[저금리시대 투자법①] 저평가 지역 오피스텔 주목하라

최근 한국은행이 기준금리를 전격 인하하면서 저금리 시대가 다시 예고되고 있다.

이에 대표적인 소액 수익형 부동산 투자처중에 하나인 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있다.

하지만 오피스텔이 요즘처럼 금리가 하락하고 있는 시점에서 수익형 부동산 시장에서 뜨거운 감자임은 분명하지만 모든 상품이 투자 가치가 있다고 보긴 어렵다는 점은 분명히 각인해야 한다.

최근 웬만한 지역에 우후죽순 오피스텔이 세워지면서 공급과잉에 따른 공실 우려도 커지고 있어서다.

따라서 오피스텔 투자시 지역과 해당 상품에 따라 옥석 가리기는 당연히 필수요소로 꼽힌다.

전문가들은 교통여건이 좋으면서 안정적인 배후수요를 확보할 수 있으면서도 저평가된 지역(혹은 상품)을 골라야 실패 확률이 적다고 입을 모은다.

최근 몇 년간 호황을 보였던 오피스텔 시장이 공급과잉과 수익률 하락으로 침체기를 겪고 있다.

서울 오피스텔 투자의 핫플레이스로 ‘서남권’이 주목을 받고 있는데 서울 서남권 지역은 다른 서울 지역에 비해 저평가 된 합리적인 분양가와 풍부한 개발호재로 주목을 받고 있다.

특히 서울 서남권은 수익률도 서울 평균보다 나은데 임대여건을 비슷한 반면 분양가가 저렴해 수익률이 높은 편이다.

실제 한국감정원이 최근 발표한 자료를 살펴보면 전국 오피스텔의 평균 수익률은 2018년 10월부터 올 3월까지 반년째 5.46%를 유지하고 있는데 서울 역시 전체 평균 4.87%, 서남권 평균 5.27%, 동북권 평균 5.13% 등의 수치로 상위권에 랭크됐다.

먼저 영등포구는 서울 서남권 최대 거점지역으로 여의도 금융타운, 영등포 뉴타운 등 교통, 금융, 주거의 중심지로 각종 편의시설을 누릴 수 있으며 2030서울플랜 3대 도심중심지로 영등포, 여의도 국제금융중심지로 구축된다.

다음으로 ‘금관구(금천·관악·구로)’라 불리는 서울 서남부가 최근 서울 내에서 상대적으로 저렴한 곳으로 주목을 받고 있다. 부동산 시장에서 변두리로 취급받던 소위 ‘금관구’ 지역은 신안산선과 경전철 개발, 온수·오류지구 도시재생, 구로역 차량기지 이전 등 각종 개발 호재와 함께 기지개를 켤 준비를 마쳤다.

관악구는 2호선 전철을 이용한 강남권 출퇴근자, 구로구와 금천구는 구로디지털단지와 가산디지털단지 출퇴근자 등의 풍부한 임대수요를 갖춘 지역이기도 하다.

구로디지털단지와 가산디지털단지가 합쳐진 서울디지털산업단지 또는 G밸리는 롯데정보통신, 넷마블게임즈, 컴투스 등 기업 약 1만2000개와 종사자 약 16만명이 있어 풍부한 임대수요를 확보하고 있다.

또 서울시는 2013년부터 G밸리 2020프로젝트 비전을 세우고 2020년까지 첨단 IT클러스트로 만들 계획으로 지역 종사자만 25만명 이상, 고용인구는 92% 증가할 것이라 전망하고 있다. 더불어 사업비 1조원이 넘는 서울 최대규모의 현대벤처타운이 예정되어 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “아파트에 이어 오피스텔 등 수익형 부동산 시장도 옥석가리기에 들어간 상태다”며 “수익형 부동산을 포함한 모든 부동산이 마찬가지로 살때도 중요하지만 팔때도 고려하는 전략이 필요하듯이 서울 서남권처럼 저평가된 지역은 초저금리 시대에 적합한 오피스텔 투자처로 보인다”고 말했다.

서울 구로구 일대 분양중인 오피스텔 현황

오류동 아델리아 조감도

●오류동 아델리아=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 분양중이다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계되며 실투자금 대비 10% 이상의 수익률이 기대된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 오류동 아델리아가 들어서는 오류동 주변은 서울디지털산업단지의 16만여 종사자와 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 오피스텔 공실률을 찾아보기 힘들 정도로 임대수요가 풍부한 편이다. 오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 문의 1600-2463

신도림 큐브스테이트 조감도

●신도림 큐브스테이트=서울특별시 구로구 신도림동 일대로 신도림 큐브스테이트가 분양중이다. 지하 1층~지상 19층의 대로변 랜드마크로 조성된다. 2020년 3월 입주예정으로 오피스텔 90세대와 도시형 생활주택 18세대로 총 108세대이며 주차대수는 89대로 넉넉하다. 원스톱 쇼핑시설로 편리한 주거환경을 마련했으며 오피스텔은 지상2층~16층까지 도시형생활주택은 17층~19층에 마련된다. 전용면적 25~33㎡의 선호도 높은 소형평형으로 6가지 타입 중 선택 가능하다. 3베이 2룸의 혁신설계와 미니멀라이프에 최적화된 풀퍼니시드 시스템을 구축했다. 반경 2㎞이내에 영등포 타임스퀘어, 신세계백화점, AK플라자, 고척스카이돔 등 다양한 생활인프라가 마련돼 있으며 디큐브시티, 현대백화점, 홈플러스, 이마트 등 대형 상업시설이 위치한다. 지하철 1호선 구로역과 신도림역, 지하철 2호선 신도림역의 트리플역세권을 도보 3~5분 거리에서 누릴 수 있어 서울 어디든 편리하게 이동가능하다. 영등포역과 연결되는 KTX 노량진역과 ITX 등 광역교통망을 구축했다. 또한 GTX B노선, 신안산선 복선전철 등 사통팔달 교통의 중심지로 주목받고 있다. 서부간선도로 지하화 및 공원화 계획으로 2021년 개통을 앞두고 있다. 특히 지하화를 통해 공해발생요인 저감과 안양천 접근성 향상을 통해 쾌적성을 확보했다. 16만명의 G밸리 근로자와 여의도 업무지구, 강남 업무지구 등 풍부한 주거수요를 품을 수 있으며 역세권, 몰세권을 동시에 만족시켰다. 신도림 일대에 준공업지역의 재개발을 통해 대단위 주거, 산업, 복합단지로 조성될 예정이며 구로 철도차량기지 이전예정으로 대형 상업지구 개발과 편의시설 확충에 따른 집값 상승이 기대된다. 대지소유권이 100% 확보돼 사업의 안정성을 보장하며 서남부 비즈니스벨트의 중심으로 출퇴근하는 직장인들에게 큰 인기를 끌고 있다. 신도림은 일일 승하차인원이 18만명으로 도시철도 이용율이 1위를 기록했다. 젊은 층의 선호도가 높은 IT, 금융, 서비스 집중지역으로 경제활동 인구가 유입될 확률이 가장 많고 대기업 및 중소기업의 밀집도가 높아 추후 미래가치가 우수하다. 높은 수요대비 신도림동 일대에 소형 평형의 주거시설이 부족한 실정으로 희소성 높은 오피스텔로 인기가 높다. 문의 1666-6368

구로 오네뜨 시티 조감도

●구로 오네뜨 시티=남해종합건설㈜이 서울시 구로구 구로동 103-9외 2필지 일대에 분양하는 ‘구로 오네뜨 시티’ 오피스텔이다. 단지는 지하 4층~지상 20층 규모며 오피스텔 234실(전용면적 21~29㎡)과 도시형생활주택 208세대(전용면적 16~25㎡) 총 442실(세대)로 구성된다. ‘구로 오네뜨 시티’는 입지가 우수하다. 구로 아트밸리, AK플라자, 현대백화점, 신도림 홈플러스 등 상업∙문화시설과 구로구청, 고대 구로병원 등 편의·생활 시설들이 인접하다. 여기에 단지 바로 앞에는 구로근린공원과 구로거리공원이 위치해 있고 안양천과 도림천 등이 가까워 쾌적하고 자연친화적인 주거 환경을 누릴 수 있다. 교통도 좋다. 강남권 접근이 용이한 2,7호선 대림역(구로구청)이 가까이 위치하고 1호선 구로역, 1호선과 2호선 환승역인 신도림역을 도보로 이용할 수 있다. 이를 통해 향후 ‘구로 오네뜨시티’ 입주민들은 강남권 및 광화문, 종로에 30분대, 여의도에는 20분 내 도달이 가능할 것으로 예상된다. 더욱이 1인 가구에 최적화된 구조로 설계된다. 전세대가 소형 평면으로 구성되고 내부에는 최신식 풀퍼니시드 빌트인 시스템이 제공된다. 가구 구입비용 절감 및 공간 활용 극대화 효과를 동시에 누릴 수 있게 되는 것. 또 합리적인 분양가로 가격경쟁력도 높였다. ‘구로 오네뜨시티’는 5년 전의 분양가로 공급될 예정이어서 타 수익형 부동산에 비해 안정적인 상품이라는 평가도 이어지고 있다. 문의 1833-6859