다다익선 더블, 프리플 역세권 상가 몸값 상한가

최근 하나의 역세권이 아닌 2개 이상의 역세권을 확보한 더블 또는 트리플 역세권에 공급되는 상가들의 몸값이 상한가를 보이고 있다.

실제로도 상가 분양시장에서 역세권 하나만 있는 상업시설도 인기가 높고, 매매를 할 때도 유리한 경우가 많다.

따라서 단일역 보다는 역이 많은 수록 좋은 다다익선 역세권 상가들은 특히 인기가 높은데 환승역인 더블역세권, 나아가 최대 3개 역을 이용할 수 있는 트리플 역세권이라면 상가의 투자 가치를 더욱 높여주기 때문이다.

환승이 편리한 더블 및 트리플 역세권은 나홀로 역세권보다 유동인구 수가 많아 상권활성화에 유리하기 때문에 수익형 상가 투자처로서 최적의 입지로 꼽힌다.

희소성 차원에서도 수도권 대다수는 단일 역세권이지만 더블 및 트리플 역세권의 경우는 그리 흔치 않아 상품성도 높게 평가받고 있는 이유다.

환승역세권 주변은 풍부한 유동인구에 배후수요가 많아 이곳을 중심으로 대대적인 개발이 이뤄지기도 한다.

실제 지하철 2호선과 6호선의 환승역세권 합정역 주변에 개발되는 합정재정비촉진지구와 지하철 6호선∙경의중앙선∙공항철도 환승역 디지털미디어시티역 주변에 위치한 상암 DMC가 대표적인 사례다.

먼저 합정역의 경우 최근 서울시와 마포구는 서울화력발전소(옛 당인리발전소) 인근인 합정·당인·상수동 지역에 한강변을 낀 대규모 문화공원을 조성할 계획이라 합정역 상권 인기가 높아질 전망이다.

다음으로 디지털미디어시티역은 서울시와 코레일이 재작년부터 2년간 준비해 온 '수색역 일대 복합개발 마스터플랜' 수립이 사실상 마무리돼 이르면 1분기, 늦어도 상반기 발표 될 것으로 보인다.

이로써 2007년부터 개발이 추진됐으나 금융위기 영향 등으로 10년 넘게 표류했던 수색역세권 개발사업이 본격 시동을 걸게 됐다.

마스터플랜에 따르면 수색역 용지는 관광, 디지털미디어시티(DMC)역 용지는 오락, 차량기지 및 정비시설 이전 용지는 업무시설로 각각 특화 개발될 예정이다.

이 지역에 공급되는 상가들은 향후 개발에 따른 배후수요 증가와 미래가치 상승을 예상해볼 수 있다.

환승역세권과 접해 있는상가들은 지역상권에서 랜드마크 역할을 담당하는 경우도 적지 않다. 실제 3∙7∙9호선 고속버스터미널역 주변에 위치한 센트럴시티, 2∙6호선 합정역세권 메세나폴리스, 2∙7호선 건대입구역세권의 스타시티 모두 랜드마크 상업시설로 우뚝 섰다.

환승역세권 상가는 이처럼 다양한 장점을 갖고 있어 임차인의 선호도가 높아 공실 발생 위험이 적으며 높고 안정적인 임대수익 창출도 가능해 투자자 사이에서 인기다.

그럼에도 주의점은 있다. 더블 또는 트리플 역세권이라도 단지 이동 수단에 그치거나 환승 수준에 그치는 역세권은 피해야 하며 역세권의 장점이 많다 해도 고가로 분양받으면 낭패를 볼 수 있으니 이점은 유의해야 하겠다.

장경철 부동산일번가 이사는 “위에서 보았듯이 더블 또는 트리플 역세권은 많은 장점을 가지고 있는데 먼저 목적지까지 최단거리로 갈 수 있게 해주며 버스도 환승권을 주로 경유하면서 지역 연계성을 살려 주기 때문에 대중교통 이용도가 높은 젊은 소비자가 증가하면서 업종의 다양성과 경쟁력까지 높아진다”며 “때문에 역세권 중에서도 희소성이 높은 더블 역세권, 트리플 역세권 등의 가치는 더욱 상승할 전망이다”고 말했다.

수도권에 공급중인 더블·프리플 역세권 상가 현황

-더블 역세권-

노량진 드림스퀘어 상업시설 조감도

●노량진 드림스퀘어=서울시 동작구 노량진동 16-1외 10필지(구 청과물 도매시장)에서 선보이는 항아리형 황금상권 노량진 수산시장의 관문형(초입)상가인 노량진 드림스퀘어가 공급중이다. 지하 5층~지상 최고 18층, 2개동, 원룸형 오피스텔 총 598실 규모를 배후로 노량진 수산시장을 방문하는 하루 평균 3만명을 유입이 가능한 독점형 복합상가라는 평가를 받고 있다. 이번에 공급되는 물량은 지상 1층~2층 총 26개 점포로 3.3㎡당 1,000만원대(부가세 별도)에서 4,000만원대(부가세 별도)로 입지에 따라 다양하다. 노량진 수산시장은 종사자만 약 3,400명에 달하며 서울 수산물 유통량의 50%가 이뤄지고 있으며 일 평균 3만명의 방문자를 위한 편의시설이 절대적으로 부족한 상황이며 약 600실에 달하는 오피스텔 입주가 이뤄질 경우 불경기 없는 356일 황금상권으로 떠오를 전망이다. 차량이 아닌 도보로 노량진 수산시장을 이용하는 고객들이 반드시 거쳐야만 하는 관문형(초입) 상가로 노량진 수산시장의 한 개 점포(전용면적 약 5㎡)당 권리금만 3~4억에 거래되고 있는 실정이다. 노량진 드림스퀘어 상업시설은 1호선·9호선 노량진역 도보 3분거리의 초역세권 상가로 향후 투자가치를 높혀 줄 대형 개발호재도 즐비하다. 먼저 노량진 수산물도매시장은 현대화 사업이 완료됐고 2단계가 진행 중이다. 사업 완료 후 아시아 최대 규모의 수산시장이 될 전망이며 향후 수산시장과 여의도를 잇는 보도 육교 건립도 예정됐다.노량진복합리조트도 주변에서 계획됐다. 카지노 제외 대형 쇼핑센터와 호텔 컨벤션 사업이 재추진 중이며 연의도 면세점 특허권에 대한 파트너 참여 문의가 진행 중인 것으로 알려졌다. 또 지상 20층, 310실로 예정된 관광호텔도 개발 중이다. 그 외에도 노량진 뉴타운 개발, 노량진 민자역사, 동작구 종합행정타운 건립 계획 등 굴찍한 대형 호재가 이어지고 있다. 한 부동산 전문가는 "사업지 인근에는 서울시 역세권 중 아파트 매매·전세, 상가 가격의 최고가를 모두 기록하고 있는 황금라인 9호선 노량진역이 자리했다"며 "노량진역의 일일 유동인구는 1·9호선 라인 출퇴근 직장인 등 25만여명에 달하는 것으로 알려졌다"고 설명했다. 총 주차대수는 437대로 2020년 8월 준공예정이다. 문의 1811-8685

건대 센트라임 상가 조감도

●건대입구역 센트라임=양꼬치거리 초입 사거리 코너 즉 광진구 자양동 5-4번지 대지 687㎡, 연면적 2393.39㎡, 지하 2층~지상 5층 규모인 '건대입구역 센트라임' 상가를 신축하면서 선착순 분양 중이다. '센트라임' 상가는 일반 주상복합 전용률이 보통 43~50% 정도인 것에 비해 1층 상가 전용률이 78%로 매우 높으며 추후 임대 줄 생각으로 소유하는 투자자들은 풍부한 유동인구에 공실 걱정없이 높은 임대수익을 기대할 수 있다고 한다. 상가 내 유치 업종은 지하 1~2층은 휘트니스센터, 노래방, 당구장, 호프광장, PC방, 회센타 등을 유치 중이며 지상1층 은 약국, 부동산, 편의점 등 8개 점포이고, 2층부터 5층 까지는 병·의원, 미용실, 호프광장, 까페&레스토랑 등이 유망업종으로 점포 수가 몇개 되지 않아서 조기 분양완료가 예상된다. 특히 병·의원 개원하실 의사분께서는 개원입지로 적극 검토를 권장한다고 말한다. 상가 대출은 제1금융권 은행에서 분양대금의 65% 전후여서, 실 투자금 3억~5억원이면 1층 상가를 보유할 수 있으며 연간 임대수익률은 층별 5%~8% 정도의 수익이 예상된다고 관계자는 말했다. 건대역 상권은 홍대 거리와 더불어 강북 최대 신흥 상권으로 불황에 아랑곳하지 않고 연중 활기가 넘친다. 건대입구역은 지하철 2호선, 7호선의 환승 역세권으로 편리한 교통여건을 갖고 있다. 건대역 인근에는 건국대, 세종대, 한양대 등이 있어 홍대거리 못지않게 유동인구가 풍부하다. 건대 상권 중에서도 2호선 라인인 건대입구역 5번 출구 로데오거리와 맞물린 먹자상권 청담대교방향 양꼬치구이거리가 제일 '핫’한 곳으로 주목받고 있다. 건대역 상권 중 건대병원 맞은편 맛집거리는 지금까지 구 상권 특성상 비좁은 골목에 낡은 건물이 산재해 있으면서도, 신축상가나 재개발의 어려움 때문에 상권 변화가 거의 없다. 그러나 건너편 로데오거리는 분위기가 다르다. 청담대교 방향 메인대로변에 최고 20~29층 규모 아파트 4개동 오피스 3개동으로 이루어진 고급 주상복합 1400여 세대가 공사 중이고, 이 일대는 재건축 재개발로 활성화되어 부동산 가격은 고가 행진이 이어지고 있는 곳이다. 로데오거리 일대는 도로가 넓어 동선이 좋아 행인들이 전혀 불편함을 못 느낀다. 특히 수년 전부터 양꼬치거리가 입소문나면서 월 1억이 넘는 매출을 올리는 점포도 생겨나고 있는데 요즘의 타지역 불경기 상가와는 전혀 다른 분위기로 상가축이 이곳 로데오거리 와 패션거리, 양꼬치거리로 이동한 셈이다. 점포수도 계속 늘어나고 상권도 확장 추세다. 권리금 역시 10평 기준 1억원 전후이고 양꼬치 거리 입구 초입의 점포 권리금은 2억~3억원 정도이지만 점포 매물은 거의 없다는게 인근 부동산 중개업소의 설명이다. 센트라임 상가는 2호선 건대역 5번 출구 양꼬치거리 초입 사거리 코너인 광진구 자양동 5-4번지 현장에서 홍보 중으로 입주는 2019년 6월 예정이다. 문의 02-464-9101

-프리플 역세권-

상암 엠시티 광역 조감도

●상암 엠시티(수색·증산뉴타운)=서울시내 주요 업무 지구인 상암동 디지털미디어시티(DMC) 직장인 퇴근길 동선인 먹자상권에 랜드마크 상가인 상암 엠시티가 분양 및 임대에 나선다. 서울시 마포구 상암동 12-31 외 2필지 일대에 연면적 2,623.51㎡, 지하 2층~지상 8층 규모로 총 점포수 24호로 공급된다. 총 주차대수 32대로 최근 일대에서 공급된 신축 상업시설로는 최대 규모로 공항철도 디지털미디어시티역 도보 3분거리 초역세권 상가다. 층별 권장업종을 살펴보면 지하 2층은 노래방, 당구장, 바(Bar) 등 지하 1층은 스튜디오, 호프전문점 등 지상 1층은 프랜차이즈, 커피전문점, 베이커리 등 지상 2층~3층은 전문식당가 등 지상 4층은 스크린골프장, 미용실 등 지상 5~6층은 소호사무실 등 지상 7층은 피부관리샵, 네일아트 등 8층은 스카이라운지 등이며 옥상에는 하늘 정원이 꾸며진다. 상암동 디지털미디어시티(DMC)는 방송사와 정보기술(IT) 기업들이 속속 이곳에 자리를 잡으면서 서울 서북지역의 주요 상권으로 급부상했다. 지난해 1월 기준 약 480개 업체가 입주해 있으며, 종사자는 4만여명에 달하는 것으로 추산되고 있다. 현재 상암 DMC에는 MBC, SBS, YTN, JTBC, TV조선, 채널A, 대원방송 등 방송사를 비롯해 CJ, 팬 엔터테인먼트, 삼성SDS, LG CNS, 팬택, 롯데쇼핑, 우리은행 등 우리나라 대표적인 IT, 신문·방송사, 기획사들이 대거 입주해 있다.2000년대 들어 한류와 방송 콘텐츠 시장이 성장되면서 서울시는 2002년부터 마포구 상암동 56만9925㎡(약 17만평) 부지에 상암 DMC를 조성했다. 상암 DMC지구는 MBC, SBS, KBS, YTN, JTBC, CJ E&M 등 방송사를 비롯해 관련 기업들이 입주하면서 거대한 미디어·엔터테인먼트의 특화권역으로 면모를 갖췄다. 이로 인해 새로 지은 고층건물 사이로 대형 프랜차이즈업체와 개성있는 맛집들이 속속 들어서고 있다. 상암DMC역 일대가 이처럼 변신하자 젊은이들의 발길까지 이어지면서 홍대 인근을 연상시킬 정도로 상권이 살아나고 있다. 상암 DMC에는 상가, 오피스빌딩의 입주가 시작되고 생활·편의시설과 문화·상업시설들이 들어서면서 미디어와 IT, 기획사 종사자들이 급증하고 있다. 또한 20여 개의 버스 노선과 지하철 6호선 디지털미디어시티역·월드컵경기장역, 경의중앙선 수색역, 공항철도역을 포함해 3개 노선의 환승역과 내부순환로, 강변북로, 현천IC가 있는 교통 요지다.주변엔 월드컵아파트 단지로 불리는 1만여 가구 규모의 주거 단지도 들어서면서 인구가 유입됐다. 가구업계 1위 한샘의 본사 이전이 예전보다 빠르게 완료됨에 따라 상암DMC(디지털미디어시티)역 일대 먹자상권에 활력을 주고 있다. 종합 가구업체 한샘은 2017년 12월 본사를 서울 방배동에서 서울 마포구 신사옥으로 이전했다. 서울 마포구 성암로 179에 있는 상암동 신사옥은 지하 5층, 지상 22층 연면적 6만6648㎡ 규모로 방배동 사옥보다 7배가량 크다. 이곳에서는 한샘과 계열사 임직원 1300여 명이 지상 2층~6층과 18층~21층 등 총 9개층을 사용하게 된다. 또한 DMC역 남쪽 상암동 롯데 복합 쇼핑몰 개발 사업도 큰 기대를 모은다. 현재 조합과 보상 문제를 놓고 난항을 겪고 있기는 하지만 이 개발 사업은 일대 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 대형 호재로 기대를 모은다. 여기에 서울 마포구 상암동 디지털미디어시티(DMC)와 맞닿은 은평구 수색증산뉴타운 사업이 속도를 내기 시작하면서 후광효과가 기대된다. 마음건축(주)이 시행 및 시공을 맡았으며 계약금 10%에 중도금 40% 무이자 혜택이 주어지며 2020년 3월 준공예정이다. 문의 02-304-8994

청량리역 해링턴 플레이스 투시도

●청량리역 해링턴 플레이스=오는 2월 서울시 동대문구 용두동 11-1번지 외 6필지에 40층 높이의 주거복합단지 ‘청량리역 해링턴 플레이스’를 공급할 계획이다. 이 단지는 아파트는 전용면적 59~150㎡, 총 220가구가 들어서며 오피스텔은 전용면적 29~52㎡, 총 34실 규모로 조성된다. 단지 지하 1층과 지상 1~2층에는 상업시설이 들어서며 지상 3~6층에는 오피스가 들어선다. ‘청량리역 해링턴 플레이스’는 청량리역 역세권 프리미엄을 가깝게 누릴 수 있다. 단지 140m 거리에 청량리역이 위치해 교통은 물론 각종 편의시설을 편리하게 이용할 수 있다. 또한 단지 인근에서는 롯데백화점과 롯데마트, 홈플러스 등을 걸어서 이용할 수 있고 경동시장, 청량리 전통시장 등 생활 인프라도 풍부하다. 또한 ‘청량리역 해링턴 플레이스’는 단지 내에 주거와 업무, 상업시설을 모두 갖춘 원스톱라이프를 누릴 수 있을 것으로 보인다. 인근 7개 대학이 위치해 있고 다중역세권을 이용한 종로권·광화문권·강남권 출퇴근 수요도 확보 가능하다. 한편, 지하1층과 지상 1~2층에는 상업시설이 들어선다. 단지 내 상가인 만큼 내부 구조를 스테이몰로 조성하되, 방문객의 동선을 십자형 구조로 유도해 스트리트형 상업시설의 분위기를 느낄 수 있도록 했다. 지상 3층부터 6층까지는 오피스가 들어선다. 다양한 휴게시설과 공중정원 등이 함께 조성돼 쾌적한 오피스환경을 제공할 전망이다. 방문고객의 시선을 사로잡는 세련된 외관도 주목 할 만 하다. 오피스는 최근 급증하는 소형 사무실 임대수요와 소액투자자를 위해 모듈화 시스템이 적용돼 다양한 맞춤형 섹션공간 구성이 가능하다. 또한 청량리역 일대는 강북의 교통허브 역할이 더욱 발달 될 것으로 보인다. 청량리역은 현재 KTX와 분당선, 지하철 1호선, 경의중앙선, 경춘선이 지난다. 또한 추가로 지난해 사업이 확정된 GTX C 노선을 비롯해 예비타당성 조사가 진행 중인 B노선까지 청량리역에 개통되면 전국에서 가장 많은 노선을 확보한 역세권이 될 예정이기 때문이다. 이 외에도 왕십리 및 노원구를 연결하는 동북선 경전철 또한 단지에서 도보로 약 10분이 소요되는 제기동역에 신설될 계획이다. 서울 동북부 일대가 왕십리뉴타운, 전농·답십리뉴타운에 이어 청량리역세권까지 개발에 속도가 붙으면서 새로운 주거벨트가 형성되고 있다. 문의 02-6022-0615