부동산 투자 ‘좋은 놈’, ‘나쁜 놈’, ‘이상한 놈’
[이호영 칼럼] 정책따라 변하는 무한변신 '놈놈놈'
부동산 시장에서 투자란? 정책따라 변하는 무한변신 '놈놈놈'
부동산 투자는 시각에 따라, 시점에 따라 그때그때 달라...
시장 오판과 무분별 정책 투하는 수급 불균형만 초래해...
좋은 놈, 나쁜 놈, 이상한 놈 The Good, The Bad, The Weird , 2008 ⓒ 다음 영화https://movie.daum.net/moviedb/main?movieId=43018
정부의 시장개입이 하루 이틀 일은 아니다. 오늘의 정부를 탓하거나 지난 정부 잘못으로 돌리는 것도 또한 무리다. 시장은 한때 공급물량이 넘치다가도 때론 물량이 적어지면서 가격이 오르내리기를 반복하는 구조는 매우 당연한 현상이자, 외부의 특별한 개입 없이도 나타나는 시장 자체의 자동 조절 기능이다.
계절주기상 봄철 3~5월이 이사철인 이유가 있다. 해마다 이 시기는 업종 관계없이 거의 모두가 호황을 누리는 시즌이 된다. 졸업과 입학, 개학, 취업, 인사이동, 발령 등 연말이나 이듬해 1~2월에 결정되거나 최종 결과가 나오기 때문에 매매·임대 계약 체결이 가장 많을 수밖에 없고, 한두 달 뒤엔 쉴 새 없이 너도나도 많은 사람이 이사를 하게 된다.
게다가 봄에는 다른 철보다 혼인도 많다. 내년 봄 결혼을 앞둔 예비 신혼부부는 예식장 예약을 위해서는 적어도 지난여름에는 끝냈어야 할 정도다. 바로 계절요인이다. 따라서 9·13 부동산 대책 등의 효과와 결과 확인은 이사철이 다가오는 내년 초까지는 두고 봐야 할 것이다.
이명박 정부 초기 부동산 시장에는 매매 물량은 많아졌고 전세물량은 점점 줄어드는 품귀현상이 일어나기도 했다. 가격 변동은 소폭 상승추세였지만 거품론이 팽배해 직전 정부를 믿고 모두 집 사기를 꺼려 했다. 얼마 뒤 닥친 미국발 금융위기 여파는 국내 부동산 시장에도 커다란 영향을 끼쳤다.
2009년부터 투자자들도 현금 확보를 위해 부동산에서 슬슬 발을 빼기 시작한 것이다. 투자자가 빠진 시장은 매매수요가 전세수요로 전환되면서 ‘악성 미분양’과 ‘거래절벽’이라는 사태까지 벌어졌다. 건축과 부동산 경기는 바닥이었다. 이때 주택에 투자해 다주택자가 되면 정부 입장에서는 ‘좋은 놈’에 속하게 된다.
하지만 이후 주택 매매거래량은 더욱 줄고 전세수요는 점차 늘어났다. 전세자금대출도 증가하고 전세금액도 폭등하기 시작했다. 심지어 역전세·깡통주택·하우스푸어 등이 연일 보도되면서 일부 전문가의 입에서 ‘망국론’이나 ‘재앙론’이 오르내리도 했다.
결국 2013년 연말까지 ▲신규·미분양(9억원 이하)과 1주택자 소유의 기존주택(9억원·85㎡ 이하) 구입 시 향후 5년간 양도소득세 면제, ▲기존주택 매입 시 일시적 2주택 매도인은 면제, ▲연말까지 계약서 작성(계약금 지불)하면 양도세 면제(생애 최초 구입), ▲부부 연소득 6000만원 이하, 주택(전용 85㎡, 시가 6억원 이하) 취득세 면제, ▲민간 대형아파트 청약가점제 폐지, ▲1주택 이상 유주택자, 청약가점제 1순위 자격 부여, ▲15년 경과 아파트 단지 리모델링 시 수직증축 허용 등 신규주택 미분양 해소를 위한 부동산 경기활성화 대책까지 나왔다.
결국 LTV 70%까지 완화에 DTI 적용 배제, 금리까지 내리면서 규제를 풀었는데도 불구하고 이때도 ‘집값은 떨어진다’고 고집하면서 주택을 구입 안 했다면 정부는 ‘이상한 놈’으로 봤을 것이다.
정책의 과오를 떠나 부동산 경기활성화책으로 부동산 경기는 점차 나아지는 듯 보였다. 갭투자가 만연해지고 무주택 임차인들도 깡통전세 등 전세계약도 안정된 보증금의 회수가 어렵다고 인식하게 됐다. 뒤늦게 합류한
실수요자가 늘고 저금리 기조와 맞물리면서 투자수요도 급증하면서 가격변동이 큰 서울, 아파트 시장에 모두 몰리기 시작했다.
정부는 이런 시장 상황을 만든 주범이 바로 갭투자자와 다주택자라고 판단하고 투기세력으로 간주한다. 투기와의 전쟁을 선포했고 현재 진행형이다. 현 정부 들어 전국적인 부동산시장 과열이 아니라 결국 수도권 그것도 서울 더구나 특정지역만 게다가 아파트 가격만 상승했는데도 다주택자와 갭투자자들은 모두 투기꾼으로 몰리고 있으니 말이다. 이런 투기세력과 현재도 집이 있는데 또 집을 사면 원하든 아니든 결국 ‘나쁜 놈’이 되는 것이다.
역대 한 정부에서는 고마운 ‘좋은 놈’ 소리를 듣기도 하고 다른 정부에서는 뭘 모르는 ‘이상한 놈’이 되기도 하며, 현 정부에서는 척결돼야 하는 ‘나쁜 놈’으로 몰리고 있다.