나는 왜 구옥매매를 포기했는가? 오래된집 리모델링 방법
한줄요약: 구옥은 낡은 블록을 새 블록으로 교체하는 단순한 일이 아니다.
건축 프로그램이나 여러 책들을 보면, 도심의 구옥이나 시골의 저렴한 집들을 매매해 다시 짓거나 새롭게 리모델링해 행복하게 사는 사례들이 왕왕 보인다. 이런 집의 장점은 기존 인프라를 이용하면서 비교적 저렴하게 단독주택을 소유할 수 있다는 것이다. 가장 큰 메리트는 물론 '돈'이겠다. 평당 몇십만원짜리 땅이 있다..는데 가보면 이건 사람살수 있는 곳이 아니다. 전철다니고 출퇴근이 가능한 거리도 마찬가지로 사람이 살수 있는 가격이 아니다ㅠ 경제활동을 활발히 하는 젊은 건축주의 입장에서 구옥 매매는 아주 매력적인 옵션이라는 얘기다.
같은 이유로 나도 구옥 매매를 진지하게 고민했다. 세상에 구옥 매물이 이렇게 많은데, 이 동네에 이 가격으로 가능한데, 사람들이 바보였구나? 열심히 발품을 팔았다. 인터넷을 파고 부동산을 돌고 매매가 가능한 집들을 수차례 방문했다. 최종 계약 단계에 이른 경험도 몇차례다. 하지만 결론적으로 나는 구옥매매를 포기했다. TV 속 젊은 건축주가 행복하게 사는 구옥들, 이게 몇십년된 집이라고? 예쁘게 리모델링한 집들, 증축이니 대수선, 멸실이니 여러가지 선택가능한 옵션들. 실제로 그 평창동, 성북동 단독주택도 구옥이라면 불가능한 옵션이 아니었는데도.
나는 왜 구옥매매를 포기했는가?
결론적으로 말하자면, 위의 상상과 달리 구옥은 낡은 블록을 들어다가 새로운 블록으로 채워넣는 그런 간단한 작업이 아니었다. 그러니까 그 가격에 그런 집이 계속 매물로 나와있는 이유가 저마다 있었다. 그동네에 그 집은 그러한 이유로 그렇게 존재한다. 법과 규제의 차원만이 아니다. 그렇게 살아오는 곳을 내가 매매해 마음데로 한다는게 생각처럼 쉽고 로맨틱한 과정이 아니었다. 재건축 과정의 민원이나 조망권, 옆집과의 관계 등은 단적인 예다. 적어도 초보 건축주가 멋모르고 도전하기엔 생각보다 난이도가 있었다.
또 하나의 이유는 동네의 문제였다. 구옥 매매를 아름답게 그리는 TV 프로그램을 다시 잘보자. 다른 편과 달리 동네 전체를 자세히 보여주지 않는다? 대신 새롭게 탄생한 집과 몇몇 장면만을 클로즈업하는데 집중한다. 그 가격에 그런집이 거기에 존재한다는 것은 쉽게말해 주변 집들도 그런 집들이라는 얘기다. 그리고 그 집에서 각자의 이유로 각자의 생활을 영위한다. 거기에 떡하니 젊은 친구가 예쁜 집을 짓고 산다... 나야 뭐괜찮아도 아파트만 살던 와이프가 이 동네에서 잘 적응할 수 있을까? 이건 말보다 직접 가봐야 느껴지는거 같다. 지난 글에서 말했듯이(땅찾는 방법) 내가 정한 기준 중 '살고 싶은 동네인가?'라는 조건에 맞지 않는 경우가 많았다.
주차와 도로 문제도 크다. 기본적으로 서울 등지에 난개발된 도심의 구옥들은 미로같은 곳에 위치한다. 주차는 둘째치고 차로 접근하기 불가능한 곳도 많다. 운전이 가능한 도로조차 십여분을 걸어나가야되는 경우도 실제로 꽤 많았다. 그리고 높은 확률로 그러한 동네는 산을 깍아 형성됐다. 평지를 찾기가 힘들다. 그 정도 감수할 수 있다고 생각할지 모른다. 그런데 이 '평지가 아니'라는 정도가 이십여년 운전한 내 실력으로도 이게 가능한가? 싶을 정도의 가파르고 좁은 길들의 연속이다. 근데 그런 길이라도 있다면 그나마 다행이라는게 더 문제긴하다.
마지막으로 보통 구도심은 언제든지 재개발될 가능성이 있다. 이건 내가 집을 예쁘게 지어도 주변이 재개발 지역이 되어서 집을 비워줘야 할 수도 있다는거다.(실제로 구옥 답사를 나가면 재건축 조합원 투표를 하는 곳을 심심찮게 볼 수 있다) 이건 뭐 좋을 수도 있겠지. 그런데 그런 목적을 갖고 사는 사람들이 모여있는 동네에서 터를 잡아야한다. 혹은 단독주택 매물이 좀 있는 지역이라도 개발의 논리도 주변이 예의 빌라로 바뀌는 경우도 허다했다. 한두푼도 아닌데, 나에겐 참 쉽지 않은 환경이었다.
지금 돌아보면 나는 용기가 없었다고 생각한다. 여러분은 구옥을 고려한다면 꼭 발품부터 팔아보길 권유한다. TV와 실제 생활은 많은 괴리가 있다. 반드시 직접 가보고 여기서 산다는 가정하에 대중교통도 이용해보고 다양한 시간 대의 이웃과 환경 등을 살펴보자. 구옥을 매매한다는 것은 그 집은 물론, 이미 형성된 생활(동네) 속으로 들어간다는 의미이니까.
구옥을 매매할 때 고려해야 할 것
그럼 본격적으로 구옥을 매매할 때 무엇을 알아둬야할지 살펴보자. 먼저 생각해둬야할 것. 예를들어, 내가 적당한 가격 대의 매물을 찾았다. 집은 낡고 햇볕도 안들지만 상관없다. 다시 짓고 2층 올리면 되지! 이거 맞는 얘길까? 답은 그거 안될 수도 있다가 더 정확하겠다. 내가 내집사서 재산권 행사하겠다는데 뭐가 문제냐고. 반대로 생각해서 그 집 주인은 왜 그걸 안하고 그 가격에 팔까? 돈 좀 융통해서 집 올리고 하면 주변 시세처럼 수억씩 뻥튀기 할 수 있을텐데. 그러니까 그걸 구분해 그 매물이 합당한 가격인지 판단할 수 있어야 한다는 얘기다.
1. 먼저 건축법상 건축 행위의 종류를 알아두자.
구옥을 '예쁘게 고쳐사는' 데는 여러가지 법적인 기준들이 예비되어 있다. 여기에 따라 해당 매물을 구입했을 때, 집을 다시 지을 수 있을가? 면적 증가가 가능할까? 건축허가가 필요할가? 등의 여부를 판단할 수 있다.
신축: 건축물이 없는 대지에 새로 건축물을 축조하는 행위
증축: 기존 건축물이 있는 대지에 건축면적, 연면적, 층수, 높이를 늘리는 행위
개축: 기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽·기둥·보·지붕틀 중 셋 이상이 포함되는 경우)를 철거하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위를 축조하는 행위
대수선: 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것으로 아래 중 하나에 해당하는 것
1) 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것
2) 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
3) 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
4) 지붕틀을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
5) 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
6) 주계단·피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
7) 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
8) 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것
2. 이 집은 대수선이 가능할까? 증축이 나은 선택일까?
위의 여러가지 건축 행위는 매물에 따라, 가능한 범위가 있거나, 아예 불가능한 영역도 있다. 이런 리모델링 방식에 따라, 법적인 규제와 경제성도 물론 달라질테다.
먼저 건축주는 개축을 선택해 신축해버리겠다는 선택을 할 수 있다. 나도 그랬지만, 이걸 쉽게 생각하는 경우가 많은거같다. 개축은 집을 부수고 폐기물을 처리하며 토지 수준으로 돌려놓는 비용, 시간 등이 수반된다. 이는 돈 때문에 구옥이 매력적이라고 생각했던 애초 취지를 뒤엎을 수 있는 이야기이다. 더군다나 공사가 커지면서 그 무서운 민원의 우려도 함께 늘어난다. 우리 건축시장에서 민원은 법보다 위에있다;; 여기에 구옥이 지어질 당시의 건축법을 2022년 현재에 맞춰 적용해야 하는 문제도 있다. 구도심의 집들은 많은 경우 이를 초월해 존재한다. 이걸 새로운 법으로 적용하면... 신축이 불가하거나 도저히 답 안나오는 방식이 될 수도 있다는 얘기다.
증축, 대수선의 경우, 토지이용규제정보서비스 토지이용계획 등을 확인하거나 전자민원 G4C에서 토지이용계획확인원을 발급받아 가능 여부를 먼저 확인하면 된다. 물론 여기에도 다양한 법규나 조례가 존재하니 꼼꼼한 확인이 필요하다. 이때 중요한 것은 모든 집이 내 마음데로 되는 것은 아니며, 각 건축행위에 따라 예상 가능한 변화를 예측하여 매매를 결정하는 것이다. 그리고 건축가 등 전문가의 도움을 받아 가능여부를 반드시 사전에 판단하는 것이 좋겠다.
3. 매매 전에 꼭 확인해봐야 하는 것
먼저 용적율, 건폐율, 준공 연도, 건물 구조 등의 기본 사항을 확인한다. 이때 건축물대장을 열람해 불법 증축 여부를 파악해둬야 한다. 이를 인수해서 그대로 두었을 때의 책임은 현재 건축주에게 있다! 대지나 도로 경계를 확인하는 것도 필요하다. 과거에 지어진 집들은 남에 땅을 넘나들거나(반대로 옆집 구조물이 내땅에 침입하거나) 공용 도로를 침범하는 경우도 많다. 여기에 단순 인테리어 외에 건축행위를 할 경우, 토지를 후퇴해 건축물을 지어야할 수 있다. 지상권 확인도 필요하다. 대지와 주택의 소유주가 다른 경우가 왕왕 있다.
도로를 확인해야 한다. 마찬가지로 축조 행위를 하려면 지방 시의회 등의 특별한 조례가 없는 이상, 앞 도로가 4m 이상 확보되어야 한다. 이길은 막힘없이 연결되어야 하며, 막다른 골목에 위치한 경우 우회로 등이 확보되어야 한다. 그러니까 내가 직접 차를 타고 무리없이 이동할 수 있는지를 확인해보면 된다. 그런 도로가 있다해도 그게 사유지는 아닌지, 법규상 해당 건물이 맹지에 해당하지 않는지 여부도 꼭 확인이 필요한 사항. 이런 건물 사면 골치 아파진다. 이와 함께 여유 공간을 확인하는 것도 필요하다. 신축, 대수선 등을 하려면 자재를 적치하고 공사 차량이 드나들어야 한다. 이게 없다면 들고 날라야 한다는 얘기고 실제로 그런 건축 현장이 꽤 있다! 난공사는 난이도를 높이고 건축비 증가를 유발하겠지?
인허가 과정 등을 고려한다. 대수선 등의 경우, 구조안전진단이 필요하다. 여기에 따라, 아예 멸실이 필요한 경우도 생긴다. 2층 이상은 내진구조 설계를 고려해야할 수도 있다. 이게 다 돈이고 신경쓸게 많아지는 것을 의미한다. 이때 85㎡(약 25.7평) 면적으로, 법에서 정한 이 면적 안에서의 증축, 개축 또는 재축은 별다른 건축허가 없이 시도할 수 있다. 하지만 이와 관계된 다양한 법률적 사항을 파악하지 않는다면 나중에 문제가 된다. 예를 들어 대지가 자연환경보전지역이며, 건물의 전체 면적 200㎡(약 60.4평) 이상에 3층을 넘어간다면 허가가 필요하다. 따라서 먼저 단 한 가지 건축법만 확인할 것이 아니라, 다양한 각도에서 해당 사항을 고려하는 것.
현재의 집을 유지하지 못할 수도 있다. 위에서 잠깐 이야기했지만, 건축 관련 법규는 계속 발전 진화해오고 있다. 그런데 그 법이 생기기 전에 지어진 집은 강제력을 행사할 수 없다. 옛날집의 담벼락이 그렇게 높을 수 있고 구도심이 주차 문제로 몸살을 앓는 이유다. 그런데 이걸 개축이나 대수선 등으로 잘못 건드리게 되면? 법규 다 적용받게 되는 거다. 옛날에 맞춰 땅에 꽉맞게 지었던 집도 건폐율 50%로 줄여야할 수 있다. 주차장을 확보해야하고 넘어간 땅 같은거 다 체크해서 토지 후퇴해야 한다. 그러다보면 최초 고려했던 사항은 산으로 가는 경우가 많다. 그리고 왜 그 집이 그 가격에 있는지 이제야 이해하게 되는 것이다.
마지막으로 주변 집들을 확인해봐야 한다. 구옥을 매매해 집을 짓고 산다는 것은 최소 10년 이상을 내다보는 행위가 될 수 있다. 지금은 조망이 좋지만 앞집이 빌라로 바뀔 가능성, 재개발 지역 등에 포함될 가능성, 보호 수림이 집 옆에 있어 여름이면 나무가 크게 자라나 집에 햇빛이 들지 않는 집도 있었다. 이러한 것들을 전반적으로 살펴봐야 한다.
4. 그리고 좋은 구옥을 판단하는 요건
이건 좀 이견이 있을 수 있다. 추가적인 정보를 살펴보고 각자가 판단해보면 좋겠다.
목조 > 조적 > 철근 콘크리트 구조가 리모델링이나 증축에 적합하다.
증축 등을 위해서는 경사 지붕보다 평슬라브가 유리하다.
지붕이 슬레이트일 경우, 철거시 석면 철거 관련법규를 준수해야하며 별도의 비용이 발생할 수 있다.
도로가 북쪽에 있는게 좋다. 그림자가 지지 않고 일조사선제한의 제한을 받지 않기 때문이다.
건물의 외관은 복잡하지 않은 집이 새로 그림을 그리는데 유리하다.
건폐율이 옛날 기준으로 되어있어 더 많은 공간을 차지하는 집이 당연히 좋다.
집크기 100제곱미터(33평) 이하는 부가세 면제가 된다.
그밖에 건물 구조, 골조 재료, 창호, 지붕상태, 수압과 정화조 등 현재의 집 상태를 파악할 수 있는 기준들을 찾아보고 꼼꼼히 확인해보자.
5. 구옥 리모델링에 도움을 주는 정보
정부, 지자체가 국민의 주거를 관리하는 행위에는 크게 신축, 재건축 그리고 리모델링 등이 있겠다. 이때 구옥을 매매해 고쳐사는 것은 정부 입장에서 매우 장려하는 행위이다. 서울의 경우, 시장이 바뀌면서 현 시장도 같은 기조를 이어갈지는 잘 모르겠지만;;; 기본적으로 오래된 집을 수리하는 것, 노후 배관을 교체하는 것, 오래된 창호 등을 교체해 열에너지 효율을 높이는 것, 담장을 허물어 도시의 미관을 증진시키는 것, 주차장을 만들어 주차문제 해소를 돕는 것 등의 행위는 지차체에서 지원해 준다! 관련정보는 대표적으로 '서울시 집수리 닷컴(바로가기)'을 참고해보자.
6. 구옥 매물을 찾는 방법
이건 토지를 찾는 방법과 크게 다르지 않다. 이글(토지매매 방법, 토지정보 찾기)을 먼저 참고하자. 이때 토지대신 '단독/다가구', '상가', '건물'을 선택하고 적당한 매물을 검색하거나 부동산에서 리모델링 등이 가능한 오래된 단독주택을 소개해달라고 하면 된다.
실제 찾아보면 토지보다 만만해보이는 매물이 왕왕 눈에 띈다. 서울 등지의 도심인데도 주변 시세보다 훨씬 싼 매물도 어렵지 않게 보인다. 억소리나는 단독주택용 토지만 찾다가 이런 매물들을 발견하면 신이난다. 물론 여기서 덥석 계약하면 안된다. 다시 말하지만, 그 집이 그 가격에 내 눈에까지 들어온 이유가 분명히 있다! 어쨌든 매매가 가능한 구옥을 찾는 방법은 어렵지 않다. 원하는 지역을 정기적으로 살펴보면서 적당한 매물을 살펴보고 직접 방문하자. 마음에 드는 매물을 언젠가는 발견하게 될거다.
7. 구옥 매매에 있어 반드시 필요한 조력자
구옥 매매는 전문가의 도움이 꼭 필요하다. 이를 위한 3가지 주체가 있다.
1) 구청 등의 건축과에 문의한다. 해당 매물이 위치한 관공서 건축과를 확인해 전화해보자. 신축이 가능한지, 증축 등에 문제는 없는지, 도로 인입 등이 내가 확인한 것이 맞는지 등의 여부를 묻는다. 의외였는데 매우 친절하게 안내해준다!
2) 건축가에게 문의한다. 대수선을 위한 인허가 업무는 물론이지만, 구옥을 리모델링하는데 있어 이들의 도움은 필수적이다. 다만, 건축가, 시공자 입장에서 구옥 리모델링은 그다지 반기는 작업이 아니라고 한다. 그냥 번듯한 토지에 원하는데로 그리고 뚝딱 뚝딱 지을 수 있는 것을 선호하는 것은 당연한 것도 같다. 그래서 대형 건축사무소나 유명 건축가에게 해당 내용을 문의할 경우 부정적인 답을 받을 확률이 높더라. 그러므로 이러한 리모델링 경험이 많은 건축가, 마포, 성북 등 구도심에 위치한 건축사무소 등을 중심으로 문의해보면 좋다. 특히 이런 작업을 해본 건축가와 시공자와 함께 하는 것은 실제 좋은 결과물을 만들어내는데도 매우 도움이 된다.
3) 부동산 문의는 다소 주의를 요한다. 누차 얘기하지만, 공인중개사가 건축 전문가는 아니다. 특히 구옥을 고치는 것은 여러가지 고려할 사항들이 많은 작업이다. 이 분들의 말씀은 조언 정도로 받아들이되 꼭 여러 경로를 통해 팩트 체크를 해볼 필요가 있다. 대충 '밀고 예쁘게 지어서 살면되지' 정도의 말씀을 많이 하시는데, 그렇지 못한 경우가 실제로 많았다.
여기까지! 내가 그동안 공부하고 직접 활용해보았던 구옥 매매와 관련한 것들을 총정리했다;;; 다음 편은 내가 실제로 매매한 토지에 대한 이야기를 해보자! 댓글은 모두 확인합니다! 구독해두시면 새로 업뎃되는 글도 편하게 볼 수 있어요.
