공급느는 상가, 희소성 높은 상가투자처 3인방은

초강력 주택규제와 오피스텔의 수익률 하락으로 안정적인 수익이 기대되는 상가의 인기는 올해에도 지속될 전망이다.

이는 안정적인 임대 수익과 자산 가치 상승을 노리는 수요는 늘어난 반면 정부의 각종 규제로 주택 투자는 더 까다로워졌기 때문인데 이 가운데 상대적으로 희소성이 높은 상가 투자가 각광받고 있다.

수익형 상가에 대한 투자 열기가 지속되는 가운데 수많은 공급 물량 중 알짜 상품을 가려내 투자 성공률을 높일 수 있는 전략이 매우 중요한 시기라고 업계는 전했다.

상가의 가치를 높혀줄 임차인들의 인지도와 관심도 향상을 이끌 수 있는 요소는 단연 '희소성'이다.

희소성 높은 상가는 안정성은 물론 투자 수익까지 높아 관심이 커지고 있는데 대표적인 상가로 공급 가뭄지역 신축 상가, 관문형 상가, 근린형 단지내 상가 등이 있다.

쏟아져 나오는 수익형 상가 물량 속에서 보다 안전한 투자상품을 찾고 있다면 공급이 적어 희소성을 갖춘 상품을 선택하는 것이 현명하다.

◇공급 가뭄지역 신축 상가=최근 탄탄한 상권과 수요를 확보하고 있는 상가 공급 가뭄지역에 신축 상가가 속속 공급되어 투자자의 비상한 관심을 받고 있다.

정작 상가 투자에 대한 관심은 뜨거워지고 있지만 옥석가리기가 이뤄지고 있는 가운데 그 동안 상가 공급이 적었거나 뜸했던 ‘공급 가뭄지역’을 중심으로 주변 노후건물 갈아타기 수요와 대기수요 흡수할 최적지로 투자자들의 이목이 집중되고 있다고 업계는 분석하고 있다.

아무리 교통여건이 좋고 입지가 뛰어난 지역이라도 신축 상가의 공급이 많아 경쟁 상가가 많다면 수요가 분산돼 안정적인 수익률을 기대하기 어렵다.

반면 공급이 부족하거나 뜸한 지역에 위치해 오래되고 노후된 상가들이 대부분인 여전히 높은 수익률을 거두고 있어 신축 상가가 지니고 있는 주차여건, 편의시설 등의 경쟁력으로 인해 이전 수요에 대한 기대감이 높아지게 된다.

◇관문형 상가=상권 초입을 선점한 ‘관문형 상가’가 수요자들에게 높은 인기를 얻고 있다. 지하철역이나 나들이 장소 등 상권의 시작점에 위치해 풍부한 유동인구를 가장 먼저 흡수할 수 있기 때문이다.

일반적으로 관문형 상가란 상권이 형성돼 있는 길목 초입에 위치한 상가를 말한다. 주로 지하철역 입구에 위치해 있거나 유명한 나들이 장소로 향하는 길목 초입에 위치해 있는 경우가 많아 접근성과 가시성이 좋다는 장점이 있다.

가장 먼저 보이는 상가인 만큼 유동인구를 선점할 수 있어 풍부한 배후수요를 확보하기가 유리해 인기가 높다.

업계에서는 상가 투자의 성패를 가르는 배후수요 확보에 있어 관문형 상가가 유동인구를 끌어당기기에 비교적 유리하기 때문에 인기가 높게 나타난다고 보고 있다.

여기에 상권 앞자리 입지는 한정돼 있는 만큼 희소하고, 따라서 가치도 높게 책정된다.

◇근린형 단지내 상가=근린형 단지 내 상가는 대단지 아파트나 오피스텔 단지내 상가와 근린상가의 장점을 살려 단지 밖으로 진출한 단지내 상가를 말하는데 도로변을 따라 펼쳐져 주변 유동인구의 흡수가 수월해지는 장점을 노린 것이다.

단지 내 상가를 가시성과 접근성까지 보완한 스트리트형으로 조성하면서 상가 활성화는 물론 아파트 가치 상승까지 이어질 가능성이 높아졌다. 이처럼 단지내 상가가 한계를 넘어 유동인구 잡기에 나서면서 새로운 전성기를 맞고있다.

단지 내 상가는 입주민들이 이용할 수 있는 생활편의시설로 면적에 대한 법적 제한이 없다. 다만 대규모 대형마트, 할인점, 백화점, 아울렛 등이 활성화되면서 단지내 상가를 이용하는 입주민들이 줄어들자 규모가 줄어드는 추세다.

거꾸로 지하철 역세권, 근린·중심상업지역 인근 등 입지적인 측면에서 유동인구를 끌어들일 만한 곳들은 단지내 상가 규모를 늘리고 있다. 지하철역과 가까운 단지의 경우 역과 가장 가까운 곳에 근린형 단지내 상가를 배치해 유동인구가 유입되도록 유도하고 있다.

근린·중심상업지역과 마주하고 있는 단지는 플라자상가를 찾은 유동인구가 자연스럽게 흘러올 수 있도록 동선을 배치하고 있다.

근린형 단지 내 상가의 가장 큰 장점은 주민들에게 원스톱 라이프를 즐길 수 있는 환경을 제공한다는 것이다. 점포 매수자 입장에선 저렴한 가격에 수익형 상가를 분양 받을 수 있다. 대단지로 조성되는 아파트에 들어서는 근린형 단지 내 상가는 분양가격이 저렴한데 상업지역이 아니라 일반 주거지역이어서 토지 가격이 저렴한 까닭이다.

실제 근린형 단지내 상가의 인기는 높은 분양률에서 엿볼 수 있다. 지난해 6월 전체 7653세대 규모의 그랑시티자이 아파트 단지 내 상가인 그랑시티자이 에비뉴(라이프·포트)는 최고 낙찰가율 196%, 최고 경쟁률 82대 1을 기록하며 117실이 단 하루 만에 모두 주인을 찾았다.

또 지난해 9월 분양에 나선 하남 감일지구의 ‘하남 포웰시티 단지 내 상업시설’은 총 48실이 단 3일 만에 완판을 달성했는데 하남 포웰시티 단지는 단지 규모는 지하 4층~지상 30층 24개동, 총 2,603세대 규모로 조성된다.

근린형 단지내 상가는 인근 근린상권 덕에 함께 활성화되면 높은 수익률을 기대할 수 있는데 저렴한 비용으로 매입이 가능해 높은 임대료를 받을 수 있기 때문이다.

물론 모든 근린형 단지내 상가가 성공을 보장하는 것은 아니다. 경쟁 관계인 근린상권에 비해 업종이 상대적으로 단출해 유동인구를 끌어오지 못해 결과적으로 상권 활성화에 실패하는 곳도 있어서다.

부동산일번가 장경철 이사는 "최근 상가가 수익형 부동산의 투자처로 인기가 높아지면서 공급 또한 늘고 있는 실정이다"며 "공급과잉 시대에 희소성이 높다는 것은 투자자나 임차인 입장에서 선호도가 높다는 의미로 투자성과 환금성에도 긍정적인 영향을 미치고 있다"고 말했다.

수도권에 분양중인 희소성 높은 상가 현황

-공급 가뭄지역 신축 상가-

오류동역 메디컬 프라자 조감도

●오류동역 메디컬 프라자=서울시 구로구 오류동 68-35 일원에 국철 1호선 오류동역 초역세권 메디컬 전문상가인 ‘오류동역 메디컬 프라자’가 분양 및 임대중이다. 올 4월 준공을 앞두고 있는 오류동역 메디컬타워는 노후 건물이 즐비한 1번, 2번 출구쪽에 오랜만에 공급되는 신축 상가다. 지상 건물연면적 1,039.47㎡, 지하 1층~지상 8층 규모로 분양 및 임대대상은 지상 1층~지상 8층으로 권장업종으로는 1층 약국(독점), 2층 죽전문점, 커피전문점 등 3층~7층은 병의원, 8층은 루프탑 카페(휴게공간 독점 활용가능) 등이다. 또한, 대로변에 입지해 상가투자에서 필수로 고려해야 할 가시성 및 접근성 우수하며, 인근에 광장 조성(만남의 장소)으로 상가 홍보 효과가 탁월하다. 오류동역은 하루 평균 승하차인원 약 12,000명(출처:2017년 코레일 홈페이지 참조)이며 인는 배후로 거주 인구 약 10,000세대의 중심지라는 평가다. 당 사업지는 인근에 노후건물이 많아 신축건물 희소가치가 높으며 대단지 배후 확보 및 형성으로 인구유입 기대되며 통계청에 따르면 오류동의 인구 최근 4년간 4000여명 증가해 메디컬 입지로 최적지로 떠오르고 있다. 선시공·후분양으로 안전성 확보는 물론 투자와 동시에 빠른 수익이 기대되며 투자자는 병의원 등 키네턴트 입점으로 안정적이고 장기간 임대수익 가능하다. 주변 풍부한 개발호재로 시세차익도 기대된다. 수도권 서남부 지역 일대 철도망 구축, 대규모 산업단지 조성 소식이 전해지면서 서울 구로구 오류동역을 주축으로 부동산 시장 상승에 대한 기대감이 높아지고 있으며 구로 항동지구 5,000여 세대의 입주로 추가적인 배후세대 형성이 기대된다. 문의 1600-2463

-관문형 상가-

노량진 드림스퀘어 상업시설 조감도

●노량진 드림스퀘어=서울시 동작구 노량진동 16-1 외 10필지(구 청과물 도매시장)에서 선보이는 항아리형 황금상권 노량진 수산시장의 관문형(초입) 상가인 노량진 드림스퀘어가 공급중이다. 지하 5층~지상 최고 18층, 2개동, 원룸형 오피스텔 총 598실 규모를 배후로 노량진 수산시장을 방문하는 하루 평균 3만명을 유입이 가능한 독점형 복합상가라는 평가를 받고 있다. 이번에 공급되는 물량은 지상 1층~2층 총 26개 점포로 3.3㎡당 1,000만원대(부가세 별도)에서 4,000만원대(부가세 별도)로 입지에 따라 다양하다. 노량진 수산시장은 종사자만 약 3,400명에 달하며 서울 수산물 유통량의 50%가 이뤄지고 있으며 일 평균 3만명의 방문자를 위한 편의시설이 절대적으로 부족한 상황이며 약 600실에 달하는 오피스텔 입주가 이뤄질 경우 불경기 없는 356일 황금상권으로 떠오를 전망이다. 차량이 아닌 도보로 노량진 수산시장을 이용하는 고객들이 반드시 거쳐야만 하는 관문형(초입) 상가로 노량진 수산시장의 한 개 점포(전용면적 약 5㎡)당 권리금만 3~4억에 거래되고 있는 실정이다. 노량진 드림스퀘어 상업시설은 1호선·9호선 노량진역 도보 3분거리의 초역세권 상가로 향후 투자가치를 높혀줄 대형 개발호재도 즐비하다. 먼저 노량진 수산물도매시장은 현대화 사업이 완료됐고 2단계가 진행 중이다. 사업 완료 후 아시아 최대 규모의 수산시장이 될 전망이며 향후 수산시장과 여의도를 잇는 보도 육교 건립도 예정됐다. 노량진복합리조트도 주변에서 계획됐다. 카지노 제외 대형 쇼핑센터와 호텔 컨벤션 사업이 재추진 중이며 연의도 면세점 특허권에 대한 파트너 참여 문의가 진행 중인 것으로 알려졌다. 또 지상 20층, 310실로 예정된 관광호텔도 개발 중이다. 그 외에도 노량진 뉴타운 개발, 노량진 민자역사, 동작구 종합행정타운 건립 계획 등 굴찍한 대형 호재가 이어지고 있다. 오는 4월 장재터널(서리풀터널)이 개통하게 되면 노량진에서 강남으로 이동시간이 단축되고 2026년 경전철 서부선 개통도 호재 요소다. 2020년 8월 준공예정이다. 문의 1688-4537

-근린형 단지내 상가-

한라 웨스턴파크 송도 상가 조감도

●한라 웨스턴파크 송도=인천광역시 연수구 송도동 29-1번지(송도국제도시 국제업무단지 C2BL)에 들어서는 한라 웨스턴파크 송도 상업시설이 분양중이다. 한라 웨스턴파크 송도 상업시설은 지하 3층, 지상 37층, 전용면적 21~54 타입의 1456실 대단지 약 160m의 스트리트형으로 지하 1층~지상 3층까지 다양한 업종의 상가를 이용할 수 있다. 랜드마크시티역(예정) 도보 5분 거리에 위치한 송도 한라 웨스턴파크는 국제업무지구역과 인접한 더블 역세권의 교통환경을 지녔다. KTX송도역(예정)을 중심으로 트리플 역세권으로 완성될 송도역 복합환승센터가 예정돼 있으며 커넬위크, 현대아울렛 등 복합쇼핑몰 및 공원, 호수 등과 인접, 편리하고 쾌적한 정주 여건이 마련됐다. 포스코건설, 코오롱글로벌, 삼성바이오로직스, 엠코테크놀로지코리아, 포스코대우, 셀트리온 등 대기업과 유엔 산하 녹색기후기금(GCF), 유엔거버넌스센터(UNPOG), 세계은행 한국사무소 등 주요 국제기구 사무소가 입주해 있어 임차수요 확보 역시 용이할 전망이다. 송도 한라 웨스턴파크는 주변에 다양한 개발 호재도 미래가치로 평가 받고 있다. 송도국제도시에 남은 마지막 개발부지인 랜드마크 시티는 블루코어 시티 개발계획을 시작으로 2019년 개발이 완료될 아암물류단지와 2019년 6월 개장 예정인 국제여객터미널과 크루즈터미널(계획) 등 쇼핑, 레저, 휴양을 누리는 복합센터가 조성될 예정이다. 또한 6, 8 공구 수변을 따라 리조트, 공원 등의 관광시설을 설계, 색다른 테마와 조경을 갖춘 대표 관광도시로 자리매김할 것으로 보인다. 문의 032-837-9333