[저금리시대 투자법⑥] 후분양 오피스텔을 주목하라
최근 아파트에 이어 오피스텔 등 수익형 주택도 후분양제에 대한 관심이 높아지고 있다.
분양시장에서 전반적으로 심심치 않게 불거져왔던 부실시공과 하자, 자재 임의 변경 등에 대한 정부와 지자체의 철저한 관리·감독과 강력한 제재가 요구되지만, 관련법 부재와 실효성 부족으로 근본적인 해결책인 후분양제가 도입돼야 한다는 목소리가 커지고 있다.
후분양은 수요자나 투자자, 임차인들이 건물의 위치나 배치, 구조, 조망, 일조 등을 직접 눈으로 확인하고 상품을 살 수 있다는 점에서 소비자의 알 권리와 선택권을 보장해준다.
오피스테을 분양받아 임대사업을 하려는 투자자의 입장에서도 후분양은 중도금 이자나 부도, 미분양 위험 등의 부담이 적어 안정적인 투자가 가능하다는 장점이 있다.
후분양은 그 외에도 장점이 적지 않다. 계약 후 얼마 후에 빠르게 입주할 수 있는 장점이 있으며, 공사 중 자금 부족으로 인한 공사 지연, 부도와 같은 위험이 거의 없으므로 분양 안전성에서도 장점을 가지고 있다.
또한, 공사 예정지가 허허벌판이 아니라 오피스텔 등 후분양 수익형 주택은 구조가 대부분 올라간 상태이므로 직접 현장을 방문하여 주변 여건 등을 직접 눈으로 확인하는 것이 용이하다.
이와 같은 후분양 상품은 상당한 자금력과 유동성을 확보한 건설 기업만이 추진할 수 있는 프로젝트여서 시행 및 시공사의 신뢰성과 시공 능력 등이 받쳐줘야 가능한 것으로 알려져 있다.
수요자의 입장에서는 화려한 인테리어로 포장된 모델하우스나 견본주택이 아닌 실제 거주하게 될 공간을 직접 눈으로 확인한 후 계약이 가능하다는 점에서 후분양 단지에 대한 신뢰가 두터운 셈이다.
또 후분양 단지는 공사가 시작되기도 전에 분양이나 입주자 모집을 하는 방식인 선분양과 비교할 때 불확실성에 대한 불안감은 현저히 줄어들게 된다.
사업지 주변 환경의 변화가 크지 않고 단지배치를 비롯해 평면, 향, 조망, 옵션 등을 꼼꼼하게 확인할 수 있다는 점에서 투자자나 실수요자, 임차인들의 선호가 높게 나타난다.
특히, 세부 입지나 향, 조망 여부, 역과의 거리, 주변 인프라에 따라 수익률이 크게 차이 나는 수익형 주택시장에서도 후분양 단지에 더욱 주목하는 분위기다.
통상 계약 후 2년 이상이 지나야 입주 및 임대가 가능하지만, 후분양 수익형 단지는 투자 즉시 수익 창출이 가능해서다.
후분양 오피스텔은 임대차계약이 이뤄진 상품을 분양받기 때문에 투자자가 미리 수익률을 확인한 뒤 투자할 수 있다는 장점이 있다.
이런 후분양 수익형 상품은 또 임대료에 맞춰 분양가를 책정하기 때문에 투자 수익률도 괜찮은 편이다.
장경철 부동산일번가 이사는 “후분양 오피스텔은 투자나 실입주금이 단기간에 들어간다는 단점은 있지만 직접보고 선택이 가능하며 계약즉시 수익이 발생하거나 입주가 가능하는 점을 감안하면 상당한 매력이 있다”고 말했다.
후분양으로 공급중인 주거용 오피스텔 현황
오류동 아델리아 조감도●오류동 아델리아=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 분양중이다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대며 분양가가 부가세 포함 1억 2천만원대부터 시작한다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 오류동 아델리아가 들어서는 오류동 주변은 서울디지털산업단지의 16만여 종사자와 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 오피스텔 공실률을 찾아보기 힘들 정도로 임대수요가 풍부한 편이다. 오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 문의 010-3455-5025
가산디지털 명남더블레스 사진●가산디지털 명남더블레스=독산역 1번 출구에서 도보로 1분 거리에 위치한 역세권 오피스텔 ‘가산디지털 명남더블레스’의 분양이 속도를 내고 있다. 명남종합건설㈜이 서울시 금천구 독산동 1004-13번지에서 선보인 가산디지털 명남더블레스는 가산디지털산업단지의 풍부한 임대수요를 품은 가운데 선시공 후분양 오피스텔로 투자 즉시 임대 수익이 기대 가능하다는 특징을 지닌다. 역세권과 풍부한 배후수요뿐만 아니라 공급 희소성까지 갖춘 가산디지털 명남더블레스는 배후에 가산디지털산업단지가 위치해 있다. 가산디지털산업단지는 현재 산업 인력이 약 18만 명에 달하며 향후 25만 명의 산업인력이 근무하도록 계획된 거대한 산업단지로 잘 알려져 있다. 이처럼 단지를 둘러싼 50만 직장인과 싱글 세대를 위한 실수요 맞춤형 소형 오피스텔로 공급되는 단지는 지하 1층~지상 11층 규모의 계약면적 24.24㎡ 단일 타입으로 총 150실이 분양된다. 특히 오피스텔은 편리한 시스템과 우수한 보안 때문에 20~30대가 주로 찾는 주거시설로 임대료가 비싸더라도 역세권을 선호하는 경우가 많다. 이로 인해 역세권과 풍부한 임대수요를 갖춘 가운데 수요 대비 공급이 한정적인 입지에 들어서는 가산디지털 명남더블레스를 향하는 시선도 많아졌다. 가산디지털 명남더블레스는 원룸형 타입으로 기숙사용, 임대사업용, 실거주용 등으로 다양하게 활용할 수 있으며 보일러와 실외기를 실내에 두지 않아 실거주 면적을 넓게 사용할 수 있는 설계를 적용, 호평을 이끌어냈다. 서울 남서부권의 교통 중심지에서 만날 수 있는 가산디지털 명남더블레스는 강남 순환도로, 서부간선도로, 수원~광명 고속도로 등의 도로 접근성이 뛰어나며 2020년 개통 예정인 서부간선도로지하화를 통해 서남부외곽과 서울 도심간 교통 정체가 해소될 전망이다. 또한 추후 신독산역(2023년 예정)이 신설되면 교통환경은 더욱 개선될 것으로 보인다. 금천구 권역내 홈플러스, 롯데 빅마켓, G벨리 등 대규모 신흥 상권 밀집 지역으로 롯데시네마, 디지털 유통단지 등의 생활 인프라가 완비돼 편리한 생활이 가능하며 도서관, 우체국, 파출소 등 각종 관공서도 가까이 자리했다. 또한 안양천변 등 단지 주변에 다양한 공원들이 입주민들의 힐링 라이프를 도모할 것으로 예상된다. 분양 관계자는 “금천구재정비, 교통계획확장, 서울의 경제중심지 육성 등 다수 개발계획 등 신규 개발 호재가 풍부한 지역으로 미래가치에 주목한 투자자들의 문의가 잇따르고 있다”면서 “선시공 후분양으로 계약 즉시 입주와 임대가 가능하며 인근 오피스텔 대비 높은 67%대의 실전용률과 더불어 저렴한 분양가로 인해 조기 마감이 기대된다”고 전했다. 문의 1800-0639
부산 중앙동 성원팰리체 오피스텔 투시도●부산 중앙동 성원팰리체=부산 중구 중앙동 일원 '성원팰리체' 오피스텔이 분양에 나선다. 북항 및 용두산 조망권을 갖춘 오피스텔은 지하 1층~지상 19층, 총 170호실 규모로 4가지 타입으로 구성된다. 42㎡ 이하의 소형주거상품으로 지상 2층은 입주민을 위한 부대시설과 근린생활시설이 조성된다. 오피스텔은 중앙동역에서 가깝고 역 주변으로 부산항만공사, 부산항연안여객터미널, 부산중부소방서 및 부산우체국, 수미르공원, CJ대한통운부산사옥, 중앙치안센터, 병원 등 생활 인프라 등이 갖춰져 있다. 아울러 북항의 경우 재개발 사업을 통해 신해양사업 중심지로 개발된다. 해양 관광, 마이스(MICE), 국제회의 등 해양 관련 사업을 유치하며, 해양시설과 함께 24만㎡ 규모의 친수공간이 조성될 예정이다. 오피스텔은 10년 임대수익보장제를 시행해 공실 및 연체와 상관없이 매월 확정 임대료를 보장 지급하고, 이와 관련해 서울보증보험(SGI)에서 이행보증서를 발급한다. 이를 통해 임대료 체납으로 인한 임차인과의 분쟁, 수익률 하락의 위험이 적다. 분양사 관계자는 "오피스텔은 선시공 후분양으로 즉시 입주가 가능하고 건축주가 처음부터 끝까지 시공의 모든 과정을 주관해 공사 중 자금 부족으로 인한 공사 지연, 부도와 같은 리스크가 적다"고 전했다. 문의 1522-5564
