당신이 몰랐던 남양주의 미래
남양주 2035 도시기본계획 분석
https://youtu.be/x_gtsH7OQjA?si=H9AzKKTBh_P28LzL
여러분 서울 옆에 있는 신도시면 다 좋은 신도시 일까요?
서울과 가깝기만 하면 제대로 된 일자리 계획 하나 없어도 괜찮을까요?
만약 2035년까지 모든 빈 땅에 아파트만 지을 계획을
세우고 있는 지역이 있다면 어떤가요?
미래가 기대될까요?
서울 옆에 있다는건 분명 최고의 장점이지만,
그것만으로는 부족합니다.
여러분 남양주시하면 어떤게 떠오르시나요?
깨끗하고 쾌적한 다산신도시와 넓고 깨끗한 신축 아파트가 떠오르시나요?
만약 다산신도시와 신축아파트만 생각나신다면 여러분은 남양주에 대해서 잘못 알고 계신겁니다.
오늘은 남양주의 2035도시기본계획 자료를 통해
남양주가 가진 장점과 한계점을 알아보고
앞으로 우리가 남양주에서 눈여겨봐야 할 지역을 알아보겠습니다.
안녕하세요 부동산 스토리 입니다.
여러분 혹시 예전에 우리나라가 정말 가난하고 살기 어려웠던 시절에
자식교육을 어떻게 시켰는지 기억하시나요?
그때는 대부분의 국민들이 경제적으로 여유가 없었기 때문에
모든 자식을 교육시킬 수가 없었습니다.
따라서 보통 장남 1명만 교육시켰습니다.
나머지 자식들은 고등교육이 필요 없지만, 월급이 적은
공장일이나 몸쓰는일을 빠르게 시작해서 집안 경제를 도와야만 했습니다
그러다 나중에 교육시킨 1명이 나중에 크게 성공하면,
나머지 형제들을 도와주는 그런 구조 였습니다.
집안의 돈이 부족한 상황에서
부족한 돈을 모든 형제들에게 나눠서 투자할 수 없으니
한명에게 올인하고 그 수혜를 나눠갖는 어쩔 수 없는 생존방식이었습니다.
갑자기 왜 뜬금없이 옛날 못살던 시대 이야기를 하는지 의아하시죠?
눈치빠르신 분들은 이미 감 잡으셨겠지만,
우리나라 수도권 도시운영계획이 바로 이 못살던 시대 이야기와 비슷하기 때문입니다.
장남이 성공해서 많은 돈을 벌기위해서, 많은 교육이 필요하듯이
도시 역시 안정적인 운영과 성장을 위해서는 산업과 일자리가 필요합니다
하지만 애석하게도 우리나라는 산업군이 두텁지 않아서
반도체, 자동차 등 고부가가치 산업을 특정지역에 집중투자 할 수 밖에 없는 구조입니다.
대표적인 예로 지금 우리나라는 경기 남부권에 반도체 인프라를 집중 투자하고 있습니다.
마치 대학교육을 몰아주는 장남처럼 말입니다.
하지만 장남이 아닌 자식들은 공장에서 돈을 벌며 집의 생계을 도왔습니다.
이들이 지불한 것은 그들의 노동력 뿐만이 아닙니다 그 들 스스로 성공할 수 있는 시간과 잠재력을
함께 팔아서 집안에 보탠것입니다.
이처럼 경기남부권 외 다른 수도권 위성도시들은
우리나라를 위해서 남은 택지를 모두 아파트로 개발하고 있습니다.
바로 오늘 이야기 할 남양주가 바로 그렇습니다.
남양주의 지형
남양주를 이해하려면 먼저 남양주의 지형부터 시작해야 합니다.
도시를 운영할 때 정책이 가장 중요한것 같지만,
사실 가장 중요한건 첫째도 지형, 둘째도 지형입니다.
왜냐면 사람은 산을 피하고 강과 호수를 찾아 가기 때문입니다.
그럼 남양주의 지형은 어떻게 생겼을까요?
먼저 남양주는 남쪽으로는 한강을 기점으로 하남시와 나눠지고
서쪽으로는 왕숙천을 따라 구리시와 나눠집니다.
북쪽에서 시작되는 산맥은 남양주를 지나 구리까지 가로지르면서 남양주의 별내와 진접, 진건을 분리합니다.
이로인해 북서쪽에 있는 남양주 별내동은 구리시 갈매동과 함께 남양주에서 분리됩니다.
별내동 바로 옆에는 남양주에서 교통이 가장 편리한 퇴계원이 있습니다.
퇴계원은 세종포천고속도로와, 수도권순환고속도로를 편리하게 이용할 수 있으며
경춘선 퇴계원 역을 통해 서울진입이 가능한 곳입니다.
퇴계원은 지리적으로 별내와 인접해 있어서 향후 별내신도시 개발의 수혜를 받을 곳입니다.
퇴계원의 오른쪽에는 진건읍과 진접읍이 있습니다.
진건읍과 진접읍은 산맥 사이로 왕숙천을 따라 길게 늘어져
북쪽에 있는 포천과 맞닿아 있습니다.
이 지역은 산맥 사이 분지 지형으로 인접도시가 없습니다.
다소 폐쇄적인 입지지만 그래도 4호선이 개통되면서 숨통이 트였습니다
진건읍에서 경춘선을타고 동쪽으로 가면
평내호평이 나옵니다 평내동와 호평동은 경춘선 평내호평역을 중심으로 아래, 위로 자리잡고 있습니다.
다시 진건으로 돌아와서 이번에는 왕숙천을 따라 남쪽으로 쭉 내려오면
드디어 넓은 평지가 나오면서 남양주의 심장 다산이 보입니다.
다산신도시는 넓게 보면 서쪽으로 구리시, 남쪽으로는 강동구와 하남시와 인접해있습니다.
확실히 남양주에서 가장 좋은 입지 입니다.
남양주에서 경의중앙선을 타고 오른쪽으로 내려가면
덕소가 나옵니다. 뒤로는 산을 두고 앞으로는 한강을 끼고 있는 멋진지형이지만
산이 많아서 넓은 평지가 적어 아쉬운 곳입니다.
마지막으로 남양주의 가장 동쪽에는 마석지구가 있습니다.
사실 이쪽 지역은 대부분이 자연보전권역이었지만,
마석지구가 개발되면서 도시화가 진행되었습니다.
다만 산맥의 영향으로 남양주의 중심인 다산신도시로부터 분리되어
아쉬움이 있는 곳입니다.
정리하자면 남양주는 산맥의 영향으로 단핵 구조가 아닌 다핵구조로 도시가 형성되었습니다.
다산신도시를 중심으로 서쪽으로 별내, 북쪽으로 진건,진접, 동쪽으로 마석지구가 자리잡고 있습니다.
넓은 평야가 펼쳐져 있는 고양이나 수원과 비교해서 개발하기 까다로운 지형을 가지고 있습니다.
그럼 남양주는 이러한 지형적 한계를 어떻게 극복할 예정일까요?
남양주의 2035 도시기본계획을 보면 남양주의 생각이 잘 드러나 있습니다.
도시 공간계획과 발전축
남양주의 도시공간계획은 1도심, 3부도심 2 지역중심입니다.
먼저 1도심은 왕숙, 다산, 양정 3지역을 하나의 도심에 모두 편제하여
긴 타원형 구조로 도심을 기획했습니다.
통상적으로 도심에 3개의 지역을 넣는 경우는 흔치 않은데,
이는 제 3기신도시 왕숙 신도시 때문입니다.
남양주가 왕숙신도시 개발을 굉장히 중시하고 있는걸 알 수 있습니다.
도시기본계획에도 이러한 점이 잘 표기 되어 있습니다.
3개의 부도심은 기존 원도심이라고 할 수 있는 진접/오남읍, 와부읍, 화도읍 입니다.
남양주는 원도심을 부도심으로 지정해 발전이 빠른 도심지와 균형을 맞출 계획입니다
마지막은 지형적으로 도심과 분리된 별내와 호평/평내를 지역중심 거점으로 설정했습니다.
별내와 호평, 평내는 택지개발이 모두 완료된 상태이기 때문에,
스스로 운영할 수 있는 지역중심으로 분리하였다고 판단됩니다.
남양주의 발전축은 다소 뭉뚱그린 경향이 강합니다.
다른 도시처럼 주발전축, 부발전축으로 우선순위를 나누지 않고
하나의 발전축에 모든 지역거점을 포함하였습니다.
거점간 연결이 산맥으로 가로막혀 있기 때문에 거점과 거점을 잇는
발전축 계획을 유의미하게 세우지 않은것으로 판단됩니다.
남양주의 계획을 한마디로 정리하면
"2035년까지 왕숙신도시를 중심으로 더 큰 베드타운을 만들자" 입니다.
개인적으로는 다소 걱정되는 전략입니다
물론 서울의 베드타운이 나쁜건 아니지만
더 큰 베드타운이 되면 될 수록 기존 시민들의 생활만족도는 떨어질 위험이 있습니다.
이는 인구밀도만 비교해도 쉽게 알 수 있습니다.
남양주 다산동의 인구밀도는 1 제곱킬로미터 당 12,225명입니다.
이는 인접한 하남시 미사동 9,337명, 구리시 수택동 5,423명 과 비교해봐도
꽤 높은 수준입니다.
지금도 인구밀도가 높은데 미래에 더 많은 택지가 개발된다면 남양주의 인구밀도는 더욱 높아질 것입니다.
물론 인구밀도가 높아지면 인프라가 함께 정비되는 장점이 있지만,
이는 지역의 산업 일자리와 함께 개발될 때 의미가 있습니다.
하지만 남양주의 인구증가수치와 경제 수치는 거꾸로 가고 있습니다.
남양주의 인구와 일자리 지표는 안좋은가요?
남양주의 인구는 매우 빠르게 증가하고 있습니다
2023년 남양주의 인구는 732,265명으로 연평균 약 3% 씩 증가하고 있습니다.
경기도 평균 인구증가율 1.45% 과 비교해도 높은걸 알 수 있습니다
요즘 우리나라의 제 1고민이 인구감소인데
남양주는 정반대의 모습을 보여주고 있습니다.
그럼 혹시 남양주는 사람들이 아이를 많이 낳아서 이렇게 빠르게 증가하는 걸까요?
남양주의 2019년 합계출산은 0.91명으로 경기도 20위를 차지할 정도로 매우 낮습니다.
그럼 남양주의 인구는 어떻게 증가하고 있는걸까요?
대부분의 증가인구는 전입인구 입니다.
남양주는 2009년 진접지구, 2012년 별내지구, 2018년 다산신도시 등 대규모 택지개발을 통해 많은 전입인구를 받았습니다.
여기 그래프를 보면 택지개발 입주가 시작되는 해마다 인구가 크게 증가해왔던걸 알 수 있습니다.
앞으로도 이 추세가 이어진다면 3기 신도시 개발로 앞으로 많은 인구가 추가 유입될 것으로 예상됩니다.
그럼 남양주로 전입해오는 사람들은 어디에 살던 사람들일까요?
남양주의 전입인구는 대부분 서울출신입니다.
지난 2015년 부터 2019년 사이에 서울에서 남양주로 이동한 전입인구는 62,345명으로
남양주 전입인구의 111%를 차지해 왔습니다.
그럼 이들은 왜 남양주로 이사해 오는걸까요?
그럼 이들은 왜 남양주로 이사해 오는걸까요?
남양주로 전입해오는 사람들 중 가장 큰 비중은 주택이었습니다.
전입사유에서 주택이 차지하는 비중은 47.2%로 매우 높게 나타났습니다.
2위는 가족이 24%를 차지했습니다.
즉 서울에 사는사람이 주택과 가족문제로 남양주로 이전해온다는 것입니다.
개인적으로 추론해보면,
서울에 살던 사람들이 결혼을 하고 아이를 낳으면서 상대적으로 집값이 저렴한 남양주로 이동하고 있다고
판단됩니다.
실제로 별내, 다산, 진건지구의 아파트 전입/전출을 실측해본 결과
평균적으로 70%가 외부에서 남양주로 전입한걸 알 수 있었습니다.
30% 는 남양주 내부에서 이동한 수치였습니다.
그럼 인구가 계속 늘어나고 있는 남양주는 괜찮은걸까요?
사실 좋지만은 않습니다.
남양주는 도시규모에 비해 낮은 지역내 총생산을 보여주고 있습니다
남양주의 1인당 지역내 총생산은 1인당 1600만원으로 경기도 최하위를 기록했습니다.
경기도 평균이 3600만원임을 감안하면 매우 낮은 수치입니다.
일자리가 풍부한 화성시는 9천만원, 성남시는 약 4800만원이었으며,
남양주시와 비슷한 베드타운인 고양시도 2035만원, 부천시는 2115만원으로
남양주 대비 더 높은 수치를 보여줬습니다.
남양주시의 재정자립도 역시 경기도 31개 시, 군과 비교했을때 22위, 재정 자주도는 30위로
거의 꼴지 수준으로 나타났습니다
남양주보다 재정자주도가 낮은 시는 의정부시 1개였습니다.
즉 결론적으로 말하면 산업이 없고 아파트만 있다보니
남양주시는 점점 더 가난해지고 있다는 것입니다.
그럼 남양주시는 이 문제에 대해 어떻게 생각하고 있을까요?
남양주시도 이 문제에 대해 잘 인식하고 있습니다.
남양주시가 분석한 SWOT(스왓) 분석을 보면
강점으로 서울과의 접근성,
약점으로 낮은 자족기능과 출퇴근 교통정체를 약점으로 잘 인식하고 있습니다
하지만 가장 큰 기회로 인식하고 있는 부분이 3기 신도시 개발과 GTX 입니다.
즉 산업이나 일자리가 부족하고 주택 밖에 없어서 자족기능이 떨어지는건데
더 많은 주택을 지을 수 있는 3기 신도시를 기회로 보고 있다는 것입니다
즉, 낮은 자족기능에 대한 인식은 충분하나, 이를 해결할 방향은 찾기 힘든상황입니다
통상적으로 SWOT의 흐름상 강점과 기회요인을 합친 SO 전략이 보통 가장 큰 힘을 발휘합니다.
따라서 남양주는 지리적으로 서울과 근접해있기 때문에 3기신도시 최 우선 과제로 진행되고 있는걸 알 수 있습니다.
하지만 문제는 반대로 가고 있는 남양주의 추진사업입니다.
남양주는 지금까지
별내, 진접, 호평을 포함해 총 10개 기주의 택지를 개발했으며
앞으로도 왕숙신도시를 중심으로 총 6개 지구에 총 12만호의 주택을 공급할 예정입니다.
생활권별 기능 배분계획에도 다른 사업없이 주택공급 계획 위주 기재되어 있습니다.
문제는 이 이후입니다.
서두에 말씀드린대로 장남을 위해 청춘과 잠재력을 판매한 차남처럼
남양주의 택지는 빠른속도로 소진되고 있습니다
지금 남양주의 개발가능지도를 보면
인프라가 좋은 서쪽에는 더이상 택지가 남지 않은걸 볼 수 있습니다.
동쪽은 개발가능지가 조금 있지만 팔당유역 규제지역이기 때문에 개발이 어려운 곳입니다.
정리하자면 남양주는 앞으로 더 크고 인구밀도가 높은 서울의 베드타운이 될기위해
남은 잠재력을 소진하고 있는 중입니다.
그럼 우리는 남양주를 볼때 무엇을 중요하게 봐야할까요?
따라서 베드타운 남양주를 볼때는
서울의 수요를 끌어올 수 있는곳과 남양주의 수요를 나눠가질 곳을 구분해야합니다.
서울의 수요를 끌어오는 곳은 서울의 시세를 따라가지만
남양주의 수요를 나눠가질 곳은 남양주의 시세를 따라가기 때문입니다.
남양주에는 일자리가 없기 때문에 남양주로 오는 서울사람들은 대부분 서울에서 근무합니다.
즉, 서울의 일자리가 모여있는 서울도심, 강남과 밀접하게 연결되는 지역의
가치가 더 커질 것입니다.
즉 남양주의 좋은 입지와 좋은 주택을 찾는 방법은
첫째, 서울과의 대중교통 연결성이 뛰어난 지역을 찾고
둘째, 그 지역 내에서 가격대비 상품성이 뛰어난 아파트를 찾아야 합니다.
그럼 남양주에서 교통편이 좋은 곳은 어딜까요?
남양주에는 총 4개의 철도가 지나고 있습니다.
바로 경의중앙선, 경춘선, 4호선 진접선, 8호선 별내선 입니다.
그리고 4개의 철도 중 3개의 철도 지나는 지역이 있습니다
바로 별내입니다.
별내선을 통해 강남으로 접근할 수 있고 진접선을 통해 서울 도심에 빠르게 접근할 수 있습니다.
즉 아까 말씀드린 서울의 수요를 직접적으로 흡수 할 수 있는 지역이 바로 별내가 될
가능성이 높습니다.
그럼 별내동에서 어떤 아파트를 눈여겨 보면 좋을까요?
별내동에서 최근 3개월간 거래된 15개 아파트를 중심으로 분석해보았습니다
이 그래프의 가로축은 거래량 세로축은 평단가입니다
원의 크기는 세대수, 원의 색은 별내가람역과 별내역 어디에 더 가까운지 타내는 그래프입니다.
이렇게 버블차트를 그리면 낮선 별내동 아파트들을 한눈에 이해할 수 있습니다.
전체적으로 보면 별내가람역 쪽의 아파트가 거래량이 많습니다
이는 별내선이 별내역을 지나 별내가람역으로 연장되는 것이 지난 3기 신도시 광역교통개선대책에서 확정되면서 더블역세권 별내가람역 쪽 아파트가 강세를 보여주고 있다고 생각됩니다.
별내동에 있는 아파트 중에서 현재 가장 눈에 띄는 아파트는 별내푸르지오 입니다.
무엇보다 거래량이 다른 아파트에 비해 두드러 지는데요,
별내푸르지오는 다른 아파트대비 왜 유독 거래가 많이 되고 있는걸까요?
여러가지 장점이 있겠지만
가장 큰 이유는 가격입니다.
지금 별내 푸르지오는 평균평단가 약 1800만원으로 인근에 위치한 다른 아파트 내비
다소 낮은 가격대를 형성하고 있습니다.
33평기준 가장 마지막 실거래가는 6억원으로 2022년 7월 전고점 8억 5천만원 대비 30%가까이 하락했으며 더디게 회복하고 있습니다. 마지막 실거래가 6억원은 4년전인 2020년 가격입니다.
입지는 별내가람역까지 마을버스로 17분으로 살짝멀지만
초등학교를 품고 있으며, 바로뒤에 산이 있어서 자연인프라가 우수했습니다
호갱노노에 있는 입주민 이야기 260건을 Chat gpt로 요약해본 결과 눈여겨볼 만한 키워드는 다음과 같았습니다.
숲세권
조경이 훌륭함
용암천 산책길 좋음
커뮤니티센터 잘되어 있음
특히 깨끗하고 안전해 어린이 키우기 좋음
주변 교통 인프라 개선이 기대됨
이었습니다.
만약 별내동에 내집마련 계획이 있다면,
직접 발품을 팔면서 별내푸르지오를 둘러보시는 것도 좋은 방법이 될 것 같습니다.
이처럼 오늘은 남양주시의 2035 도시기본계획문서를 중심으로
남양주시의 미래 발전방향을 자세히 알아보았습니다.
남양주시는 지금까지 오랫동안 서울의 베드타운이었습니다
하지만 앞으로도 서울의 베드타운으로 남을 곳입니다
남양주의 모든 미래사업이 주택공급 개발에 초점이 맞춰져 있기 때문입니다.
따라서, 베드타운 남양주를 볼때는
서울의 수요를 끌어올 수 있는 곳과
남양주의 수요를 나눠갖는 곳을 구분해야 한다고 말씀드렸습니다.
서울의 수요를 끌어오려면 무엇보다 교통망이 중요합니다
남양주에서 현재 교통 인프라가 가장 잘 갖춰진 곳은 별내동입니다.
4호선 진접선과 8호선 별내선을 이용해서 서울도심과 강남권에 쉽게 접근할 수 있기 때문입니다
그래서 우리는 별내동에 있는 아파트를 분석해서
요즘 눈여겨 볼만한 아파트를 찾았습니다.
바로 거래량이 많고 가격과 입지가 적절한 별내푸르지오였습니다.
초입부에 말씀드린대로
국토부에서 각 도시에 부여하는 미션은 도시에 따라 천차 만별입니다.
남양주처럼 베드타운으로 만드는 도시가 있는가 하면
용인처럼 국내 최대 반도체 공장을 배정해주면서
자급자족이 가능한 첨단도시로 키우기도 합니다.
따라서 각 도시에 적합한 인사이트으로 도시를 바라봐야 합니다.
저는 도시기본계획을 중심으로 도시를 분석해오고 있습니다.
앞으로도 이렇게 도시기본계획을 기준으로 도시에 대한 이야기와
눈여겨볼만한 아파트를 계속 추천해드릴 예정입니다.
감사합니다.
