수익형부동산 흥행보증 수표로 역세권 복층 오피스텔 각광

최근 아파트 규제와 저금리 바람을 타고 몸값이 오르고 있는 수익형 부동산시장에 흥행보증 수표로 역세권 입지에 복층 오피스텔이 각광을 받고 있다. 

추가 기준금리도 수익형 부동산의 기대감을 높이고 있다. 한국은행이 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 악화한 경제 상황을 고려해 기준금리 인하 가능성을 비치고 있어서다. 

통상 금리 인하는 시중에 유동자금을 늘려 수익형 부동산 가격을 끌어올리는 호재로 꼽히는데 대출 의존도가 높은 수익형 부동산은 수요가 더 늘어날 전망이다. 금리가 낮아지면 대출이자 부담이 크게 줄어들기 때문이다.

서울 등 수도권 인기지역의 경우 소형 아파트 공급이 수요에 못미치면서 복층 오피스텔이 아파트 대체재의 대안으로 떠오르고 있다. 

여기에 역세권 입지까지 더한다면 더욱 금상첨화다. 역세권 오피스텔은 타 지역으로 이동이 편리하고 상권이 형성되어 있고 각종 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 임대 수요도 풍부하기 때문이다. 

복층 오피스텔의 장점은 공간활용에 있다. 바닥 면적은 그대로 두고 층고를 높혀 전체 공간감을 극대화한 복층형 상품은 동일한 면적의 오피스텔과 비교해 개방감이 우수하고, 상하로 공간 분리가 가능해 수요자 선호도가 높다.

원룸 형태로 구성되는 오피스텔은 직사각형 공간에 현관과 주방, 화장실, 침실 등이 차례로 배치되는 경우가 일반적이다.   

이 때문에 획일적인 평면과 좁은 공간이 주는 답답함, 수납 공간의 부족은 오피스텔 등이 지닌 한계점으로 꼽혀 왔다.

업계에 따르면 평면을 더 높게 쓰는 가장 대표적 사례인 '복층형' 오피스텔의 경우 수익형 분양시장에서 인기가 높을 뿐 아니라 일반 오피스텔에 비해 임대료도 높은 것으로 나타났다.   

실제 복층 구조 유무는 임대료에도 직접 영향을 주고 있다. 서울 교대역 인근에 위치한 복층형 오피스텔 '서초메이플라워멤버스빌(2003년 12월 입주)'의 전용 40㎡는 보증금 1000만원에 월 110만원의 시세를 형성하고 있고 있다.     

반면 일반적인 오피스텔 구조를 갖춘 '서초대우아이빌(2003년 3월 입주)'의 전용 34㎡는 교대역에서 더 가깝다는 지리적 장점에도 불구하고 보증금 1000만원에 월 임대료 90만원 선에 거래되고 있다. 같은 지역에서 월 임대료가 20만원까지 차이나는 것이다.

역세권 입지에 전세대 복층형으로 분양에 나선 오피스텔들이 연이어 흥행몰이를 하고 있다.  

지난해 11월 2호선, 6호선 환승역인 합정역에서 공급된 합정역 스퀘어 리버뷰가 계약 하루만에 모든 호실 완판을 기록했다. 입주민의 편리한 생활을 위해 144실 전 호실이 복층형으로 설계한 오피스텔로 높은 서비스면적을 제공해 더 높은 전용률과 넓은 공간활용이 가능하도록 했다. 전용 18~28㎡의 다채로운 평면으로 구성해 수요자의 선택의 폭을 넓혔다. 

올 1월 분양에 나선 2호선 서울대입구역 역세권 입지에 전세대 복층형 오피스텔 ‘더헤르미온’도 분양개시 하루만에 분양을 100% 마감했다. ‘더헤르미온’ 오피스텔은 지하 1층~지상 14층, 오피스텔 104실, 도시형 생활주택 49가구 및 근린생활시설로 공급된다. 일반 오피스텔과 달리 4.2m의 높은 층고로 개방감은 물론, 상층부의 쓰임새까지 키웠다. 일반 복층형 오피스텔 서비스면적이 약 1.5평인데 반해 ㄱ자형 복층설계로 서비스면적이 2.8평으로 넓고, 실질 주거공간인 복층의 바닥난방을 위해 온돌 판넬도 시공된다. 

최근에는 쌍용건설은 서울 중구 중림동에 선보인 복층 오피스텔인 ‘쌍용 더 플래티넘 서울역’의 평균 청약경쟁률이 4.2대 1을 기록했다. 쌍용 더 플래티넘 서울역은 576실을 모집하는데 2388명의 수요자가 몰렸다. 최고 경쟁률은 전용면적 32.03㎡로, 91대 1을 기록했다.

중림동 363번지에 들어서는 쌍용 더 플래티넘 서울역은 지하 7층~지상 22층 1개 동, 전용면적 17.00~32.74㎡ 오피스텔 576실로 지어진다. 전 호실이 복층으로 설계되며, 서울역 종합개발계획(마스터플랜)의 핵심인 북부역세권 개발과 지하 복합환승센터 구축의 수혜지로 꼽힌다.

장경철 부동산일번가 이사는 “최근 무섭게 치솟고 있는 소형 아파트의 분양가에 부담을 느낀 3040의 젊은 수요층들이 평면을 특화한 복층 오피스텔에 눈을 돌리는 경우가 늘고 있어 오피스텔 분양시장에 복층 전성시대라고 표현이 가능할 정도다”며 “이러한 역세권 입지에 복층형 오피스텔은 임차인 입장에서는 주거 만족도에서 투자자인 임대인 입장에서는 더 큰 수익이 발생해 향후 특화 설계를 도입한 상품이 더욱 늘어 날 전망이다”고 말했다.   

다음은 역세권 입지에 복층형으로 공급에 나선 주요 오피스텔에 대한 소개다. 

선유도역 마들렌 오피스텔 조감도

●선유도역 마들렌=부동산 신탁 전문기업 국제자산신탁(주)은 서울 지하철역(9호선 선유도) 도보 2분거리 복층 오피스텔 ‘선유도역 마들렌’이 시행사보유분 분양에 나섰다. ‘선유도역 마들렌’은 선유도역(9호선) 일대에 첫 선을 보이는 전 실 복층 오피스텔로, 지하 2층~지상 14층 1개동, 16.84㎡ 117세대, 19.14㎡ 65세대 두 가지 타입 총 182실 규모로 조성된다. 해당 오피스텔은 4m에 달하는 높은 층고의 복층구조로 개방감을 극대화했으며 더블 침대를 배치해도 충분한 2층의 독립된 침실에는 붙박이장과 파우더룸까지 갖춰 실거주자는 물론 인근 임대수요자들의 눈길을 모으고 있다. 단지에서 도보 2분거리에 선유도역(9호선)이 있고 불과 690m 거리에 당산역(2,9호선)이 위치한 역세권 오피스텔로, 단지 옆 버스정류장에 20개 노선의 버스가 다니고 있어 대중교통 출퇴근이 수월하다. 또한 올림픽대로, 서부간선도로, 안양천로, 공항대로 등 지역 내 주요 간선도로 이용 및 성산대교, 월드컵대교(2020년 8월 예정) 등을 이용해 여의도, 김포공항, 상암, 마포, 마곡지구 등에 빠른 접근이 가능하다. 2021년 서부간선도로 지하화사업이 완성되면, 교통여건이 더욱 편리해질 것으로 기대되고 있다. 서부간선지하도로는 현재 공정율 약 57%로 2020년 개통을 앞두고 있으며 약 5만대 정도의 교통량 개선 및 녹지공원 등 친환경 공간으로 구축된다. 여기에 왕복4차로, 지상 녹지공원 등 2020년 준공 및 개통예정인 제물포 길 지하화 사업을 통해 인천 제물포로에서 여의도까지 교통환경이 개선 될 전망이다. ‘선유도역 마들렌’의 사업지인 선유도역(9호선) 일대는 한강 생활권이면서 동쪽으로 여의도 서쪽으로 목동과 접해 있는 서울 부도심이라는 지리적 이점을 갖췄다. 최근 도시정비사업과 각종 개발이 추진 중으로 특히 월드컵대교에 따른 한강변 수혜지로 대표되고 있다. 그리고 2030서울플랜의 국제금융중심지로 거듭나고 있는 영등포구는 수도권 서남부의 최대거점지로, 국토부의 실거래가 자료에 따르면 지난 10월 서울 내 전용 60㎡ 이하 소형 오피스텔의 전·월세 거래량 상위 5개구 중 마곡산업단지가 위치한 강서구 438건에 이어 199건을 차지하고 있다. 이처럼 업무지구 밀집지역으로 오피스텔 수요가 높은 20~30대가 가장 많이 포진해 있어 오피스텔 매매가는 지속적으로 상승 중이다. ‘선유도역 마들렌’ 오피스텔 바로 옆으로 롯데홈쇼핑 본사 및 롯데제과, 롯데푸드본사가 위치해 있으며 주변 1Km내 IT지식산업센터 10여개 등 기업체가 밀집돼 있어 풍부한 임대수요를 갖추고 있다. 분양 관계자는 “월드컵대교 가까이 상주직원 약 4만여명의 상암DMC를 비롯해 100여개 기업이 입주 중인 상주직원 8만여명의 강서구 마곡지구가 자리해있어 마곡지구 기업 입주에 따른 이전 수요를 주목하며 월드컵대교 수혜지로 손꼽히고 있다“고 전했다. 또한 보기 드문 저렴한 분양가라는게 현지인들의 귀띔이다. 중도금전액 무이자 대출혜택이 주어져 계약금 10%만 내면 분양받을수 있다. 또한 업계 최초로 법인 명의로도 개인과 동등하게 중도금 전액 무이자 대출 혜택이 주어져 분양 계약금 10%만 내면 법인 명의로 분양받을 수 있다. 문의 02-3496-2333

동대문 베네스트 2차 조감도

●동대문 동원 베네스트 2차=‘동대문 동원 베네스트 2차’가 서울 동대문구 용두동 144-31번지 일원에 들어설 예정이다. 현재 순조롭게 분양을 진행 중인 동대문 동원 베네스트 2차는 지하 5층~지상 16층, 1개 동 오피스텔 206실과 근린생활시설로 공급되며 입주 시기는 2022년 3월 예정이다. 특히 최근 상업·업무용 부동산 거래 비율이 높아지는 양상이 뚜렷하다. 한국감정원에 따르면 지난 2월부터 4월까지 주거용 건물 거래량이 주춤한 사이 상업·업무용 부동산 거래량이 꾸준히 늘어나고 있다. 이는 주택시장에 고강도 대출규제가 이어지는 가운데 오는 8월 전매 제한이 시행될 예정이어서 유동자금이 상업·업무용 부동산으로 흘러가고 있기 때문으로 풀이할 수 있다. 게다가 조정지역, 투기과열지구 확대와 갭투자 차단을 골자로 하는 정부의 6.17부동산대책이 발표되며 이 같은 현상은 더욱 심화될 것으로 관측된다. 이에 각종 규제로부터 자유로운 상업·업무용 부동산시장에 훈풍이 이어질 것으로 전망돼 동원 베네스트 2차 역시 빠르게 분양이 진행될 것으로 기대를 모으고 있다. 새롭게 도약하는 동대문구의 모든 것을 누릴 것으로 기대되는 동대문 동원 베네스트 2차의 사업지인 동대문구 내 소형 주거시설은 매물 및 신규 공급 물량의 희소성으로 매매가와 전셋값이 지속적인 상승세를 보이고 있다. 이는 기준금리 0%대의 초저금리시대가 도래하며 부동산시장으로 뭉칫돈이 몰리는 가운데 주택시장 규제로 핵심 입지를 선점하는 오피스텔을 위시한 주거시설들에 향하는 시선이 많아졌기 때문이다. 서울 동대문구의 경우 우이선 개통 호재와 더불어 대형 교통 호재가 잇따르고 있다. 서울 동대문구 청량리역 GTX-B(송도-청량리-남양주)는 예타를 통과했고 C노선(양주 덕정-청량리-수원)은 2021년 착공을 앞두고 있다. 이들 노선이 개통되면 ‘청량리-여의도’ 구간은 약 10분, ‘의정부-삼성’ 구간은 약 16분 만에 오갈 수 있게 돼 교통 환경의 획기적인 개선이 관측된다.  이 같은 도시철도 개통에 따른 생활권의 확대와 시간 단축이 실제 부동산 시장에 미치는 파급력이 상당한 만큼 호재에 따른 프리미엄도 기대를 모으고 있다. 우이선 도시철도 개통 후 동대문 지역 신규 오피스텔의 평단가가 꾸준한 오름세를 보이고 있으며 아파트 가격도 상승곡선을 그리는 양상이 뚜렷하다. KB국민은행 리브온이 발표한 통계 정보 내 주간 전세시장 동향에서 동대문구의 전세 거래 지수를 살펴보면 약 1년 전부터 꾸준히 기준점인 100을 상회하고 있으며 지난 3월 9일에는 전세수급 지수가 160에 달하며 공급 부족이 심화되고 있음을 확인할 수 있다. 월간 아파트 매매가격과 전세가격 동향에서도 지난해 6월 이후 꾸준히 오름세를 시현하고 있다. 또한 국내 최대 부동산 정보 플랫폼 ‘직방’의 최근 5년간 서울 지역 단독·다가구 월세 월평균 거래량 조사 자료에 따르면 올해 월세 거래량은 전년 대비 6.26%나 감소해 큰 폭의 감소를 기록한 반면 동대문구(10.7%)와 관악구(5.0%), 성북구(3.9%)에서만 2019년에 비해 증가했으며 나머지 22개구에서는 거래량이 일제히 줄어들었다. '다방 임대 시세 리포트'에서도 서울 원룸 월세는 동대문구를 위시해 금천구, 노원구, 동대문구, 양천구, 중랑구 등에서만 상승 추이를 보였다. 이처럼 서울 내에서도 동대문구 부동산시장의 상승세가 돋보이는 가운데 이 지역은 향후에도 도시철도 강북횡단선(청량리-목동)은 2021년 착공 예정이며 면목선(청량리~신내동)은 2022년 착공이 예정돼 강북 최대의 교통 특구로 변모할 것으로 보인다. 이에 동대문 제기동 일대를 정조준하는 이들이 크게 늘어나고 있는 가운데 동대문 동원 베네스트 2차의 분양도 근 시일 내 마감될 것으로 기대를 모으고 있다. 동대문 동원 베네스트 2차 오피스텔은 전 세대 선호도 높은 복층 형태의 전용면적별 5가지 타입으로 이뤄진다. 실사용 면적별로 보면 A타입 71실 전용 32.58㎡, B타입 90실 31.66㎡, C타입 15실 전용 44.84㎡, D타입 15실 전용 51.43㎡, E타입 15실 전용 81.87㎡의 복층으로 조성된다. 제기동역 인근은 신축 공급이 거의 이뤄지지 않던 지역으로 이미 완판된 1차보다 업그레이드된 상품성을 지닌 동대문 동원 베네스트 2차가 공급난을 해갈하는 단비 역할을 할 것으로 평가된다는 게 분양 관계자들의 전언이다. 동대문구 일대 공인중개소 관계자는 “강도 높은 주택시장 규제와 저금리 기조로 인해 오피스텔 거래량이 바닥을 찍고 반등세로 전환한 것으로 분석된다”며 “도시철도 개통에 따라 매매가와 월 임대료가 동반 상승하면 추후 가격 상승에 따른 프리미엄 형성도 기대할 만하다”고 말했다. 문의 010-9757-7032

송도 AT센터 조감도

●송도 AT센터=인천 송도에서는 지역 내 첫 복층형 오피스텔인 '송도 AT센터'가 분양 중이다. 이 단지는 인천시 연수구 송도동 172-5번지에 들어서는 주거복합단지로 연면적 10만8161㎡, 지하 2층~지상 33층, 높이 144m 규모로 조성된다. 인천 지하철 1호선 테크노파크역 입지로 용도별로는 오피스텔은 22㎡~47㎡ 471실이며, 지식산업센터 176실, 섹션오피스 320실, 상업시설 88실이 함께 공급된다. 시공은 포스코건설이 맡았다. 문의 1566-5159