고객을 상시 확보할 수 있는 대로변상권에 해당되며 사업지 주변 교보생명, KT&G를 비롯해 왕십리 뉴타운, 한양대학교, 성동구청의 직장인 등 구매력이 우수한 젊은 소비층이 밀집된 쿼터플역세권의 중심상가이며 퀸터플 최대 역세권으로 급 부상중이다. 특히 단지 주변 공시지가는 연평균 약 8%의 지속적인 상승세를 나타내고 있으며 상업지역 실거래가는 3.3㎡당 약 1억2천만원~1억8천만원 수준으로 알려져 있다. 이 같은 시세 상승은 왕십리 뉴타운 조성 완료와 함께 재개발 프로젝트 왕십리역세권 4구역 400세대 개발 추진(50층 주상복합단지 개발 추진 중)과 행당7구역 949세대 재개발 진행, 지하철 연장 및 신설, 성동구 육아종합지원센터 신설(2020년 6월 예정) 등의 지역 내 개발호재에 기인하는 것으로 풀이할 수 있다. 이 외에도 상주인구 약 1만8천여 명과 더불어 왕십리3구역 재개발 사업 추진, 행당6구역 리버뷰자이 1,034세대 입주, 삼표레미콘 부지 서울숲 연계 공원 개발, 성동구 과학문화미래관 건립 추진 등 풍부한 개발호재가 진행 또는 예정 중이거나 추진되고 있다. 문의 1670-7230