동네를 바라보기

을지로, 동대문 일대 위성사진 20년 변천 분석

0. 분석 개요: 이 글이 보려는 것

이 글은 서울 을지로·동대문 일대의 위성사진 네 장(2005, 2012, 2019, 2024)을 정밀 비교 분석한 결과다. 단순한 "재개발됐다"는 서술을 넘어, 어떤 블록이 어느 순서로 사라졌는지, 무엇이 끝까지 남았는지, 그리고 그 이유가 무엇인지를 파고든다. ai를 활용하여 세계를 바라보려는 이 연재의 첫 적용인 <숫자로 바라보기 : 주요 상권 분석>의 주제를 다시 차용하여 지금껏 탐구해온 것을 결산하는 기회도 되리라 믿는다.

분석에는 세 개의 렌즈와 우리가 사용했던 개념대수학을 사용했다. 그동안의 기조와는 달리, 사용한 개념 대수학 식을 명시하지 않고, 인사이트와 결론만을 늘어놓았으니, 직접 식을 세워 LLM에 넣어보고 다르게 나오는 결과와 본 글을 비교해보는 등 다양한 탐구를 추가적으로 수행해보길 바란다.

사용된 세 렌즈

① 도시형태학적 렌즈(footprint 교체·공지 출현·블록 연속성),

② 경제지리학적 렌즈(생산 네트워크·공급망),

③ 재개발 정치의 렌즈(소유권 구조·합필 가능성).

▲ 2005년 — 동대문운동장 존치 , 청계천 복원 직후 . 저층 미세필지 조직이 전 구역을 덮고 있다 .

▲ 2012년 — DDP 공사 중 . 을지로 내부는 아직 거의 손대지 않은 상태다 .

▲ 2019년 — DDP 완공 이후 . 을지로 4가 일대에 처음으로 철거 공지가 출현한다 .

▲ 2024년 — 철거 확대 . 완성된 신축보다 장기화된 공지가 더 많다 .

네 장을 나란히 보면 눈에 먼저 들어오는 것은 왼쪽 상단의 DDP 다. 그러나 이것은 착시다. 이 변화는 애초에 가장 쉬운 변화였다. 공공이 소유한 superblock 은 원래 가장 빨리, 가장 단순하게 바뀐다. 진짜 드라마는 2019 년 이후 을지로 내부에서 벌어진다.

2. 구역별 정밀 크롭: 세 개의 무대

2.1 구역 A: DDP·동대문 블록

▲ 구역 A 시계열 (2005→2024). 2012년에 변화가 집중 , 이후 안정화된다 .

동대문운동장은 처음부터 시·구가 소유한 단일한 대형 공공 부지였다. 보상 협상 없이, 세입자

동의 없이, 합필도 필요 없었다. DDP 는 상징적으로 강렬하지만, 그 뒤에는 단순함이 있다.

2.2 구역 B: 을지로 내부 — 핵심 무대

▲ 구역 B 시계열 . DDP 완공 후에도 내부 블록은 오래 버티다가 2019 이후 선택적으로 뚫린다

이 구역이 이 분석의 핵심 무대다. DDP 바로 옆인데도 2012 년에 거의 변하지 않는다. 변화는

균일하지 않다. 어떤 블록은 뚫리고 어떤 블록은 그대로다. 이 불균일함이 핵심 질문이다: 왜

어떤 낡은 곳은 사라지고 어떤 곳은 남는가?

2.3 구역 C: 청계천·종묘 접면

▲ 구역 C 시계열 . 하천 접면을 따라 변화가 집중되며 , 공지의 장기화가 두드러진다 .

이 구역은 변화 강도가 높되, 완성된 형태로 바뀌지 않는다. 2024 에도 대형 굴착지·나지가

방치된 모습이 도드라진다. 이것은 "개발의 지연"이다.

3. 정량 분석

3.1 방수 페인트 도장 옥상 비율

한국 도시 저층 밀집 지구에서 옥상 방수는 흔히 청록색 도료를 사용한다. 이 색조가 위성

이미지에서 녹색으로 포착된다. 이 지표는 실제로 "얼마나 많은 영세 건물의 옥상이 살아

있는가"를 말한다.

▲ 방수 페인트 도장 옥상 비율 : 2005(2.91%) → 2012(1.93%) → 2019(2.61%) → 2024(0.67%)

2024 년의 0.67%는 영세 상업·주거 건물이 이 일대에서 얼마나 줄었는지를 말한다. 이 수치의

급감은 그 골목들이 사라지고 있다는 것과 같은 의미다.

▲ 구역별 2005→2024 평균 픽셀 변화량 . A(22.4) > C(19.2) > B(14.7)

C 구역(청계천·종묘 접면, 19.2)이 B 구역(을지로 내부, 14.7)보다 높다. 변화가 내부에서 외곽으로

퍼진 것이 아니라, 대로·하천에 접한 가장자리에서 먼저 집중됐음을 시사한다.

5. 네 가지 가설

가설 1. DDP 는 앵커였지, 엔진이 아니었다

DDP 블록 자체는 2019 년 이후 안정화된다. 계속 요동치는 곳은 DDP 의 동쪽·남쪽이다. DDP는 이 일대의 가치 좌표를 재설정한 "앵커"였지, 모든 변화를 직접 만든 기계가 아니었다.

가설 2. 청계천은 자본의 측량선이었다

청계천 복원은 하천에 접한 토지에 frontage(전면)를 부여했다. 복원은 사람에게는 산책로였지만, 자본에게는 "보이는 가치"를 재배열하는 선형 기준선이었다. 히트맵에서도 청계천 접면의 변화 강도가 내부보다 높다.

가설 3. [핵심] 재개발 기준은 노후도가 아니라 합필 가능성이었다

보통의 서사: "낡은 건물이 많으니 재개발됐다." 그러나 위성사진은 다른 이야기를 한다. 정말 낡고 촘촘한 블록 중 상당수가 오래 살아남는다. 오히려 대로·하천·대형 부지에 접한 곳들이 먼저 사라진다. 재개발은 구역 내 토지주 동의 비율이 충족돼야 진행된다. 미세 필지가 복잡하게 얽힌 내부 골목보다, 필지 수가 적고 소유가 단순한 곳이 먼저 합필 가능성이 높다. 위성사진에 보이는 철거의 형상은 "낡음의 지도"가 아니라 보이지 않는 지적도와 소유권 결집의 결과다.

이 가설이 옳다면 , 다음에 뚫릴 곳은 가장 낡은 곳이 아니다 . 필지 수가 적고 , 소유권이 단순하거나 , 대로 · 공원 · 하천에 접해 합필이 쉬운 곳이다 .

가설 4. [핵심] 허브 블록 제거는 생산 생태계를 비선형적으로 끊는다

을지로는 약 5 만 명의 상인·기술자가 3km 반경 안의 공급망에 의존하던 생태계였다. 2019→2024 히트맵에서 뚫린 블록들의 위치는 교차점 인근·청계천 접면·대로변 허브다.

이것들이 공급망의 연결 노드들이다.

네트워크 이론으로 말하면, 허브를 제거하면 네트워크는 급격히 붕괴한다. 몇 개의 허브 블록 제거가 전체 공급망 능력을 면적 비례가 아니라 임계치 아래로 급락시킬 수 있다. 을지로의 미래를 결정하는 것은 건물 외관 보존이 아니라 , 블록 간 연결성의 보존이다 . 외관만 남으면 레트로 소비지는 남아도 , 을지로의 본령인 " 당일 제작과 즉시 조달 " 능력은 사라진다 .

6. 20 년의 경로

▲ 을지로 · 동대문 일대 20년 변천 타임라인 (2005 – 2024)

2005 의 운동장+미세가로망 → 2012 공공 superblock 에 DDP 삽입(가장 쉬운 변화) → 2019 청계천·대로변 접면의 부분 철거(합필 쉬운 곳부터) → 2024 공지의 장기화 + 살아남은 골목의 문화적 과밀 = "브랜딩은 강해지고, 제작 능력은 얇아지는 중심지"

7. 최종 통찰

보이는 것은 건물의 변화다. 그러나 실제로 움직인 것은 지적도였다. DDP 는 상징을 바꿨다. 청계천은 가치의 선을 그었다. 재개발은 합필 쉬운 곳부터 블록을 뚫었다. 그리고 그 결과 살아남은 골목은 힙해졌지만, 생산 네트워크는 임계치 아래로 밀려나기 시작했다. 을지로 · 동대문의 지난 20 년은 " 재개발이 옛 동네를 대체한 역사 " 가 아니다 . 그것은 " 합필 가능한 곳부터 제거되면서 , 남은 골목이 생산과 소비 , 기억과 투기를

동시에 떠안게 된 역사"다. "힙지로"는 반개발의 천국이 아니다. 불균등한 개발의 시간차에서 생긴 문화적 차익거래 공간이다. 그리고 이 구조는 오래 버티기 어렵다.

8. 맺으며

A. 방법론 노트

• 위성사진 4 장 pixel-level diff 로 변화 히트맵 생성 (절대값 평균)

• 초록 채널 비율: G > R+15, G > B+10, G: 80~210 → "방수 페인트 도장 옥상" 픽셀로 재정의

• 세 구역 분할 후 구역별 평균 변화 강도 계산

• 형태학적 증거(footprint 교체·공지·블록 연속성)를 핵심 근거로 사용• 한계: 촬영 시기 차이로 일부 색조 차이 존재. 핵심 결론은 형태 변화에 의존하므로 결론에 영향 없음.

2026년 3월 | 위성사진 출처 : Google Earth Pro