전세는 자선사업이다?! 서울 전세가, 집값 전망
무이자로 대출을 받는다면 정말 좋겠죠. 그것도 2년마다 대출금을 더 올려서 받을 수 있다면 더할 나위 없을 테고요.
그런데 우리가 집주인에게 무이자로 돈을 빌려주고 있다는 사실 알고 계시나요? 내가 전세로 살면서 집주인에게 집값의 절반 이상인 전세금을 무이자로 빌려주고 있습니다.
그래서 '이자를 받지 않고 집주인의 자산을 키울 수 있게 자선사업을 하고 있다'고 표현할 수 있죠.
이 내용을 보고 기분이 나빠서 나가버리는 분도 있을 것이고 그럼 어떻게 하라는 건지 궁금해서 계속 읽어보실 분도 있을 겁니다.
서울의 전세가가 당분간 왜 많이 오를 수밖에 없는지 덩달아 집값도 왜 오를 수밖에 없는지 당장 돈이 부족하면 어떻게 해야 하는지 말씀드리겠습니다.
1. 주택가격동향조사
출처 : 한국부동산원한국부동산원에서 매달 전국주택가격동향조사를 실시합니다. 2021년 9월 결과가 10월에 게시됐습니다.
보시다시피 전국적으로 전세가와 매매가가 꾸준히 상승하고 있습니다. 언제 폭락해도 이상하지 않은 그래프입니다.
그런데 향후 2~3년간 서울의 공급량은 수요에 비해 너무나도 부족한 상황입니다. 정부의 재개발, 재건축 정책과 3기 신도시 사전 청약으로 그 의지는 보여줬지만 실제로 단계를 밟은 사업이 전무합니다.
출처 : 부동산지인
여기에 더해 세금 강화로 인해 매물이 나올 수 없는 구조가 됐습니다. 팔게 되면 세금을 많이 내게 됩니다. 그리고 이미 집이 있는 사람들은 추가로 주택을 살 때마다 중과세가 부과됩니다.
이런 상황에서 1주택자는 집을 팔고 섣불리 움직일 수 없는 상황입니다. 혹여나 팔면 더 작은 집 혹은 외곽의 집을 살 수밖에 없는 상황입니다. 다주택자도 양도세 중과로 인해 집을 파는 게 부담이 되는 상황입니다.
거래가 줄어들게 되니 이런 생각을 할 수도 있습니다.
'이제 거래가 줄어드니까 집값이 떨어질 일만 남았네'
그러나 서울, 수도권이 집값이 떨어져야 하는데 결과는 그렇지 않았습니다. 거래량만으로 집값 상승과 하락을 연결 짓기에는 한계가 있다는 걸 아래 조사 결과를 통해 알 수 있습니다.
거래량이 줄었음에도 불구하고 서울 매매가격지수 변동률은 거래량이 많았던 지난 2020년과 비슷하게 올라가고 있습니다.
전세가격지수도 거래량과 관계없이 매매가격지수를 따라 상승했습니다.
출처 : 한국부동산원
출처 : 한국부동산원이런 흐름은 서울뿐만이 아닙니다. 전국에서 2개 정도 지역을 제외하고는 매매가, 전세가가 모두 상승했습니다.
서울 전세가 평균은 약 4.8억, 매매가 평균은 8.6억을 기록했습니다. 아파트 중 서울 전세가율은 57.3%이고 주택 전체 중 서울 전세가율은 60.5%입니다.
2021년 2월에 서울 전세가율의 상승세가 한번 꺾였습니다. 하지만 9월 서울 전세가율은 60.5%로 조금씩 상승세를 보이고 있습니다.
집값이 많이 상승했음에도 불구하고 서울 전세가율이 조금씩 오르고 있다는 것은 전세가도 오르고 있기 때문입니다.
전국 가격변동지역 (출처 : 한국부동산원)
출처 : 한국부동산원
서울 전세가율 (출처 : 한국부동산원)
그럼에도 불구하고 집값 상승의 기세가 꺾이질 않자 정부에서는 대출 규제 카드를 꺼내들었습니다. 15억 이상 주택의 대출을 아예 막고 최근에는 전세 자금 대출까지 조이고 있습니다.
지금 정부에서는 세금 강화로 파는 사람을 줄이는 정책을 쓰고 대출이나 세금 등의 부담을 줘서 사는 사람도 줄이는 정책을 쓰고 있습니다.
거기에 실수요자인 전세 대출의 규제까지 해버리니 시중의 거래량은 줄어들 수밖에 없고 매물은 오히려 귀해지니 값은 상승해버리는 기현상이 발생하고 있는 거죠.
이런 기조가 계속 이어진다면 집값은 점점 잡기 요원해집니다. 사실 집을 팔게 만들어 주거나 대규모 공급을 일으켜야 집값을 안정화시킬 수 있습니다. 하지만 당분간 뾰족한 수가 없습니다.
대출 규제 완화, 세금 완화 등으로 거래량을 늘려주는 것은 당장 시행할 수 있지만 지금 정부에서는 임기 내내 그런 적이 없으므로 임기 말에 갑자기 바뀐 정책을 내놓을 확률은 거의 없습니다.
그렇다면 대규모의 공급을 일으켜야 집값이 안정화가 되는데 당장 3기 신도시나 공공 재개발, 민간 재개발 정책으로 확정된 공급량은 거의 없습니다.
일각에서는 공급이 앞으로 쏟아질 것이기에 집값이 폭락한다고 예상하고 있습니다. 하지만 자세히 살펴보면 확정된 공급량이 거의 없다는 사실을 알 수 있습니다.
3기 신도시 중 가장 빠른 단계에 있는 곳이 인천 계양인데 아직 토지 보상 60%밖에 진행되지 않았습니다. 정부의 공급 의지는 있지만 실제로 이루어지기 전까지 아직 3~4년은 최소 걸려야 실제로 공급이 되는 상황입니다.
이는 당분간 3~4년 동안 집값이 폭락하기가 어렵다는 의미이기도 합니다. 여기에 더해 화폐 가치가 앞으로 떨어질 일만 남았습니다.
국가 예산 추이와 화폐 발행량 추이를 확인해 보면 집값이 폭락하기란 더욱 요원해 보입니다.
▼집 걱정에서 벗어나고 싶다면▼
2. 당장 돈이 부족한데 어떻게 해야 하나
출처 : 한국부동산원무주택자가 실거주 목적으로 집을 산다고 했을 때 처음부터 원하는 곳에 집을 마련하지 못한다고 해서 계속 전세로 거주할 필요는 없습니다.
시간을 흘려보내는 만큼 물가 상승으로 인한 집값 상승은 돈을 모으는 속도보다 빠를 수밖에 없습니다. 따라서 자신의 직장과 가까운 곳 혹은 자녀의 학교와 가까운 곳에 갭투자라도 먼저 해둬야 합니다.
돈이 부족해서 도심지에 갭투자하기가 어렵다면 도심지에서 조금 떨어져 있는 곳 혹은 도심지이고 입지는 좋지만 작은 평수, 오래된 아파트라도 확보해놔야 합니다.
향후 3년간 서울 내 마땅한 공급이 없고 세금 강화와 대출 규제로 기존의 집들은 매물로 나오기 힘들어집니다.
'그냥 집값 떨어질 때까지 전세로 살면서 기다리다가 그때 사면 되는 거 아닌가요'라고 생각할 수도 있습니다.
가뜩이나 전세 물건이 부족한데 내년 계약갱신청구권 만료가 되면 집주인들이 전세가를 많이 올리게 됩니다. 이렇게 되면 전세 금액을 집주인에게 더 주거나 반전세로 맞춰주거나 다른 곳으로 이사 가야 하는 상황이 반드시 찾아옵니다.
하지만 다른 곳으로 이사 가려고 해도 공급은 여전히 부족하고 기존 매물들이 귀하기 때문에 전세가는 모두 높은 상태고 점점 외곽으로 밀려날 수밖에 없습니다.
자녀의 학교 때문에 외곽으로 밀려날 수 없는 사람들은 빌라나 오피스텔이라도 알아보게 됩니다. 지금도 도심지 빌라나 오피스텔의 전세가와 매매가는 이미 연초보다 큰 폭으로 상승했습니다.
따라서 지금은 확보해 놓을 수 있는 물건들도 내년, 내후년이 되면 갭투자로도 확보할 수 없어집니다.
물론 자산 상승이 인생의 전부는 아닙니다. 하지만 직장 생활, 자녀의 학교, 학원 등 안 그래도 신경 쓸 일이 많은데 집 문제까지 더해지면 혹시나 가족의 행복을 침범할 수도 있습니다.
잦은 이사를 가더라도 자신의 명의로 된 집에서 집으로 이사를 간다면 시간을 내 편으로 만들고 자산이 상승하는 즐거움이라도 느낄 수 있습니다.
하지만 전세에서 전세로 계속 이사 다니거나 이사 가기 싫어서 전세가가 지속적으로 늘어 벌어도 벌어도 쓸 돈이 계속 부족해지면 없던 근심도 생겨나게 되고 괜히 이 스트레스가 부부 싸움 혹은 부모님, 자녀와의 다툼으로 번질 수도 있습니다.
그래서 이런 문제들 따위가 감히 가족의 행복을 침범하는 일이 없도록 사전에 여건을 조성하는 것이 중요합니다.
기회는 언제나 우리 곁에 있습니다. 그러나 적극적으로 보려고 하지 않거나 누가 옆에서 알려주는 사람이 없었기 때문에 계속 놓치고 지나가는 것일 뿐입니다.
제 블로그와 유튜브 등을 통해 가족의 행복을 침범당하지 않도록 미리 기회를 찾아보자는 마음가짐을 갖게 되시길 바랍니다.
또한 돈 문제, 집 문제로 자신의 일에 집중하는데 방해가 되지 않도록 최대한 활용하시기 바랍니다.
돈을 좇고 자산 상승만 탐하는 것이 최고가 아닙니다. 다만 내 피 같은 돈을 현명한 위치에 두어서 시간을 내 편으로 만들고 내 돈이 돈을 벌어주는 현명한 결정을 내려야 합니다.
그래야 애초에 가족들 간의 돈으로 인한 불화, 행복이 깨지는 일을 방지할 수 있기 때문입니다.
