'미분양 공포'… 중견사 지방 분양 '사실상 중단'
'미분양 공포'… 중견사 지방 분양 '사실상 중단'
중흥·제일건설 등 사업 재검토
올해 34곳 중 22곳 미달 속출
제주 등선 '청약 제로' 단지도
"일단 늦추지만 재개 불투명"
1분기 예정 물량도 절반만 분양
지난해 준공한 거제 오션파크자이. 전체 783가구 중 220가구가 미분양(3월 기준)된 상태다. 한경DB
A중견 건설회사 K대표는 올 들어 한숨이 부쩍 늘었다. 지방단지 분양만 생각하면 눈앞이 깜깜해서다. 이 회사는 충북 청주시에 선보일 한 단지의 분양 일정을 지난 2월에서 오는 9월로 미뤘다. 이 일대 공급 물량과 미분양 물량이 워낙 많아 분양에 실패할 것이 뻔해서다. 부동산 경기가 나아지지 않으면 일정을 내년으로 미루는 방안도 검토하고 있다. K대표는 “분양 일정을 언제까지 미뤄야 할지 가늠조차 하기 어렵다”며 “중견 건설사 대부분은 지방 분양을 사실상 중단한 상태”라고 말했다.
지방 아파트 분양이 줄줄이 중단되고 있다. 건설사가 최소 한 달에서 길게는 무기한 연기를 검토하는 단지도 있다. 올해 3월까지 분양될 예정이던 물량 중 50%가 분양에 들어가지 못했다. 기존 아파트값이 급락하고 미분양 물량이 7년 만에 5만 가구를 넘은 영향이다.
◆지방분양 포기 잇따라
중흥건설은 경남 김해시 내덕지구에 중흥S클래스를 6월 분양할 예정이었으나 10월로 연기했다. 전남 무안 남악신도시와 목포시 상동에 들어설 단지도 각각 5월에서 8월로 분양을 미뤘다.
제일건설은 충북 호암지구 제일풍경채 아파트를 이달 선보이기로 했으나 시장 상황을 보면서 하반기에 분양하기로 했다. 포스코건설은 강원 원주시에서 지난해 11월 ‘원주 중앙공원 더샵’ 아파트를 선보일 예정이었다. 그러나 올해 5월로 한 차례 미룬 데 이어 7월로 다시 연기됐다. 동양건설도 충북 청주시와 오송지구에서 상반기 분양할 예정이던 아파트 일정을 하반기로 늦췄다. 그마저 시장 상황이 여의치 않으면 분양 일정을 더 늦출 계획이다.
이 같은 지방 분양 연기 또는 중단 현상은 올 들어 일반화됐다. 부동산114에 따르면 올 1분기(1~3월) 지방에서 분양 예정이었던 아파트 4만6722가구 중 분양한 가구는 2만3540가구에 그쳤다. 3월에는 예정 물량 2만2738가구 중 분양한 물량이 38%(8763가구)에 불과했다. 주로 대규모 미분양이 적체되거나 지역산업 기반이 무너진 충청권 영남권 강원권 등에서 분양 연기가 속출했다. 익명을 요구한 한 건설사 대표는 “일부 인허가 지연 등으로 분양을 연기한 단지도 있지만 대부분은 시장 상황 때문에 분양에 들어갈 엄두를 내지 못하고 있다”며 “일단 분양을 하반기로 미뤘지만 상황이 더 나빠지면 내년까지 늦출 수도 있다”고 말했다.
지난 1분기 분양에 들어간 단지들은 참담한 성적표를 받아들었다. 금융결제원에 따르면 1분기 지방 중소도시에서 분양한 34개 사업장 중 미달을 면한 곳은 12곳에 불과했다. 제주 등에선 아예 청약한 사람이 없는 ‘청약 제로(0) 단지’도 나왔다. 한 중견 건설사 임원은 “임시방편으로 분양을 연기하고 있지만 시장 상황이 나아질 가능성이 높지 않다는 게 문제”라고 말했다.
◆과잉공급에 산업기반 붕괴 이중고
부동산 전문가들은 지방 미분양 물량이 위험 수준에 달했다고 보고 있다. 국토교통부에 따르면 2월 말 기준으로 지방 미분양 주택은 5만933가구다. 2011년 3월 5만483가구를 기록한 이후 7년여 만에 가장 높은 수준이다. 또 전년 동기(4만3049가구)보다 18% 급증했다. 입주가 됐음에도 팔리지 않은 ‘준공 후 미분양’ 물량이 5년여 만에 8000가구를 넘어섰다.
상황이 이렇다 보니 건설사들의 지방 분양 경기 전망도 비관적이다. 주택산업연구원에 따르면 4월 지방 분양경기실사지수(HSSI) 전망치는 67.6을 기록했다. 4개월 연속 60선이다. 충북(52.0), 전북(52.6), 경북(58.3)은 50선까지 떨어졌다. HSSI 전망치가 낮을수록 분양 경기가 나쁘다는 의미다. 주택산업연구원 관계자는 “지방시장이 호황을 보인 2010년부터 2014년까지 건설사들이 너무 많은 공급물량을 쏟아냈다”며 “조선 철강 등 산업경기 침체까지 겹쳐 지방 시장이 작년 하반기부터 극심한 침체기에 들어갔다”고 설명했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “공급 물량이 많고 산업기반도 위축돼 지방 시장 침체는 당분간 해소되기 어려울 것”이라며 “지방 시장 경착륙을 막기 위한 대책 마련이 필요하다”고 말했다.
양길성 기자 vertigo@hankyung.com
http://news.hankyung.com/article/2018041509401
주택가격이 떨어지는 때가 언제일까?
공급이 많이 될때?
올해 42만 가구가 공급이 되니 주택가격이 떨어질까?
아니다.
사실은 제일 위험한 것은 미분양이 일어나고 미분양 때문에 건설사는 분양물량을 줄이면서 분양물량이 사상 최저치에 다다를 때 집값은 위험해진다.
예를들어 2008년도 금융위기 당시 주택분양물량은 36만 가구였다.
집거지들이 많이 나온 때 즉 집값이 가장 많이 떨어졌을 때가 2012년도였는데 주택분양물량은 16만 가구였다.
그러니 미분양으로 인해서 분양물량 자체가 줄어 들었을 때가 가장 위험하다.
그 때가 되면 주택 가격자체가 떨어질 수도 있다.
올해 42만 가구가 전부 분양물량을 소화하면 문제가 안 된다.
오히려 호황이다.
그러나 미분양이 이렇게 늘어난다면 문제는 다음해에 분양물량이 줄어들기 때문에 불황으로 갈 수 있다.
그러니 내년에 또는 후년에 더 분양물량이 줄어든다면 문제가 된다.
그러나 이 때도 주택은 양극화 되었다.
집중적으로 집거지들이 많이 늘어난 곳은 따로 있었다.
소위 서쪽 지역 인천,김포,고양, 파주 등이다.
같은 경기권인데 판교, 안산과 같은 지역등은 전혀 집거지들이 없었다.
그럼 서쪽 지역은 어떤 지역들인가?
신도시가 지어져 분양물량이 폭발한 지역이다.
인천 청라, 송도, 영종, 김포 한강, 고양 식사, 파주 운정 말이다.
그래서 여기는 구도심까지 몰락했다.
구도심 집을 팔아야 신도시로 들어가니 말이다.
지금도 이쪽 지역 중 아직도 집을 때려 짓는 곳들이 있다.
그런 지역이 위험해질테고 남쪽으로는 동탄이 위험하다.
동탄1 사는 사람이 집 팔고 동탄2로 들어가려고 하는데 동탄1, 동탄2 둘 다 안 좋은 상황이다.
올해보다는 내년에 내년보다는 후년에 더 위험해질 것이다.
그러나 집을 파는 일은 쉽지 않아졌다.
다주택 중과세 방안 때문에 시장이 얼어 붙었기 때문이다.
안 좋으면 팔아야 하는데 부동산은 안 좋으면 더 안 팔린다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
